Urteil des LG Karlsruhe vom 05.11.2015
gemeinschaftliches eigentum, verwaltung, bestimmtheit, schwerin
LG Karlsruhe Urteil vom 5.11.2015, 11 S 120/14
Wohnungseigentumsverfahren: Bestimmtheit eines Mehrheitsbeschlusses über die Verteilung
der Grundkosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage; Verstoß gegen das Willkürverbot
bei Änderung des Umlageschlüssels; Wirksamkeit der Jahresabrechnung und des
Wirtschaftsplans bei fehlerhafter Verteilung einzelner Kostenpositionen
Tenor
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Pforzheim vom 13.10.2014 – 12 C 38/14 –
abgeändert:
1. Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft ... – in ... am 31.03.2014
unter TOP 2 a "Umlageschlüssel, Änderung der Gemeinschaftsordnung" gefasste Beschluss wird für
ungültig erklärt, soweit die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten betroffen ist, die unter TOP 2
b "Jahresabrechnungen 2009 bis 2013" und TOP 2 c "Wirtschaftsplan 2014" gefassten Beschlüsse
werden ebenfalls für ungültig erklärt.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen tragen die Kläger zu 15 % und die Beklagten zu 85 %.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
1 (abgekürzt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO)
2 Die zulässige Berufung der Beklagten, mit der sich diese gegen die Feststellung der Nichtigkeit der
angefochtenen Beschlüsse durch das Amtsgericht wenden, hat nur in einem geringen Umfang auch Erfolg.
Lediglich der unter TOP 2 a in der Eigentümerversammlung am 31.03.2014 für die neben den Heiz- und
Warmwasserkosten anfallenden Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossene
geänderte Verteilungsmaßstab entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (§§ 21 Abs. 3 und 4, 16 Abs. 3
WEG). Die beschlossene Änderung des Verteilerschlüssels für die Heiz- und Warmwasserkosten sowie die
unter TOP 2 b beschlossene Verpflichtung, den Verwalter mit der Erstellung der Jahresabrechnungen 2009
bis 2013 auf dieser Grundlage zu beauftragen und der unter TOP 2 c gefasste Beschluss über die Annahme
des Wirtschaftsplans 2014 verstoßen dagegen gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung. Dass die
Beschlüsse insoweit anders als vom Amtsgericht angenommen nicht bereits nichtig, sondern für ungültig zu
erklären sind, ist unerheblich und begründet insoweit keinen Teilerfolg der Berufung, denn die auf denselben
Lebenssachverhalt gestützten Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe betreffen keine unterschiedlichen
Streitgegenstände, da Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage materiell dasselbe Ziel verfolgen (BGH NJW 2009,
3655 Rn. 5; NJW 2011, 2202 Rn. 13).
1.
3 Allerdings leidet die unter TOP 2 a beschlossene grundsätzliche Verteilung der Kosten und Lasten des
gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der Nutzflächenanteile entgegen der Ansicht des
Amtsgerichts nicht an einem zur Nichtigkeit führenden Mangel ausreichender Bestimmtheit bzw.
Bestimmbarkeit. Zwar setzt die rechtliche Beachtlichkeit von Mehrheitsbeschlüssen deren notwendige
inhaltliche Bestimmtheit und Klarheit voraus (BGH NJW 1998, 3713 Rn. 19, juris; NJW 2010, 933 Rn. 12).
Nichtigkeit liegt jedoch – nur – dann vor, wenn es einem Beschluss auch nach einer Auslegung an der
erforderlichen Klarheit und Bestimmtheit fehlt oder er widersprüchlich ("perplex") ist (OLG Hamburg, ZMR
2008, 225; Niedenführ/Kümmel, WEG, 11. Auflage, § 23 Rn. 81; Hügel/Elzer, WEG, 2015, § 23 Rn. 87).
4 Das grundsätzliche Abstellen des beschlossenen Umlageschlüssels auf das "Verhältnis ihrer
Nutzflächenanteile" hat jedoch anders als in dem vom Amtsgericht für seine Ansicht herangezogenen Fall
OLG Düsseldorf, ZMR 2004, 848 nicht zur Folge, dass auf dieser Grundlage keine Abrechnungen erstellt
werden könnten. Dass sich die Parteien hinsichtlich der kostenrechtlichen Zuordnung des ersichtlich erst
nach der Aufteilung geschaffenen und deshalb nicht in den Grundbuchunterlagen eingetragenen
Zwischengeschosses nicht einig sind, begründet keine fehlende Bestimmbarkeit bei der Umsetzung des
Verteilerschlüssels, sondern lediglich die Notwendigkeit der Auslegung, ob diese im Erdgeschoss gelegene,
von dem Kläger zu 1 genutzte Fläche, auf deren Mitbenutzung ersichtlich die übrigen Wohnungseigentümer
auch keinen Anspruch erheben, diesem zuzurechnen ist, wofür Einiges spricht ("ihrer Nutzflächenanteile")
oder diese Fläche gegebenenfalls wie "unbelastetes" gemeinschaftliches Eigentum zu behandeln ist (§§ 1
Abs. 5, 5 Abs. 1 und 2 WEG). Anders als in dem der Entscheidung des OLG Düsseldorf (a. a. O.)
zugrundeliegenden Sachverhalt, in welchem die maßgeblichen, vom Bauträger angegebenen Wohnflächen
weder feststanden noch mit zulässigen Mitteln der Beschlussauslegung geklärt werden konnten, geht es
vorliegend lediglich um die zutreffende rechtliche Einordnung der "Nutzfläche" des nach Lage und Größe
feststehenden Zwischengeschosses.
2.
5 Die unter TOP 2 a beschlossene Änderung des Umlageschlüssels verstößt insoweit gegen die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung, als die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten betroffen ist.
a)
aa)
6 Bei der Frage, ob der von den Wohnungseigentümern in Anwendung der Möglichkeit des § 16 Abs. 3 WEG,
auch einen im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern,
geänderte Verteilungsmaßstab den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, ist zu
berücksichtigen, dass den Wohnungseigentümern dabei aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter
Gestaltungsspielraum eingeräumt ist. Der neue Umlageschlüssel muss lediglich den Anforderungen einer
ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Die Wohnungseigentümer dürfen danach jeden Maßstab wählen,
der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und
insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die
Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden,
weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des
anderen Wohnungseigentümers auswirkt. Unter der Geltung des nunmehrigen § 16 Abs. 3 WEG ist deshalb
nur zu verlangen, dass sowohl das "Ob" als auch das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen, da
andernfalls die durch § 16 Abs. 3 WEG erst ermöglichte Entscheidungsfreiheit ohne Not wieder
eingeschränkt würde (BGH NJW 2010, 3298 Rn. 17; NJW 2011, 2202 Rn. 8; Hügel/Elzer, a. a. O., § 16 Rn.
96; Niedenführ/Niedenführ, a. a. O., § 16 Rn. 53).
7 Soweit es um die (Neu-)Verteilung von Heiz- und Warmwasserkosten geht, wird der Gestaltungsspielraum
der Wohnungseigentümer durch die Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizkV) eingegrenzt. Gemäß §
3 Satz 1 HeizkV sind deren Vorschriften unabhängig davon anzuwenden, ob die Wohnungseigentümer durch
Vereinbarung oder Beschluss eine abweichende Bestimmung getroffen haben, weshalb es den
Wohnungseigentümern nicht frei steht, darüber zu beschließen, ob nach der Heizkostenverordnung
abzurechnen ist, sondern die ihnen obliegende Entscheidung betrifft die Frage, wie sie die Abrechnung nach
dem von der Heizkostenverordnung vorgegebenen und erst durch Vereinbarung oder – hier – durch
Beschluss auszufüllenden Rahmen regeln (BGH NJW 2012, 1434 Rn. 8 f; Hügel/Elzer, a. a. O., § 16 Rn. 84).
Dabei dürfen sie innerhalb der durch §§ 7 und 8 HeizkV vorgegebenen Bandbreite jeden danach zulässigen
Maßstab wählen, der ihren Interessen angemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten
Benachteiligung Einzelner führt (Hügel/Elzer, a. a. O.).
bb)
8 Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass sich die Wohnungseigentümer zwar hinsichtlich des
verbrauchsabhängigen Anteils von 50 % in zulässiger Weise an der Untergrenze des § 7 Abs. 1 Satz 1
HeizkV halten, die weiteren 50 % verbrauchsunabhängigen Kosten jedoch zu Unrecht nach dem Verhältnis
der Nutzflächenanteile verteilt werden.
(1)
9 Nach § 7 Abs. 1 Satz 4 HeizkV sind die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem
umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der
beheizten Räume zugrundegelegt werden. Die Auswahl unter diesen Maßstäben hat gemäß § 315 BGB
nach billigem Ermessen zu erfolgen; sie erstreckt sich auf die in § 7 Abs. 1 HeizkV enthaltenen Kriterien (KG
ZMR 2006, 284 Rn. 21, juris; LG Schwerin, ZMR 2014, 484 Rn. 40, juris; Lammel, Heizkostenverordnung, 4.
Auflage, § 7 Rn. 63). Die Wahl unter den Maßstäben Fläche/umbauter Raum oder beheizte Fläche/beheizter
umbauter Raum hängt davon ab, ob nicht beheizte Räume in relevanter Zahl vorhanden sind (KG und LG
Schwerin, jeweils a. a. O.; LG Berlin, ZWE 2014, 459, 460; Lammel, a. a. O., § 7 Rn. 64). Sind Heizkosten
eines Gebäudes zu verteilen, das keine außenliegenden Nutzflächen aufweist, kann die Gesamtfläche als
Verteilungsmaßstab zugrundegelegt werden. Sind dagegen Kosten für Nutzeinheiten zu verteilen, die
jeweils z. B. mit Balkonen versehen sind, ist die beheizte Fläche bzw. der beheizte Raum als Maßstab zu
wählen, da bei dem reinen Flächen- bzw. Raummaßstab ein Kriterium gewählt würde, das keinerlei
Beziehung zur abzurechnenden Heizleistung hat (KG, LG Schwerin und LG Berlin, jeweils a. a. O.; Lammel,
a. a. O.). Haben Räume aber keinen Einfluss auf den Verbrauch von Wärme und gibt ihre Grundfläche
deshalb keinen Anhaltspunkt dafür ab, ob viel oder wenig Heizenergie benötigt wird, entbehrt eine solche
Regelung jeder sachlichen Rechtfertigung und verstößt damit gegen das oben dargestellte Willkürverbot (LG
Berlin, a. a. O.).
(2)
10 Das ist vorliegend entgegen der Ansicht der Beklagten unbeschadet des Umstands der Fall, dass es hier nicht
um die Einbeziehung außenliegender Nutzflächen wie Balkonen, Dachgärten, Loggien oder Terrassen geht,
sondern die Kläger geltend machen, dass die von ihnen im Einzelnen näher bezeichneten Räume in den
Untergeschossen 1 und 2 sowie im Dachgeschoss von zusammen mindestens 460 m2 unstreitig zu keinem
Zeitpunkt weder an den Heizungs- noch an den Warmwasserkreislauf angeschlossen waren, weil es sich um
ehemalige Lagerräume, Kistenlager, Kühlräume, Weinkeller und dergleichen handelt. Damit stehen diese
Räumlichkeiten jedoch den nicht beheizbaren außenliegenden Nutzflächen gleich (vgl. für Speisekammern
und Geräteräume Lammel, a. a. O., § 7 Rn. 62). Bei der betroffenen Fläche von mindestens 460 m2 und der
gesamten Nutzfläche von 2747,72 m2 ist damit auch eine relevante Anzahl nicht beheizbarer Räume
gegeben, weshalb die Auswahl der flächenmäßigen Abrechnung der verbrauchsunabhängigen Kosten gegen
das Willkürverbot verstößt.
cc)
11 Klarzustellen ist, dass dies nicht nur für die Heizungskosten, sondern gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 HeizkV auch
für die Warmwasserkosten gilt. § 8 Abs. 1 HeizkV, der eine Verteilung der verbrauchsunabhängigen
Warmwasserkosten nach der Wohn- oder Nutzfläche vorsieht, findet nur Anwendung auf solche Anlagen zur
Versorgung mit Warmwasser, die getrennt von den Heizanlagen betrieben werden. Wird dagegen ein
Gebäude wie hier von einer einzigen Anlage mit warmem Warmwasser versorgt, gilt für diese sog.
verbundenen Anlagen die Vorschrift des § 9 HeizkV (Lammel, a. a. O., § 8 Rn. 1).
dd)
12 Die beschlossene Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten kann nicht hinsichtlich des – für sich
genommen nicht zu beanstandenden – Ansatzes von 50 % Verbrauchskosten entsprechend § 139 BGB
(dazu sogleich) aufrechterhalten werden, da die angefallenen Kosten vollständig verteilt werden müssen und
die Beschränkung des Beschlusses auf den Verbrauchskostenanteil weder sinnvoller Weise einen Bestand
haben kann noch von einem entsprechenden Willen der Wohnungseigentümer auszugehen ist.
b)
13 Die unter TOP 2 a beschlossenen Änderungen des Umlageschlüssels im Übrigen bleiben von der
Ungültigkeitserklärung der Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten unberührt.
aa)
14 Ein Mehrheitsbeschluss ist in entsprechender Anwendung des § 139 BGB (nur) dann teilweise für ungültig
zu erklären, wenn es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um (rechnerisch) selbständige und
abgrenzbare Teile handelt, der davon nicht betroffene Teil sinnvoller Weise Bestand haben kann und
anzunehmen ist, dass ihn die Wohnungseigentümer so beschlossen hätten (BGH NJW 2012, 2648 Rn. 10 f;
Niedenführ, a. a. O., § 46 Rn. 90; Hügel/Elzer, a. a. O., § 46 Rn. 113).
bb)
15 Das ist der Fall. Der Verteilerschlüssel für die übrigen Betriebskosten wird auch von den Klägern nicht
angegriffen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt im Rahmen der
Heizkostenverordnung und damit nach eigenen Regeln. Die Wohnungseigentümer haben auch die Verteilung
der Kosten nach Fläche bereits in der Eigentümerversammlung am 05.11.2009 beschlossen und mit der
erneuten Beschlussfassung insbesondere den Anforderungen der Heizkostenverordnung Rechnung tragen
wollen. Es spricht deshalb alles dafür, dass sie in Kenntnis der Unwirksamkeit der Verteilung der Heiz- und
Warmwasserkosten jedenfalls die Umlage der übrigen Kosten nach dem neuen Schlüssel beschlossen hätten.
cc)
16 Der lediglich teilweisen Ungültigkeitserklärung steht auch nicht die – von den Klägern binnen der
Anfechtungsbegründungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) gerügte – Rückwirkung des neuen Umlageschlüssels
entgegen. Zwar sind Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits
abgeschlossenen Sachverhalts führen, grundsätzlich unzulässig (BGH NJW 2010, 2654 Rn. 10 f; NJW 2011,
2202 Rn. 11 f; LG Hamburg, ZMR 2014, 740 Rn. 18; Hügel/Elzer, a. a. O., § 16 Rn. 94). Ist der Vorgang
dagegen noch nicht abgeschlossen, ist eine Rückwirkung, soweit spezialgesetzliche Regelungen (wie etwa §
6 Abs. 4 HeizkV) fehlen, hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges
Vertrauen herausgebildet hat (BGH, jeweils a. a. O.; Hügel/Elzer, a. a. O.). Das ist hier der Fall, denn
unstreitig sind für die Wirtschaftszeiträume 2009 bis 2013 noch keine bestandskräftigen
Jahresabrechnungen beschlossen worden. In einem solchen Fall müssen die Wohnungseigentümer
grundsätzlich in Rechnung stellen, dass der Umlageschlüssel vor oder anlässlich der Entscheidung über die
Jahresabrechnung durch eigenständigen Beschluss geändert wird (BGH NJW 2011, 2202 Rn. 12).
3.
17 Der unter TOP 2 b gefasste Beschluss, der Verwalterin aufzugeben, die Jahresabrechnungen der
zurückliegenden Wirtschaftsjahre 2009 bis 2013 auf der Grundlage des Beschlusses zu TOP 2 a neu zu
erstellen, widerspricht im Hinblick auf die in einem zentralen Punkt erfolgte Teilungültigkeitserklärung des
umzusetzenden Beschlusses ordnungsgemäßer Verwaltung. Es macht keinen Sinn, die Verwalterin zur
Erstellung eines Jahrsabrechnungstorsos anzuhalten.
4.
18 Auch die auf der Grundlage der Beschlussfassung zu TOP 2 a unter TOP 2 c beschlossene Genehmigung des
Wirtschaftsplans 2014 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, denn der Ansatz der voraussichtlichen
Ausgaben für Heiz- und Warmwasserkosten macht den Großteil der im Wirtschaftsplan zu
berücksichtigenden Kosten aus.
5.
19 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, einer Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit
bedarf es auch in Ansehung des § 708 Nr. 10 ZPO nicht, weil die Kammer die Revision gegen das Urteil nicht
zulässt und die Erhebung der Nichtzulassungsbeschwerde gesetzlich ausgeschlossen ist (§ 62 Abs. 2 WEG);
ein gleichwohl eingelegtes Rechtsmittel wäre nicht statthaft (BGH NJW-RR 2011, 373 Rn. 4, juris).
20 Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die
Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).
Tauscher
Gertler
Krämer
Vorsitzender Richter
am Landgericht
Richterin
am Landgericht
Richterin