Urteil des OLG Brandenburg, Az. 3 U 30/05

OLG Brandenburg: fristlose kündigung, gesetzlicher vertreter, treu und glauben, kopie, leichte fahrlässigkeit, angemessene frist, abmahnung, pachtvertrag, vergleich, öffentlich
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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 3.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 U 30/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 67 Abs 1 GemO BB, § 166
BGB, § 314 Abs 3 BGB, § 546
BGB, § 581 BGB
Grundstückspachtvertrag mit einer brandenburgischen
Gemeinde: Schaffung eines pflichtwidrigen Dauerzustandes
durch bauliche Veränderung ohne gemeindliche Genehmigung
und Frist für eine Vertragskündigung aus wichtigem Grund
Tenor
I. Die Berufung des Klägers gegen das am 03. Februar 2005 verkündete Urteil des
Landgerichts Frankfurt (Oder) - 17 O 301/04 - wird zurückgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die
Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten
durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 6.000,00 abwenden, wenn nicht die Beklagte vor
der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die
schriftliche unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische
Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts.
IV. Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Prozessparteien streiten - im Rahmen von Klage und Widerklage - um den
Fortbestand eines von ihnen am 01. Juni 2000 abgeschlossenen Pachtvertrages (Kopie
Anlage K1 = GA I 5 ff.), geändert durch Vereinbarung vom 08. Januar 2003 (Kopie Anlage
K2 = GA I 13), betreffend die Sportanlage „O…-Stadion“, belegen auf dem
Gemeindegebiet der Beklagten. Der Kläger verlangt von der Beklagten - für das zweite
Halbjahr 2004 € 7.500,00 (= 2 x € 3.750,00 = € 15.000,00 / 2) - die Zahlung des ihm in §
8 Abs. 3 des Vertrages versprochenen Betriebskostenzuschusses und möchte
außerdem festgestellt haben, dass das Pachtverhältnis durch die für die Beklagte mit
Schreiben vom 11. Juni 2004 und 05. August 2004 (Kopie GA I 97 f.) ausgesprochenen
außerordentlichen fristlosen Kündigungen nicht beendet wurde. Die Beklagte nimmt den
Kläger auf Räumung in Anspruch. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der
erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf das angefochtene Urteil verwiesen (§ 540
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Zwischen den Prozessparteien besteht - wie die Erörterung der Sach- und Rechtslage in
der mündlichen Verhandlung zweiter Instanz ergeben hat (GA II 307, 308) - Einigkeit
darüber, dass die auf dem Sportplatz errichtete Flutlichtanlage nicht mobil beschaffen,
sondern mit dem Grund und Boden fest verbunden ist. Ferner haben sich beide Seiten
übereinstimmend dahin erklärt, dass unter dem Begriff „ gemäß Nr. 3 des
Tenors der angefochtenen Entscheidung (LGU 2) nichts anderes gemeint sei als mit
dem allgemeinen Begriff „ (GA II 307, 308).
Die Zivilkammer hat auf die Klage - unter deren Abweisung im Übrigen - festgestellt,
dass die mit Schreiben vom 11. Juni 2004 erklärte Kündigung rechtsunwirksam ist, und
der Widerklage stattgegeben. Das angefochtene Urteil, auf das auch wegen der
Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, ist dem Kläger am 07. Februar 2005 - zu
Händen seiner erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten - zugestellt worden. Er hat am
17. Februar 2005 mit anwaltlichem Schriftsatz Berufung eingelegt und sein Rechtsmittel
im selben Schriftsatz begründet.
Der Kläger ficht das Urteil des Landgerichts - im Wesentlichen sein bisheriges Vorbringen
wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange seiner Beschwer an. Er trägt dazu
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wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange seiner Beschwer an. Er trägt dazu
insbesondere Folgendes vor:
Die Anzeige der Bauvorhaben auf dem Sportplatzgelände sei dem Amtsdirektor
jedenfalls über die ehrenamtliche Bürgermeisterin, den Bauausschuss und das
Gemeindeparlament bekannt geworden; in den zuletzt genannten Gremien habe er - der
Kläger - zusammen mit seinem Architekten die Pläne vorgestellt. Bei Unterzeichnung
des Pachtvertrages anlässlich des Stadionfestes 2000 sei vom damaligen Amtsdirektor
erklärt worden, damit könne der Verein über den Sportplatz verfügen und es könne
endlich auch investiert werden. Noch im Jahre 2002 seien von ihm, dem Kläger, die
Bauanträge beim Amt O… vorgelegt worden, das sie mit einer städtebaulich positiven
und befürwortenden Stellungnahme an die zuständige Behörde weitergeleitet habe.
Auch die Baugenehmigungen und die Förderbewilligungen seien ihm über die Beklagte
zugegangen. Dann könne diese nicht zwei Jahre später wegen der neuen Flutlichtanlage
und der baulichen Gebäudeveränderungen eine Abmahnung schicken und danach
fristlos kündigen. Eine Kündigung sei nur im Wiederholungsfalle möglich; hier werde
jedoch nicht einmal in der Abmahnung das zu beanstandende Verhalten gerügt, das
allein in der Anzeige des Bauvorhabens bei der falschen Stelle bestehen könne.
Abmahnung und Kündigung seien verfristet; die Überlegungsfrist - die regelmäßig
weniger als zwei Monate betrage - habe für die Beklagte schon im Jahre 2002 begonnen,
als sie sich aktiv und fördernd an der Durchführung der beiden Baumaßnahmen
beteiligte. Jedenfalls sei ein eventuelles Kündigungsrecht der Beklagten verwirkt. Die
Flutlichtanlage könne auch im Vorbeifahren von jedermann deutlich wahrgenommen
werden; es hätten zahlreiche Veranstaltungen stattgefunden, über die in der Presse
ausführlich berichtet worden sei. In Wirklichkeit hätten Haushaltsprobleme die Beklagte
zu den Kündigungen motiviert. Es sei treuwidrig, wenn sie den Abriss der gesamten mit
öffentlichen Mitteln geförderten Anlage verlange.
Der Kläger beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und
a) die Beklagte zu verurteilen, an ihn € 7.500,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils € 3.750,00 ab 15. August 2004 und
15. November 2004 zu zahlen;
b) festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 01. Juni 2000 über die Sportanlage
„Odertal-Stadion“ zwischen den Prozessparteien unverändert fortbesteht;
c) die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt - im Kern ihr erstinstanzliches Vorbringen ebenfalls wiederholend und
vertiefend - das angefochtene Urteil, soweit es ihr günstig ist; im Übrigen nimmt sie es
hin. Sie trägt insbesondere Folgendes vor:
Der Kläger habe, wie er selbst einräume, bewusst darauf verzichtet, sie - die Beklagte -
zu informieren, weil er der Auffassung gewesen sei, das Baugenehmigungsverfahren
genüge. Dies treffe jedoch, wie schon aus dem eindeutigen Wortlaut der
pachtvertraglichen Regelungen folge, nicht zu. Die schriftlichen Erklärungen der
damaligen ehrenamtlichen Bürgermeisterin, denen keine inhaltlichen Informationen über
die beabsichtigten baulichen Veränderungen zugrunde gelegen hätten, seien vom
Kläger selbst für nicht ausreichend erachtet worden. In der
Stadtverordnetenversammlung und in deren Ausschüssen habe man das Bauvorhaben
nicht behandelt. Aus dem Pachtvertrag ergäben sich für den Kläger umfangreiche
Rechte, aber kaum Pflichten; deshalb müsse deren ordnungsgemäße Erfüllung um so
höher eingestuft werden. Durch bauliche Veränderungen wie eine aufwändige
Flutlichtanlage kämen auf sie - die Beklagte - zusätzliche Unterhaltungsaufwendungen
und damit weitere finanzielle Belastungen zu. Die Frist, die dem Kläger mit der
Abmahnung vom 28. Juni 2004 (Kopie Anlage K8 = GA I 77 f.) gesetzt worden sei, habe
er ungenutzt verstreichen lassen. Auf eine - aus seiner Sicht - späte Rüge der
Vertragsverletzungen könne sich der Kläger nicht berufen, weil sein Vertragsverstoß
darauf abgezielt habe, sie - die Beklagte - uninformiert zu lassen. Deshalb könne auch
der Verwirkungseinwand nicht durchgreifen. Im Übrigen stütze sie - die Beklagte - sich
auch weiterhin auf die Kündigungserklärung vom 11. Juni 2004.
Die Parteien haben am 23. November 2005 im Termin der mündlichen Verhandlung
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Die Parteien haben am 23. November 2005 im Termin der mündlichen Verhandlung
zweiter Instanz vor dem Senat einen Prozessvergleich geschlossen, der von der
Beklagten bis zum 31. Januar 2006 widerrufen werden konnte, falls er von der
Kommunalaufsichtsbehörde nicht genehmigt wird (GA II 307, 308 f.). Mit anwaltlichem
Schriftsatz vom 31. Januar 2006, am selben Tage bei Gericht eingegangen (GA II 318 ff.),
hat die Beklagte den Widerruf des Vergleichs erklärt. Dazu wurde von ihr in Ablichtung
ein Schreiben des Landrates des Landkreises B… vom 12. Januar 2006 eingereicht,
unterzeichnet vom Dezernenten für Öffentliche Ordnung und Finanzen, worin dem
Amtsdirektor mitgeteilt wird, dass für eine förmliche Entscheidung über die
rechtsaufsichtliche Genehmigung eine kommunalrechtliche Grundlage fehle, und
Letzterer dringend aufgefordert wird, den Vergleich zu widerrufen, weil dieser unter
Berücksichtigung der in § 74 GO BB geregelten allgemeinen Haushaltsgrundsätze
rechtswidrig sei (GA II 320 f.). Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und
Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die
Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den
übrigen Akteninhalt Bezug genommen. Nach dem Schluss der letzten mündlichen
Verhandlung vom 12. Juni 2006 haben beide Parteien weitere Anwaltsschriftsätze
eingereicht (GA II 379 ff.)
II.
A.
Das Rechtsmittel des Klägers ist zulässig; es wurde von ihm insbesondere form- und
fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517 ff. ZPO). In der Sache selbst bleibt die
Berufung allerdings erfolglos. Der Senat kommt, wenn auch zum Teil aus anderen
rechtlichen Gründen als das Landgericht zu dem Ergebnis, dass der
streitgegenständliche Pachtvertrag über die Sportanlage „O…-Stadion“ durch die
außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 05. August 2004 (Kopie Anlage K17 =
GA I 76 f.) mit sofortiger Wirkung beendet wurde. Als Zivilgericht hat der Senat
ausschließlich die privatrechtliche Seite des Streitfalles zu entscheiden; ob der Widerruf
des Prozessvergleichs vom 23. November 2005 (GA II 307, 308 f.) nach allgemeinen
Haushaltsgrundsätzen gemäß § 74 GO BB geboten war und ob die Rechtsverfolgung
durch die Beklagte soziale Aspekte angemessen berücksichtigt, unterliegt nicht seiner
Beurteilung. Auf ein bestehendes Kündigungsrecht darf sich die Beklagte - ohne gegen
Treu und Glauben zu verstoßen (§ 242 BGB) - berufen, selbst wenn sie bei einer
besseren Haushaltslage davon möglicherweise keinen Gebrauch gemacht hätte.
Infolge der Beendigung des Pachtverhältnisses steht dem Kläger gegen die Beklagte
kein Zahlungsanspruch mehr zu und Letztere kann von Ersterem die Räumung und
Herausgabe des Pachtobjektes verlangen (§ 546 Abs. 1 i.V.m. § 581 Abs. 2 BGB). Dass
dem Kläger mit Nr. 3 des Tenors der angefochtenen Entscheidung nicht aufgegeben ist,
die Flutlichtanlage zu entfernen, Gebäude abzureißen oder bauliche Veränderungen
daran rückgängig zu machen, hat bereits das Landgericht klargestellt (LGU 13 f.). Aus
einem auf Räumung und Herausgabe lautenden Titel kann nur dann zugleich die
Beseitigung von Bauwerken und baulichen Anlagen sowie die Rückgängigmachung von
Veränderungen daran vollstreckt werden, wenn sich, woran es hier fehlt, eine
entsprechende Doppelverpflichtung dem Vollstreckungstitel - zumindest im Wege der
Auslegung - zweifelsfrei entnehmen lässt (vgl. dazu BGH, Beschl. v. 19.03.2004 - IX a ZB
328/03, WM 2004, 1197 = DGVZ 2004, 88; Zöller/Stöber, ZPO, 25. Aufl., § 885 Rdn. 15
und § 887 Rdn. 3 Stichwort „Beseitigung eines Bauwerks“). Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Die Beklagte hat den im Termin der mündlichen Verhandlung vom 23. November
2005 vor dem Senat abgeschlossenen Vergleich der Prozessparteien wirksam
widerrufen. Form und Frist für die Ausübung des Widerrufsrechts sind gewahrt. Der
vereinbarte Widerrufsgrund liegt ebenfalls vor. Denn der Vergleich ist von der
Kommunalaufsichtsbehörde nicht genehmigt worden. Es fehlt bereits an einem
förmlichen Genehmigungsbescheid. Zwar haben die Parteien nicht geregelt, was gelten
soll, wenn es nach Auffassung der zuständigen Behörde keine Rechtsgrundlage dafür
gibt, etwa weil der Vergleich als solcher kommunalrechtlich nicht genehmigungsbedürftig
ist. Einer ergänzenden Auslegung ihrer Vereinbarung bedarf es hier aber nicht. Denn der
Landrat hat in seinem Schreiben an den Amtsdirektor vom 12. Januar 2006 (Kopie GA II
320 f.) keinen Zweifel daran gelassen, dass er den Prozessvergleich für rechtswidrig hält,
weil ein Verstoß gegen in der Gemeindeordnung verankerte haushaltsrechtliche
Grundsätze vorliege. Für den Fall, dass der Vergleich Bestandskraft erlangen sollte,
würde die zuständige Behörde - darauf deutet beispielsweise die Bezugnahme auf das
Unterrichtungsrecht gemäß § 123 GO BB hin - Maßnahmen der Kommunalaufsicht
prüfen. Angesichts dessen ist das endgültige Wirksamwerden des Prozessvergleichs
nicht allein aus formellen Gründen gescheitert. Die Parteien wollten mit dem
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nicht allein aus formellen Gründen gescheitert. Die Parteien wollten mit dem
aufgenommenen Vorbehalt ermöglichen, dass sich der Amtsdirektor bei der
Kommunalaufsicht rückversichern kann. Der Widerruf steht deshalb nicht nur formell,
sondern auch inhaltlich im Einklang mit den Regelungen, die von den Parteien getroffen
worden sind.
2. Die außerordentliche fristlose Kündigung der Beklagten vom 05. August 2004 (Kopie
Anlage K17 = GA I 76 f.) hat nach § 5 Abs. 1 lit. c) des Pachtvertrages zur Beendigung
des streitgegenständlichen Vertragsverhältnisses geführt.
a) Im Berufungsrechtszug unterliegt nur noch diese zweite Kündigungserklärung der
gerichtlichen Prüfung. Dass die von der Beklagten mit Schreiben vom 11. Juni 2004
ausgesprochene Kündigung nicht wirksam geworden ist, hat das Landgericht in Nr. 1 des
Tenors seiner Entscheidung (LGU 2) verbindlich festgestellt. Von der Beklagten wird das
erstinstanzliche Urteil nicht angefochten. Sie hätte zumindest Anschlussberufung
einlegen müssen, wenn sie eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung zu ihren
Gunsten erreichen wollte. Das ist nicht geschehen. Ihr anwaltlicher Schriftsatz vom 29.
April 2005 (GA II 270 ff.) enthält - wie sich bereits aus dem einleitenden Satz ergibt -
lediglich eine Begründung des Antrages auf Zurückweisung der gegnerischen Berufung.
Zwar heißt es darin dann am Ende unter Nr. 6 (GA II 270, 284), die Beklagte stütze sich
weiterhin auf die Kündigung vom 11. Juni 2004 und nehme dazu auf ihr erstinstanzliches
Vorbringen Bezug. Daraus wird aber - obgleich an eine Anschlussberufung keine hohen
Anforderungen zu stellen sind - nicht deutlich, dass die Beklagte selbst eine Anfechtung
des erstinstanzlichen Urteils vornehmen möchte. Sie meint offenbar vielmehr, sich auch
auf die erste Kündigungserklärung beziehen zu können, um die Entscheidung des
Landgerichts gegen die Angriffe des Klägers zu verteidigen. Das trifft jedoch nicht zu.
Denn insoweit ist die Beklagte in der Eingangsinstanz unterlegen. Sie hätte sich, wenn
sie Anschlussberufung einlegen wollte, mit der für sie ungünstigen Argumentation der
Zivilkammer auseinandersetzen müssen. Daran fehlt es.
b) Der Kläger hat schuldhaft gegen Pflichten aus dem Pachtvertrag verstoßen, in dem
er - ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Beklagten als Verpächterin - bauliche
Veränderungen am Pachtobjekt in Gestalt der Errichtung einer Flutlichtanlage und der
Erneuerung eines Funktionsgebäudes vornahm und diese trotz schriftlicher Abmahnung
nicht beseitigte.
aa) Gemäß § 7 Abs. 1 des Pachtvertrages sind bauliche Veränderungen - unbeschadet
sonstiger Genehmigungen wie etwa solcher nach öffentlichem Baurecht - nur mit
schriftlicher Einwilligung gestattet. Über die schriftliche Erklärung eines in
privatrechtlichen Angelegenheiten für die Beklagte Zeichnungsbefugten, mit den
beabsichtigten Baumaßnahmen einverstanden zu sein, verfügt der Kläger nicht.
Gesetzlicher Vertreter von amtsangehörigen Gemeinden wie der Beklagten ist nach dem
brandenburgischem Kommunalrecht grundsätzlich allein der jeweilige Amtsdirektor (§ 67
Abs. 1 GO BB; § 9 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 4 Abs. 3 1. Halbs. AmtsO BB; vgl. dazu LVerfG
BB, Urt. v. 20.01.2000 - 53/98 3/99, LKV 2000, 199 = DVBl 2000, 981; FG BB, Urt. v.
22.07.1998 - 1 K 759/96, EFG 1998, 1440 = LKV 1999, 288; VG Potsdam, Beschl. v.
25.08.1997 - 2 L 910/97, VwRR MO 1998, 118; ferner OLG Brandenburg, Urt. v.
13.08.1997 - 3 U 77/97, LKV 1998, 327). Selbst bei Verpflichtungserklärungen außerhalb
von Geschäften der laufenden Verwaltung, die nach § 67 Abs. 2 und 3 GO BB der
Mitzeichnung des ehrenamtlichen Bürgermeisters bedürfen und um die es im Streitfall
nicht geht, ist die Mitwirkung des Amtsdirektors unentbehrlich. Wer an seiner Stelle im
sachlichen Geltungsbereich des Bürgerlichen Rechts, in dem sich der Streitfall bewegt,
wirksam tätig werden will, bedarf einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht (§§ 164 ff. BGB).
Für eine entsprechende Bevollmächtigung der damaligen ehrenamtlichen
Bürgermeisterin der Beklagten oder des Bauamtsleiters des Amtes O... ist im Streitfall
nichts ersichtlich. Die Wahrnehmung von privaten Rechten des Amtes und der ihm
angehörenden Gemeinden fällt üblicherweise in den Geschäftsbereich Haushalt und
Finanzen und nicht in den des Bauamtes. Soweit von Letzterem zu den Bauunterlagen
eine städtebauliche Stellungnahme abgegeben wurde, handelt es sich zudem um ein
Tätigwerden als Hoheitsträger im Rahmen des öffentlich-rechtlichen
Baugenehmigungsverfahrens, das - wie § 7 Abs. 1 des Pachtvertrages ausdrücklich
klarstellt - die vertraglich erforderliche Zustimmung der Beklagten in ihrer Eigenschaft
als Verpächterin nicht ersetzt.
bb) Zutreffend hat das Landgericht die baulichen Veränderungen der Pachtsache ohne
Einwilligung als schwerwiegend genug angesehen, um eine außerordentliche fristlose
Kündigung aus wichtigem Grund zu rechtfertigen (LGU 10 f.). Umstände, wonach der
Kläger einen materiell-rechtlichen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zur
Errichtung der Flutlichtanlage und zur Erneuerung des Funktionsgebäudes gehabt hätte,
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Errichtung der Flutlichtanlage und zur Erneuerung des Funktionsgebäudes gehabt hätte,
sind von ihm weder dargetan worden noch sonst ersichtlich. Der Pachtvertrag selbst
sieht einen solchen Anspruch nicht vor. Insbesondere dann, wenn sich die Beklagte in
einer schwierigen Haushaltslage befand, musste sie sich auch nicht - durch feste
Verbindung mit dem Grund und Boden - bauliche Anlagen zueignen lassen, für die sie im
Außenverhältnis haftbar ist und für deren bauliche Unterhaltung sie gegebenenfalls nach
§ 8 des Pachtvertrages sogar im Innenverhältnis zu sorgen hatte. Zu Unrecht meint der
Kläger, seine Pflichtverletzung bestehe allenfalls darin, die Bauvorhaben an der falschen
Stelle angemeldet zu haben, so dass eine außerordentliche fristlose Kündigung lediglich
dann in Betracht komme, wenn er erneut bauliche Veränderungen vornähme, ohne
vorher die Zustimmung nach § 7 Abs. 1 des Pachtvertrags einzuholen. Vertragswidrig
sind erst recht die unerlaubten baulichen Veränderungen an sich. Mit ihnen wurde ein
pflichtwidriger Dauerzustand geschaffen, der - ebenso wie wiederholte Einzelverstöße -
unter § 5 Abs. 1 lit. c) des Pachtvertrages fällt. Der Abmahnung steht dann der
erfolglose Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist gleich (arg. § 543
Abs. 3 Satz 1 BGB). Im Streitfall ist der Kläger von der Beklagten, vertreten durch den
Amtsdirektor, durch Schreiben vom 28. Juni 2004 (Kopie Anlage K8 = GA I 77 f.)
aufgefordert worden, die baulichen Veränderungen zu beseitigen und den ursprünglichen
Zustand wieder herzustellen. Ob dafür eine Frist bis zum 13. Juli 2004 angemessen war,
kann dahinstehen. Denn die außerordentliche Kündigung ist erst am 05. August 2004
erklärt worden, so dass dem Kläger in jedem Falle genügend Zeit verblieb. Er hat
gegenüber der Beklagten auch nicht zu erkennen gegeben, dass er bereit sei, ihren
Forderungen nachzukommen, dafür aber noch mehr Zeit benötige.
cc) Der Kläger hat schuldhaft gehandelt. Hierfür reicht leichte Fahrlässigkeit aus. Die
vertraglichen Regelungen sind - auch für juristische Laien - eindeutig: Aus § 7 Abs. 1 des
Pachtvertrages ergibt sich zweifelsfrei, dass die vorherige schriftliche Zustimmung der
Beklagten als Verpächterin durch sonstige Genehmigungen, insbesondere eine
Baugenehmigung, nicht ersetzt wird. § 16 Abs. 2 des Pachtvertrages verpflichtet den
Pächter, sich in allen vertraglichen Angelegenheiten ausschließlich an die
Amtsverwaltung zu wenden; wie sich dort die Vertretungsverhältnisse gestalten,
offenbart das Rubrum der Vertragsurkunde (Kopie Anlage K1 = GA I 5 ff.). Es oblag den
gesetzlichen Vertretern des Klägers, einer juristischen Person des Privatrechts, die
vertraglichen Bestimmungen sorgfältig zu lesen und bei Zweifeln rechtzeitig juristischen
Rat - beispielsweise bei einem Rechtsanwalt - einzuholen.
c) Die Kündigungserklärung der Beklagten ist weder verfristet noch das Kündigungsrecht
verwirkt oder dessen Ausübung sonst treuwidrig.
aa) Der Senat vermag zwar nicht der Auffassung des Landgerichts beizutreten, eine
hinreichende zeitliche Nähe zwischen der Kenntniserlangung von den zur Kündigung
berechtigenden Tatsachen und der Kündigungserklärung könne in Ausnahmefällen wie
hier noch bei Zeiträumen von einem Jahr und länger bejaht werden. Obgleich sich für die
angemessene Frist im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB, die auch im Bereich des Miet- und
Pachtrechts zu wahren ist, aufgrund der Vielgestaltigkeit der einzelnen Arten von
Dauerschuldverhältnissen keine einheitlichen Fristen bestimmen lassen, darf ein
Zeitraum von zwei Monaten regelmäßig nicht überschritten werden (vgl. dazu Palandt/
Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 314 Rdn. 10). Darauf kommt es im Streitfall aber nicht
entscheidend an. Mit Vornahme der vertragswidrigen baulichen Veränderungen hat der
Kläger - wie bereits oben erörtert - einen pflichtwidrigen Dauerzustand geschaffen. Unter
solchen Umständen beginnt die Frist für die Ausübung des Kündigungsrechts gemäß §
314 Abs. 3 BGB nicht vor der Beendigung diese Zustandes (vgl. hierzu
Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 626 Rdn. 27 i.V.m. Palandt/Heinrichs aaO, § 314
Rdn. 10 a.E.). Denn bei andauernden Pflichtverletzungen besteht auch der
Kündigungsgrund als solcher fort.
bb) Lediglich ergänzend sei darauf hingewiesen, dass die Wissenszurechnung in
privatrechtlichen Angelegenheiten auch auf Seiten der Beklagten nur über § 166 BGB
möglich ist. Demzufolge kommt es auf die Kenntniserlangung durch den Amtsdirektor
als gesetzlichen Vertreter oder durch einen rechtsgeschäftlichen Vertreter von ihm an.
Keineswegs können insoweit Amtsdirektor und Amt - wie offenbar der Kläger meint -
gleichgesetzt werden. Zudem muss zwischen der hoheitlichen Tätigkeit der Beklagten
und des Amtes in Erfüllung öffentlich-rechtlicher Aufgaben einerseits und ihrer
privatrechtlichen Stellung als Eigentümer und Verpächter beziehungsweise als dessen
gesetzlicher Vertreter andererseits unterschieden werden. Dies ist sachgerecht und
entspricht ihrer rechtlichen Doppelfunktion. Andernfalls könnte sich beispielsweise kein
Bediensteter des Bauamtes aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften zu Bauanträgen
erklären, ohne damit rechnen zu müssen, für das Amt oder ihm angehörende
Gebietskörperschaften zugleich privatrechtliche Erklärungen abzugeben, in Empfang zu
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Gebietskörperschaften zugleich privatrechtliche Erklärungen abzugeben, in Empfang zu
nehmen oder auch nur seinem Dienstherrn im Bereich des Privatrechts zurechenbares
Wissen zu erlangen. Kenntnis kann nur dann relevant sein, wenn sie von der zuständigen
Stelle erlangt wird.
cc) Ob der Abriss der Flutlichtanlage und die Rückgängigmachung der baulichen
Veränderungen am Funktionsgebäude wirtschaftlich und haushaltsrechtlich sinnvoll
erscheinen, spielt für die privatrechtliche Beurteilung des Streitfalles, die der Senat als
Zivilgericht hier allein vorzunehmen hat, keine maßgebliche Rolle. Danach ist die
Beklagte - wie jeder andere Grundstückseigentümer und Verpächter - berechtigt, sich
gegen ungenehmigte Veränderungen des ihr gehörenden Pachtobjekts zu wehren. Aus
dem Handeln von Personen, die zur gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Vertretung
der Beklagten nicht befugt sind oder die allein mit öffentlich-rechtlichen Fragen der
Bauvorhaben befasst waren, können - anders als möglicherweise der Kläger meint -
auch keine Schlüsse gezogen werden, die eine Verwirkung von Rechten zu begründen
vermögen. Unabhängig davon hat der Kläger nicht vorgetragen, welche Dispositionen er
im Vertrauen auf die Beständigkeit seiner Investitionen vorgenommen hat. Wenn der
gesetzliche Vertreter der Beklagten einen vorhandenen Grund für eine außerordentliche
fristlose Kündigung nutzt, um damit zugleich die Erreichung eines anderen Ziels - etwa
der haushaltrechtlichen Konsolidierung der Gemeinde - zu fördern, dann ist dagegen
privatrechtlich nichts einzuwenden.
B.
Das nicht nachgelassene Vorbringen in den anwaltlichen Schriftsätzen des Klägers vom
17. Juli 2006 (GA II 382 ff.) und vom 25. Juli 2006 (GA II 392 ff.) gibt dem Senat zur
Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 Abs. 1 ZPO keinen Anlass.
Die Voraussetzungen, unter denen sie nach § 156 Abs. 2 ZPO zwingend wieder zu
eröffnen ist, liegen nicht vor. Insbesondere hat der Kläger keine Tatsachen vorgetragen
und glaubhaft gemacht, die einen Wiederaufnahmegrund bilden (§ 156 Abs. 2 Nr. 2
ZPO). Eine Restitutionsklage gemäß § 580 ZPO findet nur dann statt, wenn die jeweilige
Entscheidung auf einem der in dieser Vorschrift genannten Gründe beruht; deshalb
muss stets eine Kausalitätsprüfung vorgenommen werden (vgl. Zöller/Greger aaO, § 580
Rdn. 5, m.w.N.). Auf die Frage, ob das Bauamt des Amtes O… die Bauunterlagen für die
Errichtung der Flutlichtanlage sowie für Umbau und Modernisierung des vorhandenen
Funktionsgebäudes aus städtebaulicher Sicht geprüft und befürwortet hat, kommt es
jedoch - wie bereits oben ausgeführt worden ist - für die Entscheidung des Streitfalles
nicht an. Eine privatrechtliche Zustimmung zu baulichen Veränderungen im Sinne von §
7 Abs. 1 des Pachtvertrages, die für die Beklagte in ihrer Eigenschaft als
Grundstückseigentümerin und Verpächterin nur durch den Amtsdirektor oder durch
dessen rechtsgeschäftlichen Vertreter abgegeben werden konnte, ist auch den
nachträglich in Ablichtung eingereichten Unterlagen nicht zu entnehmen.
C.
Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1
ZPO; danach fallen die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels dem Kläger zur Last, weil er
es eingelegt hat. Für die Eingangsinstanz war die Kostenentscheidung als Folge der
Abänderung des Gebührenstreitwertes neu zu fassen; sie beruht auf § 92 Abs. 1 und §
269 Abs. 3 Satz 3 ZPO.
D.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des vorliegenden Urteils folgt aus §
708 Nr. 10 und § 711 Satz 1 ZPO. Art und Umfang der Sicherheitsleistung bestimmt der
Senat gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 ZPO unter Berücksichtigung der in § 108 Abs. 1 Satz 2
ZPO und in § 239 Abs. 2 BGB enthaltenen Rechtsgedanken.
E.
Die Revision wird vom Senat - unbeschränkt - zugelassen. Die Sache hat grundsätzliche
Bedeutung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Für ihre Entscheidung kommt es
darauf an, wann die Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB für den Kündigungsberechtigten zu
laufen beginnt, wenn der andere Vertragsteil einen pflichtwidrigen Dauerzustand
geschaffen hat. Der Senat folgt der Meinung, wonach in solchen Fällen der Zeitpunkt der
Beendigung des Zustandes maßgeblich ist. Diese Auffassung wurde allerdings - soweit
ersichtlich - zu § 626 BGB entwickelt, der eine starre Frist von lediglich zwei Wochen für
die Ausübung des Kündigungsrechts vorsieht. Ob deren Dauer Einfluss auf den Zeitpunkt
des Beginns hat und ob möglicherweise der Typ des jeweiligen Dauerschuldverhältnisses
in diesem Zusammenhang eine Rolle spielt, wovon der Senat nicht ausgeht, ist
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in diesem Zusammenhang eine Rolle spielt, wovon der Senat nicht ausgeht, ist
ungeklärt. Die Frage stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen, insbesondere
nachdem seit Inkrafttreten der Schuldrechtsnovelle im Gesetz selbst ausdrücklich
geregelt ist, dass der Kündigungsberechtigte von seiner Befugnis, das Vertragsverhältnis
durch einseitige Erklärung aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung zu beenden,
innerhalb angemessener Frist Gebrauch machen muss.
F.
Den für den hat der Senat bereits mit Beschluss
vom 23. November 2005 festgesetzt (GA II 316).
G.
Der Senat macht von der Befugnis gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG Gebrauch, den vom
Landgericht festgesetzten Gebührenstreitwert (LGU 14) von Amts wegen abzuändern
und setzt den für die auf insgesamt
fest. Davon entfallen bis zu € 1.000,00 auf das Feststellungsbegehren und den
Räumungsanspruch, die denselben Gegenstand betreffen. Entgegen der Auffassung des
Landgerichts kann der vertraglich vereinbarte Miet- oder Pachtzins bei der
Streitwertbemessung auch dann nicht durch einen geschätzten Jahresumsatz ersetzt
werden, wenn nur ein symbolisches Nutzungsentgelt vereinbart wurde (zu § 8 ZPO vgl.
BGH, Urt. v. 28.09.1994 - XII ZR 50/94, NJW 1994, 3292 = ZMR 1995, 17; Urt. v.
20.12.1995 - XII ZR 244/94, WM 1996, 1064 = NJWE-MietR 1996, 54).
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