Urteil des OLG Hamm vom 25.08.2009

OLG Hamm (erste instanz, gegenstand des verfahrens, eigentümer, beschwerde, betrag, auszahlung, genehmigung, anfechtung, höhe, verwaltung)

Oberlandesgericht Hamm, 15 Wx 16/09
Datum:
25.08.2009
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
15. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
15 Wx 16/09
Vorinstanz:
Landgericht Essen, 9 T 7/08
Tenor:
Unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel werden der
angefochtene Beschluss teilweise aufgehoben und der Beschluss des
Amtsge-richts vom 26.11.2007 teilweise abgeändert und wie folgt neu
gefasst:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 05.03.2007 zu den
Tagesordnungspunkten 3 und 4 werden teilweise für ungültig erklärt,
soweit durch sie die Genehmigung zu den Jahresabrechnungen 2005
und 2006 erteilt worden ist, und zwar beschränkt auf die
Rechnungspositionen
- Sonderaufgaben f. einzelne Eigentümer in der Jahresabrechnung
2006,
- Reparaturkosten in beiden Jahresabrechnungen,
- Instandhaltungskosten in beiden Jahresabrechnungen
der Einzelabrechnungen.
Die durch die Entscheidung des Amtsgerichts ausgesprochene
Ungültig-erklärung der Verwalterentlastung in den vorgenannten
Eigentümerbeschlüs¬sen bleibt bestehen.
Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung
vom 05.03.2007 wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen verbleibt es bei der Entscheidung der Vorinstanzen über die
weitergehenden Anträge der Beteiligten zu 1).
Die in dem Verfahren der weiteren Beschwerde gestellten Feststellungs-
anträge werden als unzulässig abgewiesen.
Von den Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz werden 6/10 der
Beteiligten zu 1) und 4/10 den Beteiligten zu 2) und 3) als
Gesamtschuldnern auferlegt.
Von den Gerichtskosten der dritten Instanz werden 2/3 der Beteiligten zu
1) und 1/3 den Beteiligten zu 2) und 3) als Gesamtschuldnern auferlegt.
Eine Erstattung außergerichtlicher Auslagen findet nicht statt.
Der Geschäftswert wird – insoweit in Abänderung der Entscheidung des
Amtsgerichts - für die erste Instanz auf 9.689 €, für die zweite Instanz auf
8.689 € und für die dritte Instanz auf 7.399 € festgesetzt.
G r ü n d e :
1
I.
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Die Beteiligten zu 1) bis 3) sind die Mitglieder der eingangs genannten Anlage, die von
der Beteiligten zu 4) verwaltet wird. Am 05.03.2007 fand eine Eigentümerversammlung
statt, an der alle Eigentümer teilnahmen. Die Versammlungsteilnehmer fassten mehrere
Beschlüsse, die von der Beteiligten zu 1) rechtzeitig angefochten wurden und von
denen noch vier Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde sind:
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TOP 3 und 4 betreffen die Genehmigung der Jahresabrechnungen 2005 und 2006
sowie die Entlastung der Verwalterin für diese Jahre,
TOP 9 betrifft eine Beschlussfassung über die Auszahlung "der Fliesenanteile" an
die Eigentümer und
TOP 15 betrifft den Austausch eines Garagentores durch die Beteiligte zu 1).
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Weiterhin stellte die Beteiligte zu 1) u.a. die Anträge, die Antragsgegner zu verpflichten,
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einem Beschluss zuzustimmen, nach dem sie für die Anschaffung von
Bodenfliesen für den Balkon 322,56 € aus gemeinschaftlichen Mitteln ausbezahlt
bekommt (TOP 9),
einem Beschluss zuzustimmen, nach dem sie für die Erneuerung des
Garagentores bzw. für den Ausbau und die Entsorgung des alten Garagentores
55,68 € aus gemeinschaftlichen Mitteln ausbezahlt bekommt (TOP 15).
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Das Amtsgericht erklärte mit Beschluss vom 26.11.2007 u.a. die vorgenannten
Beschlüsse zu TOP 3 und 4 für ungültig, die Beschlussanfechtungsanträge zu TOP 9
und 15 sowie die o.g. Verpflichtungsanträge wies es zurück.
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Gegen die Zurückweisung ihrer Anträge legte die Beteiligte zu 1), gegen die
Entscheidung über die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 4
legten die Beteiligten zu 2) und 3) jeweils sofortige Beschwerde ein.
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Das Landgericht änderte am 18.11.2008 den Beschluss des Amtsgerichts dahin ab,
dass es die Entscheidung über die Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse zu
Top 3 und 4 aufhob, die Beschwerde der Beteiligten zu 1) wies es zurück.
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Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde
der Beteiligten zu 1). Sie beantragt nunmehr, die Beschlüsse der
Eigentümergemeinschaft vom 05.03.2007 zu TOP 3, 4 und 9 für ungültig zu erklären und
festzustellen, dass in der Eigentümerversammlung vom 05.03.2007 die Beschlüsse
gefasst worden sind,
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dass sie und die Beteiligten zu 3) (diese sind gemeint und offensichtlich nicht Frau
C und Herr X) für die Anschaffung der Bodenfliesen für den Balkon aus
Gemeinschaftsmitteln jeweils einen Betrag von 322,56 € erhalten,
dass sie für den Ausbau und die Entsorgung des alten Garagentores aus
Gemeinschaftsmitteln den Betrag von 55,68 €erhält.
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14
II.
15
Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist nach §§ 62 Abs. 1 WEG n.F.,
45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG a.F., 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht
eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1) folgt bereits daraus, dass das
Landgericht zu ihren Lasten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert hat.
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In der Sache ist das Rechtsmittel nur teilweise begründet, weil die Entscheidung des
Landgerichts in dem nachstehend beschriebenen Umfang auf einer Verletzung des
Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG). Das Rechtsmittel führt zu einer
Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Genehmigung der
Jahresabrechnung (TOP 3 und 4) – teilweise - und des Eigentümerbeschlusses über die
Auszahlung der Fliesenanteile (TOP 9).
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1. Genehmigung der Jahresabrechnungen 2005 und 2006 (TOP 3, 4 der
Eigentümerversammlung vom 05.03.2007)
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a. Die weitere Beschwerde rügt zu Unrecht den in den Abrechnungen angewandten
Verteilungsschlüssel für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung, die nach
Miteigentumsanteilen umgelegt worden ist. Zwar sieht die Teilungserklärung in
§ 13 Abs. 1b insoweit eine Umlegung nach der Zahl der Wohnungen vor. Dieser
Umlageschlüssel ist aber in der Eigentümerversammlung vom 11.05.2001 unter
TOP 4 wirksam aufgrund der Öffnungsklausel in § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung
mit einer Mehrheit von 2/3 abgeändert worden. Da der dort gefasste Beschluss
eine Dauerwirkung entfaltet, d.h. seinem Inhalt nach gem. § 10 WEG auch für den
Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers gelten soll, ist er allein nach
dem objektiven Sinn auszulegen, wie er sich nach dem Wortlaut der
Beschlussfassung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende
Bedeutung ergibt, und unterliegt die Auslegung der uneingeschränkten
Überprüfung durch den Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren (BGH NJW 1998,
3713; Senat NJW-RR 2001, 226); dasselbe gilt für die Frage, ob es sich um einen
Beschluss mit Dauerwirkung handelt oder ob der Beschluss einen Einzelfall
regelt. Der Senat stimmt mit der von dem Landgericht vorgenommenen Auslegung
in der Begründung und in dem Ergebnis überein, wonach der dort gefasste
Beschluss, die Versicherungssumme anteilmäßig nach Miteigentumsanteilen
aufzuteilen, nicht nur für das Jahr 2001 gelten sollte, sondern auch für die
zukünftigen Jahre. Dies ergibt sich hinreichend klar aus der Formulierung, dass
der nach Miteigentumsanteilen berechnete Betrag vierteljährlich zu zahlen ist, und
zwar am "15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. eines jeden Jahres". Demgegenüber
würde es keinen Sinn machen, anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer nur
für das laufende Jahr oder nur für die zu zahlenden Vorschüsse eine Verteilung
nach Miteigentumsanteilen gewollt haben, nicht aber auch für die Zukunft bzw. für
die endgültige Abrechnung. Diese Abänderung ist auch wirksam, weil sie weder
angefochten worden noch nichtig ist.
b. Der Verteilungsschlüssel für die Reinigung des Treppenhauses und die
Wasserkosten, die nach § 13 Abs. 1b der Teilungserklärung von allen
Wohnungseigentümern zu tragen sind und nach der Zahl der Wohnungen
umgelegt werden müssen, ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht in
der Eigentümerversammlung vom 05.04.2005 unter TOP 9a abgeändert worden,
sondern bereits in der Eigentümerversammlung vom 11.05.2001 unter TOP 4. Dort
ist festgehalten, dass "die Treppenhaus- und Kellerpflege WEG X2 und X im
monatlichen Wechsel erfolgt". Diese Regelung ist vor dem Hintergrund, dass die
Wohnungen dieser beiden Wohnungseigentümer im ersten und zweiten
Obergeschoss über ein gemeinsames Treppenhaus zu erreichen ist und die
Erdgeschosswohnung der Beteiligten zu 2) über einen separaten Eingang verfügt,
und Gegenstand der Beschlussfassungen zu TOP 4 zahlreiche Änderungen des
Kostenverteilungsschlüssels sind, dahin zu verstehen, dass damit in Abänderung
der Teilungserklärung für die Reinigung des Treppenhauses nur die
Wohnungseigentümer der Obergeschosse bestimmt werden sollte, weil diese das
Treppenhaus nutzen. Dieser Beschluss ist nicht angefochten worden und
ersichtlich nicht nichtig, auch die Beteiligte zu 1) räumt insoweit mit Schriftsatz vom
15.08.2007 ein, es sei gerechtfertigt, den Beteiligten zu 2) von diesen Kosten
freizustellen. Demgegenüber ist in der Versammlung vom 05.04.2005 unter TOP 9,
auf den sich die Vorinstanzen stützen, nur der Antrag der Beteiligten zu 1), diesen
Verteilungsschlüssel wieder abzuändern, abgelehnt worden. Danach sind diese
Kosten nur von den Beteiligten zu 1) und 3) zu tragen.
c. Demgegenüber ist entgegen der Auffassung des Landgerichts der
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Verteilungsschlüssel für die Reparatur- und Instandsetzungskosten nicht für die
Zukunft dahin abgeändert worden, dass diese Kosten nach der Wohnfläche
umzulegen sind. Das Landgericht bezieht sich insoweit auf das Verfahren 5 II
26/03 AG Bottrop, das die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen in der
Eigentümerversammlung vom 16.04.2003 zum Gegenstand hat. Die in dieser
Versammlung unter TOP 8 erfolgte Beschlussfassung betraf aber nur den
Wirtschaftsplan für 2003, in dem der Verwalter abweichend von dem in der
Teilungserklärung unter § 13 Abs. 1e vereinbarten Verteilungsschlüssel
(Aufteilung nach der Zahl der Wohnungen) eine Verteilung nach Quadratmetern
vorgenommen hatte. Für die Annahme einer Willensrichtung der
Wohnungseigentümer, dass mit der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan
dieser Schlüssel abweichend von der Teilungserklärung auch in Zukunft gelten
solle, fehlt es an den erforderlichen eindeutigen Hinweisen. Denn ein anderer
Verteilungsmaßstab kann grundsätzlich nicht unmittelbar über die
Jahresabrechnung oder die Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan eingeführt
werden, weil diese nicht dazu bestimmt sind, neue Kostenverteilungsmaßstäbe
einzuführen. Vielmehr gilt insoweit bis zur bestandskräftigen Festlegung eines
besonderen Umlageschlüssels die allgemeine Kostenverteilungsregelung in der
Gemeinschaftsordnung.
d. Die Höhe der Reparaturkosten ist entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1) in
der Jahresabrechnung 2006 mit 259,16 € richtig wiedergegeben. Nach der
Aufstellung der Verwalterin (Anlage 10), auf die sich die Beteiligte zu 1) bezieht,
erfassten die Reparaturkosten zwar 376,84 €; in diesem Betrag befinden sich
jedoch die Gebühren für den Schornsteinfeger in Höhe von 117,16 €. Diese
Gebühren sind in der Jahresabrechnung zutreffend unter der Bezeichnung
"Heizung/Schornsteinfeger" gesondert ausgewiesen. Zieht man diese Gebühren
von dem Betrag von 376,84 € ab, so ergeben sich die in der Jahresabrechnung für
Reparaturen ausgewiesenen 259,16 €.
e. Die Rüge, in den Jahresabrechnungen seien keine Angaben des Verwalters zu
der Höhe der gebildeten Rücklagen sowie über deren Entwicklung während der
Abrechnungszeiträume enthalten, kann, wie die Beteiligte zu 1) selbst einräumt,
nur zu einer Ergänzung der Abrechnung führen. Diese Darstellung ist nämlich eine
Verwaltungsauskunft und nicht Gegenstand der Beschlussfassung über die
Jahresabrechnung (BayObLG NZM 2000, 280). Folglich kann ihr Fehlen oder ein
Fehler in ihr nicht zur Unwirksamkeit der Jahresabrechnung führen, sondern nur
einen Ergänzungsanspruch auslösen und ggfls. zur Unwirksamkeit eines
Entlastungsbeschlusses führen.
f. Die unter der Position "Sonderaufgaben" aufgeführten Kosten in Höhe von
276,76 € sind ebenfalls von der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 gefasst.
Soweit es in der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 05.03.2007
heißt, "die Kosten der Sonderaufgaben durch die Hausverwaltung waren
gemeinschaftlich veranlasst, und sollen wie in der Abrechnung bereits geschehen
zu je 1/3 auf die Eigentümer veranlasst werden", handelt es sich um einen
unselbständigen Teil der genehmigten Beschlussfassung. Die Auffassung des
Landgerichts, die Anfechtung vom 03.04.2007 erfasse nicht diesen Teil der
Beschlussfassung, ist daher unzutreffend. Die Anfechtung der Jahresabrechnung
ist jedoch insoweit unbegründet. Nach gefestigter Rechtsprechung muss die
Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende
Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Wirtschaftsjahr
enthalten. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern
eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die ausnahmslos alle tatsächlich
angefallenen Einnahmen und Ausgaben darzustellen hat, ohne dass es darauf
ankommt, ob der Verwalter zu den einzelnen Entnahmen aus dem
Gemeinschaftskonto berechtigt war (vgl. Senat ZWE 2001, 446). Daher kann die
Jahresabrechnung nicht mit der Begründung angefochten werden, die Ausgabe
sei zu Unrecht getätigt worden.
g. Auch die Kosten der "Sonderaufgaben für einzelne Eigentümer" der Verwaltung
sind daher zu Recht in die Jahresabrechnung eingestellt worden, weil die
Verwalterin sie aus gemeinschaftlichen Mitteln bestritten hat. Die
Beschlussfassung der Gemeinschaft, diese Kosten nicht nach dem maßgeblichen
Verteilungsschlüssel in § 13 Abs. 1c der Teilungserklärung auf alle
Wohnungseigentümer zu gleichen Teilen zu verteilen, sondern mit diesen Kosten
in den Einzelabrechnungen nur die Beteiligte zu 1) zu belasten, entspricht
vorliegend jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG.
Eine Umlage tatsächlicher Auslagen auf einzelne Wohnungseigentümer entspricht
zwar ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der betreffende Wohnungseigentümer
offensichtlich für die Kosten alleine haftet (Senat ZMR 2008, 60), wenn etwa ein
Titel vorliegt, nach dem die Erstattungspflicht festgestellt ist. Sind die
Erstattungsansprüche jedoch zweifelhaft, dann muss die Gemeinschaft, wenn sie
sich entschließt, über die Kostentragung im Rahmen der Genehmigung der
Jahresabrechnung selbst zu entscheiden, in für den betroffenen
Wohnungseigentümer nachvollziehbarer und nachprüfbarer Weise darlegen, auf
welcher tatsächlichen und rechtlichen Grundlage sie ihre Forderung erhebt.
Keinesfalls ist es ausreichend, wenn die Gemeinschaft, wie hier, nur auf eine
Forderungsaufstellung verweist, aus der sich weder der Grund noch die Höhe der
Forderung zweifelsfrei ergibt. Ein solches Verwaltungshandeln provoziert die
Anfechtung der Jahresabrechnung, weil sich der betroffene Eigentümer nur so
gegen die unsubstantiiert erhobene Forderung wehren kann. Der Beschluss über
die Jahresabrechnung 2006 ist daher hinsichtlich der Einzelabrechnungen
betreffend die Position "Sonderaufgaben für einzelne Eigentümer" für ungültig zu
erklären.
h. Die Teilungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse über die
Jahresabrechnungen hat zur Folge, dass auch die Eigentümerbeschlüsse über die
Entlastung der Verwalterin für ungültig zu erklären sind (OLG Düsseldorf ZWE
2005, 234; OLG München NZM 2005, 825).
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2.
21
TOP 9 der Eigentümerversammlung vom 05.03.2007
22
Das Landgericht hat die Entscheidung der Wohnungseigentümer zu TOP 9, die den
Eigentümern der Balkone zustehenden Anteile an den Kosten der Fliesen erst
auszuzahlen, wenn die Fliesenarbeiten tatsächlich beendet sind, als ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprechend angesehen, auch wenn im Jahre 2004 beschlossen worden
sei, dass die Auszahlung schon nach Ankauf erfolgen solle. Diese Entscheidung hält
einer rechtlichen Überprüfung nicht stand, § 27 Abs. 1 FGG.
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Unstreitig hatte die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 15.09.2005 den
Beschluss gefasst, dass die Pflastersteinplatten für die Balkone von den Eigentümern
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ausgesucht werden können und ihnen "pro qm Euro 18" vergütet werden. Diesen
Beschluss hat das Landgericht zutreffend dahin ausgelegt, dass die Auszahlung schon
nach Ankauf zu erfolgen hat. Diese Regelung ist abweichend in der
Eigentümerversammlung vom 05.03.2007 dahin geändert worden, dass die Auszahlung
erst nach Fertigstellung der Balkonarbeiten erfolge. Zwar sind die Wohnungseigentümer
grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte Angelegenheit erneut zu
beschließen; hierbei sind jedoch entsprechend dem Grundsatz der ordnungsgemäßen
Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers
aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses zu beachten (BGH NJW 1991, 979).
Diesen Gesichtspunkt lässt die Beschlussfassung vom 05.03.2007 außer Acht. Das
Landgericht erwähnt ihn zwar, berücksichtigt aber nicht, dass die Beteiligte zu 1) im
Vertrauen auf die frühere Beschlussfassung die Fliesen bereits gekauft hatte und sich
daher auf deren Erstattung einstellen konnte. Zudem führt die jetzige Änderung dazu,
dass nur die Beteiligte zu 1) später als ursprünglich geplant den Erstattungsbetrag
erhält. Für diese Ungleichbehandlung besteht kein sachlicher Grund, so dass der
Beschluss zu TOP 9 für ungültig zu erklären ist.
3.
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Die Feststellungsanträge
26
Die erstmals in der dritten Instanz gestellten beiden Feststellungsanträge sind
unzulässig, weil es sich bei dem Verfahren vor dem Senat um ein
Rechtsbeschwerdeverfahren handelt, in dem nur die Rechtmäßigkeit der
landgerichtlichen Entscheidung überprüft werden kann. Daher können in dieser Instanz
keine neuen Sachanträge gestellt werden. Dies ist hier aber geschehen, weil in der
zweiten Instanz noch die Anträge gestellt waren, die Beteiligten zu 2) und 3) zu
verpflichten, einer Beschlussfassung zuzustimmen, nach der sie aus
gemeinschaftlichen Mitteln für die Anschaffung von Bodenfliesen 322,56 € und für die
Erneuerung des Garagentores 55,68 € erhält. Die neuen Feststellungsanträge zielen
darauf, dass die in der Niederschrift vom 05.03.2007 festgehaltenen Beschlüsse zu TOP
13 und 15 den Inhalt der Beschlussfassung nicht richtig wiedergeben. Um über diesen
Antrag zu entscheiden, sind andere tatsächliche Feststellungen erforderlich als zu den
Anträgen, die in der Beschwerdeinstanz gestellt waren.
27
4.
28
Die Gerichtskosten waren nach dem Verhältnis des Obsiegens zu dem Unterliegen
unter den Beteiligten zu verteilen, § 47 S. 1 WEG a.F. Dabei waren die unten erläuterten
Wertangaben zu berücksichtigen.
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In Bezug auf die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist der Senat von der gesetzlichen
Grundregel des § 47 S. 2 WEG a.F. ausgegangen, wonach jeder Beteiligter seine
eigenen außergerichtlichen Kosten zu tragen hat. Anhaltspunkte von dieser Grundregel
abzuweichen bestanden nicht.
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Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG a.F. Er war für die erste
Instanz auf 9689 €, für die zweite Instanz auf 8689 € und für die dritte Instanz auf 7399 €
festzusetzen. Dies ergibt sich aus folgendem Rechenwerk:
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1. Instanz
32
33
TOP 3 und 4
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1. Jahresabrechnungen 2005 und
2006
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unter Berücksichtigung der
umzulegende Beträge von
7.641,37 € und 9.265,42 €,
davon ein Betrag von 20-
25%
4000 €
Sonderaufgaben 20-25%
von 1082 €
200 €
Sonderaufgaben f-
einzelne Eigentümer
196 €
Reparaturkosten 20-24%
von 547 e
120 €
Instandhaltungskosten 20-
24% von 6435 €
1500 €
Putzfrau/Gemeinschaftsflur
Ca. 1/3 von 1455
500 €
Abwasser/Flur
6 €
36
2. Entlastung
37
500 €
7022 €
TOP 9
322 €
TOP 10
290 €
TOP 11
500 €
TOP 12
500 €
TOP 13
Anstreicherkosten
500 €
1000 €
38
Hebeanlage
500 €
TOP 15
55 €
9689 €
2. Instanz
39
TOP 3 und 4
7022 €
TOP 9
322 €
TOP 10
290 €
TOP 13
1000 €
TOP 15 bzw. Verpflichtungsantrag
55 €
8689
40
3. Instanz
41
TOP 3 und 4
7022 €
TOP 9
322 €
TOP 15 bzw. Feststellungsantrag
55 €
7399
42
43
44