Urteil des OLG Brandenburg vom 30.09.2004

OLG Brandenburg: gemeinschuldner, juristische person, rücktritt vom vertrag, vermietung, bundesamt, kaufvertrag, bewegliche sache, dingliches recht, vertretungsmacht, grundstück

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Gericht:
Brandenburgisches
Oberlandesgericht 5.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 U 120/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 95 Abs 1 BGB, § 812 Abs 1 S 1
Alt 2 BGB, § 818 Abs 3 BGB
Mietzinserstattung: Vermietung einer Gemeinde auf ihrem
Grundstück errichteter Bürocontainer; Bindungswirkung der
Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das
Vermögen eines Zweckverbandes; Vertretungsmacht des
Bürgermeisters im Anwendungsbereich der
Kommunalverfassung DDR; Scheinbestandteil
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30.
September 2004 - Az.: 12 O 441/03 - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen
teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 440.541,36 € nebst 5 % Zinsen hieraus seit
dem 1. September 1995 zu zahlen; die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger 17 % und die Beklagte 83 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Parteien können die Vollstreckung der jeweils
anderen Seite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden
Betrages abwenden, wenn nicht die andere Seite vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 532.573,89 €.
Gründe
I.
Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 10. Januar 1992 - Az. 35-N-
37/91 - zum Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen des Zweckverbandes
S. bestellt worden. In dieser Eigenschaft nimmt er die Beklagte aus eigenem, hilfsweise
aus abgetretenem Recht auf Erstattung von Mietzins in Höhe von 532.573,89 EUR in
Anspruch, den die Beklagte aus der Vermietung von 18 Bürocontainern, die auf dem
Grundstück der Beklagten zu einen Bürohaus zusammengefügt worden waren, in der
Zeit vom 1. März 1992 bis einschließlich Februar 1995 eingenommen hat. Dem liegt
folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Stadt T. und die - inzwischen in die Beklagte eingemeindete - Gemeinde W., jeweils
handelnd durch die stellvertretenden Bürgermeister, beabsichtigten in den Jahren
1990/1991 die Gründung des Zweckverbandes S. (im Folgenden: Gemeinschuldner) mit
den Aufgaben der Fernwärme- und Wasserversorgung sowie Abwasser- und
Abfallentsorgung. Sitz dieser Körperschaft des öffentlichen Rechts sollte W., …weg 5-7,
sein. Zwischen den Parteien streitig ist die Frage, ob die bei der Gründung handelnden
Personen insoweit hinreichend legitimiert waren.
Im Zusammenhang mit der Gründung des Gemeinschuldners erwarb dieser Anfang
1991 von der Firma E. GmbH (im Folgenden: E.) 18 mobile Bürocontainer des Typs
Forum BN 3135 mit einer Gesamtfläche von rund 740 qm, die auf zuvor gegossenen
Streifenfundamenten im Juli 1991 auf dem im Eigentum der Beklagten stehenden
Grundstück …weg 5-7 in Form eines zweigeschossigen Bürohauses errichtet wurden.
Kauf und Lieferung dieses Containersystems erfolgte unter Eigentumsvorbehalt bis zur
vollständigen Bezahlung des Kaufpreises. Die Gemeinschuldner nahm das Bürogebäude
am 29. Juli 1991 ab und bezog zunächst den Bürobau. Seit Mitte September 1991 stand
dieser sodann zunächst leer. Der Gemeinschuldner leistete der E. gemäß deren
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dieser sodann zunächst leer. Der Gemeinschuldner leistete der E. gemäß deren
Schlussrechnung Abschlagszahlungen in Höhe von insgesamt 1.026.000,00 DM; die
Schlusszahlung von gut 100.000,-- DM konnte er allerdings nicht mehr leisten. Zwischen
dem Kläger und der Beklagten hat es in der Folgezeit Vertragsverhandlungen über den
Ankauf des Bürocontainerkomplexes durch die Beklagte gegeben, die allerdings im Jahre
1994 gescheitert sind.
Die Beklagte hatte bereits mit Vertrag vom 5. Februar 1992 das Bürogebäude ab dem 1.
März 1992 zu einem monatlichen Nettomietzins von 28.934,-- DM an das Bundesamt …
vermietet. Die Beklagte hatte darüber hinaus Ende 1994 Kaufvertragsverhandlungen mit
der E. aufgenommen, die daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 2. März 1995 wegen
Kaufpreisrückstandes von dem mit dem Gemeinschuldner geschlossenen Vertrag über
die gekauften Container zurückgetreten war. Die Verhandlungen der Beklagten und der
E., in denen auch bereits die zwischenzeitlich aus der Vermietung des Bürogebäudes
gezogenen Nutzungen thematisiert worden waren, führten zum Abschluss eines
Kaufvertrages, den die Beklagte durch Zahlung des vereinbarten Kaufpreises von
1.215.447,50 DM an die E., bestehend aus dem ursprünglich mit der Gemeinschuldner
vereinbarten Kaufpreis zzgl. Zinsen und Rechtsanwaltskosten aus den vorgerichtlichen
Auseinandersetzungen zwischen der E. und dem Kläger bzw. der Beklagten, am 31.
August 1995 erfüllt hat.
In einem vor dem Landgericht Offenburg geführten Rechtsstreit begehrte der Kläger
sodann im Jahre 2002 von der E. die Rückzahlung der auf den ursprünglichen Kaufvertrag
geleisteten Teilzahlung. Gegen diese Forderung hat die E. mit
Nutzungsersatzansprüchen in die Klageforderung von rund 500.000,-- DM
übersteigender Höhe die Aufrechnung erklärt. Dieser Prozess, an dem die Beklagte als
Streithelferin des Klägers beteiligt war, endete mit einem Vergleich, in dem u. a.
vereinbart ist, dass die E. dem Kläger „alle ihr möglicherweise gegenüber der (hiesigen)
Beklagten zustehenden Ansprüche in Bezug auf die streitgegenständlichen achtzehn
Bürocontainer, die der Gemeinschuldner von der (dortigen) Beklagten im Jahr 1991
erworben hatte, insbes. mögliche Kondiktionsansprüche (...)“ abtritt (vgl. Beschluss des
LG Offenburg vom 30. April 2003, Az. 1 O 63/02, Bl. 49 f. d. GA.). Zusätzlich zahlte die E.
an den Kläger 270.000,00 DM.
Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die 18 Bürocontainer seien nur
Scheinbestandteile des Grundstücks der Beklagten. Er hat behauptet, im Zuge der
Kaufvertragsverhandlungen der Parteien sei der Beklagten zwar gestattet worden, den
Bürocontainerkomplex im eigenen Namen zu vermieten, allerdings mit der Maßgabe,
dass der erzielte Mietzins auf ein Sonderkonto vereinnahmt werde und die bis zum
Abschluss des beabsichtigten Kaufvertrages erzielten Mieten dem Kläger zustünden.
Selbst wenn allerdings das Bürogebäude bereits mit Errichtung wesentlicher Bestandteil
des Grundstücks der Beklagten und damit deren Eigentum geworden wäre, so stünde
dem Kläger wegen dieses eingetretenen Rechtsverlustes ein Anspruch aus § 951 BGB in
Höhe des durch die Errichtung des Bürogebäudes gesteigerten Verkehrswertes des
Grundstücks zu, der mindestens die Klageforderung erreiche. Zumindest stünde ihm
dieser Anspruch aus abgetretenem Recht der E. zu.
Die Beklagte hat geltend gemacht, sie sei mit Errichtung der Bürocontainer
Eigentümerin geworden und nur dem Alteigentümer, nicht aber dem
Anwartschaftsberechtigten stünden Ansprüche aus § 951 BGB zu. Jedenfalls könne aber
der Kläger aus dem mit Abschluss des Kaufvertrages zwischen der E. und der Beklagten
erloschenen Anwartschaftsrecht keinerlei Rechte mehr herleiten. Auch der E. stünden
keinerlei Ersatzansprüche mehr zu, weil diese im Rahmen der
Kaufvertragsverhandlungen auf Nutzungsersatzansprüche verzichtet habe bzw. der - mit
Rücksicht auf das bereits bestehende Eigentum der Beklagten - nichtige Kaufvertrag
dahin umzudeuten sei, dass mit der vermeintlichen Kaufpreiszahlung die
Wertersatzansprüche der E. abgegolten werden sollten. Hilfsweise hat sich die Beklagte
insoweit auf Verwirkung berufen. Auch aus abgetretenem Recht könne der Kläger daher
keine Ansprüche gegen die Beklagte geltend machen.
Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 30.09.2004 – Az.: 12 O 441/03 - mit
Ausnahme eines geringfügigen Teils der Zinsforderung stattgegeben und die Beklagte
zur Zahlung von 532.573,89 € nebst Zinsen von 5 % seit dem 01.09.1995 verurteilt. Zur
Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die Beklagte zwar bereits mit
Errichtung des Bürogebäudes Eigentümerin desselben geworden sei, weil es sich
insoweit um einen wesentlichen Bestandteil deren Grundstücks gehandelt habe und
nicht ersichtlich sei, dass dieses nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund
und Boden verbunden worden sei. Die Beklagte habe daher die aus dem Mietvertrag
erzielten Einnahmen als berechtigter Eigenbesitzer und nicht auf Kosten des Klägers
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erzielten Einnahmen als berechtigter Eigenbesitzer und nicht auf Kosten des Klägers
erlangt. Gleichwohl stehe dem Kläger ein Anspruch auf Auskehr der beklagtenseitig im
Zeitraum März 1992 bis Februar 1995 vereinnahmten Mieten aus §§ 951 Abs. 1, 812
Abs. 1 Satz 1, 2. Alt., 818 Abs. 1 BGB zu. Denn Anspruchsberechtigter sei neben dem
(Alt-) Eigentümer auch der aus einer Lieferung unter Eigentumsvorbehalt
Anwartschaftsberechtigte. Das Anwartschaftsrecht sei eine z.B. nach § 823 Abs. 1 BGB
gegenüber allen geschützte Vorstufe zum Eigentum und als subjektiv-dingliches Recht
grundsätzlich eigentumsähnlich zu behandeln. Daraus folge, dass der
Anwartschaftsberechtigte die sich aus § 951 BGB, der ausdrücklich auf einen Rechts-
und nicht auf einen Eigentumsverlust abstelle, ergebenden Ansprüche geltend machen
könne. Von der in § 951 BGB enthaltenen Verweisung in das Recht der
ungerechtfertigten Bereicherung seien nicht allein Ersatzansprüche für den
Substanzverlust, sondern auch die Nutzungsersatzansprüche nach § 818 Abs. 2 BGB
erfasst, wenn auch nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem der Alteigentümer den Wertersatz
für die verlorene Substanz erhalte, der Eigentumswechsel also auch wirtschaftlich und
nicht lediglich formal kraft Gesetzes vollzogen sei. Wegen der weiteren Begründung im
Einzelnen wird auf die Gründe des Urteils des Landgerichts Bezug genommen (vgl. Bl. 95
ff d. GA).
Gegen diese ihr am 1. Oktober 2004 zugestellte Entscheidung wendet sich die Beklagte
mit ihrer am 27. Oktober 2004 eingelegten und mit Schriftsatz vom 29. November 2004
begründete Berufung, mit der sie eine fehlerhafte Rechtsanwendung rügt und weiterhin
die vollständige Klageabweisung anstrebt. Sie beanstandet insbesondere, dass das
Landgericht entgegen allgemeiner Meinung und höchstrichterlicher Rechtsprechung
sowie gegen verschiedene Entscheidungen von Oberlandesgerichten die
Voraussetzungen für einen Nutzungsersatzanspruch bejaht habe, die hier nicht
vorlägen, weil es sich in § 951 BGB um eine Rechtsgrundverweisung handele. Die
Beklagte habe nicht etwa auf Kosten des Gemeinschuldners, sondern vielmehr durch
Leistung der E. Eigentum an dem Bürogebäude erlangt, so dass etwaige
Kondiktionsansprüche wegen des Vorrangs der Leistungskondiktion einzig im Verhältnis
zwischen der Beklagten und der E. abzuwickeln wären.
Die Beklagte hält an ihrer Auffassung fest, dass es sich bei dem Bürocontainerkomplex
bereits seit seiner Errichtung um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks
gehandelt habe, weil zwischen dem Gemeinschuldner und der Gemeinde zu keinem
Zeitpunkt ein - wirksamer - schuldrechtlicher Vertrag über die Nutzung des Grundstücks
zustande gekommen sei.
Die Beklagte meint ferner, dass der neue Sachvortrag des Klägers nach Schluss der
mündlichen Verhandlung zu den vertraglichen Vereinbarungen nicht
berücksichtigungsfähig sei, weil der Kläger diesen aus Nachlässigkeit im ersten
Rechtszug nicht vorgebracht habe.
Sie bestreitet, dass es eine Vereinbarung über die Auskehr der bis zum Abschluss/der
Durchführung des Kaufvertrages erzielten Mieteinnahmen an den Kläger gegeben habe.
Sie hält schließlich den Kaufvertragsabschluss über die Bürocontainer mit dem Kläger
aus Rechtsgründen für nichtig.
Sie ist der Meinung, der Eröffnungsbeschluss des Kreisgerichts Potsdam-Stadt vom
10.01.1992 und seine Bestätigung durch das Landgericht Potsdam durch Beschluss vom
03.07.1994 würden unter einem offensichtlichen und schwerwiegenden Mangel leiden, so
dass von einer Nichtigkeit des Eröffnungsbeschlusses des
Gesamtvollstreckungsverfahrens auszugehen sei.
Sie beantragt,
das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30.09.2004, Az.: 12 O 441/03, abzuändern
und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil im Ergebnis mit näherer Darlegung, hält
allerdings weiter daran fest, dass das Bürogebäude nur Scheinbestandteil des
Grundstücks der Beklagten sei und diese deshalb weder schuldrechtlich noch dinglich
berechtigt gewesen sei, im eigenen Namen und auf eigene Rechnung einen Mietvertrag
abzuschließen, das daraus Erlangte also herauszugeben habe.
Er sei aktiv legitimiert zur Geltendmachung der in Rede stehenden vertraglichen und
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Er sei aktiv legitimiert zur Geltendmachung der in Rede stehenden vertraglichen und
bereicherungsrechtlichen Ansprüche. Auch der Umstand, dass in einem anderen
Verfahren, an dem er nicht beteiligt gewesen sei, festgestellt worden sei, dass der
Gemeinschuldner als Zweckverband unwirksam gegründet worden sei, ändere hieran
nichts. Er, der Kläger, sei rechtskräftig zum Verwalter über das Vermögen des
Rechtsträgers ernannt worden, der nach außen hin als Zweckverband S. in Erscheinung
getreten sei. Damit sei er rechtlich an die Stelle des Rechtsträgers getreten.
Der Kläger behauptet weiterhin, zwischen den Parteien sei unmittelbar nach Eröffnung
des Gesamtvollstreckungsverfahrens - das war am 10. Januar 1992 - vereinbart worden,
dass die Beklagte (damals noch die Gemeinde W.) den Bürocontainerkomplex im
eigenen Namen an das Bundesamt … vermieten könne, die Mieten müssten allerdings
so lange dem Kläger bzw. der Gesamtvollstreckungsmasse gebühren, bis die Gemeinde
die Container ihrerseits erworben und bezahlt haben würde und nach Abschluss des
Kaufvertrages als eigene nutze. An diesem Gespräch hätten der Kläger selbst und für
ihn weiter Rechtsanwalt Dr. W. sowie für die Beklagte deren Bürgermeister K. und
Rechtsanwältin M. teilgenommen.
Der Kläger hat weiter vorgetragen, dass zwischen den Parteien auch ein - wirksamer, da
nicht formbedürftiger - Kaufvertrag über die Bürocontainer mit dem Inhalt der
Vertragsurkunde vom 30. November 1993 (UR-Nr. 115/1993 des Notars R. K. in B.)
abgeschlossen worden sei, der vom Amtsdirektor Dr. D. am 19. Januar 1994
kommunalaufsichtlich genehmigt worden sei. Nach diesem - in den näheren
Vertragsbestimmungen allerdings auf den Erwerb einer Immobilie ausgerichteten -
Kaufvertrag sollte der Kaufpreis 1,6 Mio. DM betragen und die Beklagte darüber hinaus
die bis zur Lieferung vereinnahmten Nettomieten an den Kläger auskehren. Dieser
Vertrag sei dann in der Folgezeit am 22. April 1994 im (mündlich erklärten)
Einvernehmen mit der Beklagten - diese vertreten durch Rechtsanwältin M. - in einzelnen
Bestimmungen, aber unter Aufrechterhaltung der wesentlichen Vertragsbestandteile im
Übrigen abgeändert worden.
II.
Die Berufung ist statthaft und zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und
begründet worden (§ 511 Abs. 1 und 2, §§ 513, 517, 519, 520 ZPO).
In der Sache hat die Berufung jedoch lediglich zu einem kleinen Teil Erfolg.
1. Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Auskehr der von ihr
vereinnahmten Mieten aus der Überlassung des Bürocontainergebäudes an das
Bundesamt … für die Zeit vom 1. März 1992 bis Februar 1995 einschließlich aufgrund
einer zwischen den Parteien dahingehend geschlossenen mündlichen Vereinbarung,
nach der dem Kläger die der Beklagten aus der Vermietung zufließenden Mieten bis zum
Abschluss eines Kaufvertrages zustehen sollten.
a. Der Kläger ist als Verwalter im Gesamtvollstreckungsverfahren über das Vermögen
des Gemeinschuldners Zweckverband S. für den geltend gemachten Anspruch aktiv
legitimiert.
Die Prozessführungsbefugnis folgt aus § 8 Abs. 2 Gesamtvollstreckungsordnung. Der
Kläger macht kraft seiner Verwalterstellung prozessual ein Recht des Gemeinschuldners
im eigenen Namen geltend.
Dem steht auch, entgegen der Ansicht der Beklagten, nicht eine Nichtigkeit des
Eröffnungsbeschlusses des Gesamtvollstreckungsverfahrens durch das Kreisgericht
Potsdam vom 10.01.1992 entgegen. Dieser rechtskräftige Beschluss ist für den Senat
bindend und dieser Beschluss ist auch nicht nichtig.
Zwar hat der 3. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts mit Urteil vom
25.09. 1996 – Az.: 3 U 57/95 – festgestellt, dass der Gemeinschuldner „Zweckverband
S.“ als juristische Person des öffentlichen Rechts nicht wirksam entstanden ist, da weder
die nachträgliche Bestätigung der Gründung durch die Gemeindevertretungen der
beteiligten Gemeinden noch eine Veröffentlichung des Genehmigungsbescheides des
Landrates und der Zweckverbandssatzung erfolgten und somit nur eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts entstanden sei. Ungeachtet dessen entfaltet der rechtskräftige
Eröffnungsbeschluss Bindungswirkung. Der Senat hat den rechtskräftigen Beschluss
über die Eröffnung des Gesamtvollstreckungsverfahrens grundsätzlich auch dann als
wirksam hinzunehmen, wenn es sich bei dem Gemeinschuldner statt um die
beabsichtigte juristische Person des öffentlichen Rechts um eine Gesellschaft
bürgerlichen Rechts gehandelt haben sollte (vgl. BGHZ 113 S. 216 ff zur
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bürgerlichen Rechts gehandelt haben sollte (vgl. BGHZ 113 S. 216 ff zur
Konkurseröffnung über das Vermögen einer Kommanditgesellschaft, die in Wirklichkeit
eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist). Denn ein Hoheitsakt kann nur in dem dafür
vorgesehenen Verfahren beseitigt werden und ist, solange dies nicht geschehen ist,
grundsätzlich wirksam (vgl. BGH a. a. O.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn ein solcher
Eröffnungsbeschluss unter einem Mangel leidet, der zur Nichtigkeit des Beschlusses
führte. Hierbei muss es sich um einen schwerwiegenden Mangel handeln (BGH a. a. O.).
Wegen der für das Insolvenzverfahren – und Gleiches gilt für das
Gesamtvollstreckungsverfahren – grundlegenden Bedeutung des die Eröffnung
anordnenden Beschlusses ist dieser nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs
schon aus Gründen der Rechtssicherheit nur außerordentlich selten als nichtig zu
behandeln, hauptsächlich dann, wenn dem Akt infolge eines offenkundigen, schweren
Fehlers bereits äußerlich ein für eine richterliche Entscheidung wesentliches Merkmal
fehlt (BGH ZIP 2004 S. 766 ff). Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die
Frage, ob der „Zweckverband S.“ gesamtvollstreckungsfähig ist, insbesondere ob er
fehlerhaft gegründet und deshalb nur als Gesellschaft bürgerlichen Rechts existent
geworden ist, ist bereits im Verfahren zur Eröffnung des
Gesamtvollstreckungsverfahrens Gegenstand der Erörterungen gewesen. Dies ergibt
sich aus der Akte des AG Potsdam – 35 N 37/91 -, die Gegenstand der mündlichen
Verhandlung war. Das Landgericht, das in der Beschwerdeinstanz mit der Sache befasst
war, hat den Zweckverband letztlich für gesamtvollstreckungsfähig gehalten, jedenfalls
keine Veranlassung gesehen, den Eröffnungsbeschluss des Kreisgerichts aufzuheben, so
dass schon deshalb nicht von einem „offenkundigen“ Mangel im vorgenannten Sinn
gesprochen werden kann.
b. Soweit der Kläger nunmehr seinen Anspruch auf eine konkludente Vereinbarung mit
der Beklagten über die vereinnahmten Mieten bis zum Abschluss eines Kaufvertrages
stützt, greift der Einwand der Beklagten, dieses „neue Vorbringen“ sei nicht zuzulassen,
nicht. Der Kläger hat diesen späten – nach Hinweis des Senates im Beschluss vom 26.
Mai 2005 jetzt substantiierten Vortrag - damit entschuldigt, dass „nunmehr endlich ein
leider falsch abgelegter, bereits archivierter Aktenordner aufgefunden werden konnte“,
so dass die erst mit Schriftsatz vom 12. Mai 2005 überreichten Unterlagen nicht früher
hätten vorgelegt werden können. Ob dies ein ausreichender Entschuldigungsgrund ist,
wofür Einiges spricht, da die Vorlage nach Schluss der mündlichen Verhandlung
aufgefundener Beweismittel jederzeit zulässig ist, weil damit über die neu aufgefundene
Urkunde hinaus die Restitutionsklage vermieden wird (vgl. Zöller/Gummer/Heßler, ZPO,
25. Aufl. § 531 Rdnr. 30 m. w. N.), kann dahin gestellt bleiben. Dieser Vortrag ist, jetzt
ausreichend substantiiert, zwar neu, aber gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2 Nr. 1
ZPO zuzulassen. Der Kläger stützt die Klageforderung, wie er es auch schon
erstinstanzlich, wenn auch nicht ausreichend substantiiert, getan hat, auf vertragliche
Ansprüche. Ein durch Vertragsbeziehungen begründetes Rechtsverhältnis ist aber
grundsätzlich primär nach Vertragsrecht und nicht nach Bereicherungsrecht – wie es
allein das Landgericht getan hat - abzuwickeln. Der Senat wäre deshalb gemäß § 139
ZPO ohnehin gehalten gewesen, den Kläger unter Einräumung einer Stellungnahmefrist
darauf hinzuweisen, dass vertragliche Ansprüche zunächst nicht hinreichend
substantiiert vorgetragen waren. Soweit zusätzlich der Abschluss eines Kaufvertrages
zwischen den Parteien vorgetragen wird, ist das Vorbringen bereits deshalb zuzulassen,
weil diese Darlegungen in tatsächlicher Hinsicht von der Beklagten nicht bestritten
worden sind und angesichts des umfangreich vorgelegten Schriftwechsels hierzu wohl
auch nicht bestritten werden kann. Unstreitiges Vorbringen ist aber jederzeit zu
berücksichtigen.
c. Zwischen den Parteien ist eine konkludente Vereinbarung dergestalt geschlossen
worden, dass der Kläger der Beklagten gestattete, das Bürocontainergebäude im
eigenen Namen an das Bundesamt … zu vermieten und die Mieten einzuziehen, dass
diese allerdings so lange dem Kläger gebühren sollten, bis die Beklagte die Container
erworben und bezahlt haben würde. Dies steht bereits nach dem unstreitigen
Sachverhalt, soweit er nicht erheblich bestritten ist, und den sich daraus ergebenden
Indizien fest, ohne, dass es hierzu einer Beweisaufnahme bedürfte.
Der vom Kläger überreichte Schriftverkehr zwischen den Parteien - auch soweit er von
der Beklagten herrührt - belegt nämlich dessen Darstellung in ganz erheblicher Weise,
ohne dass die Beklagte dies substantiiert entkräftet hätte. Unstreitig an der vom Kläger
vorgetragenen Vereinbarung ist jedenfalls, dass der vom Kläger benannte Zeuge Dr. W.
mit Vertretern der Beklagten besprochen hatte, einen etwaigen Erwerb des
Bürocontainergebäudes durch die Beklagte durch Fremdvermietung zu finanzieren.
Hierzu passt der Vortrag des Klägers, dass er, weil die Gemeinde den Mietvertrag zur
Finanzierung des Kaufpreises gebraucht habe, andererseits der Kaufvertrag mit dem
Kläger aber vor der stehenden Finanzierung nicht habe abgeschlossen werden können,
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Kläger aber vor der stehenden Finanzierung nicht habe abgeschlossen werden können,
vorgeschlagen habe, er könne der Gemeinde gestatten, die Container im eigenen
Namen an das Bundesamt vermieten und die Mieten einzuziehen, die Mieten müssten
aber so lange dem Kläger gebühren, bis die Gemeinde die Container ihrerseits erworben
und bezahlt haben würde, wie dies sodann später als gesonderte Vereinbarung im
Vertrag vom 30. November 1993 auch ausdrücklich bestätigt wurde. Für eine
einvernehmliche, jedenfalls mit dem Kläger abgesprochene Vermietung an das
Bundesamt spricht auch das Schreiben des seinerzeitigen Bürgermeisters vom 25.
Februar 1992, in dem der von der Beklagten nicht aber von der Mieterin unterzeichnete
Mietvertrag mit dem Bundesamt … an den Kläger übersandt und zugleich Gelegenheit
gegeben wird, etwaige Bedenken gegen den Vertragsinhalt zu bekunden. Außerdem
wurde der Kläger immer wieder im Zusammenhang mit Abwicklungsstörungen in dem
Mietverhältnis involviert. Im Zusammenhang mit Gebäudeschäden gelegentlich eines
Einbruchsdiebstahls übersandte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 13.12.1993
die Einbruchsanzeige des Bundesamtes … vom 23.11.1993 und bat um Informationen
über den weiteren Verfahrensweg, um die Schäden des Einbruchs (an dem Gebäude)
beseitigen zu können. Mit Schreiben vom 08.03.1993 übersandte die Beklagte an den
Kläger – wie telefonisch besprochen - zwei Angebote zur Reparatur von 11 Türen.
Welchen Grund es für diese Inanspruchnahme des Klägers gegeben haben sollte, ist
nicht erkennbar, wenn diesem nicht aus den Mieterträgen Ansprüche erwachsen sein
sollten. Der einzig sinnvolle erkennbare Grund für eine solche Verhaltensweise ist eine
Vereinbarung wie vom Kläger dargetan. Der Beklagte hat zwar eine Mietvereinbarung
pauschal bestritten, zu diesem sich über vier Jahre hinziehenden Schriftverkehr der
Parteien über das Mietverhältnis, daraus resultierende Probleme und die
Kaufverhandlungen, die insoweit unstreitig sind, nicht weiter vorgetragen. Eine
Erläuterung seitens der Beklagten wäre jedoch um die Überzeugung des Senats zu
entkräften, erforderlich gewesen. Bei der gegebenen Sachlage ist das pauschale
Bestreiten einer solchen Vereinbarung nicht ausreichend. Eine Erklärung dafür, warum
der Kläger in die Abwicklungsprobleme aus dem Mietverhältnis mit dem Bundesamt
einbezogen wurde, gibt die Beklagte nicht. Insgesamt trägt die Beklagte keinerlei Gründe
vor, mit welchem Recht sie die Vermietung der Baulichkeit im eigenen Namen und für
eigene Rechnung vorgenommen haben will, obwohl sie über Jahre hin ihrem Verhalten
nach davon ausgegangen ist, nicht Eigentümerin desselben zu sein. Allein der Umstand,
dass ihr die Vermietung tatsächlich und rechtlich möglich war, begründet noch keinen
Rechtsgrund für ein Behaltendürfen der dadurch vereinnahmten Beträge.
Hinzu kommt, dass die vom Kläger dargelegte konkludente Vereinbarung über die
Verteilung der Mieterträge auch letztlich Eingang gefunden hat in das von der Beklagten
mit Schreiben ihrer Rechtsanwältin vom 26.05.1993 an den Kläger erbetene und vom
Kläger übermittelte Angebot zum Abschluss eines Gebäudekaufvertrages, ohne dass
aus dem umfangreichen Schriftverkehr der Parteien insoweit irgendwelche
Beanstandungen seitens der Beklagten ersichtlich wären und ohne dass es auf die Frage
der späteren Wirksamkeit dieses Kaufvertrages ankäme. Auch dies bestätigt die
mündliche Vereinbarung der Parteien.
Dieser konkludent abgeschlossene Vertrag war auch nicht deshalb unwirksam, weil die
Vertretererklärungen der Beklagten nicht in schriftlicher Form abgegeben worden sind.
Denn im Jahre 1992, als diese Vereinbarung geschlossen wurde, war die
Gemeindeordnung des Landes Brandenburg mit der Vertretungsregel und dem
Schriftformerfordernis in § 67 Abs. 2 noch nicht in Kraft getreten. Die zu diesem
Zeitpunkt noch geltende Kommunalverfassung der ehemaligen DDR (vgl. GBl DDR 1990
I S. 255 ff) sah eine derartige Vertretungsregelung mit dem Schriftformerfordernis nicht
vor.
Der Bürgermeister der Beklagten K., der die Verhandlungen mit dem Kläger führte,
konnte die Beklagte beim Abschluss dieses Vertrages auch wirksam vertreten.
Der Bundesgerichtshofs hat zum baden-württembergischen und rheinlandpfälzischen
Gemeinderecht entschieden, dass die dem Bürgermeister übertragene
Verfügungsmacht allumfassend und unbeschränkt sei und dass die Gemeinde auch
durch solche Rechtshandlungen berechtigt und verpflichtet werde, die der Bürgermeister
ohne die erforderliche Beschlussfassung des Gemeinderats vorgenommen habe;
insoweit handele es sich lediglich um eine interne Bindung des Bürgermeisters
gegenüber der Gemeinde (vgl. BGH MDR 1966, 669; BGH NJW 1980, 117, 118). An
diesem Rechtsstandpunkt, dem sich der Senat anschließt und der sich an der im
Kommunalrecht anerkannten strikten Unterscheidung zwischen interner Willensbildung
und externer Vertretungsbefugnis orientiert (Schmidt-Aßmann in: Badura u.a.,
BesVerwR, 10. Aufl. Rn. 78 m. w. N.), hat der Bundesgerichtshof auch für den
Anwendungsbereich des hier maßgebenden inzwischen außer Kraft getretenen -
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Anwendungsbereich des hier maßgebenden inzwischen außer Kraft getretenen -
Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise der DDR
(Kommunalverfassung) vom 17. Mai 1990 (GBl. DDR Teil I S. 255) fest gehalten (vgl.
BGH WM 1997 S. 2410 ff).
Nach der Kommunalverfassung der DDR waren Selbstverwaltungsorgane der Gemeinde
die Gemeindevertretung und der Bürgermeister (§ 20). Beiden waren jeweils eigene
Aufgaben zugeordnet, die sie teils in ausschließlicher Zuständigkeit, teils mit Bezug auf
das jeweils andere Organ wahrzunehmen hatten. So oblag der Gemeindevertretung als
oberstem Willens- und Beschlussorgan der Gemeinde (§ 21 Abs. 1 Satz 1) grundsätzlich
die interne Willensbildung, soweit nicht dem Bürgermeister durch Gesetz oder Beschluss
der Gemeindevertretung bestimmte Angelegenheiten übertragen waren (§ 21 Abs. 2
Satz 1). Dabei war die Gemeindevertretung für die im Katalog des § 21 Abs. 3
genannten Aufgaben - von den unter Buchst. k erwähnten einfachen Geschäften der
laufenden Verwaltung abgesehen - ausschließlich zuständig. Auf der anderen Seite
beschränkte sich der Aufgabenkreis des Bürgermeisters nicht darauf, in eigener
Zuständigkeit alle Angelegenheiten zu entscheiden, die nicht von der
Gemeindevertretung wahrgenommen wurden (§ 27 Abs. 3 Satz 3); ihm waren vielmehr
auch positiv definierte Aufgaben ausdrücklich zugewiesen: die Vorbereitung und
Durchführung der Beschlüsse der Gemeindevertretung (§ 27 Abs. 3 Satz 1), die Leitung
der Gemeindeverwaltung (§ 27 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4) und - ohne ausdrückliche
Beschränkung - die Vertretung der Gemeinde (§ 27 Abs. 1 Satz 2).
Dieser gesetzlichen Aufgabenverteilung lag der das Recht der Stellvertretung
beherrschende Abstraktionsgrundsatz zugrunde, der für den Bereich der
organschaftlichen Vertretung besagt, dass der Umfang der Vertretungsmacht
unabhängig davon ist, ob und inwieweit das Vertretungsorgan intern an die
Willensbildung eines anderen Organs gebunden ist (Reuter, DtZ 1997, 15, 16). Das
bedeutet, dass rechtsgeschäftliche Erklärungen des Bürgermeisters als Vertreter der
Gemeinde regelmäßig auch dann für die Gemeinde verbindlich waren, wenn sie der
internen gesetzlichen Aufgabenverteilung zwischen Gemeindevertretung und
Bürgermeister oder der innergemeindlichen Willensbildung widersprachen (Schmidt-
Aßmann a. a. O.). In Fällen des Missbrauchs der Vertretungsmacht konnte die Gemeinde
sich gegen Nachteile durch Berufung auf § 242 BGB schützen (vgl. BGHZ 113, 315 ff m.
w. N.).
Diese Würdigung, die mit der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Rostock (OLG-NL
1995, 145 m. Anm. Hirte/Hasselbach, OLG-NL 1995, 217 ; DtZ 1996, 323), Brandenburg
(DtZ 1996, 323) und Dresden (OLG-NL 1996, 267) übereinstimmt (in diesem Sinne auch
das kommunalrechtliche Schrifttum, vgl. nur Waechter, Kommunalrecht, 2. Aufl. Rn. 384
und Gern, Kommunalrecht, 5. Aufl. Rn. 310; anders dagegen OLG Naumburg OLG-NL
1994, 154; DtZ 1996, 320 m. Anm. Hirte/Hasselbach, OLG-NL 1996, 122 ; DtZ 1997, 34 ;
Thür. OLG DtZ 1996, 318 ; 1997, 130; ferner unter Hinweis auf bayerische
Besonderheiten - BayObLG NJW-RR 1986, 1080), entspricht auch dem Bedürfnis nach
Rechtssicherheit und angemessenem Verkehrsschutz. Es besteht keine Veranlassung,
in Fällen wie dem vorliegenden die Schutzwürdigkeit der Gemeinde bei etwaigen
Zuständigkeitsüberschreitungen des Bürgermeisters grundsätzlich höher zu bewerten
als diejenige eines Dritten, der auf die Vertretungsmacht des Bürgermeisters vertraute.
Der Bürger, der mit der Gemeinde in rechtsgeschäftlichen Kontakt tritt, vermag nicht zu
durchschauen, wie im konkreten Fall der Aufgabenbereich des Bürgermeisters im
Innenverhältnis zur Gemeindevertretung abgegrenzt war. Ihn trifft insoweit im
Allgemeinen auch keine Prüfungs- und Erkundigungspflicht (vgl. BGH NJW 1994, 2082,
2083). Der Gesichtspunkt, dass im Beitrittsgebiet in den ersten Jahren nach der
deutschen Einigung die Unerfahrenheit einzelner Bürgermeister in Rechts- und
Verwaltungsangelegenheiten zu für die Gemeinden nachteiligen Geschäftsabschlüssen
geführt haben, rechtfertigt es nicht, die gesetzliche Vertretungsmacht der
Bürgermeister zu Lasten der Sicherheit des Rechtsverkehrs generell zu begrenzen. Auch
das Fehlen einer gesetzlichen Vorschrift über die Wahrung bestimmter Förmlichkeiten
bei Verpflichtungserklärungen der Gemeinden, die geeignet gewesen wäre, die mit der
unbeschränkten Vertretungsmacht des Bürgermeisters verbundenen Risiken zu
mindern, kann nicht zu einer entsprechenden Gesetzesauslegung führen. Sieht der
Gesetzgeber von einer derartigen Regelung, wie sie dem Kommunalrecht seit langem
bekannt ist, ab, so ist es nicht Sache der Gerichte, die daraus für die Gemeinden
entstehenden Risiken durch restriktive Interpretation der Vertretungsvorschriften
auszugleichen.
Anhaltspunkte dafür, dass der Bürgermeister K. seine Vertretungsmacht missbraucht
haben könnte und dass dies sich dem Kläger hätte aufdrängen müssen, sind nicht
ersichtlich.
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d. Auf die Frage der Wirksamkeit oder Nichtigkeit des Kaufvertrages über das
Bürocontainergebäude kommt es für die Entscheidung insoweit nicht an, als feststeht,
dass die Vereinbarung über die Verteilung der Mieten zwischen den Parteien unabhängig
von der Durchführung des Kaufvertrages erfolgte und Rechtswirksamkeit erlangt hat, weil
es eine Verknüpfung zwischen den beiden Vereinbarungen nicht gegeben hat. Die
Beklagte, die sich ausschließlich auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen
Formunwirksamkeit berufen hat, hat hierzu nicht - auch nicht hilfsweise für den Fall, dass
sie mit ihrer Auffassung einer Nichtigkeit des Kaufvertrages nicht durchdringt -
vorgetragen. Aus den Gesamtumständen ergibt sich auch, dass keine Verknüpfung der
beiden Verträge – Vereinbarung über die Verteilung der Mieteinnahmen und
Kaufvereinbarung - im Sinne einer Bedingung dahin, dass die in dem Kaufvertrag
dokumentierte bzw. nur wiederholte Verteilung der Mieterlöse zugunsten des Klägers nur
dann Geltung beanspruchen solle, wenn der Kaufvertrag auch zwischen den Parteien
durchgeführt werden würde, gewollt war. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich,
dass dem Umstand, von wem die Beklagte Eigentum an dem Bürogebäude erlangen
würde, für die Verteilung des Mietzinses eine erhebliche Rolle spielen sollte.
e. Der Höhe nach stehen dem Kläger allerdings aus dieser Vereinbarung mit der
Beklagten über die Verteilung der Mieterlöse lediglich die monatlichen Mieteinnahmen
von 28.934,00 DM gemindert um eine monatliche Verwaltungspauschale, die der
Beklagten in Höhe von 5.000,00 DM zukommen sollte, zu.
Nach dem eigenen Vortrag des Klägers ergibt sich, dass im Laufe der weiteren
Vertragsverhandlungen über den Kauf des Bürocontainergebäudes die von der
Beklagten in Abänderung der ursprünglichen Vereinbarung gewünschte
Verwaltungspauschale von 5.000,-- DM monatlich vom Kläger akzeptiert wurde. Der
Kläger trägt selbst vor, dass diese Bitte im Anschluss an die Vereinbarung an ihn
herangetragen worden sei und er ihr entsprochen und sie deswegen auch in den
geänderten Vertragsentwurf zum Kauf, den er der Beklagten mit Schreiben vom
17.09.1993 übermittelte, mit aufgenommen habe. Der Kaufvertragsentwurf enthält
ausdrücklich diese Bestimmung und bestätigt damit die getroffene Vereinbarung, die
unabhängig vom Verkauf erfolgte. Der Zahlungsanspruch des Klägers beläuft sich
danach auf insgesamt 861.624,00 DM, mithin 440.541,36 € (28.934,00 DM - 5.000,00
DM = 23.934,00 DM x 36 Monate).
2. Selbst wenn vertragliche Ansprüche des Klägers nicht durchgegriffen hätten, ist sein
Anspruch in tenorierter Höhe jedenfalls hilfsweise aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt., § 818
BGB begründet. Die Beklagte hätte ohne eine vertragliche Vereinbarung dann nämlich in
sonstiger Weise auf Kosten des Klägers ohne Rechtsgrund einen vermögenswerten
Vorteil erlangt.
Die Errichtung des Bürocontainerkomplexes auf dem Grundstück der Beklagten ist keine
Leistung des Gemeinschuldners bzw. des Klägers. Dies stellt sich vielmehr als Leistung
der E. an den Gemeinschuldner aufgrund des mit diesem geschlossenen
Werklieferungsvertrages dar. Ohne eine wie auch immer inhaltlich ausgestaltete
Vertragsbeziehung zwischen den Parteien hat die Beklagte dieses nicht in ihrem
Eigentum stehende Objekt ohne Zustimmung des Gemeinschuldners bzw. Klägers
genutzt, um daraus im Wege der Vermietung an einen Dritten vermögenswerte Vorteile
zu ziehen.
Ein Fall der Leistungskondiktion liegt entgegen der Auffassung der Beklagten gerade
nicht vor. Eine Leistungsbeziehung zwischen dem Gemeinschuldner und der Beklagten,
die diese zur Verschaffung des Eigentums an dem Bürocontainerkomplex verpflichtet
hatte, bestand nicht. Auch die - in Erfüllung des Werklieferungsvertrages mit dem
Gemeinschuldner erfolgte - Leistung der E. stellt aus der Sicht der Beklagten keine
Leistung im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. Unter Leistung i. S. d. § 812 Abs. 1
Satz 1 BGB ist die bewusste, zweckgerichtete Vermehrung fremden Vermögens zu
verstehen. Dabei kommt es in erster Linie darauf an, welchen Zweck die Beteiligten nach
ihrem zum Ausdruck gekommenen Willen verfolgt haben. Mangels entgegenstehender
Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass die E. ausschließlich eine Leistung an den
Gemeinschuldner erbringen wollte. Auch die Beklagte selbst ist - wie sich aus ihrem
späteren Verhalten, insbesondere den Vertragsverhandlungen zum Erwerb des
Bürohauses, ergibt - erkennbar nicht davon ausgegangen, dass die E. mit der Errichtung
des Komplexes bewusst und zweckgerichtet das Vermögen der Beklagten hätte mehren
wollen.
Der Bürocontainerkomplex stand auch nicht im Eigentum der Beklagten. Er ist nämlich
nicht bereits durch die Errichtung im Juli 1991 wesentlicher Bestandteil des Grundstücks
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nicht bereits durch die Errichtung im Juli 1991 wesentlicher Bestandteil des Grundstücks
geworden, sondern es handelt sich insoweit um ein Scheinbestandteil des Grundstücks
der Beklagten im Sinne von § 95 Abs. 1 BGB. Vorliegend ist von einer Gestattung der
baulichen Inanspruchnahme des Grundstücks durch den Gemeinschuldner im Zeitpunkt
der Errichtung des Bürocontainerkomplexes auszugehen, so dass die Vermutung des §
95 BGB für den Kläger streitet. Der Bürocontainerkomplex ist danach wie eine
bewegliche Sache zu behandeln. Der Kläger hatte aufgrund des Anwartschaftsrechts aus
dem Werklieferungsvertrag mit der E. zum Zeitpunkt der Vermietung durch die Beklagte
ein Recht zum Besitz.
Nach einem in der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem anerkannten
Grundsatz spricht, wenn ein Mieter, Pächter oder sonst schuldrechtlich Berechtigter auf
dem nicht ihm gehörenden Grundstück eine Baulichkeit errichtet, eine tatsächliche
Vermutung dafür, dass der Nutzungsberechtigte das Gebäude lediglich in seinem
Interesse und nicht auch in der Absicht errichtet, dass das Bauwerk nach Beendigung
des Nutzungsverhältnisses dem Grundstückseigentümer zufallen soll. Diese Vermutung
gilt selbst dann, wenn das Gebäude in massiver Bauart errichtet worden ist und deshalb
ohne Zerstörung nicht entfernt werden kann. Um die Anwendung des § 95 Abs. 1 Satz 1
BGB in solchen Fällen auszuschließen, bedarf es des Nachweises eines gegenteiligen
Willens auf Seiten des Erbauers (BGH NJW 1959, 1487/1488).
Entgegen der Auffassung der Beklagten hat auch im vorliegenden Fall im Zeitpunkt der
Errichtung des Bürocontainerkomplexes ein solches Nutzungsverhältnis vorgelegen. Aus
dem Protokoll der Gemeindevertretersitzung vom 20. Juni 1991, an der auch der
seinerzeitige Bürgermeister der Gemeinde W. teilgenommen hat, ergibt sich - neben der
Beschlussfassung über den Beitritt zum Gemeinschuldner und der Übertragung
verschiedener Aufgaben auf diesen -, dass offensichtlich Einvernehmen darüber
bestanden hat, dass der Gemeinschuldner sein Verbandsgebäude auf dem Grundstück
der Beklagten am …weg errichten würde. Zwar ist dort festgestellt, dass die daraus
resultierenden Ansprüche - mutmaßlich insbesondere ein etwaiges Nutzungsentgelt -
noch nicht vertraglich geregelt worden waren; das Nutzungsrecht des Gemeinschuldners
als solches ist dort aber nicht in Frage gestellt. Im Übrigen ist weder vorgetragen noch
sonst ersichtlich, dass die Beklagte nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes
jemals die Räumung und Herausgabe des Grundstücks verlangt hätte. Auch dies spricht
dafür, dass bei Errichtung des Gebäudes grundsätzlich Einvernehmen über ein
Nutzungsrecht des Gemeinschuldners bestanden hat.
Der Einwand der Beklagten, dass der Beschluss der Gemeindevertretung vom 20. Juni
1991 mit Beschluss der Gemeindevertretung vom 28. August 1991 wieder aufgehoben
worden sei, steht dem nicht entgegen. Abgesehen davon, dass der hier zur Akte
gelangte Beschluss vom 28. August 1991 keinerlei Hinweise darauf enthält, dass die
zuvor deutlich zum Ausdruck gebrachte Gestattung der Nutzung dieses Grundstücks für
den Verwaltungsbau nunmehr wegfallen sollte, dürfte dies schon deshalb rechtlich
bedeutungslos sein, weil es im Rahmen des § 95 BGB auf den Zeitpunkt der Errichtung
der Baulichkeit ankommt, die bereits im Juli 1991 abgeschlossen war. Zu diesem
Zeitpunkt bestand allerdings - wie in dem Gemeindevertreterbeschluss vom 20. Juni
1991 dokumentiert ist - Einigkeit über die Inanspruchnahme dieses Grundstücks zum
Zwecke der Errichtung des Verwaltungsgebäudes der Gemeinschuldner, wenn auch die
Vertragsbedingungen im Einzelnen noch nicht ausgehandelt waren.
Soweit die Beklagte meint, dass die Vermutung des § 95 BGB deshalb vom Kläger nicht
in Anspruch genommen werden könne, weil (politische) Beschlüsse der
Gemeindevertretung grundsätzlich nicht geeignet seien, schuldrechtliche oder öffentlich-
rechtliche Nutzungsverhältnisse zu begründen, es bedürfe vielmehr zum wirksamen
Abschluss eines Vertrages eines Handelns der Verwaltung nach außen durch den
Bürgermeister (§§ 23, 27 der seinerzeit geltenden Kommunalverfassung DDR), das
allerdings ausgeblieben sei, greift dieser Einwand ebenfalls nicht.
Dieser Einwand trifft zwar formal-rechtlich zu. Es ist letztlich unstreitig, dass es keine
dezidierte Vereinbarung über die nähere Ausgestaltung dieses Nutzungsverhältnisses
(insbesondere eine etwaige Entgeltlichkeit der Inanspruchnahme des Grundstücks)
gegeben hat. Aber dieses Vorbringen vernachlässigt den Sachzusammenhang bei und
nach Errichtung des Bürocontainerkomplexes. Vorliegend ist es nämlich treuwidrig, wenn
die Beklagte sich hier auf diesen formaljuristischen Aspekt zurückzieht, ohne diesen in
einen sachlichen Zusammenhang mit den seinerzeitigen Ereignissen und ihrem
Verhalten nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes zu stellen. Zum einen sind
Gemeindevertreterentscheidungen, wie etwa die vom 20.06.1991, eben nicht lediglich
politische Willensbekundungen, deren Umsetzung in das Ermessen des zur
Außenvertretung der Gemeinde berufenen Bürgermeisters gestellt wäre. Der
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Außenvertretung der Gemeinde berufenen Bürgermeisters gestellt wäre. Der
Bürgermeister hat vielmehr diese Beschlüsse grundsätzlich umzusetzen. Er kann zwar
widersprechen, wenn er der Auffassung ist, dass diese dem Wohl der Gemeinde
entgegenstehen, oder einen Beschluss beanstanden, wenn dieser Beschluss geltendes
Recht verletzt. Dass er von diesen Möglichkeiten vorliegend Gebrauch gemacht hätte, ist
allerdings weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Beklagte behauptet, der
Bürgermeister habe im Juni 1991 gar nicht gewusst, dass der Gemeinschuldner
Bürocontainer gekauft habe, um diese auf dem gemeindeeigenen Grundstück
aufzubauen ist dies unerheblich, weil es schon nicht ausschließt, dass er nach der
Beschlussfassung (und vor der Inanspruchnahme des Grundstücks) unterrichtet worden
ist, und im Übrigen dies an der durch den Beschluss vom 20. Juni 1991 dokumentierten
Gestattung der Nutzung auch nichts ändert.
Darüber hinaus kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass weder vorgetragen noch sonst
ersichtlich ist, dass die Beklagte nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes der
Inanspruchnahme des gemeindeeigenen Grundstücks jemals widersprochen hätte. Es
war ja offenbar sogar ursprünglich vorgesehen, dass ein Teil des Bürogebäudes von der
Gemeinde selbst genutzt werden sollte. Dass es zum Abschluss eines echten
Pachtvertrages schließlich nicht mehr gekommen ist, dürfte letztlich weniger
Rechtsgründe gehabt haben, sondern vielmehr dem tatsächlichen Umstand geschuldet
sein, dass der Gemeinschuldner niemals seine Tätigkeit aufgenommen bzw. diese
jedenfalls bereits kurze Zeit nach der Errichtung des Bürocontainerkomplexes eingestellt
hat und in Gesamtvollstreckung gefallen ist und deshalb die Beteiligten in der Folgezeit
in Verhandlungen über den Erwerb der Baulichkeit getreten sind. Im Übrigen zeigen die
Erwerbsverhandlungen zwischen den Parteien deutlich, dass die Beklagte entgegen
ihrem Vorbringen in diesem Rechtsstreit keineswegs davon ausgegangen ist, dass der
Bürocontainerkomplex bereits mit seiner Errichtung wesentlicher Bestandteil des
Grundstücks und deshalb ihr Eigentum gewesen sein soll.
Der Bürocontainerkomplex stand daher bis zur Übereignung an die Beklagte im
Eigentum der E. und der Gemeinschuldner bzw. Kläger besaß bis zum Rücktritt der E.
von dem mit dem Gemeinschuldner geschlossenen Vertrag am 2. März 1995 ein
Anwartschaftsrecht.
Hieraus resultierend stand dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Besitzrecht zu. Das
Anwartschaftsrecht verleiht zwar - so die Beklagte zu Recht - nach herrschender
Meinung kein gegenüber jedermann wirkendes dingliches Besitzrecht, mit der Folge,
dass eine verbreitete Meinung dem Anwartschaftsberechtigten immer noch die auf eine
Analogie zu §§ 985 und 1004 BGB gestützten Ansprüche aus dinglichen
Rechtsgrundlagen versagt. Weithin anerkannt ist aber, dass das Anwartschaftsrecht als
sonstiges Recht im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB gegen widerrechtliche und schuldhafte
Eingriffe Dritter geschützt ist und dem Anwartschaftsberechtigten insbesondere die im
Sachbesitz verankerten Eigenansprüche aus §§ 861, 862, 1007 BGB zustehen, er also
gegen Besitzstörungen umfassend geschützt ist.
Dann besteht aber kein Grund, dem Anwartschaftsberechtigten
Bereicherungsansprüche aus Besitzstörungen zu versagen, weil insoweit gar nicht an die
dingliche Rechtsposition angeknüpft wird. Die - von der Beklagten hier im Übrigen
ausdrücklich eingestandene - Besitzentziehung in Form der Nutzung einer fremden
Sache ist einer der Hauptfälle einer Bereicherung in sonstiger Weise.
Die Durchsetzung solcher bereicherungsrechtlicher Ansprüche scheitert auch nicht
daran, dass die E. als Eigentümerin des Gebäudes gegen die Beklagte ebenfalls
Nutzungsersatzansprüche geltend machen könnte - nämlich aus dem Eigentümer-
Besitzer-Verhältnis, hier § 990 BGB. Diese Rechte könnte die E. nämlich nur bis zum
Rücktritt vom Vertrag - und nur um den Zeitraum geht es hier - ausschließlich
zugunsten des ihr gegenüber zum Besitz berechtigten Klägers geltend machen.
Die Voraussetzungen der Eingriffskondiktion lagen daher vor.
Die Herausgabeverpflichtung der Beklagten erstreckt sich gemäß § 818 Abs. 1 BGB auf
die gezogenen Nutzungen, die der Kläger hier geltend macht. Der Kläger hat für die Zeit
seines aus dem ihm als Anwartschaftsberechtigtem zustehenden Rechts zum Besitz
gegen die Beklagte Anspruch auf die von ihr gezogenen Nutzungen. Dies sind
unzweifelhaft die erzielten Mieteinnahmen aufgrund des mit dem Bundesamt …
geschlossenen Mietvertrages. Der Kläger hat durch die Einvernahme der Mieten durch
die Beklagte einen wirtschaftlichen Nachteil erlitten.
Im Rahmen von § 818 Abs. 3 BGB beschränkt sich die Herausgabepflicht allerdings auf
das, was als Bereicherung noch vorhanden ist und fortbesteht. Der Empfänger der
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das, was als Bereicherung noch vorhanden ist und fortbesteht. Der Empfänger der
Bereicherung soll nicht über den Betrag der ihm tatsächlich verbliebenen Bereicherung
hinaus zur Herausgabe und damit Verminderung seines eigenen Vermögens verpflichtet
sein (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl. § 818 Rdnr. 27 m. w. N.) Dies bedeutet, dass in
die vorzunehmende Saldierung für den Kläger auf Seiten der Beklagten alle
Verwendungen der Beklagten auf die erlangte Sache – den Bürocontainerkomplex als
Vermietungsobjekt – Berücksichtigung finden müssen. Zu derartigen Verwendungen
gehören jedenfalls gewöhnliche Unterhaltungskosten. Insoweit ergibt sich aus dem
gesamten Sachvortrag beider Parteien, insbesondere auch aus den unstreitigen
Vertragsverhandlungen über den Ankauf des Bürocontainerkomplexes durch die
Beklagte vom Kläger, seien sie auch gescheitert, dass beide Parteien übereinstimmend
davon ausgegangen sind, dass für ein Objekt der vorliegenden Größenordnung
monatliche „Verwaltungskosten“ in Höhe von 5.000,00 DM anfallen würden. Davon
ausgehend, dass die Beklagte unstreitig während des hier in Rede stehenden
Zeitraumes von März 1992 bis Februar 1995 tatsächlich die Vermietung durchgeführt
und abgewickelt hat, ist dieser Betrag bei der Ermittlung des Anspruchs des Klägers in
Abzug zu bringen, so dass sich insgesamt ein Anspruch auf Auskehr der vereinnahmten
Mieten für 36 Monate abzüglich monatlicher Unterhaltungsaufwendungen von 5.000,00
DM, mithin 861.624,00 DM = 440.541,36 € (28.934,00 DM - 5.000,00 DM = 23.934,00
DM x 36 Monate) ergibt.
Der insoweit von der Beklagten geltend gemachte Verzicht der E. (die ursprünglich
neben dem Kaufpreis von der Beklagten tatsächlich wohl auch an den Mietzahlungen
interessiert gewesen ist, sich dann aber in den Kaufvertragsverhandlungen ausdrücklich
damit begnügt hat, so gestellt zu werden, wie sie stünde, wenn der Kaufvertrag mit dem
Kläger ordnungsgemäß erfüllt worden wäre, d.h. Kaufpreis zuzüglich entstandener
Rechtsanwaltskosten) steht dem Anspruch nicht entgegen. Selbst wenn daraus ein
echter Forderungsverzicht gegenüber der Beklagten abzuleiten wäre, kann dies der
Beklagten im Verhältnis zum Kläger jedenfalls dann nicht zum Vorteil gereichen, wenn
die E. sich - ggf. insgeheim - vorbehalten hat, etwaige Nutzungsersatzansprüche einem
Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der geleisteten Anzahlung nach dem ihrerseits
erklärten Rücktritt im Wege der Aufrechnung entgegenzuhalten. Genau das hat sie dann
letztendlich auch getan, was zu dem Vergleichsabschluss vor dem LG Offenburg geführt
hat.
Für eine Verwirkung dieser Ansprüche, wie die Beklagte meint, fehlt es an dem
erforderlichen Umstandsmoment im Verhalten des Klägers, der nie ein schützenswertes
Vertrauen der Beklagten dahin begründet hat, dass auf die „in der Schwebezeit“
erzielten Mieteinnahmen verzichtet werden würde.
3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO; die
Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 9, 711, 709
Satz 2 ZPO.
Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten (§ 543 Abs. 2 ZPO), sind
nicht ersichtlich. Die Rechtssache wirft keine entscheidungserheblichen Fragen von
grundsätzlicher Bedeutung auf; eine Entscheidung ist auch nicht zur Fortbildung des
Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.
Streitwert für das Berufungsverfahren: 532.573,89 €
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