Urteil des OLG Dresden, Az. 21 U 709/00

OLG Dresden: ablauf der frist, verzinsung, wohnungsbau, grundstück, ddr, anteil, stadt, gemeingebrauch, verkehrswert, bemessungsgrundlage
Az.: 21 U 709/00
Leitsätze:
zum Urteil vom 23. Februar 2001
1. Das Moratoriumsentgelt nach Einleitung eines Verfahrens nach dem
Bodensonderungsgesetz zur ergänzenden Bodenneuordnung (§ 1 Nr. 3
BoSoG) für ein Gebiet, dessen Grundstücke für Zwecke des komplexen
Wohnungsbaus nach der Begriffsbestimmung in § 11 Abs. 1 SachenRBerG
in Anspruch genommen worden sind, ist nach Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB
und nicht nach Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB zu bestimmen. Dies gilt auch für
solche Gebiete, die eine geringe Bauverdichtung und einen hohen
Verkehrsflächenanteil ausweisen.
2. Grundlage für die Berechnung des Moratoriumszinses ist der um den
Abzugsbetrag von 1/3 nach § 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG gekürzte
durchschnittliche Wert eines in dem Sonderungsgebiet belegenen baureifen
Grundstücks, der grundsätzlich nach dem Bodenrichtwert zu bestimmen ist.
Ein weiterer Abzug im Wege der Ermittlung eines durchschnittlichen
Bodenwerts nach § 20 Abs. 3 Satz 1 SachenRBerG, bei dem ein nicht
vorhandener Verkehrswert der Verkehrsflächen ermittelt wird, ist nicht
vorzunehmen (Abgrenzung zu OLG Dresden, Beschluss vom 03.12.1999 -
Az.: 3 W 1583/99 - VIZ 2000, 300 f. = NJ 2000, 297 f.).
3. Der Zinssatz ist nach dem für den staatlichen und genossenschaftlichen
Wohnungsbau gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG vorgesehenen
Erbbauzins zu bemessen. Die Eingangsphase nach § 51 SachenRBerG ist
nach Einleitung eines Bodensonderungsverfahrens, das in der Regel zu
einem Rechtsverlust für die bisherigen Eigentümer von Grundstücken in
jenem Gebiet führt, nicht anzuwenden.
Oberlandesgericht Dresden
Aktenzeichen: 21 U 709/00
13 O 7467/99 LG Leipzig
Verkündet am 23.02.2001
Die Urkundsbeamtin:
Justizsekretärin
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In dem Rechtsstreit
1.
2.
3.
- Kläger und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigter zu 1) bis 3):
Rechtsanwalt
gegen
- Beklagte und Berufungsklägerin -
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte
wegen Nutzungsentgeld
hat der 21. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden im schriftlichen Verfahren
nach Ablauf der Frist am 6. Februar 2001, bis zu der Schriftsätze eingereicht
werden konnten, durch
den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht
den Richter am Oberlandesgericht und
den Richter am Landgericht
für Recht erkannt:
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Leipzig - 13.
Zivilkammer - vom 25. Februar 2000 wird zurückgewiesen.
2. Die Kläger haben 8/19 und die Beklagte hat 11/19 der Kosten des
Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung
der Kläger gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 112.000 DM
abwenden, die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen
Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 9.000 DM abwenden, wenn nicht
der Gegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Die Beschwer der Beklagten beträgt 90.768,69 DM.
und beschlossen:
Der Gegenstand für das Berufungsverfahren wird für die bis zur Rücknahme
der in der Berufungsinstanz geltend gemachten Klageerhöhung im Termin
vom 23.11.1999 auf 181.598,75 DM und für die danach entstandenen
Gebühren auf 90.768,69 DM festgesetzt.
Tatbestand:
Die Kläger waren bis zum 24.10.1997 Eigentümer eines Grundstücks in
(eingetragen im Grundbuch von , Bl. , bestehend aus dem Flurstück
541) mit einer Gesamtgröße von 69.740 m² ( Ein Grundbuchauszug ist als Anlage
K 1 vorgelegt worden.).
Dieses Grundstück war seit Anfang der 80er Jahre auf Grund eines Beschlusses
des Rates der vom 20.06.1977 für die sog. komplexe Wohnbebauung
( ) in Anspruch genommen worden. Es wurde in der DDR-Zeit
mit Gebäuden und Anlagen bebaut. Ein die Bebauung darstellender Lageplan und
die Bodenrichtwertkarte für das Gebiet mit Stand vom 31.12.1995 sind von der
Beklagten als Anlagen zur Klageerwiderung vom 12.10.1999 (Bl. 38 f. d.A.) zur
Akte gereicht worden. Eine der Bebauung entsprechende Neuregelung der
Eigentumsverhältnisse für das Baugebiet erfolgte jedoch
nur teilweise. Das Grundstück der Kläger wurde nicht in das Volkseigentum
überführt.
Das Grundstück der Kläger wurde nach dem 03.10.1990 von der Beklagten
( ), von der für deren Gleisanlagen sowie von zwei
Wohnungsbaugenossenschaften für deren Gebäude und Anlagen nach den
Bestimmungen in Art. 21, 22 Einigungsvertrag genutzt. Die Nutzung des
Flurstücks ist auf der von der Beklagten mit Schriftsatz vom 12.10.1999 als
Anlage B 1 eingereichten Flurkarte dargestellt.
Das Vermessungsamt der Beklagten ließ u.a. auf Antrag der Beklagten und der
Wohnungbaugenossenschaften im September 1995 erstmals im Amtsblatt der
Stadt mitteilen, dass für das Grundstück der Kläger ein
Bodensonderungsverfahren als ergänzende Bodenneuordnung zur
Vermögenszuordnung der volkseigenen Grundstücke nach § 1 Nr. 3 BoSoG
durchgeführt werde. In das Grundbuch der Kläger wurde auf Grund Ersuchens der
Beklagten vom 19.06.1995 am 15.08.1995 in Abteilung II Nr. 4 ein
Zustimmungsvorbehalt nach § 6 Abs. 4 BoSoG eingetragen. Im Anschluss an die
Neuordnung der Rechtsverhältnisse an den ehemals volkseigenen Grundstücken
in dem betroffen Gebiet durch den Zuordnungsbescheid des Präsidenten der
Oberfinanzdirektion vom 27.03.1996 machte der Umlegungsausschuss der
Beklagten im Amtsblatt der Stadt vom 14.09.1996 (Anlage K 3) bekannt, dass
nach Abschluss des Zuordnungsverfahrens der Entwurf des Sonderungsplanes
sowie die zu seiner Aufstellung verwendeten Unterlagen zur Einsicht ausgelegt
seien.
Das Städt. Vermessungsamt erließ am 06.06.1997 einen Teilsonderungsbescheid
für das Grundstück der Kläger, in dem es eine Neuaufteilung des Flurstückes 541
in insgesamt 35 Flurstücke (541/1 bis 541/35) anordnete, das Eigentum
entsprechend einer Grundstücksliste den Nutzern zuwies und für die Kläger einen
Ausgleich für den Rechtsverlust von 4.509.630 DM festsetzte. Der Widerspruch
der Kläger gegen den Sonderungsbescheid wurde mit Bescheid des
Regierungspräsidiums vom 12.01.1998 (Bl. 120 bis 128
d.A.)
zurückgewiesen. Gegen den Widerspruchsbescheid haben die Kläger Antrag auf
gerichtliche Entscheidung nach § 18 BoSoG gestellt. Gegen den Beschluss des
Landgerichts , dass den Bescheid dem Grunde nach bestätigte, aber den
Ausgleich für den Rechtsverlust auf 5.275.206,50 DM heraufgesetzt hatte (BA. Bl.
319 bis 336), legten alle Beteiligten Beschwerde bzw. Anschlussbeschwerde ein.
Über diese Beschwerden hat das Oberlandesgericht Dresden mit Beschluss vom
13.12.1999 (3 W 1583/98) dahin entschieden, dass es die Entscheidung des
Landgerichtes aufgehoben und den Teilsonderungbescheid der Beklagten vom
6.06.1997 auch in Bezug auf die darin festgesetzte Höhe der Ausgleichszahlung
wiederhergestellt hat.
Mit dieser Klage begehren die Kläger ein Nutzungsentgelt gem. Art. 233 § 2a Abs.
1 Satz 3 und Satz 8 EGBGB (jetzt in der Fassung durch das
Grundstücksrechtsänderungsgesetz - GrundRÄndG vom 7.11.2000) für den
Zeitraum vom 01.07.1995 bis zum 31.12.1995.
o
Mitteilung des
Gutachterausschusses für die Ermittlung von
Grundstückswerten der Stadt vom 10.06.1996 (Anlage K 5 = Bl. 19
d.A.) für das Wohngebiet mit Blockbebauung und übergroßen Grundstücken
von einem Bodenwert von 370 DM/m² ausgehen. Bei der von der Beklagten
genutzten Fläche des in diesem Gebiet belegenen, jetzt der Beklagten
gehörenden Grundstücks von 36.823 m² ergebe sich ein Bodenwert von
13.624.510 DM. Dieser Bodenwert sei entspr. den Vorschriften über die
Bemessung des Erbbauzinses in § 43 Abs. 2 SachenRBerG zu verzinsen.
Der Bodenwert sei nach § 20 Abs. 2 SachenRBerG dahin zu ermitteln, dass
für alle Maßnahmen zur Baureifmachung des Grundstückes und zur
Entwicklung des Gebietes ein Abzug von einem Drittel des grundsätzlich
nach § 19 Abs. 5 SachenRBerG in Ansatz zu bringenden Bodenrichtwerts
vorzunehmen sei. Daraus bestimme sich ein zu verzinsender Bodenwert von
9.083.006 DM. Bei einem Zinssatz von 2 % p.a. wäre dies ein
Moratoriumszins von 181.660,14 DM im Jahr und 90.830,07 DM für das 2.
Halbjahr 1995.
Die Beklagte wendet demgegenüber folgendes ein:
o
EGBGB sei hier anzuwenden, da die Beklagte die ihr durch Bodensonderung
übertragenen Grundstücke für öffentliche Zwecke nutze. Der Anspruch aus
Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB entstehe indessen erst mit Geltendmachung
durch den Grundstückseigentümer, die in 1996 erfolgt sei. Hierauf habe die
Beklagte - unstreitig - 22.400,67 DM gezahlt.
o
da nach § 20 Abs. 3 SachenRBerG die Ausgleichsleistung nach dem
Bodenwert aller im Sonderungsgebiet belegenen Grundstücke errechnet
werden müsse. Zunächst müsse der Bodenwert entsprechend der Mitteilung
des Gutachterausschusses an das Rechtsamt der Stadt Leipzig vom
28.08.1998 auf 320 DM/m2 herabgesetzt werden, weil sich die Erwartung
eines höheren Ertragswertes der in Seenähe befindlichen Grundstücke des
Wohnkomplexes nicht realisiert habe. Vor allem aber müssten bei der
Bestimmung des durchschnittlichen Bodenwertes auch die Verkehrsflächen
berücksichtigt werden, die keinen Verkehrswert hätten. Diese machten im
Gebiet des Teilsonderungsplanes 43 % der Fläche aus. Hierfür spräche
schließlich auch, dass der 3. Zivilsenat in seinem Beschluss vom 13.12.1999
diese Flächen mit 30 DM/m² angesetzt habe und auf dieser Grundlage zu
einem durchschnittlichen Bodenwert von 196,62 DM/m² gekommen sei.
Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 25.02.2000 stattgegeben.
Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der Berufung, in der sie ihr
erstinstanzliches Vorbringen im Wesentlichen wiederholt. Im Übrigen wird zur
Darstellung des Vortrags der Klägerin in zweiter Instanz auf die
Berufungsbegründung vom 15.03.2000 (Bl. 76 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Beklagte beantragt,
unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
In der Berufungsinstanz haben die Kläger mit Schriftsatz vom 19.05.2000 (Bl. 95
d.A.) ein weiteres Nutzungsentgelt für das erste Halbjahr 1995 in Höhe von
90.830,06 DM beantragt. Sie haben diesen Antrag in der mündlichen Verhandlung
vor dem Senat am 23.11.2000 zurückgenommen (Protokoll, Seite 4 = Bl. 104
d.A.).
Zur Ergänzung der Darstellung des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze und Anlagen sowie auf das Protokoll der
Sitzung des Senats vom 23.11.2000 verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die von der Beklagten form- und fristgerecht eingelegte Berufung gegen das Urteil
des Landgerichts vom 25.02.2000 bleibt ohne Erfolg.
I.
Das Landgericht hat die richtige Anspruchsgrundlage (Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 4
EGBGB a.F. - jetzt Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 8 EGBGB) für den geltend
gemachten Anspruch auf den Moratoriumszins herangezogen. Für die im Bereich
eines Sonderungsgebiets belegenen Grundstücke ist, auch soweit diese sog.
Verkehrsflächen (Straßen und Grünanlagen) sind, die Regelung in Art. 233 § 2a
Abs. 9 Satz 1 EGBGB nicht anzuwenden. Diese gilt ausschließlich für zu
öffentlichen Zwecken genutzte Grundstücke, die außerhalb eines nach einer
einheitlichen Bebauungskonzeption bebauten Gebietes im sog. komplexen
Wohnungsbau der DDR belegen sind. (A.).
Auch die Ausführungen des Landgerichts zur Bemessung der Anspruchshöhe sind
rechtlich nicht zu beanstanden. Der Bodenwert, der als Bemessungsgrundlage für
die Verzinsung heranzuziehen ist, ist gem. § 20 Abs. 3 SachenRBerG nach einem
Bodenwert zu ermitteln. Dieser bestimmt sich nach § 20 Abs. 2
Satz 2, § 19 Abs. 2 Satz 2, § 19 Abs. 5 SachenRBerG nach dem um eine
Pauschale von 1/3 (für Maßnahmen zur Entwicklung des Gebietes und zur
Baureifmachung der Grundstücke im
Sonderungsgebiet) verminderten
durchschnittlichen Bodenrichtwert für baureife Grundstücke im Sonderungsgebiet
(B.1.).
Der Zins ist jedenfalls für die Zeit nach dem 01.01.1995 für die
Sonderungsgebiete, die aus einer Inanspruchnahme der Flächen in der DDR für
Zwecke des sog. komplexen Wohnungsbaus oder Siedlungsbaus entstanden sind,
nach dem in § 43 Abs. 2 Satz 1 Nr. SachenRBerG bestimmten Zinssatz für den
staatlichen und genossenschaftlichen Wohnungsbau in Höhe von 2 vom Hundert
jährlich zu berechnen. Dieser Zinssatz ist nicht nach § 51 Abs. 1 SachenRBerG
(sog. Eingangsphase) herabzusetzen. Der Senat schließt sich (trotz
möglicherweise anderer Vorstellungen des Gesetzgebers in den Materialien,
insbesondere auch zum Grundstücksrechtsänderungsgesetz - GrundRÄndG -
vom 02.11.2000 - BGBl. I, S. 1481) der Entscheidung des Bundesgerichtshofs
vom 18.02.2000 (V ZR 324/98 - VIZ 2000, 367 f.) an (B.2.).
A.
1. Der Senat folgt der Auffassung des Landgerichts (Urteil, Seiten 8 und 9 = Bl.
103, 104 d.A.), dass das Moratoriumsentgelt für die im Bereich eines
Sonderungsplanes belegenen Grundstücke nach Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 4
EGBGB a.F. = Satz 8 n.F. zu bestimmen ist. Der Ansicht der Beklagten, dass
nicht Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB (= Moratoriumszins für bauliche
Nutzungen), sondern die Bestimmung in Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB (=
Entschädigung für die Nutzung von Grundstücken für öffentliche Zwecke
oder den Gemeingebrauch) einschlägig sei, vermag sich der Senat nicht
anzuschließen.
Für die Einschlägigkeit des Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB sprechen der
Wortlaut der Norm, ein gesetzessystematischer Vergleich der Regelungen
über das Moratorium mit denen zur sachenrechtlichen Bereinigung, die
Betrachtung des einer
Bodensonderung zugrunde liegenden
Lebenssachverhalts sowie schließlich auch die Entstehungsgeschichte der
gesetzlichen Vorschriften. Dazu ist vom Senat im Hinblick auf die Einwände
der Berufung in Ergänzung zum landgerichtlichen Urteil folgendes
auszuführen:
o
deren Rechtsverhältnisse durch ein Verfahren zur Bodensonderung
geregelt werden, ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der
Bestimmungen. Absatz 1 Satz 4 a.F. (= Satz 5 n.F.) nennt ausdrücklich
auch die Einleitung eines Verfahrens zur Bodensonderung nach dem
BoSoG als Rechtsgrund für den Beginn eines Zinsanspruchs des
Grundstückseigentümers zu den dort genannten Konditionen, während
Absatz 9 die Neuregelung der Eigentumsverhältnisse nicht erwähnt. Im
hier zu entscheidenden Fall hat die Sonderungsbehörde ein Verfahren
(Nr. 3/95) der sog. ergänzenden Bodensonderung (§ 1 Nr. 3 BoSoG)
eingeleitet, in dem das Grundstück der Kläger einbezogen wurde.
o
dortigen Satz 3 hervorgeht - mit Wirkung vom 01.01.1995 an allein
noch den Besitz der Nutzer in den nach dem SachenRBerG zu
regelnden Rechtsverhältnisse bis zur sachenrechtlichen Bereinigung.
Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB enthält dagegen eine Sonderregelung für
die öffentlichen Zwecken dienenden Grundstücke. Der sog.
rückständige Grunderwerb für diese Flächen ist dagegen - wie sich aus
§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 SachenRBerG ergibt - gerade nicht ein
Gegenstand der sachenrechtlichen Bereinigung, sondern einem
(allerdings immer noch ausstehenden) Verkehrsflächenerwerbsgesetz
vorbehalten worden (dazu sogleich zur Gesetzesgeschichte). Die
Regelung der Rechtsverhältnisse an den durch Maßnahmen des sog.
komplexen Wohnungsbaus in Anspruch genommenen Grundstücken ist
dagegen Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung. Dies gilt nach § 2
Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG ausdrücklich auch für die Grundstücke in
diesem Gebiet, die öffentlichen Zwecken gewidmet sind oder anderen
Verwaltungsaufgaben dienen.
o
Zwecke des sog. komplexen Wohnungsbaus ohne eine der baulichen
Nutzung entsprechende Regelung der Eigentumsverhältnisse (sog.
Herstellung der Baufreiheit nach Aufbau- und später Baulandgesetz der
DDR) ist - wie auch aus der Begriffsbestimmung in § 11 SachenRBerG,
der besonderen Regelung zur Bodenwertermittlung in § 20
SachenRBerG und letztendlich dem BoSoG hervorgeht - vom
Gesetzgeber als eine Fallgruppe erkannt worden, die einen besonderen
Regelungsaufwand begründete, der nicht durch auf einzelne
Grundstücke und deren Nutzung bezogene Bestimmungen
befriedigend geregelt werden konnte. Dies gilt für die Verkehrsflächen,
die für den Wohnungsbau verwendeten und die gewerblich genutzten
Flächen in derartigen Gebieten gleichermaßen.
o
ausgeführt - auch Gesetzesgeschichte und materialien gegen die
Anwendung des Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB in den Fällen der
Nutzung von Grundstücken auf Grund einer Inanspruchnahme durch
Maßnahmen des komplexen Wohnungsbaus. Die vorgenannte
Regelung ist erst während der Beratungen des SachenRÄndG im
Rechtsausschuss des Bundestages eingefügt worden, nachdem man
sich dazu entschlossen hatte, die Regelung für den rückständigen
Grunderwerb für die Verkehrsflächen aus dem Anwendungsbereich des
SachenRBerG herauszunehmen (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG). Die
im sog. komplexen Wohnungsbau überbauten Grundstücke sollten aber
ausdrücklich Gegenstand des SachenRBerG bleiben und für alle
Grundstücke des Gebietes ein einheitlicher Bodenwert als Grundlage
einer Entschädigung für den Rechtsverlust bestimmt werden. Mit dieser
Reduktion des Anwendungsbereiches des SachenRBerG entstand
jedoch eine Lücke für die Grundstücke, die durch Gebäude und
Anlagen im Verwaltungsgebrauch oder Gemeingebrauch außerhalb
des komplexen Wohnungsbaus in Anspruch genommen worden waren.
Allein für diese Fälle wurde eine vorübergehende Regelung als darauf
beschränkte Notordnung in Art. 233 § 2a Abs. 9 EGBGB geschaffen.
Dieser Zweck der Norm ist im Bericht des Rechtsausschusses zum
SachenRÄndG vom 27.04.1994, (BT-Drs. 12/7425, S. 192) ausführlich
dargelegt worden.
2. Der Senat verkennt nicht, dass die Anwendung der Verzinsungsregeln des
Moratoriums nach Absatz 1 und der Preis- und Erbbauzinsbestimmungen
des SachenRBerG die Haushalte derjenigen Kommunen besonders
belasten, auf deren Gebiet sich in großer Zahl Neubaugebiete aus dem sog.
komplexen Wohnungsbau der DDR befinden, der zudem in der DDR sehr
weiträumig (mit geringer Bauverdichtung) erfolgte und daher einen hohen
Verkehrsflächenanteil ausweist. Der Gesetzgeber hat sich dieses Problem im
Gesetzgebungsverfahren angenommen. Er hat dabei allerdings im Interesse
eine gerechten Ausgleiches für den Rechtsverlust der betroffenen
Grundstückseigentümer, die auf die staatlichen Bebauungskonzeptionen der
DDR keinen Einfluss hatten, am Grundsatz der gebietsbezogenen
einheitlichen Wertermittlung unter Anwendung des
SachenRBerG
festgehalten. Den Kommunen wurde jedoch die Möglichkeit zur Erhebung
von Ausgleichsbeträgen zwischen den Erwerbern zum Ausgleich solcher
Vor- und Nachteile aus der einheitlichen Preisbemessung und
Abfindungslast eingeräumt (§ 20 Abs. 5 SachenRBerG). Es mag sein, dass
diese Regelung (noch ?) nicht praktikabel ist, solange es infolge Fehlens
eines Verkehrflächenerwerbsgesetzes noch keinen Maßstab für die
Bewertung dieser Flächen als Grundlage für die Berechnung von
Ausgleichsbeträgen zwischen den Erwerbern der Grundstücke in einem
solchen Gebiet (Kommune, Wohnungsgenossenschaften,
Einzelhandelsunternehmen, Verkehrsbetriebe, Versorgungsunternehmen
etc.) gibt. Die Rechtsprechung kann eine solche Regelung aber nicht
dadurch ersetzen, dass sie das BoSoG, das Moratorium und die anderen
Teile des SachenRBerG nicht anwendet.
3. Im Übrigen liegen die Voraussetzungen für die Anwendung des Art. 233 § 2a
Abs. 1 Satz 8 SachenRBerG für den in diesem Rechtsstreit geltend
gemachten Zeitraum (2. Halbjahr 1995) vor. Zwar haben die Parteien
unterschiedlich zum Beginn der Einleitung des Verfahrens nach dem BoSoG
vorgetragen; sie stimmen jedoch darin überein, dass im Zeitpunkt des
Ersuchens der Sonderungsbehörde an das Grundbuchamt vom 10.06.1995
um die Eintragung eines Genehmigungsvorbehalts nach § 6 Abs. 4 BoSoG
in das Grundbuch das Verfahren eingeleitet war. Damit war jedenfalls im
zweiten Halbjahr 1995 der Moratoriumszins aus Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 4
EGBGB a.F. zu zahlen.
B.
Die Einwendungen der Beklagten gegen die vom Landgericht angewendeten
Grundlagen für die Bemessung des Moratoriumszinses (LG-Urteil Seiten 6 - 8; Bl.
101 bis 103 d.A) sind ebenfalls unbegründet.
1. Das Landgericht ist von einem Bodenrichtwert gem. § 19 Abs. 5 SachenRBerG
von 370 DM/m² ausgegangen. Es hat insoweit der Entscheidung eine
Mitteilung des
Gutachterausschusses für die Ermittlung von
Grundstückswerten vom 10.06.1996 (Anlage K 5) zugrunde gelegt. Die
Beklagte meint, dass nicht der durchschnittliche Bodenrichtwert für den im
Gebiet zulässigen Geschosswohnungsbau Bemessungsgrundlage für die
Verzinsung sein könne, zumal dieser bei Verkehrsflächen, die bei den der
Klägerin zugewiesenen Grundstücken einen Anteil von 43 % ausmachten,
als Bemessungsgrundlage ungeeignet sei (Berufungsbegründung vom
15.03.2000, Seite 3 = Bl. 77 d.A.).
Dem Einwand der Berufung vermag sich der Senat nicht anzuschließen. Das
Landgericht hat vielmehr zutreffend dazu ausgeführt, dass die Bemessung
des Bodenwertes für die in einem Gebiet des komplexen Wohnungsbaus
belegenen Grundstücke nach § 20 Abs. 3 SachenRBerG einheitlich und
nach § 20 Abs. 2 in Verb. mit § 19 Abs. 2 Satz 2, Abs. 5 SachenRBerG nach
dem für Bauland geltenden durchschnittlichen Bodenrichtwerten in dem
Gebiet zu bestimmen ist. Ein dreifacher Abzug vom Bodenrichtwert
o
Verkehrsflächen nicht auswirken, aus dem in Ansatz zu bringenden
Bodenrichtwert,
o
Anteil der Verkehrsflächen in dem Gebiet unter Bezugnahme auf § 20
Abs. 3 SachenRBerG sowie
o
Maßnahmen zur Baureifmachung und anderer Maßnahmen zur
Entwicklung des Gebietes nach § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG
findet im Gesetz keine Stütze.
Der Senat folgt der Berufung auch nicht darin, dass nach § 20 Abs. 3
SachenRBerG eine Wertermittlung erfolgen müsse, bei der der Anteil der
dem Grundstücksverkehr entzogenen Flächen mit einem geringeren Wert
(der in der Höhe ohne eine Regelung für den Erwerb der Verkehrsflächen
aber noch nicht recht faßbar ist) wertmindernd zu berücksichtigen sei. Eine
solche Wertermittlung, bei der die Verkehrsflächen mit 1/10 des
Bodenrichtwertes in Ansatz gebracht worden sind, hat allerdings der 3.
Zivilsenat des OLG Dresden in seinem Beschluss vom 3.12.1999 (AZ: 3 W
1583/99 - veröffentlicht in VIZ 2000, 300 f. und NJ 2000, 297 f.)
vorgenommen und insoweit die entgegenstehende Entscheidung des
Landgerichts aufgehoben. Das Landgericht hatte sich sowohl im vormaligen
Verfahren über die Festsetzung der Entschädigungshöhe als auch jetzt zum
Moratoriumszins dezidiert gegen eine solche Auslegung des § 20 Abs. 3
SachenRBerG ausgesprochen. Der jetzt für das einigungsbedingte
Sachenrecht zuständige 21. Zivilsenat hält an der Auffassung des 3.
Zivilsenates nicht fest und schließt sich der Ansicht des Landgerichts aus
den nachstehenden Gründen an.
Für die von der Berufung herangezogene Auslegung des § 20 Abs. 3
SachenRBerG durch den 3. Zivilsenates spricht zwar der Wortlaut der
Vorschrift, die bestimmt, dass für Entschädigungen in den Verfahren nach §
15 BoSoG der Bodenwert der Grundstücke im Plangebiet nach dem
im Gebiet belegenen Grundstücke zu
ermitteln ist. Der Regierungsentwurf zum SachenRBerG vom 27.10.1993
(BT-Drs. 12/5992) enthielt dazu eine Regelung (§ 19 Abs. 3), bei der die
Verkehrsflächen mit nach einem vom Bodenwert der anderen bebauten oder
unbebauten Grundstücke abweichenden Entschädigungswert bewertet
werden sollten. § 19 Abs. 3 des Regierungsentwurfs (der dem jetzigen § 20
des Gesetzes entspricht) sah für die dem Gemeingebrauch dienenden
Flächen eine Bewertung in Höhe des 1,3 fachen des zuletzt festgestellten
Einheitswertes vor. Die Ankaufspreise für die Verkehrsflächen sollten nach
den Entschädigungswerten im Entwurf des zum Entschädigungs- und
Ausgleichsleistungsgesetzes (im folgenden: EALG) bestimmt werden. Diese
waren die Untergrenze für den Ankaufspreis derjenigen Grundstücke, die
infolge ihrer Nutzung als Verkehrsflächen keinen Verkehrswert haben und
daher keine einigungsbedingte Wertsteigerung erfahren hatten (vgl. BT-Drs.
12/5992, S. 71). Dieser Wertansatz entsprach der Entschädigungsregelung
in dem Regierungsentwurf des Entschädigungs- und
Ausgleichsleistungsgesetzes (EALG). Diese Flächen sollten nach § 19 Abs.
4 Regierungsentwurfs zum SachenRBerG bei den im komplexen
Wohnungsbau verwendeten Flächen zusammen mit den für Wohnzwecke
genutzten Flächen bewertet und daraus ein durchschnittlicher Bodenwert
des Gebietes gebildet werden. Einen pauschalen Abzug von 1/3 des
Bodenwertes (jetziger § 20 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG) enthielt der
Regierungsentwurf jedoch nicht.
Eine solche allein am Wortlaut orientierte Auslegung des § 20 Abs. 3
SachenRBerG lässt jedoch den Umstand unberücksichtigt, dass die
Konzeption einer Bewertung der Verkehrsflächen nach
Entschädigungswerten im Verlauf der parlamentarischen Beratung des
Entwurfs des SachenRBerG aufgegeben werden musste; an dessen Stelle
ist der pauschale Abzug von einem Drittel vom Bodenrichtwert für die in
jenen Gebieten belegenen Verkehrsflächen getreten. Grund dafür war, dass
die Regierungsvorlage zum EALG (BT-Drs. 12/4887) im Verlauf der
Parlamentarischen Beratungen jenes Gesetzes in den Eckwerten für die
Bemessung der Entschädigungsleistungen wesentlich verändert wurde (vgl.
dazu den Bericht des Finanzausschusses des Bundestages vom 18.05.1994
mit neuer Gesetzesvorlage - BT-Drs. 12/7588; zusammenfassend dazu
Motsch, Einführung zum EALG, Rd. 12,13 und 29 in
Motsch/Rodenbach/Löffler/Schäfer/Zilch, Komm. zum EALG). Die Anhebung
und Differenzierung der Bemessungsgrundlagen in § 3 Abs. 1 EntschG unter
Koppelung an eine erhebliche soziale Degression nach § 7 EntschG führten
dazu, dass das EntschG keine Bemessungsmaßstäbe mehr enthielt, die für
eine Bewertung eines Preises für den Ankauf nicht in der DDR für
Verkehrszwecke in Anspruch genommener, aber enteigneter
Verkehrsflächen durch die öffentliche Hand geeignet gewesen wären.
Die Konzeption des Regierungsentwurfs zum SachenRBerG war daher so
nicht mehr durchführbar. In den Beratungen des für das SachenRBerG
federführenden Rechtsausschusses des Bundestages entschloss man sich
daher, entsprechend einer Empfehlung des Ausschusses für Raumordnung,
Bauwesen und Städtebau vom 20.04.1994, die Konzeption des
Regierungsentwurfes für die Bemessung der Flächen, die für den
ehemaligen komplexen Wohnungsbau in Anspruch genommen worden
waren, zu ändern. Für die Flächen im Gebiet des ehemaligen komplexen
Wohnungsbaus sollte ein Abzug von einem Drittel vom Wert eines
unbebauten, erschlossenen Grundstücks in solch einem Gebiet
vorgenommen werden. In der Begründung der Vorlage des
Rechtsausschusses für das Plenum vom 27.04.1994 (BT-Drs. 12/7425,
S. 38) heißt es dazu, dass eine Leerverweisung auf eine noch nicht
verabschiedete Regelungen im EALG zur
Unanwendbarkeit des
SachenRBerG in den Gebieten des komplexen Wohnungsbaus und damit
zum Stillstand der Bodenneuordnung führen würde. Der Rechtsausschuss
schlug daher dem Bundestagsplenum als
für die komplexe Überbauung eine Bewertung nach dem Wert unbebauter
Grundstücke vor unter Ansatz eines pauschalen Abzuges für
o
Baureifmachung und
o
Damit sollte zugleich sowohl die dem Grundstücksteigentümer nicht
zurechenbare Steigerung durch den hier höheren Entwicklungs- und
Erschließungsaufwand als auch der Anteil der Verkehrsflächen mit nicht
vorhandenen Verkehrswert pauschal ausgeglichen werden. Dem
Gesetzgeber war dabei bewusst, dass sich die vorgenannten Faktoren nur
schwer rechnerisch erfassen ließen. Er wollte jedoch mit dem Abzug von
einem Drittel des Bodenrichtwertes zu einer einfachen, praktikablen
Regelung kommen, die er für eine schnelle sachenrechtliche Bereinigung auf
der Grundlage des BoSoG für unerläßlich erachtete (dazu ausführlich BT-
Drs. 12/7425, S. 67 - 69). Für die außerhalb solcher Gebiete belegenen
Verkehrsflächen wurde dagegen eine Lösung nach dem SachenRBerG
aufgegeben.
Insofern ist - jedenfalls de lege lata -, solange die Regelung über den
rückständigen Grunderwerb für die für öffentliche Zwecke in Anspruch
genommenen Grundstücke und eine mögliche Anpassung des § 20
SachenRBerG noch ausstehen, eine pauschale Bewertung nach dem
gebietsbezogenen Bodenrichtwert unter Abzug einer Pauschale von einem
Drittel zutreffend. Der gleichzeitige Ansatz eines Abzugs von einem Drittel
und eine weitere Kürzung gemäß dem Anteil der Verkehrsflächen würde
einen vom Gesetzgeber nicht gewollten, doppelten Abzug aus demselben
Rechtsgrund herbeiführen.
2. Das Landgericht hat auf den so ermittelten Bodenwert den nach § 43 Abs. 2
Nr. 2 SachenRBerG für den staatlichen und genossenschaftlichen
Wohnungsbau bestimmten Zinssatz angewendet. Eine Minderung auf ein
Viertel hiervon nach § 51 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG (sog. Eingangsphase
für das Erbbaurecht) hat es nicht vorgenommen, ohne dazu allerdings in
dem Urteil etwas auszuführen. Der Senat schließt sich jedoch im Ergebnis
auch insoweit dem Landgericht an.
a) Dies entspricht der Entscheidung des BGH vom 18.02.2000 (V ZR 324/98
- VIZ 2000, 367 f.) zu Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 4 EGBGB a.F., jetzt
Satz 8. Danach beträgt der Moratoriumszins nach Einleitung eines
Bodensonderungsverfahrens 2 vom Hundert jährlich. Eine
Eingangsphase ist danach nicht in Ansatz zu bringen. Der BGH hat
dies mit folgenden Argumenten begründet: Die Eingangsphase nach §
51 SachenRBerG gelte nur für die Bestellung von Erbbaurechten. Der
geringe Eingangszins sei hier für den Grundstückseigentümer deshalb
hinzunehmen, weil dieser bei Bestellung eines Erbbaurechtes sein
Eigentum am Grundstück nicht verliere und daher an einer Steigerung
des Bodenwertes partizipiere. Eine Herabsetzung nach § 51 Abs. 1 Nr.
1 SachenRBerG müsse dagegen bei den Verfahren nach dem BoSoG
ausscheiden, an deren Ende der Eigentümer sein Eigentum am
Grundstück gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrages (§ 15 BoSoG) in
der Regel verliere.
Eine Herabsetzung der Verzinsung in der ersten Stufe der
Eingangsphase auf ¼ der regelmäßigen Verzinsung im Wohnungsbau
von 2 % auf 0,5 % sei insbesondere wegen der Entscheidung des
BVerfG vom 08.04.1998 (1 BvR 1680/93 u.a. - NJW 1998, 3033, 3036),
in der das BVerfG die Vorenthaltung einer Verzinsung für die Zeit vom
22.07.1992 bis zum 31.12.1994 als mit Art. 14 GG unvereinbar
beanstandet habe, verfassungsrechtlich nicht vertretbar. Die nach dem
1.01.1995 zu entrichtende Verzinsung bis zur Regelung der
Eigentumsverhältnisse müsse daher deutlich über dem
Marginalzinssatz von 0,5 % liegen.
b) Die Materialien zum SachenRÄndG aus dem Jahre 1994 und die zum
GrundRÄndG aus dem Jahre 2000 stützen allerdings diese Auslegung
des BGH nicht. Die Begründung des Entwurfs des SachenRBerG durch
die damalige Bundesregierung zu § 52 der Vorlage (= § 51 Gesetz)
verweist ausdrücklich auch auf die vorgesehene Neuregelung in Art.
233 § 2a EGBGB. Die Eingangsphase wurde deshalb für erforderlich
erachtet, um der gegenwärtigen wirtschaftlichen Entwicklung in den
neuen Ländern Rechnung zu tragen. Zudem hielt man eine einheitliche
Eingangsphase, die grundsätzlich mit Ablauf des 31.12.1994 beginnen
sollte, für erforderlich, um zu gleich hohen Zinsbelastungen für
gleichartige Nutzungen zu kommen (vgl. BT-Drs. 12/5992, S. 80 und
144). In gleicher Weise wird in der Begründung der Vorlage des
GrundRÄndG durch die
die derzeitige Regierung tragenden
Koalitionsfraktionen (BT-Drs. 14/3508, Seite 9) ausgeführt, dass Satz 4
auf die §§ 42 ff. SachenRBerG - also auch auf den § 51 SachenRBerG
- verweise. Mit der Eingangsphase sollte angesichts der geringen
Leistungsfähigkeit von Wirtschaft und Privathaushalten in den neuen
Ländern ein allmählichen Übergang auf die gesetzlich vorgesehene
Verzinsung sichergestellt werden.
Für eine solche Eingangsphase auch für den Erwerb durch Kommunen
im Wege einer Bodensonderung in den ersten neun Jahren nach dem
Inkrafttreten des SachenRBerG spricht die Erwägung, dass die
Baulandpreise nach Tabelle 23.10.1 des Statistischen Jahrbuches für
die Bundesrepublik Deutschland zwischen 1992 und 1995 in den neuen
Ländern im Durchschnitt um 159,67 % (von 27,18 DM/m² auf 70,59
DM/m²), in den alten Ländern dagegen "nur" um 10,07 % (von 126,56
DM/m² auf 139,30 DM/m²) angestiegen waren. Die durchschnittliche
Realsteuerkraft der Gemeinden in den neuen Ländern beträgt dagegen
nach der Tabelle 20.16 des Statistischen Jahrbuches auch im Jahre
1997 noch nur etwa 37 % der Kommunen in den alten Ländern (490,45
zu 1.308,22). Insoweit könnte für die in den neuen Ländern belegenen
Grundstücke von einem lagebedingten Nachteil ausgegangen werden,
der auch für eine längere Übergangszeit die Hinnahme einer
geringeren Verzinsung als in ähnlichen Situationen in den alten
Ländern rechtfertigen könnte. Die jetzige Belastung aus dem
rückständigen Grunderwerb in solchen Gebieten ohne ein
Eingangsphase werden viele Kommunen daher voraussichtlich nicht
mehr aus eigenen Einnahmen, sondern allenfalls auf Grund
zusätzlicher Transfers von Steuermitteln im Wege des kommunalen
Finanzausgleichs bewältigen können.
Eine solche Auslegung des Art. 233 § 2a Abs. 1 EGBGB ginge
allerdings zu Lasten der Eigentümer solcher Grundstücke in Gebieten
des ehemaligen komplexen Wohnungsbaus der DDR, die in den
Verfahren der Bodensonderung bis zu dem endgültigen Rechtsverlust
eine geringe Verzinsung hinzunehmen hätten. Der BGH hat eine solche
Auslegung des Zinstatbestands in Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 4 EGBGB
unter Anwendung der Eingangsphase für nicht verfassungskonform
erachtet, da sie einseitig den Grundstückseigentümer belaste. Der
erkennende Senat sieht gerade auf Grund der Neufassung des
Absatzes 1 des Art. 233 § 2a EGBGB durch das GrundRÄndG keinen
hinreichenden Grund, um von der unter a) wiedergegebenen
Rechtsprechung des BGH abzuweichen.
Der Wortlaut des Art. 233 § 2a Abs. 1 Satz 4 EGBGB a.F. = Satz 8 n.F.
ist insoweit unverändert geblieben. Es findet sich mithin im Normtext
keine Regelung des Gesetzgebers, entgegen der vorstehenden
Entscheidung des BGH die Vorschrift des SachenRBerG über die
Eingangsphase beim Erbbaurecht durchgängig - also auch in den
Verfahren nach dem BoSoG - anzuwenden. Diese Rechtsprechung des
BGH war bereits vor der Beratung des GrundRÄndG ergangen und
mithin während der Beratung des GrundRÄndG auch bekannt. In der
öffentlichen Anhörung zu dem Entwurf des GrundRÄndG am 3.07.2000
ist auch erwähnt worden, dass Entwurfsbegründung und die BGH-
Rechtsprechung zum
Moratoriumszins in den Fällen der
Bodensonderungsverfahren sich nicht entsprächen. Die Anwendbarkeit
des § 51 SachenRBerG hätte leicht klargestellt werden können, wenn
in Satz 8 n.F. wie in der Regelung für den zwischen dem 22.07.1992
bis zum 31.03.1995 zu zahlenden Zins in Satz 4 n.F. auch eine
Verweisung auf den § 51 SachenRBerG aufgenommen worden wäre.
Eine solche Klarstellung wäre auch zu erwarten gewesen, wenn der
Gesetzgeber des
GrundRÄndG von der ihm bekannten
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte abweichen wollen.
3. Der für das 2. Halbjahr 1995 eingeklagte Moratoriumszins für das Grundstück
mit einer Größe von 36.823 m2 und einem Bodenrichtwert von 370 DM/m²
errechnet sich daher wie folgt:
36.823 m² x 370 DM/m² x 2/3 x
2/100 x 6/12 =
90.830,07 DM.
Die Verzinsungspflicht nach Absatz 1 Satz 8 n.F. entsteht mit der Einleitung
des Bodensonderungsverfahrens. Es liegt kein sog. verhaltener Anspruch
vor. Im Unterschied zur Verzinsung für Verkehrsflächen in Absatz 9 ist der
Beginn hier nicht davon abhängig, dass der Anspruch von dem
Grundstückseigentümer geltend gemacht wird.
II.
Zinsen sind den Klägern - wie vom Landgericht zuerkannt - in Höhe des
gesetzlichen Verzugszinssatzes nach § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. in Höhe von 4
(statt 5) vom Hundert seit Rechtshängigkeit zuzusprechen.
III.
Der Gegenstandswert ist für die Gebühren, die bis zur Rücknahme der
Klageerhöhung in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz der Kläger vom 19. Mai
2000 um 90.830,06 DM entstanden sind, auf 181.598,75 DM festzusetzen, und für
die danach entstandenen (Urteils-)Gebühren allein nach der Urteilssumme der 1.
Instanz auf 90.768,69 DM.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Ab. 1, § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 10 in
Verb. mit § 711 Satz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die Beschwer der Beklagten folgt aus § 546 Abs. 2 Satz 1
ZPO. Die Beschwer der Kläger wegen der Kosten ist im Tenor nicht angegeben,
da diese nach § 99 Abs. 1 ZPO nicht zur Anfechtung des Urteils berechtigt.