Urteil des OLG Düsseldorf vom 14.10.2008, I-24 U 7/08

Entschieden
14.10.2008
Schlagworte
Zustand, Mitmieter, Vermieter, Mietsache, Anfang, Kündigung, Umbau, Mietobjekt, Rückgabe, Entlassung
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Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 7/08

Datum: 14.10.2008

Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf

Spruchkörper: 24. Zivilsenat

Entscheidungsart: Beschluss

Aktenzeichen: I-24 U 7/08

Vorinstanz: Landgericht Kleve, 3 O 285/05

Tenor: 1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurück-zuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

2. Der für den 28.10.2008 vorgesehene Verhandlungster-min entfällt.

3. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrück-nahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO kostenrechtlich privilegiert ist.

G r ü n d e 1

I. 2

3Die sich nach Teilrücknahme in Höhe von 5.635,42 lediglich noch gegen die Verurteilung zur Zahlung diesen Betrag übersteigender 20.552,22 nebst Zinsen richtende Berufung des Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen, auf die zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen wird, hat das Landgericht ihn zur Zahlung von insgesamt 26.187,64 (= 6.033,20 + 3.016,60 + 17.137,84 €) verurteilt. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für den Beklagten in der Sache günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:

1.4

5Die Verpflichtung des Beklagten aus § 546 a BGB zur Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 1.508,30 für die Zeit vom 16.02. bis zum 15.08.2005 (insgesamt 9.049,80 €) ist mit der Berufung ihrem Rechtsgrunde nach nicht angegriffen. Soweit der Beklagte sich auf eine Verrechnung mit dem

Kautionsguthaben von 3.221,14 und (streitigen) Ansprüchen aus Nebenkostenabrechnungen beruft, hat sein Rechtsmittel wegen der in der angefochtenen Entscheidung zutreffend berücksichtigten Aufrechnung des Klägers mit Schadensersatzansprüchen keinen Erfolg.

2.6

7Zu Recht hat das Landgericht den Kläger auch zur Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB in Höhe von insgesamt 7.541,50 für die Zeit vom 16.08.2005 bis zum 15.01.2006 verurteilt. Denn der Beklagte hat das Mietobjekt im August 2006 in unvollständig geräumtem Zustand zurückgegeben.

a) 8

9Lässt der Mieter Einrichtungsgegenstände zurück, so hat er seine Rückgabepflicht nicht erfüllt. Denn der Vermieter kann verlangen, dass er leere Räume, so wie er sie überlassen hat, in einem zur anschließenden Nutzung geeigneten Zustand zurückerhält (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 981). Zwar liegt ein Vorenthalten im Sinne des § 546 a Abs. 1 BGB nicht schon dann vor, wenn der Mieter die Mietsache in verändertem oder verschlechtertem Zustand zurückgibt (BGH WM 1974, 260; OLG Hamburg MDR 1990, 247; Senat NZM 2002, 742). Deshalb kann allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand überlässt, an sich noch keine Vorenthaltung gesehen werden (BGHZ 104, 285). Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat. Daher steht das Zurücklassen von wenigem Gerümpel der Annahme einer Rückgabe nicht entgegen. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann aber der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung im Sinne des § 546 a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGH a.a.O.). Dies ist hier der Fall: Der Beklagte hat die gemieteten Gewerberäume nicht nur in einem erheblich verschmutzten und vielfach beschädigten Zustand aufgegeben, sondern auch in einem solchen Umfang Einrichtungsgegenstände (u.a. Deckenabhängungen, Lüfter, Abluftrohre innen und außen, Einbauleuchten und Installationen zur Versorgung der Theke) zurückgelassen, dass es für deren Beseitigung eines erheblichen finanziellen Aufwandes bedurfte. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Gutachten des Sachverständigen D..

b) 10

11Der Beklagte war auch zur Beseitigung der seit Anfang 1982 in die Räume verbrachten Einrichtungsgegenstände verpflichtet. Seine Räumungsverpflichtung erstreckte sich nicht nur auf die Einrichtungen, mit denen er die Mieträume nach Abschluss des letzten Mietvertrages vom 15./16.01.1992 versehen hatte. Der Senat schließt sich den Erwägungen des Landgerichts zur Auslegung von Ziff. 14.2 und 14.3 des Mietvertrages vom 15./16.01.1992 an. Die dort normierte Verpflichtung des Beklagten zur Entfernung von Einrichtungen und zur Herstellung des "früheren Zustandes" bezog sich nach dem erkennbaren Willen der vertragsschließenden Parteien auf den Zustand der Mieträume bei deren Übernahme durch den Beklagten (und seinen damaligen Mitmieter C.) auf Grund des Mietvertrages vom 21.04.1982 (GA 346).

aa) 12

13Hierfür spricht zum einen, dass der Beklagte nach seinem Eintritt in den Anfang 1982 geschlossenen - von den Parteien nicht vorgelegten - Mietvertrag des Klägers mit dem inzwischen verstorbenen C. durch Unterzeichnung des schriftlichen Vertrages vom 21.04.1982 die Verpflichtung zum Rückbau und zur Entfernung der von C. ab Januar 1982 in das Mietobjekt eingebrachten Einrichtungen übernommen hatte. In § 14 Ziff. 2 S. 4 jenes Vertrages ist bestimmt:

14"Übernimmt Vermieter vom Mieter eingebaute Einrichtungen nicht, so hat letzterer bis zum Vertragsablauf den früheren Zustand einschließlich aller hierfür erforderlichen Nebenarbeiten wiederherzustellen."

15Der Beklagte hatte sich danach verpflichtet, sämtliche von C. sodann auch von ihm selbst zur Umgestaltung des früheren Ladenlokals in ein Speiselokal (Pizzeria; Nutzungsänderungsgenehmigung vom 14.06.1982) eingebrachten Einrichtungen vollständig zu entfernen. Die vertraglich normierte Pflicht konkretisierte die gesetzliche Regelung des § 556 Abs. 1 BGB a.F., aus der die Rechtsprechung schon damals die Verpflichtung des Mieters zur Entfernung der Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hatte, hergeleitet hat (vgl. BGH NJW 1981, 2564). Aus dieser Verpflichtung ist der Beklagte weder durch den Kläger zu irgendeinem Zeitpunkt entlassen worden noch hat er sie erfüllt.

bb) 16

17Eine Aufhebung jener auf den Zustand der Mieträume im Frühjahr 1982 (vor Übernahme durch C. und den Beklagten) bezogene Verpflichtung ist nicht durch den sich anschließenden Vertrag vom 15.11.1982 erfolgt. Zwar hat der Kläger mit dem Beklagten und seinem Bruder A. diesen Vertrag über die bereits dem Beklagten auf Grund des früheren Vertrages überlassenen Räume neu abgeschlossen. Die in diesem Vertrag gleichlautende Klausel § 14 Ziff. 2 S. 4 bezog sich aber - jedenfalls hinsichtlich der Verpflichtung des Beklagten - nach den Umständen ersichtlich auf genau denselben Zeitpunkt wie die entsprechende Verpflichtung des Vertrages vom 21.04.1982. Für den Kläger gab es keinen erkennbaren Grund, den Beklagten aus jener Verpflichtung des früheren Vertrages zu entlassen. Der Beklagte blieb zu genau denselben Bedingungen wie zuvor Mieter der Pizzeria; allein in der Person des zweiten Mieters fand auf Wunsch der Mieterseite ein Wechsel von C. zu A. R. statt. Durch Entlassung des Beklagten aus der Rückbauverpflichtung des ursprünglichen Vertrages hätte der Kläger ohne nachvollziehbaren Grund auf seine hierin begründeten Rechte verzichtet und sich zugleich in für ihn unnötige Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Umfangs der nach (zweitem) Vertragsschluss noch vorgenommenen baulichen Änderungen gebracht, da im November 1982 der Umbau des Ladenlokals in eine Pizzeria bereits vollzogen war. Dem Beklagten war auch erkennbar, dass der Kläger mit seiner Bereitschaft, an Stelle C.s den Bruder des Beklagten als Mitmieter zu akzeptieren, nicht etwa auf seine Rechte ihm gegenüber aus dem früheren Vertrag verzichten wollte.

cc) 18

19Nichts anderes gilt im Ergebnis für den Vertrag vom 15.01.1992. Grund für den Abschluss des neuen - sich an das frühere Mietverhältnis anschließenden - Vertrages war der Wunsch der Mieterseite, an die Stelle des bisherigen (Mit-)Mieters A. R. den

neuen (Mit-)Mieter E. R. treten zu lassen. Die in den beiden früheren Verträgen jeweils unter § 14 Ziff. 2 S. 4 - oben zitierte - Klausel ist gleichlautend auch im Vertrag von 1992 enthalten, nunmehr allerdings in § 14 Ziff. 4 S. 4. Auch hier war dem Beklagten erkennbar, dass der Kläger ihn durch den Abschluss des neuen Vertrages nicht etwa aus seiner Rückbauverpflichtung entlassen wollte. Dies findet ergänzend Ausdruck in § 14 Ziff. 2 des Vertrages von 1992:

20"Etwaige vom Vormieter übernommene Betriebs- und sonstige Einrichtungen gelten als nicht zur Mietsache gehörig und als vom Mieter eingebaut bzw. eingebracht."

21Dies stellt - auch zur Vermeidung von Beweisschwierigkeiten - klar, dass die Mieter für die Entfernung aller von ihnen übernommenen und bei ihrem Auszug in den Mieträumen noch vorhandenen Einrichtungen (ausgenommen vom Vermieter eingebrachten Einrichtungen) zu sorgen haben, gleichgültig ob sie selbst oder ob Vormieter diese Einrichtungen eingebracht haben. Der Beklagte kann sich schon deswegen nicht darauf berufen, er habe die zum Umbau des früheren Ladenlokals in eine Pizzeria eingebrachten Einrichtungen nicht als Mieter, sondern als sein eigener Vormieter eingebracht.

dd) 22

23Für die Auslegung des Vertrages vom 15.01.1992 nicht von entscheidender Bedeutung ist der vom Beklagten angeführte Umstand, dass entsprechende Ansprüche gegen die vormaligen Mitmieter C. und A. R. inzwischen verjährt wären. Der Beklagte verkennt, dass zuletzt (bis zur Beendigung durch eigene Kündigung zum 31.12.2004) nur noch er selbst, nicht aber seine früheren Mitmieter Vertragspartei des Klägers war. Schon deswegen kann der Beklagte nicht erwarten, rechtlich mit seinen früheren Mitmietern gleichgestellt zu werden. Die Frage, ob Ansprüche des Klägers gegen diese verjährt sind, stellt sich daher nicht.

ee) 24

25Die Verpflichtung zur Entfernung der seit Anfang 1982 eingebrachten Einrichtungen ist schließlich auch nicht durch die Kündigung des Klägers vom 05.06.2001 erloschen. Unstreitig ist diese Kündigung, wie von den Parteien bereits bei ihrem Ausspruch beabsichtigt, nicht umgesetzt worden.

3.26

27Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht den Kläger auch zur Schadensersatzzahlung gemäß §§ 280, 281 BGB in Höhe von insgesamt 9.596,34 (= 14.019,22 - 3.221,14 Kautionsguthaben - 1.201,74 Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen) verurteilt. Aus den vorstehend (2.b) genannten Gründen war der Beklagte zur Wiederherstellung des Zustandes der Mieträume vor Übernahme durch ihn und C. 1982 verpflichtet. Dieser Verpflichtung ist er unstreitig trotz Nachfristsetzung nicht nachgekommen. Gegen die Feststellungen des Landgerichts zur Höhe des Schadens wendet sich die Berufung nicht.

28Da die Berufung keinen Erfolg hat, kann dahingestellt bleiben, ob der Abzug des Betrages von 1.201,74 zu Recht erfolgt ist.

II. 29

Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor. 30

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