Urteil des LG Wiesbaden vom 27.11.2008

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Gericht:

LG Wiesbaden 3.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

3 S 56/08

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 558a Abs 2 Nr 1 BGB

Wohnraummiete: Begründung eines

Mieterhöhungsverlangens unter Beifügung des für die

Wohnung zutreffenden Rasterfeldes

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts

Wiesbaden vom 21.07.2008 abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe

von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden,

wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung ihrerseits Sicherheit in

Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom

21.07.2008 ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und

begründet; sie führt im Ergebnis zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und

zur Abweisung der Klage.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis hinsichtlich der Wohnung R

Straße ... in W erstes Obergeschoss links, mit einer Wohnfläche von 77,41 qm. Die

Beklagte hat hierfür bislang einen monatlichen Mietzins von insgesamt 501,62

Euro zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung gezahlt. Mit Schreiben vom

26.10.2007, der Beklagten zugegangen spätestens am 30.10.2007, hat die

Klägerin unter Beifügung des Rasterfeldes des aktuellen Mietspiegels der

Landeshauptstadt W vom 01.01.2006 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der

monatlichen Nettomiete um 13,14 Euro, d.h. von einem ursprünglichen

Quadratmetermietzins von 6,48 Euro auf 6,65 Euro ab 01.01.2008 erbeten. Die

Klägerin hat im Mieterhöhungsverlangen die Einordnung der Wohnung hinsichtlich

Baujahr, Wohnlage, Ausstattung, Wohnfläche sowie der ortsüblichen Miete

mitgeteilt. Bezüglich der Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens kann auf Bl.

23 f. d.A. verwiesen werden.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, dass das Mieterhöhungsverlangen unter

Bezugnahme auf den aktuellen Mietspiegel der Landeshauptstadt W sowie die

Beifügung des Rasterfeldes dieses Mietspiegels zulässig sei und das

Mieterhöhungsverlangen damit hinreichend begründet sei.

Die Beklagte hat demgegenüber die Auffassung vertreten, dass die formellen

Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens hiermit nicht erfüllt seien, da

alleine aufgrund der Übersendung des Rasterfeldes des Mietspiegels keine

ordnungsgemäße Überprüfung der Voraussetzungen möglich sei, hierfür sei auch

die Übersendung der Erläuterungen zum Mietspiegel erforderlich, um eine

eigenständige Entscheidung hinsichtlich der Begründetheit des

Mieterhöhungsverlangens treffen zu können.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 21.07.2008 die Beklagte zur Zustimmung zur

beantragten Mieterhöhung verurteilt mit der Begründung, dass hier das

Mieterhöhungsverlangen durch Beifügung des Rasterfeldes des Mietspiegels

hinreichend begründet worden sei. Hierdurch sei dem Mieter die Möglichkeit

gegeben worden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu

überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. An eine derartige

Begründung könnten allerdings keine überhöhten Anforderungen gestellt werden.

Auch in Bezug auf die weiteren Begründungsmöglichkeiten, nämlich die

Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von

Vergleichswohnungen bzw. durch Sachverständigengutachten ergebe sich, dass

hier bei der Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem geltenden Mietspiegel

keine ungerechtfertigte Besserstellung des Mieters erreicht werden dürfe. Die

Klägerin habe hinsichtlich der Wohnung der Beklagten sämtliche erforderlichen

Angaben gemacht, der Mietspiegel habe deshalb nicht mehr beigefügt werden

müssen. Zudem sei der Mietspiegel allgemein zugänglich, da er für einen Betrag

von 3,– Euro sowohl beim Mieterschutzverein als auch beim Haus- und

Grundstückseigentümerverein bezogen werden könne. Ggf. sei auch ein

kostenfreier Bezug beim Vermessungsamt der Stadt W dergestalt gegeben, dass

hier der Mietspiegel eingesehen werden könne. Es sei zudem zu berücksichtigen,

dass auch die Gebühr von 3,– Euro für den Erwerb des Mietspiegels für den Mieter

kein überwindbares Hindernis darstelle, sich einen solchen zu besorgen. Außerdem

hat das Amtsgericht darauf abgestellt, dass eine Ungleichbehandlung zwischen

Mietern gegeben sei, die aufgrund ihrer Mitgliedschaft im Mieterschutzverein

sowohl kostenlos ein Exemplar des Mietspiegels erhalten könnten, als auch eine

entsprechende diesbezügliche Beratung, gegenüber Mietern, die dies nicht

könnten, dennoch alle Mieter ggf. eine entsprechende Übersendung des

Mietspiegels verlangen könnten. Zudem sei zu berücksichtigen, dass gerade bei

einem Vermieter wie der Klägerin, die aufgrund des Gesamtbestandes erhebliche

Kosten bei Übersendung des Mietspiegels zu tragen habe. Das

Mieterhöhungsverlangen sei zudem gesetzgeberisch bereits derart kompliziert

ausgestaltet, dass weitere Erschwernisse, wie sie hier von anderen Gerichten im

Rahmen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens aufgestellt würden, nicht

sachdienlich seien.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt.

Die Parteien haben im wesentlichen die bereits gewechselten Argumente

hinsichtlich der Frage der Notwendigkeit der Übersendung des kompletten

Mietspiegels an die Beklagte zur wirksamen Begründung des

Mieterhöhungsverlangens aufrechterhalten.

Aufgrund der Berufung der Beklagten war das amtsgerichtliche Urteil abzuändern

und die Klage abzuweisen.

Zutreffend geht das Amtsgericht in seiner Begründung des Urteils davon aus,

dass die weiteren formellen und materiellen Gründe des Mieterhöhungsverlangens

eingehalten sind, die Parteien lediglich über die Frage streiten, ob das

Mieterhöhungsverlangen den Anforderungen gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB

genügt. Zutreffend ist außerdem der Ansatz, dass ein Mieterhöhungsverlangen

dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen ist. Dabei soll sich für den

Mieter hieraus die Möglichkeit ergeben, eine sachliche Prüfung des

Erhöhungsverlangens vorzunehmen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden und

eine sachgerechte Entscheidung zu treffen. Hierfür muss das

Begründungsverlangen die entsprechenden Grundlagen bieten. Nach Auffassung

des Berufungsgerichts ist diese Voraussetzung gerade nicht gegeben, wenn im

Rahmen des Mieterhöhungsverlangens lediglich das sogenannte Rasterfeld des

aktuellen Mietspiegels übersandt wird. Hieraus ergeben sich zwar die Angaben, die

auch im Mieterhöhungsverlangen genannt sind, wie Eingruppierung nach Baujahr,

Wohnlage, Ausstattung, Wohnfläche sowie einer Spanne für die ortsübliche Miete.

Dies allein genügt jedoch nicht, um dem Mieter eine konkrete Überprüfung für den

vorliegenden Einzelfall zu ermöglichen, da hierbei beispielsweise nicht ersichtlich

ist, nach welchen Kriterien die Eingruppierung der Wohnlage vorgenommen worden

ist, welche Ausstattungsmerkmale für einen Zuschlag oder Abschlag von der

normalen ortsüblichen Miete herangezogen werden können und hiermit gerade die

Eingruppierung der konkreten Wohnung nicht nachvollziehbar ist. Die

diesbezüglichen Erläuterungen befinden sich nicht in dem fraglichen Rasterfeld,

sondern in den weiteren Ausführungen des Mietspiegels, so dass als wirksame

Begründung gerade diese Aspekte heranzuziehen sind. Ohne diese weiteren

Erläuterungen ist eine konkrete Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens für den

Mieter nicht möglich.

Nach Auffassung des Gerichts sind hierdurch auch keine erhöhten Anforderungen

über den Gesetzeswortlaut hinaus gestellt, die Nachvollziehbarkeit eines

Mieterhöhungsverlangens erfordert eine umfangreiche Prüfung durch den Mieter,

genauso, wie der Vermieter verpflichtet ist, eine ausführliche Begründung hierfür

zu liefern. Es entspricht auch der höchstrichterlichen Rechtsprechung, dass gerade

die Bezugnahme auf einen bestehenden Mietspiegel den Erfordernissen der

zutreffenden Begründung entspricht, dies kann allerdings nur dann der Fall sein,

wenn der gesamte Mietspiegel zur Überprüfung herangezogen werden kann.

Das Gericht ist auch wie in bereits vorgenannten Entscheidungen weiterhin der

Auffassung, dass es Aufgabe des Vermieters ist, diese Voraussetzungen zu

schaffen, wenn, wie im vorliegenden Fall, im Bereich der Landeshauptstadt W, der

Mietspiegel nicht in einem entsprechenden Amtsblatt veröffentlicht ist und somit

nicht für jeden frei zugänglich ist. Unter freier Zugänglichkeit versteht das Gericht

hierbei auch die kostenlose Zugänglichkeit für den jeweiligen Mieter. Soweit das

Amtsgericht darauf abgestellt hat, dass bei einem Vermieter, der einen großen

Bestand an Mietwohnungen hat, hier erhebliche Kosten entstehen würden, wenn

jeweils für den Mietspiegel, der zur Übersendung benötigt wird, der Kostenaufwand

von 3,– Euro anfallen würde, so vermag dies nicht zu überzeugen. Ein gewerblicher

Vermieter mit einem erhöhten Wohnungsbestand kann nicht anders behandelt

werden, als der private Vermieter, der ggf. nur eine Wohnung zur Vermietung hat.

Bei dem "Großvermieter" stehen der Vielzahl von Mieterhöhungsverlangen auch

entsprechend höhere Einnahmen insgesamt gegenüber, so dass sich hier keine

andere Betrachtung ergeben kann. Auch der Mietzins an sich kann nicht davon

abhängig sein, ob der Vermieter einen größeren Bestand an Mietwohnungen zur

Verfügung hat oder nicht. Hierauf kann bei der Frage der Kostentragungspflicht in

keinem Fall abgestellt werden.

Hinsichtlich der Kosten ist zudem darauf hinzuweisen, dass ein Betrag von 3,–

Euro, selbst wenn er auf Seiten des Vermieters für jedes Mieterhöhungsverlangen

anfallen sollte, sich durchaus im Rahmen hält im Verhältnis zu dem, was der

Vermieter hier erreichen möchte, nämlich eine monatliche Erhöhung des zu

zahlenden Mietzinses, die für einen längeren Zeitraum festgeschrieben ist, also

ein Vielfaches des einzusetzenden Geldbetrages ausmacht. Außerdem kann die

erhöhte Miete sodann auch die Basis für weitere Mieterhöhungsverlangen sein, so

dass ein Betrag von 3,– Euro im Verhältnis zu diesen Vorteilen des Vermieters in

keinem Fall ins Gewicht fällt. Die entsprechende Verpflichtung, sich den Mietspiegel

ggf. kostenpflichtig zu verschaffen, kann deshalb nicht dem Mieter auferlegt

werden.

Soweit das Amtsgericht darauf abgestellt hat, dass der Mietspiegel kostenfrei

beim Vermessungsamt der Landeshauptstadt W eingesehen werden könne, ist

dies ebenfalls kein zutreffendes Argument, zumindest nicht im vorliegenden Fall.

Auf eine derartige Möglichkeit hätte auf jeden Fall im Mieterhöhungsverlangen

hingewiesen werden müssen. Dies ist nicht geschehen, so dass der Mieter

hierüber in keiner Weise informiert war. Es kann auch nicht als allgemein bekannt

angesehen werden, dass der Mietspiegel beim Vermessungsamt eingesehen

werden kann. Auf die Frage, ob dies tatsächlich so ist, war deshalb auch im

vorliegenden Fall nicht weiter einzugehen. Im Übrigen sind hier die Anhaltspunkte

dazu heranzuziehen, dass zum einen der Mieter die Möglichkeit haben muss, von

dieser Einsichtsmöglichkeit überhaupt Gebrauch zu machen, d.h. die Einsicht

muss zu vertretbaren Zeiten und in vertretbaren räumlichen Umfang möglich sein.

Ob eine reine Einsichtsmöglichkeit in den Mietspiegel allerdings zur Begründung

genügt, ist ebenfalls fraglich. Grundsätzlich muss der Mieter in der Lage sein, das

Mieterhöhungsverlangen eingehend zu überprüfen und entsprechende

Überlegungen anzustellen, sich ggf. hierbei auch fachlicher Hilfe bedienen können.

Die reine Einsichtsmöglichkeit in den Mietspiegel erscheint hierbei fraglich, da eine

längerfristige Überlegungsmöglichkeit nicht gegeben wäre. Dies korrespondiert

dann auch nicht mit den im Gesetz vorgeschriebenen Fristen für die Frage der

Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Klägerin hat als unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den § 708 Ziffer

10 i.V.m. § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür

nicht erfüllt sind.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.