Urteil des OLG Brandenburg vom 15.03.2017

OLG Brandenburg: neues vorbringen, widerklage, mietvertrag, erhaltung, handbuch, wohnfläche, bereicherung, wohnraummiete, mangel, einbau

Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 158/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 812 BGB, § 818 BGB, § 988
BGB, §§ 994ff BGB, § 994 BGB
Mietvertrag: Anspruch auf Nutzungsentschädigung im
Zusammenhang mit einem Mischmietverhältnis bei
Formnichtigkeit des Vertrages; Anspruch auf Ersatz
notwendiger Verwendungen
Leitsatz
1. Bei der Beurteilung von Mischmietverhältnissen stellen Mietflächenanteile, auch wenn auf
sie nicht ausschließlich abzustellen ist, berücksichti-gungsfähige Kriterien darstellen (vgl. BGH
NJW-RR 1986, 877).
2. Bei der Beurteilung des EBV steht dem unentgeltlichen der rechtsgrundlose Besitzerwerb
gleich (vgl. BGHZ 32, 76, 94; 71, 216, 226; BGH NJW 1983, 164; OLG Brandenburg, OLG-
Report 1995, 70).
3. Für die in der Besitzzeit eröffneten Gebrauchsvorteile hat der Vindikationsbesitzer wegen
fehlender Herausgabefähigkeit gemäß den §§ 988, 812, 818 BGB Wertersatz zu leisten, und
zwar bei Eigengebrauch vermietbarer Sachen regelmäßig in Höhe des objektiven Mietwerts
(vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Auf., § 987 Rn. 7 m.w.N.). Der dem herauszugebenden
Nutzungswert regelmäßig entsprechende objektiven Mietwert (vgl. Scheuer in: Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 3. Aufl., III, Rn. 125, 126) bemisst sich
nach dem ortsüblichen Mietzins (vgl. BGHZ 142, 186, 190; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des
gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing-rechts, 9. Aufl., Rn. 1055).
4. Für die Beurteilung des herauszugebenden Nutzungswerts ist die Frage des Vorliegens
eines Mischmietverhältnisses und dessen Qualifizierung als Wohn- oder
Gewerbemietverhältnis anhand der Übergewichtstheorie unmaßgeblich. Die mit dieser Lehre
entwickelten Grundsätze zur Qualifizierung von Mischmietverhältnissen lösen ein
Konkurrenzproblem zwischen unterschiedlichen, unvereinbaren Vertragsregeln über Wohn-
und Gewerbemiete. Fehlt es hingegen wegen anderweitiger Vertragsnichtigkeit ohnehin an
möglicherweise miteinander konkurrierenden Vertragsregeln, stellt sich insoweit kein
Konkurrenzproblem. Auszugehen ist vielmehr von den tatsächlich eingeräumten
Nutzungsmöglichkeiten.
5. Unter den Begriff der Verwendung im Sinne des § 994 BGB fallen nach ständiger
höchstrichterlicher Rechtsprechung Vermögensaufwendungen, die der Sache zugute
kommen sollen, d.h. Maßnahmen, die der Erhaltung, Wiederherstellung oder Verbesserung
der Sache dienen (BGHZ 10, 141, 177; BGH NJW 1996, 921).
6. Notwendig i.S. des § 994 BGB sind regelmäßig diejenigen Aufwendungen, die zur Erhaltung
und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache erforderlich sind und nicht nur
Sonderzwecken des Besitzers dienen (vgl. BGH NJW 1996, 921 m.z.w.N.).
7. Für die Ansprüche eines gutgläubigen unrechtmäßigen Fremdbesitzers gelten die
Vorschriften der §§ 994 ff BGB nur mit den Einschränkungen, die dem vermeintlichen
Besitzrecht entsprechen. Sowohl der wirklich zum Besitz Berechtigte als auch der nur an
seinem Besitzrecht glaubende Fremdbesitzer sollen nicht besser gestellt werden, als sie nach
allgemeinem Recht stünden. Diese Einschränkung greift auch ein, wenn der Mangel des
Besitzrechts darauf beruht, dass ein mit dem Eigentümer darüber geschlossener Vertrag
unwirksam ist (vgl. BGH LM BGB § 994 Nr. 4; BGH NJW 1979, 716 m.w.N.).
Tenor
1. Der Beschluss des Senats vom 09. März 2005 wird aufgehoben.
2. Auf die Berufung der Beklagten und unter Zurückweisung ihrer weitergehenden
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2. Auf die Berufung der Beklagten und unter Zurückweisung ihrer weitergehenden
Berufung wird das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 14.07.2004 - 14 O
315/03 - abgeändert und im dortigen Tenor zu 2. wie folgt neu gefasst:
Auf die Widerklage und unter Zurückweisung der weitergehenden Widerklage wird
die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 6.518,98 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über den Basiszinssatz seit dem 11. April 2002 zu zahlen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %
des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor
der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Nutzungsentschädigung aufgrund der
formnichtigen Überlassung eines Grundstücks … in Bad S.. Die Beklagte beansprucht
widerklagend Zahlungen wegen ihrer Ansicht nach überzahlter Mieten, Erstattungen für
Aufwendungen und Wertverbesserungen sowie Schadensersatz, u.a. wegen vergeblich
aufgewendeter Maklerprovision.
Am 23.03.1995 unterzeichneten der später verstorbene und von der Klägerin beerbte …
als Vermieter und die Beklagte als Mieterin einen Mietvertrag für Gewerberäume (Vgl. Bl.
4 ff d GA) mit einer Mietdauer vom 01.06.1995 bis 30.05.2000 und der –
unbeurkundeten - Vereinbarung eines Vorkaufsrechts für die Dauer des Mietvertrags
(vgl. Bl. 11 d. GA). Die Beklagte unterließ ab April 2000 jegliche Zahlungen an die
Klägerin und gab ihr das Mietobjekt am 17.08.2001 zurück.
Die Klägerin hat zuletzt, gestützt auf die Angaben des erstinstanzlich beauftragten
Gerichtssachverständigen W. zum objektiven Mietwert des streitgegenständlichen
Objekts, auf der Grundlage von 14,00 €/m² und Monat Zahlung von 107.126,72 €
beansprucht, sowie Erstattung verauslagter Betriebskosten.
Widerklagend hat die Beklagte, ausgehend von einem Privatgutachten (vgl. Anlage B 2,
Bl. 56 ff d. GA) und einem dort als angemessen genannten Preis von 12,00 DM je m²
Wohnfläche und Monat sowie unter Hinzurechnung eines Zuschlags für Garagennutzung
und Uferflächennutzung unter Einbeziehung von Minderungen wegen behaupteter
Mängel, einen Rückzahlungsanspruch wegen Überzahlung in Höhe von 57.988,80 DM
beansprucht, sowie Erstattungen für Aufwendungen und Wertverbesserungen im
Umfang von 78.600,00 DM, die Rückzahlung einer angeblich geleisteten Kaution, sowie
die Erstattung von Maklerprovision und den Kosten ihres Privatgutachtens.
Wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstands verweist
der Senat auf das angefochtene Urteil, mit dem das Landgericht der Klage etwa hälftig
und der Widerklage im Umfang von 4.985,10 € stattgegeben hat.
Die Klägerin habe gegen die Beklagte gemäß den §§ 987 ff BGB einen Anspruch auf
Herausgabe des Wertes der tatsächlich gezogenen Nutzungen für das als gewerblich
überlassen einzustufende Objekt, allerdings gemäß § 242 BGB begrenzt auf die
ursprünglich vereinbarte Miete. Außerdem könne sie die von ihr entrichteten
Betriebskosten von der Beklagten zurückverlangen.
Die Beklagte habe gegenüber der Klägerin gemäß § 812 BGB einen Anspruch auf einen
Investitionsmehrwert, den der Sachverständige W. mit 11.380,00 € ermittelt habe und
der um den darin enthaltenen Wert für die Wertverbesserung einer Steganlage in Höhe
von 6.391,15 € zu vermindern sei, da wegen zwischenzeitlichen Abrisses eine
Bereicherung der Klägerin nicht feststellbar sei.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Beklagte ihr erstinstanzliches
Klageabweisungsbegehren dem Wortlaut nach uneingeschränkt, und ihr
Widerklagebegehren beziffert auf 45.607,61 € weiter. Der objektive Mietwert sei auf der
Grundlage einer Wohnungsnutzung zu ermitteln. Das Landgericht habe hinsichtlich der
abgerissenen Steganlage eine Bereicherung der Klägerin zu Unrecht verneint. Es sei
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abgerissenen Steganlage eine Bereicherung der Klägerin zu Unrecht verneint. Es sei
hinsichtlich einer Verkehrswertverbesserung zu Unrecht dem Sachverständigen W.
gefolgt, der eine solche für zwei Hauseingangstüren und eine Geschosstreppe fehlerhaft
verneint habe. Schließlich macht sie geltend, der Rechtsvorgänger der Klägerin habe bei
Vertragsabschluss durch fehlende Beurkundung der Vorkaufsabrede ihn treffende
Pflichten verletzt.
Sie beantragt,
das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 14.07.2004 - 14 O 315/03 -
abzuändern, die Klage abzuweisen und die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte
weitere 45.607,61 € zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das angefochtene Urteil.
Der Senat hat mit Beschluss vom 09. März 2005 die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO
zurückgewiesen. Auf die Gehörsrüge der Beklagten vom 05.04.2005 hat er Termin zur
mündlichen Verhandlung anberaumt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstands verweist
er auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf sein
Terminsprotokoll vom 31.08.2005.
II.
Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten hat im Umfang
von 1.533,88 € Erfolg.
A.
Die Rüge der Beklagten vom 06. April 2005 gegen den ihr am 23.03.2005 zugestellten
Beschluss (vgl. Bl. 566 d. GA) ist statthaft und auch im Übrigen zulässig, § 321 a Abs. 2
ZPO.
Sie ist begründet. Der Senat hat bei seinem Hinweis vom 10.01. 2005 und bei seinen
Beschluss vom 09.03.2005 das Vorbringen der Beklagten, wonach die beiden
Terrassenräume im ersten OG von der Zweckänderung von Gästezimmer in Büro in § 1
des Mietvertrages unberührt blieben, nicht hinreichend zur Kenntnis genommen und
nicht in Erwägung gezogen, obwohl Flächenanteile, auch wenn auf sie nicht
ausschließlich abzustellen ist, jedenfalls bei der Beurteilung von Mischmietverhältnissen
berücksichtigungsfähige Kriterien darstellen (vgl. BGH NJW-RR 1986, 877).
Nach § 321 a Abs. 3 ZPO, der sich entgegen der Ansicht der Klägerin in der ab
01.01.2005 geltenden Fassung auch auf Zurückweisungsbeschlüsse nach § 522 Abs. 2
ZPO erstreckt (BT-Drucksache 15/3706, S. 15), ist das Verfahren fortzuführen und in die
Lage zurückversetzt, in der es sich vor Erlass des Beschlusses vom 09.03.2005
befunden hat. Im weiteren Verfahren der nach § 321 a ZPO gebotenen Selbstkorrektur
hat sich sodann die Unmaßgeblichkeit der Übergewichtstheorie herausgestellt. Dies gab
dem Senat Veranlassung, vom Verfahren des § 522 Abs. 2 ZPO Abstand zu nehmen.
B.
1. Die Angriffe gegen die Klagestattgabe bleiben im Ergebnis ohne Erfolg
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Herausgabe der von April 2000
bis einschließlich 17. August 2001 gezogenen Nutzungen aus den §§ 987 ff BGB. Der
Nutzungsherausgabeanspruch der Klägerin folgt bis zur Zustellung der Herausgabeklage
am 23.09.2000 (vgl. Bl. 42 R d. GA.) aus den §§ 988, 812, 818 BGB, da nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der der Senat sich angeschlossen hat, dem
unentgeltlichen der rechtsgrundlose Besitzerwerb gleich steht (vgl. BGHZ 32, 76, 94; 71,
216, 226; BGH NJW 1983, 164; OLG Brandenburg, OLG-Report 1995, 70), sodann aus §
987 BGB.
Das Eigentum der Klägerin und der Besitz der Beklagten während des
streitgegenständlichen Zeitraums sind unstreitig. Das fehlende Besitzrecht der
Beklagten steht fest. Der Mietvertrag vom 23.03.1995 ist aus den im Beschluss des
Senates vom 11.02.2002 auf Seite 3 dargestellten Gründen (vgl. Bl. 123 d. GA), die der
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Senates vom 11.02.2002 auf Seite 3 dargestellten Gründen (vgl. Bl. 123 d. GA), die der
Senat sich erneut zu eigen macht, nichtig.
Für die in der Besitzzeit eröffneten Gebrauchsvorteile ist wegen fehlender
Herausgabefähigkeit gemäß den §§ 988, 812, 818 BGB Wertersatz zu leisten, und zwar
bei Eigengebrauch vermietbarer Sachen regelmäßig in Höhe des objektiven Mietwerts
(vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 63. Auf., § 987 Rn. 7 m.w.N.). Der dem herauszugebenden
Nutzungswert regelmäßig entsprechende objektiven Mietwert (vgl. Scheuer in:
Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 3. Aufl., III, Rn. 125,
126) bemisst sich nach dem ortsüblichen Mietzins (vgl. BGHZ 142, 186, 190;
Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl.,
Rn. 1055). In Anwendung dieser Grundsätze ist für die eingeräumte Wohnraumnutzung
die vergleichbare Wohnungsmiete, für die eingeräumte Gewerbenutzung die
vergleichbare Gewerbemiete zu ermitteln.
Für die Beurteilung des herauszugebenden Nutzungswerts ist die Frage des Vorliegens
eines Mischmietverhältnisses und dessen Qualifizierung als Wohn- oder
Gewerbemietverhältnis anhand der Übergewichtstheorie unmaßgeblich, worauf der
Senat in der mündlichen Verhandlung nochmals hingewiesen hat. Die mit dieser Lehre
entwickelten Grundsätze zur Qualifizierung von Mischmietverhältnissen lösen ein
Konkurrenzproblem zwischen unterschiedlichen, unvereinbaren Vertragsregeln über
Wohn- und Gewerbemiete. Fehlt es hingegen, wie hier, wegen anderweitiger
Vertragsnichtigkeit ohnehin an möglicherweise miteinander konkurrierenden
Vertragsregeln, stellt sich insoweit kein Konkurrenzproblem. Auszugehen ist vielmehr
von den der Beklagten tatsächlich eingeräumten Nutzungsmöglichkeiten.
Dass der in Aussicht genommene Mietvertrag der Beklagten die Möglichkeit eröffnet hat,
die im Obergeschoss liegenden Räume mit Ausnahme der beiden Terrassenräume sowie
des Balkons zu Bürozwecken zu nutzen, daran hat der Senat aufgrund der
handschriftlich eigens eingeräumten Zweckvereinbarung keine Zweifel (vgl. §§ 1, 23 des
Mietvertrags, Bl. 4, 11 d. GA).
Die sich nach obigen Grundsätzen errechnende Gesamtmiete liegt weit oberhalb des
landgerichtlich angesetzten Monatsbetrags von 5.402,00 DM. Sie beläuft sich schon
nach dem Vorbringen der Beklagten auf monatlich mindestens 6.042,06 DM.
Auszugehen ist von dem zwischen den Parteien unstreitigen Aufmass des
Sachverständigen K. vom 20.09.2000 (vgl. Bl. 69 R, 70 d. GA). Danach ergibt sich für das
Erdgeschoss eine Wohnfläche von 174,38 m², für das Obergeschoss eine Wohnfläche
von 60,72 m² (Schlafzimmer 1 = 23,65 m², Schlafzimmer 2 = 21,26 m², Balkon = 15,81
m², vgl. Bl. 70, 78 d. GA) und eine verbleibende Bürofläche von 111,79 m² (172,51m² -
60,72m²). Setzt man zu Gunsten der Beklagten die von deren Privatsachverständigen
geschätzte Miete von nur 12,68 DM/m² für Wohnfläche an (vgl. GA K. Bl. 20, Bl. 66 d.GA),
obwohl dieser hierbei, wie der Senat im Termin am 31.08.2005 erläutert hat, nicht
nachvollziehbar die Größe des mitvermieteten Grundstücks von 4.496 m² (vgl. § 1 des
Mietvertrags, Bl. 4 d. GA) unberücksichtigt gelassen hat, ebenso wie die auch aus der
Abschlussbereitschaft der Beklagten abzuleitende Nachfragestruktur für das im
wesentlichen einen eigenen äußerst engen Markt bildende Objekt, so errechnet sich für
die Wohnfläche eine Miete von 2.981,07 DM monatlich (235,10 m²*12,68 DM/m²). Die
vergleichbare Gewerberaummiete in Bad S. in Höhe von 14,00 €/m² und Monat ist
unstreitig (vgl. Beklagtenschriftsatz vom 11.05.2004, Bl. 426 d. GA). Die Büromiete
errechnet sich damit auf monatlich 3.060,99 DM (111,79m²*27,38 DM/m²), die
Gesamtmiete auf 6.042,06 DM. Im übrigen ergäbe sich, wenn man das beabsichtigte
Mietverhältnis als Wohnraummiete qualifizieren wollte und man mit dem von der
Beklagten genannten Faktor 3,5 (vgl. Bl. 426 d. GA) als Gewerbeaufschlag rechnete, eine
Büroflächenmiete von 4.961,24 DM monatlich (111,79 m²*12,6 DM/m²*3,5) und eine
Gesamtmiete von 7.942,31 DM monatlich.
Etwaige Mängel des Mietobjekts sind hier aufgrund der besonderen Fallgestaltung nicht
zu berücksichtigen. Soweit sie bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar vorlagen, hat
die Beklagte sie hingenommen. Soweit sie später aufgetaucht sind, hat die Beklagte sie
nicht gerügt, so dass sich eine insoweit berücksichtigungsfähige
Nutzungsbeeinträchtigung schon nicht feststellen lässt. Davon abgesehen verhält sich
die Beklagte treuwidrig (§ 242 BGB), wenn sie nach jahrelangen, vorbehaltlosen und
uneingeschränkten Zahlungen, also bei bis dahin unbeanstandeter Nutzung, erstmals
im Prozess eine nun doch noch zu berücksichtende Nutzungsbeeinträchtigung geltend
macht. Zudem verlangt sie damit vorliegend als rechtsgrundlose Fremdbesitzerin
besser gestellt zu werden, als sie bei tatsächlicher Besitzberechtigung stünde. Bis zum
31.08.2001 hatte ein Mieter in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. kein
Recht zur Minderung, wenn er während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache erkannte,
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Recht zur Minderung, wenn er während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache erkannte,
den Mietvertrag aber dennoch ohne Vorbehalt seiner Gewährleistungsrechte fortsetzte,
insbesondere, wie hier, den Mietzins in voller Höhe vorbehaltlos weiter zahlte (vgl.
Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rn.
1413 m.w.N.).
2. Hinsichtlich der weiter verfolgten Widerklageforderungen hat die Berufung im Umfang
von 1.533,88 € Erfolg.
a) Wie Seite 8 der Berufungsbegründung (Bl. 514 d. GA) zu entnehmen ist, sollen wegen
wertsteigender Investitionen über den landgerichtlich zuerkannten Betrag von 9.750,00
DM (= 4.985,10 €) hinaus nicht mehr Ansprüche über 78.600,00 DM weiterverfolgt
werden, sondern nur noch ein Betrag im Umfang der vom Sachverständigen W.
ausgeworfenen 22.250,00 DM (vgl. S. 17 Gutachten W.) sowie weiterer 10.000,00 DM
wegen noch zu berücksichtigender neuer Hauseingangstüren und einer Geschosstreppe,
insgesamt also 32.250,00 DM. Soweit die Beklagte in der Berufungsbegründung in der
Zeile 2 ihres Rechenwerkes nur 2.250,00 DM angegeben hat, statt richtigerweise
22.500,00 DM, handelt es sich erkennbar um einen Diktatfehler, wie sich aus der
gebildeten Summe sowie aus der Bezugnahme auf die Wertermittlungen im Gutachten
W. Seite 17 zweifelsfrei ergibt. Wie die Beklagte allerdings übersieht, hat das Landgericht
im angefochtenen Urteil auf Seite 13 (vgl. Bl. 464 GA oben) von den durch den
Sachverständigen W. ermittelten 22.250,00 DM bereits 9.750,00 DM zuerkannt. In
diesem Umfang ist die Beklagte schon nicht beschwert.
Soweit das Landgericht der Klägerin Betriebskosten in Höhe von 8.705,46 €
zugesprochen hat, ist sein Urteil nicht angegriffen, so dass eine Zahlungspflicht der
Beklagten aufgrund der Verurteilung feststeht. Eine Aufrechnung dagegen im
Berufungsverfahren erscheint bei gebotener Auslegung, wonach im Zweifel sinnvolles
Prozessverhalten gewollt ist, verfehlt, da sie eine etwaige Widerklageforderung zum
Erlöschen und die Widerklage insoweit um ihren etwaigen Erfolg brächte. Davon
abgesehen ist nicht bestimmbar, welche Teile ihrer Forderungen die Beklagte gegen den
Zahlungsanspruch der Klägerin aufrechnen will.
Die landgerichtliche Abweisung eines Rückzahlungsanspruches wegen angeblich
geleisteter Kautionen in Höhe von 14.500,00 DM verfolgt die Beklagte zweitinstanzlich
ersichtlich nicht mehr weiter.
Im Berufungsverfahren verbleiben damit im Rahmen der Widerklage sachlich noch zu
entscheiden der landgerichtlich aberkannte Betrag von 12.500,00 DM für eine angeblich
wertsteigernde Steganlage, das beanstandete Fehlen der Berücksichtigung von
Hauseingangstüren und Geschosstreppe durch den Sachverständigen W. und
Schadensersatzansprüche wegen Maklerprovision und Sachverständigenbeauftragung.
b) Die Beklagte hat wegen der von ihr eingebauten 2 Hauseingangstüren einen
Anspruch auf Zahlung von 1.533,88 € als Ersatz für notwendige Verwendungen, § 994
Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Vorschrift ist auf die Beklagte auch als gutgläubige Fremdbesitzerin anwendbar, da
der der Besitzverschaffung zugrunde liegende nichtige Mietvertrag bei Wirksamkeit keine
entgegenstehende Regelung enthalten hätte.
Die Vindikationslage zum Zeitpunkt des Türeneinbaus, nämlich direkt nach Mietbeginn,
ist unstreitig (vgl. Anwaltsschreiben der Beklagten vom 26.05.2000, unbezifferte Anlage
zum Klägerschriftsatz vom 15.08.2000, Bl. 32 . GA).
Der Einbau der Haustüren stellt eine Verwendung im Sinne des § 994 BGB dar. Hierunter
fallen nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung Vermögensaufwendungen, die
der Sache zugute kommen sollen, d.h. Maßnahmen, die der Erhaltung,
Wiederherstellung oder Verbesserung der Sache dienen (BGHZ 10, 141, 177; BGH NJW
1996, 921). Der Einbau der neuen Türen fällt hierunter.
Die Verwendungen waren notwendig im Sinne der vorgenannten Bestimmung.
Notwendig sind regelmäßig diejenigen Aufwendungen, die zur Erhaltung und
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache erforderlich sind und nicht nur
Sonderzwecken des Besitzers dienen (vgl. BGH NJW 1996, 921 m.z.w.N.). Der Einbau der
neuen Türen war zur Erhaltung und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Sache
erforderlich, denn die alten Türen waren bereits verzogen, schlossen nur noch schlecht
und genügten nicht mehr den Sicherheitsstandards, wie die Beklagte mit Schriftsatz
vom 16.02.2001 unwidersprochen vorgetragen hat (vgl. Bl. 108 d. GA).
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Die Aufwendungen der Beklagten in geltend gemachter Höhe von 3.000,00 DM sind
entstanden, wie die Beklagte durch Vorlage des Gutachtens des Privatsachverständigen
K. vom 20.09.2000 substanziiert vorgetragen hat. Dieser hat die Baukosten
sachverständig mit 5.600,00 DM angegeben (vgl. Bl. 66 R d. GA), ohne dass die Klägerin
die Baukostenfeststellungen des Sachverständigen insoweit angegriffen hätte.
c) Weitergehende Widerklageforderungen stehen der Beklagten nicht zu.
(1) Ein nach Bereicherungsrecht rückzuerstattender Betrag wegen Überzahlung von
Mieten scheidet aufgrund obiger Erörterungen aus.
(2) Ersatzansprüche der Beklagten wegen Aufwendungen für den Steg lassen sich nicht
feststellen.
Verwendungsersatzansprüche nach den §§ 994 ff BGB kommen nicht in Betracht. Die
Beklagte war bei Verwendungsvornahme gutgläubige unrechtmäßige Fremdbesitzerin.
Für ihre Ansprüche gelten die Vorschriften der §§ 994 ff BGB nur mit den
Einschränkungen, die dem vermeintlichen Besitzrecht entsprechen. Sowohl der wirklich
zum Besitz Berechtigte als auch der nur an seinem Besitzrecht glaubende
Fremdbesitzer sollen nicht besser gestellt werden, als sie nach allgemeinem Recht
stünden. Diese Einschränkung greift sogar ein, wenn der Mangel des Besitzrechts darauf
beruht, dass ein mit dem Eigentümer darüber geschlossener Vertrag unwirksam ist (vgl.
BGH LM BGB § 994 Nr. 4; BGH NJW 1979, 716 m.w.N.). Nach § 23 Nr. 5 des
Mietvertrages hatte die Beklagte die Instandsetzung und -haltung des Bootssteges und
des Sonnenplateaus auf eigene Kosten übernommen (vgl. Bl. 11 d. GA).
Der Wegfall einer berücksichtigungsfähigen Nutzungsmöglichkeit der Beklagten oder
eine verbleibende Bereicherung (§§812 ff BGB) der Klägerin lassen sich nicht feststellen.
Nach dem Vorbringen der Klägerin war der Bootssteg abgerissen (vgl. Terminsprotokoll
vom 06.05.2002, Bl. 231 d. GA) und eine Erneuerung kostete nach Klägerdarstellung
mindestens 7.000,00 € zzgl. Mehrwertsteuer (vgl. Schriftsatz vom 01.07.2003, Bl. 340 d.
GA). Für ihre Behauptung eines davon abweichenden, werthaltigeren Bauzustandes bei
Besitzwechsel ist die Beklagte beweisbelastet und erstinstanzlich beweisfällig geblieben.
Dem erstmals im Berufungsrechtszug angebotenen Beweisantritt aus ihrem Schriftsatz
vom 21.02.2005, Seite 6 (Bl. 557 d. GA) ist nicht nachzugehen. Es handelt sich um
neues Vorbringen im Sinne des § 531 ZPO und die Zulassungsvoraussetzungen des
Abs. 2 dieser Bestimmung liegen nicht vor. Das Landgericht hatte den Anspruch der
Beklagten zu Recht wegen Beweisfälligkeit verneint und hat entgegen ihrer Ansicht
insoweit gegen keine Hinweispflicht verstoßen. Die anwaltlich vertretende Beklagte
befand sich erkennbar in keiner, zu einem gerichtlichen Hinweis nötigenden
Ungewissheit über die sie treffende Beweislast oder über die sie prozessual treffende
Pflicht zur ordnungsgemäßen Benennung des Beweismittels, im Falle eines Zeugen, also
zu dessen Namhaftmachung (vgl. § 373 ZPO). Die Beklagte hat mit Anwaltsschriftsatz
vom 25.06.2002 auf Seite 3 vielmehr selbst einen entsprechenden Beweisantritt
angekündigt (vgl. Bl. 250 d. GA).
Ferner hat die Berufung die Ausführungen des Landgerichts insoweit auch lediglich
wegen Übergehens von Beklagtenvortrag zu einer ihrer Ansicht nach erheblichen
Obhutspflicht beanstandet, nicht hingegen wegen einer verfahrensfehlerhaften
Beweislastentscheidung. Insoweit ist in der Berufungsbegründung vom 18.10.2004 eine
Gehörsrüge schon nicht erhoben und schon gar nicht ordnungsgemäß ausgeführt, da
auch die Berufungsbegründung keine Zeugen namhaft gemacht hat.
Im Übrigen können unterlassene Angaben nach Ablauf der Berufungsbegründungsschrift
(§ 520 Abs. 2 ZPO) ohnedies nicht mehr nachgeschoben werden (vgl. Musielak/Ball ZPO,
4. Aufl. § 520; Rn 49 m.w.N.).
(3) Treppenrenovierungskosten kann die Beklagte unter keinem Gesichtspunkt
beanspruchen.
Ein Verwendungsanspruch nach § 984 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitert bereits an der
fehlenden Notwendigkeit der Treppenrenovierung. Diese war baulich nicht erforderlich,
denn, wie die Klägern unwidersprochen vorgetragen hat, war die vorhandene Treppe
weder einsturzgefährdet noch gefährlich (vgl. Klägerschriftsatz vom 16.11.2000, Bl. 95 d.
GA). Aufwendungen für Sonderzwecke des Besitzers sind insoweit nicht ersatzfähig.
Ein Verwendungsersatzanspruch wegen nützlicher Verwendungen (§ 996 BGB), oder
wegen Bereicherung der Klägerin (§§ 812 ff BGB) scheidet aus. Die in beiden Fällen
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wegen Bereicherung der Klägerin (§§ 812 ff BGB) scheidet aus. Die in beiden Fällen
unverzichtbare Werterhöhung der Treppenrenovierung ist nicht feststellbar. Einen
bewertungszugänglichen Zustand der Treppe vor Durchführung der Renovierung hat die
Beklagte, wie der Sachverständige W. in seinem Gutachten vom 18. März 2004 auf Seite
14 ausführt, nicht bekannt gegeben. Soweit die Beklagte in ihrem Schriftsatz vom
14.04.2004 auf Seite 3 hierauf vorbringt, es dürfe auf der Hand liegen, dass das
Nichtvorhandensein einer Geschosstreppe zur völligen Wertlosigkeit des
Obergeschosses führen würde, gehen diese Darlegungen ersichtlich vorbei an ihrem
eigenen Vortrag auf Seite 3 der Klageerwiderung (Bl. 48 d. GA): dort ist lediglich von
einer Renovierung die Rede, nicht hingegen von einer Herstellung einer bis dahin
fehlenden Geschosstreppe.
Zudem ist die Beklagte nicht einmal dem Klägervorbringen im Schriftsatz vom
16.11.2000 Seite 4 entgegengetreten (vgl. Bl. 95 d. GA), wonach die seinerzeit
vorhandene Geschosstreppe weder vom Einsturz bedroht noch irgendwie gefährlich oder
sonst wie renovierungsbedürftig gewesen sei.
(4) Die Beklagte kann die von ihr geltend gemachten Maklerkosten von der Klägerin
nicht ersetzt verlangen.
Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens des
Rechtsvorgängers der Klägerin bei Vertragsabschluss liegen nicht vor. Dass der
Rechtsvorgänger der Klägerin gegenüber der Beklagten eine Aufklärungspflicht über eine
notarielle Beurkundung des in Aussicht genommenen Vorkaufsrechts als
Gültigkeitsvoraussetzung des Mietvertrags gehabt oder diese schuldhaft verletzt hätte,
lässt sich schon nicht feststellen. Das Gültigkeitshindernis ist erstmals trotz jahrelanger
Verfahrensdauer unter Beteiligung zahlreicher Volljuristen, einem OLG Fachsenat für
Gewerbemiete aufgefallen (vgl. Senatsbeschluss vom 11. Februar 2002, S. 3, Bl. 183 d.
GA). Dass der seinerzeitige Vermieter einen vergleichbaren, oder sonstwie den zahlreich
vorbefassten Volljuristen überlegenen Kenntnisstand gehabt hätte, ist nicht vorgetragen
und dafür ist nichts ersichtlich. Die Inhaberschaft einer Immobilienverwaltungsfirma
erlaubt keinen dahin gehenden Schluss, wie der Senat aufgrund langjähriger Befassung
mit gewerblichem Mietrecht sicher weiß.
Davon abgesehen ist das Beklagtenvorbringen zur Entstehung eines
Maklerprovisionsanspruchs im Hinblick auf die Nichtigkeit des maklergegenständlichen
Hauptvertrags unschlüssig (vgl. § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Zudem geht der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei
Vertragsverhandlungen regelmäßig auf das negative Interesse. Bei zutreffender
Auskunft über das Beurkundungserfordernis wäre der Vertrag beurkundet worden und
mit seiner Wirksamkeit wäre die Maklerprovision überhaupt erst entstanden.
Auch der Gesichtspunkt sogenannter “frustrierter Aufwendungen” oder einer
Rentabilitätsvermutung, wonach sich die Aufwendungen über die Zeit des vorgesehenen
Vertragsverhältnisses gerechnet hätten, hilft der Beklagten hier nicht weiter. Sie hat die
vertraglich vorgesehene Nutzungsdauer tatsachlich voll ausgeschöpft und sogar noch
erheblich überschritten.
(5) Ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch für das Honorar des
Privatsachverständigen der Beklagten scheitert ebenfalls schon am Fehlen einer
schuldhaften Pflichtverletzung sowie an der fehlenden Kausalität zwischen
Formnichtigkeit und Beauftragung des Sachverständigen, Jahre vor Kenntnis der
Formnichtigkeit.
3. Der Zinsanspruch der Beklagten folgt aus § 291 BGB und beginnt ab dem 11.04.2002,
nachdem die Widerklage, mit der der Zahlungsanspruch erstmals geltend gemacht
wurde, am 10.04.2002 zugestellt wurde (vgl. Bl. 215 d. GA).
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 2 Ziffer 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711
ZPO.
Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung,
da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlichen bisher noch
unentschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten
Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst-
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Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst-
oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 94.272,62 € festgesetzt. Er ermittelt
sich aus der Summe der nachfolgend stichwortartig bezeichneten
streitgegenständlichen Ansprüche:
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