Urteil des LG Krefeld vom 03.08.2005
LG Krefeld: fristlose kündigung, auflage, mietobjekt, erfüllung, mietvertrag, beweispflicht, gaststätte, betrug, form, nebenkosten
Landgericht Krefeld, 2 O 448/04
Datum:
03.08.2005
Gericht:
Landgericht Krefeld
Spruchkörper:
2. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
2 O 448/04
Nachinstanz:
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-10 U 120/05
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des je-weils
beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
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Der Kläger begehrt Zahlungen aus einem Mietverhältnis.
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Der Kläger und der Beklagte schlossen am 14.02.03 einen Mietvertrag für die Zeit vom
01.03.03 - 28.02.06 über gewerbliche Räume. Dabei handelte es sich um eine
Gaststätte im Erdgeschoss des Hauses X in X und um die dazugehörige Wirtewohnung
im 2. Obergeschoss. Die Monatsmiete für die Gaststätte betrug 2.500,00 €, für die
Wirtewohnung 550,00 €. Die monatliche Vorauszahlung für die Nebenkosten betrug
350,00 €, so dass insgesamt ein Betrag von 3.400,00 € vom Beklagten zu erbringen
war. Eine vereinbarte Mietkaution von 20.000 € zahlte der Beklagte nicht.
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Der Kläger behauptet, der Beklagte sei für den Zeitraum vom 01.03.03 - 31.12.03 mit
einem Betrag in Höhe von 11.585,59 € im Zahlungsrückstand. Wegen der Einzelheiten
bezüglich der Errechnung dieses Betrages wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom
09.08.04 (Blatt 9, 10 d. A.) verwiesen. Darüber hinaus bestehe für das Jahr 2004 eine
Restforderung in Höhe von 8.500,00 € (Schriftsatz vom 09.08.04, Blatt 10 d. A.).
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Der Kläger beantragt daher,
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den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 40.084,59 € zu zahlen nebst 5 % über
Basiszinssatz aus 11.584,59 € seit dem 01.01.04 und weiteren 5 % über
Basiszinssatz aus
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900,00 € seit dem 06.01.04
7
400,00 € seit dem 05.04.04
8
400,00 € seit dem 06.05.04
9
3.400,00 € seit dem 04.06.04
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3.400,00 € seit dem 05.07.04.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte ist der Ansicht, dass dem Kläger kein Anspruch auf Zahlung des
Kautionsbetrages in Höhe von 20.000,00 € zustehe, da das Mietverhältnis bereits zum
31.08.04 beendet worden sei. Zu diesem Zeitpunkt seien die gewerblichen Räume und
die Wohnung nach fristloser Kündigung vom 20.07.2004 geräumt worden.
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Auch bezüglich der eingeforderten Mietrückstände stehe dem Kläger kein
weitergehender Zahlungsanspruch zu, da die Miete gemindert gewesen sei. Erstmalig
habe der Beklagte die Mängel mit Schreiben vom 28.04.03 über die DEHOGA (Blatt 65-
67 d. A.) beklagt, u. a. habe der Kläger absprachewidrig das Telefon abgemeldet,
wurden Mängel an Bausubstanz und am Inventar geltend gemacht. Einer Beseitigung
der Mängel bis zur gesetzten Frist vom 15.05.03 sei der Kläger nicht nachgekommen.
Auch auf weitere Schreiben der DEHOGA vom 03.06.03, 07.01.04, 05.02.04 mit der
Rüge weiterer Mängel an der Mietsache habe der Kläger nicht reagiert. Aufgrund der
zahlreichen Mängel habe er schließlich am 20.07.04 fristlos gekündigt.
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Der Beklagte behauptet zudem, dass der Kläger bei der Betriebskostenrechnung und
Nebenkostenabrechnung nicht die von ihm geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen
berücksichtigt habe. Der Kläger habe ignoriert, dass der Beklagte berechtigterweise die
Miete gemindert habe und habe vielmehr die verminderte Zahlung voll auf den
Mietanspruch angerechnet.
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Der Kläger erwidert, dass das Mietobjekt keine Mängel aufweise. Nach § 12 des
Mietvertrages vom 14.02.03 habe der Beklagte die Mietsache in dem vorhandenen
Zustand und nach gründlicher Untersuchung vor seinem Einzug als schadensfrei
übernommen. Sofern Mängel vorliegen sollten, habe der Beklagte dafür einzustehen, da
sie in dessen Verantwortungsbereich eingetreten seien.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst
Anlagen verwiesen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist unbegründet.
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Ein Anspruch auf Zahlung der Mietkaution in Höhe von 20.000,00 € aus § 535 II BGB i.
V. m. § 6 des Mietvertrages steht dem Kläger nicht zu.
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Ursprünglich bestand zwischen beiden Parteien ein wirksames Mietverhältnis.
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Allerdings ist es dem Kläger mit der wirksamen fristlosen Kündigung vom 20.07.04
verwehrt, auf Erfüllung der Mietkaution zu klagen.
Grundsätzlich wird der Mieter, der entgegen der vertraglichen Vereinbarungen keine
Sicherheit geleistet hat, von dieser Verpflichtung weder durch die rechtliche noch
tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses befreit (vgl. BGH NJW 1981, 976 (977)).
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Eine Ausnahme besteht aber, wenn der Vermieter - wie hier der Kläger - neben dem
Kautionsanspruch auch den zu sichernden Anspruch unmittelbar geltend bzw.
rechtshängig gemacht hat, da er bei Erfüllung der Zahlungsansprüche die Kaution sofort
wieder zurückgeben müsste (§ 242 BGB) (vgl. LG Saarbrücken in: WM 96, 616). Mithin
steht dem Kautionsbegehren insoweit der Einwand der Rechtshängigkeit der zu
sichernden Zahlungsansprüche in Form der (vermeintlichen) Mietzinsrückstände
entgegen.
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Die fristlose Kündigung ist wirksam, da dem Beklagten ein Kündigungsgrund nach §
543 II S. 1 Nr. 1 BGB zusteht.
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Das Mietobjekt weist diverse Mängel auf, u. a. defekte Fensterläden, undichte
Wasserleitungen auf der Damen-Toilette, erhebliche Feuchtigkeitsschäden an den
Außenwänden, defektes Kühlhaus in der Küche, Schäden im Bereich der Bodenfliesen,
defekte Lüftungsanlage in der Küche. Über anderthalb Jahre hinweg wies der Beklagte
den Kläger auf die bestehenden Mängel hin und verlangte mit Fristsetzungen
Mängelbeseitigungen, ohne dass der Kläger Abhilfe geschaffen hätte (§ 543 III S. 1
BGB), so dass eine fristlose Kündigung für den Beklagten die letzte Möglichkeit
darstellte, das bis zum 28.02.06 befristete Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Die
Mängel sind durch den Beklagten in substantiierter Weise dargelegt worden. Auch hat
der Beklagte ausreichend dargelegt, dass ihm durch die vorgenannten Mängel eine
ordnungsgemäße Durchführung des Gaststättenbetriebes nur unter sehr erschwerten
Bedingungen überhaupt noch möglich war.
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Der Kläger ist seiner Beweispflicht, dass die Mängel nur eine unerhebliche
Beeinträchtigung des Mietobjektes darstellen (Palandt, Kommentar zum BGB, 62.
Auflage, § 536, Rn. 5), nicht nachgekommen. Auch die Behauptung des Klägers, dass
die Ursache für die Mängel im Verantwortungsbereich des Beklagten liegt, muss dieser
beweisen (Soergel, Kommentar zum BGB, 12. Auflage, § 537, Rn. 50). Dieser
Beweispflicht ist der Kläger auch nach Hinweis durch das Gericht nicht in ausreichender
Form nachgekommen - ein einfaches Bestreiten der Mängel wie im Schriftsatz vom
11.01.2005 genügt jedenfalls nicht.
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Ein Ausschluss des Kündigungsrechts nach § 543 IV BGB kommt nicht in Betracht, da
der Beklagte die Mängel weder bei Vertragsschluss kannte noch seine diesbezüglichen
Rechte vertraglich ausgeschlossen waren.
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Ein Anspruch auf Mietzahlung aus § 535 II i. V. m. Mietvertrag vom 14.02.03 für den
Zeitraum März 2003 - Juli 2004 besteht nicht. Der Beklagte hat in dieser Zeit unstreitig
einen Betrag von 45.850,00 € an den Kläger gezahlt. Die vereinbarte Miete beträgt
57.800,00 €. Der Beklagte machte in diesem Zeitraum immer weitere Mängel geltend, so
dass insgesamt eine Mietminderung i. H. v. 900,00 € als monatlicher Durchschnittswert
angemessen erscheint (§ 536 I S. 2 BGB). Der Kläger kann daher keine weitere
Zahlungen mehr verlangen, da der Beklagte für diesen Zeitraum insgesamt nur einen
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Betrag von 42.500,00 € an diesen zu zahlen hatte.
Eine Verwirkung des Minderungsrechts durch den Beklagten durch zeitweises
Bezahlen des vollen Betrages kommt nicht in Betracht, da der Beklagte wiederholt
gegenüber dem Kläger die Mängel gerügt hat und sich die Bezahlung auch nicht über
längere Zeit vorbehaltslos erstreckt hat.
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Der Kläger hat des weiteren keinen Anspruch auf Zahlung der Heiz- und Betriebskosten
in Höhe von insgesamt 8.088,64 € aus § 535 II BGB i. V. m. § 7 des Mietvertrages, da er
sich die Nebenkostenvorauszahlungen des Beklagten anrechnen lassen muss. Dem
Beklagten steht ein Mietminderungsrecht i. H. v. 900,00 € monatlich zu. Insofern ist in
der von dem Beklagten geleisteten Zahlung i. H. v. 45.800,00 € auch die monatliche
Zahlung der Nebenkosten i. H. v. 350,00 € mitenthalten.
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Die Klage war daher mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen.
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Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
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