Urteil des LG Köln vom 21.10.2010
LG Köln (kläger, betrag, höhe, abrechnung, vermieter, sache, zpo, zahlung, tochter, aufrechnung)
Landgericht Köln, 1 S 119/09
Datum:
21.10.2010
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
1. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
1 S 119/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Brühl, 21 C 505/08
Tenor:
Unter Zurückweisung der Berufung des Klägers gegen das am
10.3.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Brühl – 21 C 505/08 - im
Übrigen werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, einen
weiteren Betrag von 97,73 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
seit dem 28.1.2010 zu zahlen.
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 10.3.2009 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Brühl – 21 C 505/08 – hinsichtlich des
Zahlungsausspruchs über 285,77 € abgeändert und die Beklagten
gesamtschuldnerisch verurteilt, stattdessen 18,90 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
10.1.2009 zu zahlen. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird
zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden gegeneinander
aufgehoben.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
I. Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 540 ZPO
abgesehen. Insoweit wird auf die tatbestandlichen Darlegungen des
Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung verwiesen.
II. Entscheidungsgründe
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A.
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Die Berufung des Klägers gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des
Amtsgerichts Brühl ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt
und begründet worden, in der Sache jedoch in überwiegendem Maße ohne
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Erfolg. Im Einzelnen gilt Folgendes:
1. Zutrittsrecht zwecks Vertikutierung des Rasens
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Das Amtsgericht hat diese Forderung des Klägers zurückgewiesen mit der
Begründung, nach den vertraglichen Vereinbarungen sei die Gartenpflege
Sache der Mieter und damit der Beklagten. Diese Auffassung des Amtsgerichts
ist angesichts der vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag vom 23.9.2000
zutreffend, so dass die Kammer den Darlegungen des Amtsgerichts beitreten
kann. Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Gartenpflege ist in §§
8 Ziffer 10 und § 27 niedergelegt ( Bl. 22, 25 ). Nur für den Fall, dass die Pflege
des Gartens und des Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter nach den
vertraglichen Vereinbarungen berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben.
Eine derartige Unterlassung der Pflege und eine damit einhergehende
Verwahrlosung der Gartenanlage hat der Kläger allerdings nicht substantiiert
dargelegt. Eine Vernachlässigung des Gartens ergibt sich weder aus den
Fotografien, die dem Schriftsatz des Klägers vom 22.1.2009 beigefügt waren,
noch den Fotos als Anlage zum Schriftsatz vom 8.9.2010. Der Kläger hat dazu
behauptet, er habe den Beklagten bei Vertragsbeginn einen englischen Rasen
überlassen, der sich nunmehr in eine Wiese mit Klee und Unkraut gewandelt
habe. Das Amtsgericht hat bereits zutreffend darauf verwiesen, dass dem Kläger
als Vermieter kein Direktionsrecht hinsichtlich der Gartengestaltung zusteht.
Wenn demgemäß die Beklagten eine Wiese mit Wildkräutern einem englischen
Rasen vorziehen, ist diese Veränderung nicht auf eine Vernachlässigung des
Gartens im Sinne des Mietvertrages zurückzuführen.
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2. Zahlung von 601,87 €
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Dabei handelt es sich um die Kosten, die für eine Beseitigung von zwei
Wasserschäden erforderlich waren. Das Amtsgericht hat diese Positionen mit
der Begründung aberkannt, die Schäden seien nicht auf das Verschulden der
Beklagten zurückzuführen. Der Kläger habe bei der Übergabe des Mietobjekts
an die Beklagten nicht erklärt, dass die Sinkkästen frei bleiben und jedes Jahr
zweimal gereinigt werden müssten. Zudem habe das Wasser selbst bei
Vollwirkung des Rückstauventils ca. eine Stunde im Keller gestanden; eine
Unterscheidung im Hinblick auf eventuelle Mehrkosten habe der Kläger
indessen nicht vorgenommen. Diese Ausführungen des Amtsgerichts erweisen
sich auch unter Berücksichtigung des Vorbringens im Berufungsverfahren als
zutreffend. Zwar hat der Kläger nunmehr eine entsprechende Belehrung über
die Verpflichtung zur Reinigung der Sinkkästen unter Beweis gestellt. Was aber
konkret besprochen worden ist, hat der Kläger nicht dargestellt. Eines derartigen
substantiierten Vortrages hätte es aber bedurft, nachdem das Vorbringen des
Klägers seitens der Beklagten bestritten worden war. Eine Beweiserhebung
erübrigt sich demgemäß, da eine Beweisaufnahme zu einer im Zivilrecht
unzulässigen Ausforschung geführt hätte.
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Im Hinblick auf den Wasserschaden, der sich als Folge eines gekippten
Fensters im 1. Obergeschoss darstellen soll, hat sich der Kläger darauf berufen,
das Fenster habe wochenlang aufgestanden und habe den Schaden
verursacht. Die Beklagten haben die Schadensursache bestritten. Der Kläger
hat seine Eltern als Zeugen für das offenstehende Fenster benannt, obwohl er
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selbst mit seinen Eltern urlaubsbedingt in der Zeit vom 19.7. bis 9.8. 2007
abwesend war, was er nicht bestritten hat. Da zudem das Schadensbild an der
Wand zum Badezimmer nicht zu dem Schlagregen passt, der eventuell durch
das gekippte Fenster den Weg in das Innere des Hauses gefunden haben mag,
unterlag diese Schadensposition der Zurückweisung.
3. Zahlung weiterer 1.109,94 €
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Der Kläger wehrt sich gegen die Aufrechnung der Beklagten mit
Gegenforderungen gegen die Novembermiete 2008, die sich unstreitig auf
1.427,97 € beläuft. Das Amtsgericht hatte den Gegenanspruch der Beklagten
wegen der Trocknungsarbeiten in Höhe von 1.109,94 € durchgreifen lassen und
dies mit § 536 a BGB begründet. In der Berufungsinstanz wird dazu nichts
Erhebliches vorgetragen, was eine Abweichung von der amtsgerichtlichen
Entscheidung rechtfertigen könnte. Der Kläger hat vielmehr seinerseits
ausdrücklich in seinem Schreiben vom 12.8.2008 abgelehnt, seinerseits die
Kosten der Trocknungsmaßnahmen tragen zu wollen, so dass eine besondere
Leistungsaufforderung durch die Beklagten nicht erforderlich war. Da zudem die
Höhe der Gegenforderung nach § 287 ZPO geschätzt werden kann, verbleibt es
bei dem Ergebnis des Amtsgerichts.
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4. Vorgerichtliche Anwaltskosten
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Das Amtsgericht hat insoweit 359,50 € in Ansatz gebracht unter
Berücksichtigung der Anträge zu 1) bis 5) aus der Klageschrift vom 5. November
2008, soweit sie begründet waren. Da die Berufung des Klägers unbegründet
ist, war für eine Anhebung der vorgerichtlichen Anwaltskosten kein Raum.
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5. Zahlung weiterer 190.- €
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Der Sache nach handelt es sich um die Vorauszahlungen auf die
Betriebskosten für November 2008, die grundsätzlich dem Kläger als Teil der
Novembermiete zustehen. Die Beklagten haben gegen die Novembermiete mit
einem Ersatzanspruch wegen des Einsatzes der Trocknungsgeräte
aufgerechnet, wobei das Amtsgericht von einer Bruttomiete in Höhe von
1.427,97 € ausgegangen ist. Die Grundmiete beträgt 1.237,97, während sich die
Betriebskostenvorauszahlungen auf 190 .- € festgelegt sind. Das Amtsgericht
hat dem Kläger einen Betrag von 318,03 € zugesprochen, so dass dabei bereits
die 190.- € als Betriebskosten berücksichtigt waren. Eine gesonderte
Geltendmachung des Betrages von 190.- € musste daher entfallen, da
ansonsten der Betrag zweimal zu Gunsten des Klägers berechnet worden wäre.
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6. Abweisung der Hilfswiderklage in vollem Umfang
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Das Amtsgericht hatte auf die zweite Hilfswiderklage den Beklagten einen
Betrag von 330,34 € zugesprochen und dies mit einem
Schadensersatzanspruch wegen vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten
begründet. Diese Begründung des Amtsgerichts erweist sich auch nach dem
Vorbringen des Klägers im Berufungsverfahren als zutreffend. Der Kläger hatte
die Beklagten mit teils überzogenen Forderungen konfrontiert, die die
Bevollmächtigten der Beklagten mit Zuschrift vom 17.10.2008 zurückgewiesen
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haben. Anspruchsgrundlage für den Schadensersatzanspruch bildet § 280
BGB; da die Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs durch das
Amtsgericht unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu
beanstanden ist, unterlag auch insoweit die Berufung des Klägers der
Zurückweisung.
7. Betriebskostenabrechnung 2009
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Die Kammer hält die Klageerweiterung im Hinblick auf die
Betriebskostenabrechnung für 2009 für im Sinne des § 533 ZPO sachdienlich
und hat diesen Betrag von 97,73 € dem Kläger zugesprochen, nachdem eine
Prüfung der Betriebskostenabrechnung vom 12.1.2010 ergeben hat, dass zum
Nachteil der Beklagten materielle Fehler der Abrechnung nicht anhaften. Die
Bedenken wegen einer fehlenden Angabe der Gesamtkosten bei der Position
"Abfallbeseitigung" konnten zurückgestellt werden, da ausdrücklich angegeben
worden ist, dass es sich um ein Drittel der Gesamtkosten handelt, die in die
Betriebskostenabrechnung aufgenommen worden sind.
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Die Beklagten haben im Berufungsverfahren kritisiert, dass in die
Betriebskostenabrechnung Wartungskosten aufgenommen worden sind.
Gleichwohl ist die Abrechnung nicht zu beanstanden, da es sich bei den
Wartungskosten um die Kosten handelt, die als umlagefähig nach § 16 Ziffer 2
des Mietvertrages vereinbart worden sind. Der Sache nach handelt es sich um
die Kosten, die in § 7 Abs. 2 HeizKV aufgeführt worden sind und daher
umlagefähig sind. Die Beklagten hätten zudem diese Position nur mit Substanz
angreifen können, wenn sie zuvor die Belege eingesehen hätten. Das war
indessen nicht der Fall.
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B.
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Die Berufung der Beklagten gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des
Amtsgerichts Brühl ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt
und begründet worden, in der Sache selbst aber nur in geringem Maße
erfolgreich. Im Einzelnen gilt Folgendes:
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1. Kein Anspruch des Klägers auf Gewährung von Zutritt zum Garten
durch Gartenbaufirma
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Nach § 27 des Mietvertrages wird die Gartenpflege zunächst vom Mieter in
fachgerechter Eigenleistung durchgeführt; Bäume und Sträucher dürfen nur
nach Absprache mit dem Vermieter beschnitten und entfernt werden. Sofern die
Pflege des Gartens und Vorgartens unterlassen wird, ist der Vermieter
berechtigt, diese Arbeiten in Auftrag zu geben. Damit steht fest, dass auf Grund
der Vereinbarungen dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben muss, sich vom
Zustand der Außenanlagen und des Gartens zu informieren. Dazu bedarf es
naturgemäß eines Betretens des Grundstücks der Beklagten durch eine
Gartenbaufirma, wie dies seitens des Klägers beantragt worden ist. Der
Vermieter kann bestimmte Maßnahmen nach den vertraglichen Vereinbarungen
veranlassen, wenn die Gartenpflege unterlassen worden ist. Angesichts dieser
Sachlage hat das Amtsgericht die erforderlichen zeitlichen und räumlichen
Einschränkungen vorgenommen, deren Anordnung nicht zu beanstanden ist.
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Auf Grund der vertraglichen Abreden in § 27 ist für einen gänzlichen Ausschluss
eines Betretungsrechts für eine Gartenbaufirma kein Raum.
2. Zutritt zur Begutachtung der Arbeiten der Firma Z
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Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zugang zu dem seitens der Beklagten
angemieteten Haus zu, um die Arbeiten der Firma Z in Augenschein nehmen zu
können. Anspruchsgrundlage bildet der Mietvertrag vom 23.9.2000 in
Verbindung mit §§ 241 Abs. 2, 242 BGB. Dem Kläger muss die Möglichkeit
eingeräumt werden, die von ihm veranlassten Arbeiten durch eine Drittfirma
überprüfen zu können, damit eine Abnahme nach den Vorgaben des
Werkvertragsrechts vorgenommen werden kann. Das Amtsgericht hat bereits
die zeitlichen und räumlichen Beschränkungen in Form eines
Anmeldeerfordernisses in die Tenorierung eingebaut. Nachdem der Kläger
einen Termin nicht wahrgenommen hatte, kann nicht auf einen Verzicht des
Klägers auf sein Recht zur Überprüfung der von ihm veranlassten Arbeiten
geschlossen werden, zumal nicht einmal ersichtlich ist, dass dem Kläger der
ungehinderte Zugang zu den Räumen, in denen die Arbeiten ausgeführt worden
sind, eingeräumt worden ist.
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3. Keine Zahlung von 318,03 €
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Das Amtsgericht hatte bereits einen Betrag von 1.109,94 € als Erstattung wegen
des Einsatzes der Trocknungsgeräte als zur Aufrechnung gegen die
Novembermiete geeignet berücksichtigt und demgemäß lediglich einen Betrag
von 318,03 € auf die Novembermiete zuerkannt. Das Amtsgericht ist dabei von
einer Bruttomiete in Höhe von 1.427,97 € ausgegangen und hat dabei die
Betriebskostenvorauszahlung über 190.- € in dem Betrag von 318,03 € dem
Kläger ausdrücklich zuerkannt. In diesem Zusammenhang ist zu Recht der
Betrag von 190.- € einmal in Ansatz gebracht worden.
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Für eine weitere den Beklagten zur Aufrechnung zustehende Gegenforderung
ist kein Raum. Namentlich sind die behaupteten 40 Arbeitsstunden der Tochter
und deren Lebensgefährten nicht geeignet, eine Gegenforderung zu Gunsten
der Beklagten zu begründen. Die Abtretungsvereinbarung der Tochter und ihres
Lebensgefährten an die Beklagten ist bestritten. Zu einer Abtretung war in erster
Instanz nichts vorgetragen, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat.
Daher sind die Beklagten mit diesem Vortrag im Berufungsverfahren
ausgeschlossen.
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Hinzu kommt der Umstand, dass der Sachvortrag der Beklagten, ihre Tochter
und deren Lebensgefährte hätten 40 Arbeitsstunden aufgebracht,
unsubstantiiert geblieben ist. Der Kläger hat die entsprechende Behauptung der
Beklagten bestritten, so dass es Aufgabe der Beklagten gewesen wäre, im
Einzelnen darzulegen, welche Arbeiten im Einzelnen die Tochter der Beklagten
und ihr Lebensgefährte ausgeführt haben, um daran eventuell eine
Schadensschätzung knüpfen zu können.
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4. 359,50 €
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Zu Recht hat das Amtsgericht dem Kläger eine Betrag von 359,50 €
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zugesprochen. Dabei handelt es sich um die vorgerichtliche Geschäftsgebühr
wegen der Klageanträge zu 1) bis 5), soweit diese begründet waren.
Anspruchsgrundlage bildet die Vorschrift des § 280 BGB; dass insoweit die
Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruchs unzutreffend wäre,
erschließt sich nicht.
5. Betriebskosten 2008
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Im Hinblick auf die Betriebskosten 2008 ist die Berufung der Beklagten teilweise
erfolgreich, da zwei Positionen aus der Betriebskostenabrechnung zu
beanstanden sind.
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Der Betrag von 190.- € konnte nicht berücksichtigt werden, da er bereits in den
318.03 € enthalten ist, der dem Kläger ausdrücklich zugesprochen worden ist.
Ein zweimaliger Ansatz verbietet sich.
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Das Amtsgericht hat aus der Abrechnung insgesamt 285,77 € zuerkannt.
Ausgangspunkt für die Abrechnung bildet jedoch die Abrechnung mit einem
Endbetrag von 475,77 €. Die Position Abwasserbeseitigung kann toleriert
werden, da im Hinblick auf das Fehlen der Angabe eines Gesamtbetrages der
Hinweis auf die Geltendmachung lediglich eines Drittels der Gesamtkosten
ausreichend erscheint. Die Kammer stellt daher ihre Bedenken in formeller
Hinsicht zurück.
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Die Kosten der Gartenpflege können allerdings nicht in vollem Umfang auf die
Beklagten abgewälzt werden, da der Kläger lediglich bis August 2008 die
Gartenpflege vorgenommen hat und sich sodann das bekannte Zerwürfnis der
Parteien angeschlossen und der Kläger seine Arbeiten eingestellt hat.
Demgemäß schätzt die Kammer die Gartenpflegekosten auf 1/2, mithin auf
52,50 €.
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Die Wasserkosten sind ausweislich des Sachvortrags aus dem Schriftsatz des
Klägers vom 22.1.2009 für den Zeitraum vom 4.11.2006 bis 25.11.2007
berechnet worden. Der Abrechnungszeitraum überschreitet damit die Jahresfrist
des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, so dass diese Betriebskostenposition nicht zu
einem fälligen Zahlungsanspruch führen kann.
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Eine Reduzierung der Abrechnung um die beiden Positionen ( 52,50 € und
404,37 € ) führt zu einem Endbetrag von lediglich 18,90 €, der dem Kläger
zuzusprechen war.
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6. Hilfswiderklagen
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Da die Aufrechnung der Beklagten gegen den Anspruch des Klägers auf die
Miete für November 2008 nicht in vollem Umfang durchgreift, verbleibt es bei der
Bewertung durch das Amtsgericht in seiner angefochtenen Entscheidung, d. h.
die 1. Hilfswiderklage kommt nicht zum Tragen.
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Die 2. Hilfswiderklage ist teilweise begründet; insoweit wird zwecks
Vermeidung unnötiger Wiederholungen auf die zutreffenden Erwägungen des
Amtsgerichts in seiner angefochtenen Entscheidung verwiesen und ihnen
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beigetreten, nachdem sich im Berufungsverfahren neue
entscheidungserhebliche Gesichtspunkte nicht manifestiert haben.
Die Entscheidung über die Kosten basiert auf § 92 Abs. 1 ZPO.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10
ZPO.
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Streitwert für das Beschwerdeverfahren: 6.136,58 €
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