Urteil des OLG Brandenburg vom 09.05.2007, 3 U 101/07

Entschieden
09.05.2007
Schlagworte
Rücknahme der klage, Wirtschaftliche identität, Mietvertrag, Genehmigung, Mietzins, Prozessstandschaft, Gespräch, Kaufvertrag, Gesellschafter, Mangel
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Quelle: Gericht: Brandenburgisches Oberlandesgericht 3. Zivilsenat

Normen: § 566 BGB, § 127 BGB, § 305b BGB, § 308 ZPO

Entscheidungsdatum: 05.03.2008

Aktenzeichen: 3 U 101/07

Dokumenttyp: Urteil

Gewerberaummietvertrag: Vorrang nachträglicher mündlicher Individualabrede vor einfachen Schriftformklauseln; Heilung eines erstinstanzlichen Verfahrensverstoßes im Berufungsverfahren; Genehmigung einer über den Klageantrag

hinausgehenden Tenorierung durch klägerischen Antrag auf Abweisung der Berufung; Abweisungsantrag als Klageerweiterung

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 09.05.2007 - 17 O 497/06 - wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils für die Klägerin vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht diese vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

1Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Zahlung von Gewerbemietzins an die bank in Höhe von 70.934,16 nebst anteiliger Zinsen für den Zeitraum von Januar 2003 bis Oktober 2005.

2Die Klägerin war bis zum 14.11.2006 Eigentümerin des im Grundbuch von F. Blatt 5701 eingetragenen Grundstückes, gelegen in der …-Straße 54 in F.. Der Beklagte mietete von der Klägerin auf dem vorgenannten Grundstück mit mehreren Gewerbemietverträgen Gebäude und Freiflächen, und zwar im Einzelnen:

31. eine Gewerbehalle mit Freiflächen gemäß Mietvertrag vom 26.10.1992 mit einem monatlichen Nettokaltmietzins in Höhe von 4.586,29 €;

42. ein Lager- und Produktionsgebäude („Scheune“) nebst Anbau und Freiflächen gemäß Mietvertrag vom 28.06./29.06.1995 mit einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 722,46 €;

53. eine weitere Lagerhalle nebst Freiflächen gemäß Mietvertrag vom 19.10.2001 mit einem monatlichen Nettokaltmietzins in Höhe von 616,62 €.

6In § 13 Abs. 1 des erstgenannten Mietvertrages heißt es:

7„Abänderungen des Vertrages und zusätzliche Vereinbarungen jeder Art bedürfen der Schriftform. Die Vertragsparteien haben keine mündlichen Nebenabreden getroffen.“

8Mit Schreiben vom 24.01.2003 teilte der Beklagte der von der Klägerin beauftragten Hausverwaltung mit, dass er aufgrund erheblicher Mindereinnahmen nicht in der Lage sei, den vereinbarten Mietzins für die unter Ziffer 1 genannte Gewerbehalle zu entrichten, und bat um ein Gespräch. Unter dem 04.03.2003 gab der Beklagte ein schriftliches Kaufangebot hinsichtlich der angemieteten Gebäude nebst Freiflächen ab. Mit Schreiben vom 20.03.2003 forderte die Hausverwaltung den Beklagten auf, die bis zu

Mit Schreiben vom 20.03.2003 forderte die Hausverwaltung den Beklagten auf, die bis zu diesem Zeitpunkt offenen Mieten zu begleichen. Mit Schreiben vom 02.07.2003 und 12.08.2003 sicherte der Beklagte der Hausverwaltung zu, die offenen Mieten für 2003 zu zahlen.

9Unter dem 25.02.2004 trat die Klägerin ihrer Hausbank, der …bank, ihre Mieteinnahmen aus den oben genannten Mietverträgen im Rahmen eines von ihnen so bezeichneten Globalzessionsvertrages ab. Mit notariellem Vertrag vom 22.08.2005 (Notarin …, UR-Nr. 267/2005) veräußerte die Klägerin an den Beklagten eine Teilfläche des oben genannten Grundstückes, nämlich die mit den oben genannten Mietverträgen angemieteten Gewerbeobjekte. In dem Kaufvertrag heißt es u.a. unter Ziffer V:

10„1. Die vollständige Besitzübergabe erfolgt mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf das Notaranderkonto

112.

12Soweit der Käufer gleichzeitig Mieter ist, hat er Mietzahlungen ab diesem Zeitpunkt nicht zu leisten.“

13 Mit Schreiben vom 20.02.2006 verzichtete der Beklagte auf die Einrede der Verjährung gegenüber Forderungen aus den inzwischen beendeten Mietverhältnissen der Parteien.

14 Unter dem 13.3.2007 ermächtigte die …bank die Klägerin bzw. deren Gesellschafter, die geltend gemachte Forderung im eigenen Namen einzuziehen, „sofern im Klageantrag die Leistung an die …bank beantragt wird.“

15 Die Zahlung des Kaufpreises für die oben bezeichnete Teilfläche erfolgte am 01.11.2005 auf das Notaranderkonto der beurkundenden Notarin ….

16 Der Beklagte zahlte auf die Mieten für den erstgenannten Mietvertrag vom 26.10.1992 in dem Zeitraum vom 01.01.2003 bis 31.10.2005 monatlich einen Betrag von 2.500,00 (Differenz zur ursprünglich vertraglich vereinbarten Miete: 2.086,29 monatlich) und auf die Miete aus dem weiteren Mietvertrag vom 28.06./29.06.1995 für den Monat Januar 2005 einen Betrag von 722,16 (Differenz: 0,30 €).

17 Die Klägerin hat zunächst beantragt, den Beklagten zur Zahlung in Höhe von 75.320,30 nebst ausgerechneter Zinsen in Höhe von 11.374,67 von der Fälligkeit der jeweils offenen Miete bis zum 07.11.2005 sowie weitere Zinsen ab dem 08.11.2005 an sie selbst zu verurteilen.

18 Nach Rücknahme der Klage um einen Betrag in Höhe von 4.386,14 (Miete) aus den oben genannten Mietverträgen für den Zeitraum vom 1.11. bis 22.11.2005 nebst anteiliger Zinsen hat die Klägerin dann beantragt, den Beklagten zur Zahlung von 70.934,16 nebst anteiliger Zinsen an die …bank zu verurteilen. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

19 Der Beklagte hat behauptet, dass sich die Parteien am 11.01.2005 mündlich geeinigt hätten, dass der Mietzins für den erstgenannten Mietvertrag auf 2.500,00 ab dem 01.01.2003 rückwirkend dauerhaft reduziert werde. Zudem hat der Beklagte vorgetragen, dass die offene Mietzinsforderung durch die Zahlung des Kaufpreises für den Erwerb des Grundstücks erloschen sei. Die offene Mietzinsforderung sei Teil des Kaufpreises gewesen.

20 Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

21 Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und den Beklagten mit - dem Beklagten am 18.5.2007 zugestellten - Urteil zur Zahlung des von der Klägerin begehrten Betrages nebst anteiliger nicht ausgerechneter Zinsen aus dem jeweiligen monatlichen Differenzbetrag an die …bank zum Konto der Gesellschafter der Klägerin bei diesem Kreditinstitut verurteilt. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass der Beklagte zur Zahlung der Mieten bis zum 31.10.2005 verpflichtet gewesen sei. Der Beklagte habe nicht hinreichend dargelegt, dass sich die Parteien unter dem 11.01.2005 dahingehend geeinigt hätten, dass der Mietzins auf 2.500,00 monatlich für den Zeitraum vom 01.01.2003 bis 31.10.2005 abgeändert worden sei. Sein Vortrag hierzu sei widersprüchlich. Er habe nämlich ebenfalls vorgetragen, dass sich die Mietzinsforderung durch die Kaufpreisforderung für das Grundstück erledigt habe. Gegen eine mündliche Vertragsänderung am 11.01.2005 spreche die Behauptung des Beklagten, dass die offene Mietzinsschuld Kaufpreisbestandteil gewesen sein solle. Der

Beklagten, dass die offene Mietzinsschuld Kaufpreisbestandteil gewesen sein solle. Der Verzicht auf die Einrede der Verjährung spreche nicht für die Behauptung des Beklagten, dass keine Forderung mehr bestünde und sich die Parteien darüber einig seien. Da die Klägerin auf eine rechnerische Darstellung der ausgerechneten Zinsen verzichtet habe, seien die Zinsen ab Verzugsbeginn für jede der offenen Mietzinsforderungen austenoriert und so ihr Antrag dargestellt worden.

22 Mit seiner am 11.6.2007 eingelegten und mit am 13.7.2007 eingegangenen Schriftsatz vom selben Tag begründeten Berufung vertritt der Beklagte weiter seine Darstellung, dass sich die Parteien am 11.01.2005 über eine Reduzierung des Mietzinses für den Zeitraum ab 01.01.2003 geeinigt hätten. Der Beklagte ist der Auffassung, das Gericht hätte Beweis erheben müssen über die vorgenannte Behauptung.

23 Der Beklagte beantragt,

24unter Abänderung des am 09.05.2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) - Az.: 17 O 497/06 - die Klage abzuweisen.

25 Die Klägerin beantragt,

26die Berufung zurückzuweisen.

27 Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil und trägt weiterhin vor, dass es eine Vereinbarung, wie von dem Beklagten behauptet, nicht gegeben habe. Der Vortrag des Beklagten hierzu sei widersprüchlich. Herr Dr. W. sei zu keinem Zeitpunkt befugt gewesen, für die Klägerin eine derartige Vereinbarung zu treffen.

28 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien sowie der Anlagen und Terminsprotokolle verwiesen.

29 Aufgrund des in der öffentlichen Sitzung vom 23.01.2008 verkündeten Beweisbeschlusses hat der Senat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen U. S., D. L. und Dr. U. W.. Wegen der Einzelheiten der Vernehmung der Zeugen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.01.2008, Bl. 209 bis Bl. 216 d. A., verwiesen.

II.

30 Die Berufung des Beklagten gegen das erstinstanzliche Urteil ist gemäß §§ 517 ff ZPO zulässig; insbesondere ist die Berufung fristgemäß eingelegt und ausreichend begründet worden.

31 Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

32 Zwar liegen dem Ausspruch des Landgerichts, soweit es die tenorierten Zinsen betrifft, keine entsprechenden Anträge der Klägerin zugrunde. Gleichwohl ist der mögliche Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO unbeachtlich. Es bedarf hier keiner weiteren Prüfung, ob das Landgericht bei der Nebenforderung mehr oder weniger zugesprochen als beantragt hat. Der Mangel ist durch die nachträgliche Genehmigung der Klägerin geheilt. Beantragt nämlich ein Kläger, das Rechtsmittel des Beklagten zurückzuweisen, so wird durch die darin liegende Genehmigung der Mangel geheilt, denn im Sich-zu-eigenmachen der gegen § 308 Abs. 1 ZPO verstoßenden Entscheidung liegt eine in der Berufungsinstanz mögliche Klageerweiterung (vgl. nur BGHZ 111, 161; 124, 370).

33 Die Klage scheitert auch nicht an einer fehlenden Prozessführungsbefugnis der Klägerin. Das Landgericht hat zu Recht die Voraussetzungen der gewillkürten Prozessstandschaft bejaht.

34 Der Beklagte war zur Zahlung der ausstehenden Restmieten für den Zeitraum vom 01.01.2003 bis 31.10.2005 in Höhe von 70.933,86 verpflichtet.

35 Zwar steht der von dem Beklagten behaupteten Vereinbarung über die Reduzierung der Miete die Regelung des § 13 des Mietvertrages nicht entgegen, wonach Abänderungen des Vertrages und zusätzliche Vereinbarungen jeder Art der Schriftform bedürfen. Bei dieser Regelung handelt es sich um eine so genannte einfache Schriftformklausel, bei der nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, eine jederzeitige mündliche Änderung der schriftlichen Vereinbarung möglich ist (BGH NJW 2006, 138, 139). Denn der auch konkludent zum Ausdruck gebrachte Wille der Parteien, vom Inhalt des schriftlichen Vertrags abzuweichen, geht der Schriftformklausel vor, ohne dass es darauf ankommt, ob sich die Parteien der Kollision mit der Klausel bewusst sind.

36 Der vom Landgericht gesehene Widerspruch im Vortrag des Beklagten war allerdings nicht vorhanden. Daher war über die von dem Beklagten behauptete Vereinbarung zur Reduzierung der Miete Beweis zu erheben. Die Beweisaufnahme hat aber die Richtigkeit der Behauptung des insofern beweisbelasteten Beklagten nicht erbracht.

37 Zwar hat der Zeuge S., der Geschäftsführer des Beklagten, die Behauptung des Beklagten bestätigt. Er hat bekundet, dass der Termin vor allem deshalb stattgefunden habe, um festzulegen, wie die Flurstücke bei dem Verkauf zu teilen seien. Der Zeuge Dr. W., der bei der Hausverwaltung, der D. GmbH, angestellt gewesen sei, habe ihn von sich aus angesprochen, was mit der reduzierten Miete sei. Dieser habe ihm angeboten, dass es bei der von dem Beklagten gezahlten reduzierten Miete zunächst bleiben solle. Er sei damit einverstanden gewesen. Demgegenüber hat der Zeuge Dr. W. bekundet, dass er sich sicher sei, dass er bei diesem Termin keine Abreden über Mietsenkungen oder Stundungen vorgenommen habe. Dafür sei er nicht zuständig gewesen. Der Senat gibt den Angaben des Zeugen S. keinen Vorzug vor denen des Zeugen Dr. W.. Der positiv ergiebigen Aussage des Zeugen S. steht diejenige des Zeugen Dr. W. entgegen, ohne dass nach Maßgabe der Aussagestruktur sowie unter Berücksichtigung des jeweiligen Eigeninteresses am Rechtsstreit erkennbar ist, welcher der beiden Aussagen mehr Glauben zu schenken sein sollte. Dies gilt auch in Anbetracht der Bekundungen des ebenfalls gehörten Zeugen L.. Diese waren unergiebig. Er konnte zwar angeben, dass der Zeuge Dr. W. erklärt habe, die Miete gehe weiter. Dies reicht aber nicht aus, um den nach § 286 ZPO erforderlichen Überzeugungsgrad zu erreichen, dass eine Vereinbarung mit dem von dem Beklagten behaupteten Inhalt zustande gekommen ist. Der Zeuge räumte nämlich ein, dass ihn das Gespräch nicht betroffen habe, und konnte auch keine weiteren Angaben über den Inhalt des Gespräches zwischen den Zeugen S. und Dr. W. als den von ihm bekundeten einzelnen Satz des Zeugen Dr. W. machen.

38 Der Vortrag des Beklagten, mit der Zahlung des Kaufpreises an die Klägerin seien alle Mitzinsansprüche mit umfasst und erloschen, ist ohne Substanz. Weder der Kaufvertrag selbst noch die Umstände des Vertragsschlusses lassen einen solchen Schluss zu. Insbesondere lässt sich der Ziffer V des Kaufvertrages nur entnehmen, dass die Verpflichtung zur Mietzinszahlung mit dem Eingang des Kaufpreises auf dem Notaranderkonto entfallen sollte.

III.

39 Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits der zweiten Instanz findet ihre Grundlage in § 97 Abs. 1 ZPO. Sie fallen dem Beklagten zur Last, weil sein Rechtsmittel erfolglos geblieben ist.

40 Der Kostenausspruch des Landgerichts bedarf keiner Korrektur von Amts wegen.

41 Zwar hat die Klägerin sowohl einen Haupt- als auch einen Hilfsantrag gestellt. Den Hauptantrag hat sie nicht weiter verfolgt. Vielmehr sollte im Rahmen des nunmehr gestellten Antrages die Zahlung direkt an die …bank im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft erfolgen. Darin ist zwar eine Klageänderung zu sehen, gleichwohl führt dies nicht zu einer Erhöhung des Gebührenstreitwertes, da bei beiden Anträgen im Sinne des § 5 ZPO wirtschaftliche Identität vorliegt. Beide Anträge sind auf dasselbe wirtschaftliche Interesse gerichtet. Es geht hier um die nicht gezahlten Restmieten aus dem beendeten Mietverhältnis zwischen den Parteien.

42 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

43 Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch nicht entschiedenen Rechtsfrage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen.

44 Der Streitwert wird gemäß §§ 43 GKG, 3 ZPO auf 70.934,16 festgesetzt.

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