Urteil des LG Krefeld vom 23.01.2008

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Landgericht Krefeld, 2 S 40/07
Datum:
23.01.2008
Gericht:
Landgericht Krefeld
Spruchkörper:
2. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 S 40/07
Vorinstanz:
Amtsgericht Krefeld, 11 C 320/06
Nachinstanz:
Bundesgerichtshof, VIII ZR 58/08
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 07.08.2007 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Krefeld aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe:
1
I.
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Wegen des Tatbestandes wird verwiesen auf die Ausführungen in dem angefochtenen
Urteil (§ 540 ZPO). Die Beklagte stützt ihre frist- und formgerechte Berufung – wie schon
ihre Verteidigung in erster Instanz – darauf, dass der Kläger sein
Mieterhöhungsverlangen unzulässig mit einer Bezugnahme auf einen Mietspiegel
begründet habe, der nur für Wohnungen, nicht aber für Einfamilienhäuser gelte.
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Die Beklagte beantragt,
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das Urteil des Amtsgerichts Krefeld aufzuheben und die Klage abzuweisen.
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Der Kläger beantragt,
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die Berufung zurückzuweisen.
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Er verteidigt das erstinstanzliche Urteil.
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II.
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Die Berufung ist begründet. Die Klage war abzuweisen, weil dem Kläger der geltend
gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für das von der Beklagten
gemietete Haus X in X nicht zusteht. Seinem der Klage zu Grunde liegenden
Erhöhungsverlangen vom 28.02.2006 fehlt jedenfalls die ordnungsgemäße Begründung
gemäß § 558 a BGB. Dieser Fehler macht das Erhöhungsverlangen formell unwirksam
mit der Folge, dass es als Voraussetzung einer Mieterhöhung untauglich ist und der
Kläger ein neues Erhöhungsverlangen stellen müsste. Da das Mietverhältnis der
Parteien aber inzwischen – wie nicht protokolliert wurde – beendet ist, kommt eine
solche Nachholung gemäß § 558 b Abs. 3 BGB nicht mehr in Betracht.
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Nach § 558 a Abs. 2 BGB kann ein Mieterhöhungsverlangen u.a. durch Bezugnahme
auf einen Mietspiegel begründet werden. Diese Art der Begründung hat der Kläger in
seinem Mieterhöhungsverlangen gewählt und Bezug genommen auf den Mietspiegel
der Stadt Krefeld, Stand Januar 2002. Dieser Mietspiegel kann jedoch kein taugliches
Begründungsmittel sein, da er keine Daten über Einfamilienhäuser enthält, sondern sich
ausweislich der Anmerkung unter IV. nur auf Wohnungen in Zwei- oder
Mehrfamilienhäusern bezieht. Damit enthält der Mietspiegel keine Daten über den
Wohnungsteilmarkt (nämlich Einfamilienhäuser), den die Beklagte auf Grund ihres
Mietvertrages mit dem Kläger nutzt.
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Gegen diese herrschende Ansicht (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9.Aufl., § 558 a
Rdnr. 35) kann nicht erfolgreich geltend gemacht werden, die Miete für
Einfamilienhäuser liege meist oder immer über der für Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern (so Kniep, MZM 2000, 166). Abgesehen davon, dass die
tatsächliche Voraussetzung dieser Ansicht nicht in jedem Falle zutreffend sein dürfte
(etwa für gehoben sanierte Altbauten in bevorzugten Wohngegenden), ist es
grundsätzlich nicht zulässig, die Preisbildung ohne nähere Darlegung mit einer
Bezugnahme auf nicht vergleichbare Objekte zu begründen. Der Sinn eines Vergleiches
(hier der Räumlichkeiten der Beklagten mit denen aus einem Mietspiegel) ist es gerade,
möglichst ähnliche Vergleichsobjekte zu finden und nicht solche, die in jedem Falle
billiger sind.
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Ob deswegen die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für Einfamilienhäuser
durch Vergleich mit bestimmten Wohnungen aus einem Mietspiegel in solchen Fällen
generell ausgeschlossen ist, in denen – wie hier – der Mietspiegel keine Aussagen über
Einfamilienhäuser enthält, oder ob die Bezugnahme auf einen Mietspiegel über
Wohnungen im Rahmen eines sonstigen Begründungsmittels gemäß § 558 a Abs. 2
BGB möglich ist (vgl. Schmidt-Futterer, a.a.O., § 558 a, Rdnr. 150 ff.), kann vorliegend
dahingestellt bleiben. Der Kläger hat nämlich in seinem Mieterhöhungsverlangen in
keiner Weise dargelegt, warum der Mietspiegel ausnahmsweise doch einen zulässigen
und zuverlässigen Anhaltspunkt für die von ihm geforderte erhöhte Miete bilden könnte.
Nur wenn er dies getan hätte, wäre zu erwägen, ob in dem Mieterhöhungsverlangen
eine ausreichende Begründung vorhanden ist, die es dem Mieter ermöglicht, die
Berechtigung des Begehrens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob
er zustimmt oder nicht.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige
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Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO.
Die Revision war zuzulassen, da die Frage, ob die Mieterhöhung für ein
Einfamilienhaus auch auf einen Mietspiegel für Wohnungen gestützt werden kann,
höchstrichterlich noch nicht entschieden ist und grundsätzliche Bedeutung hat.
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Streitwert: 1.227,12 € (§ 41 Abs. 5 GKG)
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