Urteil des OLG Frankfurt, Az. 24 U 5/02

OLG Frankfurt: vertragsschluss, wirtschaftliche identität, wohnung, kaufpreis, geschäftsführer, kausalität, anmerkung, dokumentation, zivilprozessrecht, quelle
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Gericht:
OLG Frankfurt 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 U 5/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 652 Abs 1 S 1 BGB
(Provisionsanspruch des Maklers: Vermutung der
Kausalität der Nachweistätigkeit auf Grund des zeitlichen
Zusammenhangs mit dem Vertragsschluss)
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts
Darmstadt vom 08.11.2001 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsmittels zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin ist mit weniger als 20.000,00 € beschwert.
Gründe
wurde vom Gericht nicht mitgeteilt.>
Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen;
denn die Klägerin kann vom Beklagten keinen Maklerlohn beanspruchen.
1.
Zu Gunsten der Klägerin kann unterstellt werden, dass sie dem Beklagten auf der
Grundlage eines zunächst allgemein gehaltenen Maklerauftrages durch
Übersendung eines Exposés und gemeinsame Besichtigung die Wohnung
nachgewiesen hatte, die er später erwarb. Damit allein entstand allerdings noch
kein Anspruch auf Zahlung von Maklercourtage; Courtage kann die Maklerin
vielmehr nur dann verlangen, wenn die von ihr entfaltete Nachweistätigkeit auch
für den Abschluss des Hauptvertrages - zumindest mit - ursächlich geworden ist,
der Vertragsschluss sich zumindest auch als konkretes Ergebnis der
Maklerleistung darstellt (BGHZ 141, 40). So aber ist es hier nicht der Fall; wertend
betrachtet lässt sich ein ursächlicher Zusammenhang zwischen den von der
Klägerin behaupteten Maklerleistungen und dem späteren Vertragsschluss nicht
herstellen.
Ausgehend von der Annahme, die Klägerin hätte - wie sie es behauptet - dem
Beklagten Ende November 1996 mitgeteilt, Wohnungen im Hause ...weg ..., O1
„anbieten“ zu können, ausgehend weiter von der Annahme, sie habe mit ihm am
04.12.1996 u.a. die Wohnung Nr. ... - 108 qm - besichtigt, ihm hierzu ein Exposé
ausgehändigt und mit Schreiben vom folgenden Tage ergänzende Angaben
gemacht, deutet doch nichts Greifbares darauf, diese ihre Tätigkeit habe bis in den
März 1998 hinein in dem Sinne fortgewirkt, dass sie letztendlich doch ein
wesentlicher Ausgangspunkt des Erwerbs der Wohnung gewesen sei. In der
Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen
der Nachweisleistung der Maklerin und dem Abschluss des Hauptvertrages eine
Vermutung dafür begründet, dass die Maklerleistung ursächlich für den
Vertragsschluss war (BGH WM 1984, 560; OLG Bamberg, NJW-RR 1998, 565; OLG
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Vertragsschluss war (BGH WM 1984, 560; OLG Bamberg, NJW-RR 1998, 565; OLG
Köln AizA 110 Bl. 90; OLG Stuttgart AizA 105 Bl. 15). Als in diesem Sinne „eng“
lässt sich der zeitliche Abstand zwischen den - behaupteten - Leistungen der
Klägerin Ende November/Anfang Dezember 1996 und dem Vertragsschluss Mitte
März 1998 aber nicht bewerten. Ein derart großer zeitlicher Abstand von mehr als
15 Monaten lässt im Gegenteil vermuten, dass der spätere Vertragsschluss ganz
andersartige Gründe als die weit zurückliegende Maklerleistung hatte.
Solche Gründe liegen nahe: An erster Stelle steht die Tatsache, dass der Beklagte
- was, wie am Rande erwähnt sei, sogar die wirtschaftliche Identität der
nachgewiesenen mit der letztendlich genutzten vertraglichen Gelegenheit in Frage
stellt - die Wohnung zu einem Kaufpreis von kaum mehr als 2/3 des Preises
erwarb, zu dem die Klägerin die Wohnung „angeboten“ hatte. Der „Angebotspreis“
belief sich ausweislich des Schreibens vom 05.12.1996 auf 494.000,00 DM
zuzüglich des Preises der Tiefgarage - 15.000,00 DM -, damit auf insgesamt
509.000,00 DM. Der tatsächliche Kaufpreis betrug aber nur 340.000,00 DM oder
wirtschaftlich betrachtet möglicherweise 356.643,97 DM; dieser „wirtschaftliche
Preis“ wäre anzusetzen, falls der Beklagte so, wie die Klägerin es im Senatstermin
ihren früheren Vortrag konkretisierend behauptet hat, die Wohnung ohne
Verfliesung und Bodenbeläge erworben hätte und damit die in der Anlage zum
notariellen Vertrag bezeichneten Arbeiten ergänzend hätte bezahlen müssen
(Teppichboden: 4.432,08 DM; Fliesen und Verlegung: 12.211,89 DM).
Ein zweiter Aspekt, welcher die Annahme plausibel macht, dass der Beklagte nicht
etwa auf der Grundlage des lange zurückliegenden - angeblichen - Nachweises,
vielmehr auf Grund eines völlig neuen, von der behaupteten Maklerleistung
unabhängigen Entschlusses gekauft hat, liegt in der von der Klägerin im
Senatstermin erwähnten Tatsache, dass der Beklagte mit dem Geschäftsführer
der Bauträgerin, die die Wohnanlage errichtete, weitläufig verwandt war; es liegt
nicht fern, dass man - der Beklagte und der Geschäftsführer - zu irgend einem
späteren Zeitpunkt wegen der nach wie vor unverkauften Wohnung ins Gespräch
kam und sich unter den nunmehr ganz neuen preislichen Bedingungen das
Geschäft erst konkret anbahnte.
Wie sich die Dinge im einzelnen entwickelten, kann der Senat auf der Grundlage
der ihm mitgeteilten Tatsachen nicht feststellen; er muss es aber auch nicht. Da
ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der behaupteten Maklerleistung und
dem Vertragsschluss nicht gegeben ist, das Verstreichen eines Zeitraumes von
mehr als 15 Monaten im Gegenteil dafür spricht, dass sich der letztendliche
Vertragsschluss auf einer von der Maklerleistung gänzlich unabhängigen
Grundlage entwickelte, wäre es allgemeinen Grundsätzen entsprechend Sache der
Klägerin - geblieben -, den ursächlichen Zusammenhang zwischen ihrer Leistung
und dem Vertragsschluss nachzuweisen (OLG Hamburg MDR 2001, 24; Palandt-
Sprau, BGB, 62. Aufl. 2003, § 652 Rz 55).
2.
Das Berufungsgericht erachtet die gesetzlichen Voraussetzungen einer Zulassung
der Revision für nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche
Bedeutung; auch erfordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543
Abs. 2 ZPO).
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Ziffer
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.