Urteil des LG Karlsruhe vom 12.02.2016

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LG Karlsruhe Urteil vom 12.2.2016, 10 O 477/15
Fälligkeit der vom Besteller zu entrichtenden Vergütung bei einem Bauträgervertrag
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.
3. Das Urteil ist für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1 Die Klägerin ist eine Bauträgerin, die im Jahr 2014/ 2015 ein Mehrfamilienhaus in der ... Straße in P...
errichtete. Mit notariell beurkundeten Vertrag vom 12.02.2014 kaufte die Beklagte die
Dachgeschosswohnung Nr. 8 sowie zwei Garagen in diesem Bauvorhaben zum Preis von insgesamt 307.000
Euro (Anlage K19). In § 5 des Kaufvertrages vereinbarten die Parteien die ratenweise Fälligkeit des
Kaufpreises entsprechend dem Baufortschritt.
2 § 5 des Kaufvertrages lautet auszugsweise wie folgt:
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§ 5 Entrichtung des Kaufpreises
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Der Kaufpreis ist in folgenden Raten entsprechend dem Baufortschritt zur Zahlung fällig:
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25 % nach Beginn der Erdarbeiten,
28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten,
6 % für die Herstellung von Dachflächen und Dachrinnen,
6,3 % für die Rohinstallation der Heizung, sowie der Sanitär- und Elektroanlagen,
7,0% für Fenstereinbau einschließlich Verglasung,
4,2 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten,
2,1% für den Estrich,
2,8% für die Fliesen im Sanitärbereich,
8,4% nach Bezugsfertigkeit Zug-um-Zug gegen Besitzübergabe,
2,1% für die Fassadenarbeiten,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung
5,0% der Vertragssumme sind zur Zahlung fällig, wenn
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a) entweder die/eine Bank dem Käufer eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne
wesentliche Mängel in Höhe von 5 % der Gesamtvergütung gestellt hat und die betreffende Erklärung dem
Käufer zugegangen ist, frühestens jedoch, wenn die vorstehenden Grundvoraussetzungen der Fälligkeit
(vgl. § 4 IX der gegenständlichen Vertrages) vorliegen und mit den Erdarbeiten des Bauvorhabens
begonnen worden ist,
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oder
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b) wenn das Vertragsobjekt rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist. Ist dies nicht der
Fall, bestimmt sich die Fälligkeit nach den gesetzlichen Bestimmungen.
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Ob entsprechend a) oder b) verfahren wird, bestimmt der Bauträger.
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Der Verkäufer darf diese Zahlungen in bis zu sieben Raten anfordern, er kann die Raten
entsprechend den Bauabschnitten zusammenfassen. Die letzte Rate von 5 % zählt hierbei
nicht mit.
12 Die Klägerin stellte zwischen dem 10.03.2014 und dem 16.12.2014 sieben Rechnungen über insgesamt
296.235,00 Euro (Anlagen K 15 bis K 21), die die Beklagte sämtlich beglich. Mit der ersten
Abschlagsrechnung vom 10.03.2014 (YF 002/14) stellte die Klägerin nach Beginn der Erdarbeiten einen
Betrag von 25 % des Kaufpreises (76.750 Euro) in Rechnung (Anlage K 15). Mit Rechnung vom 10.10.2014
(YF 029/14) forderte die Klägerin einen „Sicherheitseinbehalt“ i.H.v. 5 % (15.350 Euro) nach Mitteilung der
Bürgschaftshinterlegung durch die Notarin (Anlage K 19). Am 22.10.2014 übernahm die ... Versicherung AG,
..., eine Höchstbetragsbürgschaft von 15.350 Euro (Anlage K3), worauf die Beklagte am 24.10.2014 den
angeforderten Betrag bezahlte. Die Parteien streiten darüber, ob diese Anforderung als eine der unter § 5
des Kaufvertrages vorgesehenen Raten anzusehen ist oder nicht.
13 Am 15.12.2014 übergab die Klägerin der Beklagten das Sondereigentum im Rahmen eines Abnahmetermins.
Die Beklagte beanstandete diverse Mängel. Die Parteien streiten darüber, ob diese Mängel beseitigt sind,
und über das Vorliegen weiterer Mängel am Sondereigentum. Das Gemeinschaftseigentum ist unstreitig
noch nicht abgenommen.
14 Mit Rechnung vom 24.06.2015 (YF 019/15, Anlage K 10) forderte die Klägerin die Beklagte nach
vollständiger Fertigstellung zur Zahlung von 12.325,41 Euro auf. Hierauf leistete die Beklagte eine Zahlung
von 1000 Euro. Der Differenzbetrag stellt die Klageforderung dar.
15 Die Klägerin trägt vor,
die angeforderte Zahlung sei die vereinbarungsgemäß vorletzte Rate, die bei Fertigstellung fällig werde. Die
letzte Rate i.H.v. 5 % des Kaufpreises sei noch nicht fällig, da die Abnahme des Gemeinschaftseigentums
noch ausstehe. Die vorletzte Rate belaufe sich auf 3,5 % des Kaufpreises. Zudem habe die Beklagte eine
Sonderleistung mit 1.417,50 Euro zu vergüten. Dieser Betrag sei nach den allgemeinen Regeln mit der
Wohnungsübergabe fällig. Für die Gebäudeaufnahme schulde die Beklagte außerdem einen Betrag von
142,91 Euro.
16 Die vollständige Fertigstellung sei eingetreten, weil alle Leistungen erbracht und alle wesentlichen Mängel
beseitigt seien. Die Abnahme insbesondere des Gemeinschaftseigentums sei für die Annahme der
Fertigstellung nicht erforderlich.
17 Sie könne berechtigt Abschlagszahlungen verlangen, da der Vertrag genau den Vorgaben der Makler- und
Bauträgerverordnung (MaBV) entspreche. Insbesondere sei die Höchstzahl von sieben Ratenanforderungen
nicht überschritten. Lediglich sechs der bisher gestellten Abschlagsrechnungen seien hierauf anzurechnen,
nicht aber die Rechnung vom 10.10.2014 (Anlage K 19). Über die hiermit angeforderten Mittel könne sie
noch nicht verfügen, weil sie eine Bürgschaft in gleicher Höhe gestellt habe. Zudem sei im Vertrag
ausdrücklich vorgesehen, dass diese Rate nicht bei der Zählung der Raten zu berücksichtigen sei.
18 Mit der Stellung der Bürgschaft habe sie genau von der rechtlichen Möglichkeit Gebrauch gemacht, die ihr
gemäß § 7 MaBV eingeräumt sei. Daher könne sie von den Anforderungen gemäß § 3 MaBV abweichen.
Somit sei die höchstzulässige Ratenanzahl nicht überschritten.
19 Nach alledem schulde die Beklagte bereits jetzt die Zahlung der vorletzten Rate; da sie sich mit der Zahlung
im Verzug befinde, habe sie auch ihre vorgerichtlich entstandenen Anwaltskosten zu tragen.
20 Die Klägerin beantragt,
21 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag i.H.v. 11.325,41 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5
Prozentpunkten über dem aktuellen Basiszinssatz seit dem 09.07.2015 zu bezahlen.
22 2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 958,19 Euro
nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem aktuellen Basiszinssatz seit 23.08.2015 zu erstatten.
23 Die Beklagte beantragt,
24 die Klage abzuweisen.
25 Die Beklagte trägt vor,
die geltend gemachte Fertigstellungsrate könne die Klägerin schon deswegen nicht verlangen, weil das
Bauwerk nicht fertiggestellt sei. Sowohl im Bereich des Sondereigentums als auch im Bereich des
Gemeinschaftseigentums lägen umfangreiche Mängel vor, die auch gerügt seien. Insbesondere das
Gemeinschaftseigentum sei nicht abnahmefähig. Die Klägerin halte die eigenen Vorgaben aus der
Teilungserklärung für die Abnahme nicht ein.
26 Die geltend gemachte Rate überschreite den Betrag von 3,5 % aus dem Kaufpreis, der sich auf lediglich
10.745,00 Euro belaufe.
27 Mit insgesamt 297.235,00 Euro habe sie bereits mehr als 95 % des vereinbarten Kaufpreises gezahlt. Wenn
die Klägerin ausdrücklich noch nicht die Zahlung einer letzten Rate i.H.v. 5 % verlange, sei sie derzeit
bereits überzahlt. Zudem habe die Klägerin bereits sieben Raten abgefordert, so dass die isolierte
Anforderung einer Fertigstellungsrate ausgeschlossen sei. Nachdem die Klägerin selbst die Schlusszahlung
noch nicht für fällig halte, sei die Klage ohne weiteres unbegründet.
28 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird Bezug genommen auf die gewechselten
Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll.
Entscheidungsgründe
29 Die zulässige Klage erweist sich als derzeit unbegründet, weil der geltend gemachte Anteil an der
Kaufpreisforderung der Klägerin derzeit noch nicht fällig ist.
30 1. Die Fälligkeit der vom Besteller geschuldeten Vergütung richtet sich bei Bauträgerverträgen wie
vorliegend grundsätzlich nach Werkvertragsrecht (statt vieler: Basty, Der Bauträgervertrag, 8. Auflage, Rz
212). Die Parteien haben aber nach § 632a Abs. 2 BGB, Art. 244 EGBGB, HausbauVO i.V. der Makler- und
Bauträgerverordnung (MaBV) die Möglichkeit, für die Zahlung des Entgeltes Abschlagszahlungen
vorzusehen, die vom Besteller abhängig vom Baufortschritt entrichten sind. Nur durch eine wirksame
Regelung kann die Fälligkeit abweichend von § 641 BGB geregelt werden (Basty, a.a.O., Rz 212).
31 Die Parteien haben in § 5 des Vertrages für die Entrichtung des Kaufpreises abhängig vom Baufortschritt
Teilzahlungen vorgesehen, die sich an den Vorgaben der MaBV orientieren. Diese Regelung entspricht jedoch
nicht den an sie zu stellenden Anforderungen.
32 Nach § 3 Abs. 2 S. 1 MaBV hat der Bauträger aus den von der MaBV vorgesehenen 13 Abschnitten bis zu
sieben Raten entsprechend dem Bauablauf zu bilden, in denen er die Zahlungen des Käufers
entgegennehmen darf. Streitig ist, ob diese sieben Raten schon im Bauträgervertrag festgelegt sein müssen
oder ob der Bauträgervertrag die Festlegung dem Bauträger überlassen darf, der die sieben Raten dann erst
entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf nach seinem Ermessen abrufen kann (zum Streitstand:
Beck‘sches Notar-Handbuch/
Kutter, 5. Auflage, A II Rz 77a).
33 Die besseren Argumente sprechen dafür, den Bauträger für verpflichtet anzusehen, die sieben Raten bei
Vertragsschluss festzulegen: es käme einem einseitigen Leistungsbestimmungsrecht gleich, wollte man dem
Bauträger die Festlegung der Raten während des Bauablaufs überlassen. Nach § 307 BGB ist ein einseitiges
Leistungsbestimmungsrecht nur zulässig, wenn hierfür wegen der Unvorhersehbarkeit künftiger
Entwicklungen eine sachliche Rechtfertigung besteht und die Unvorhersehbarkeit nicht der Risikosphäre des
Verwenders zuzurechnen ist. Die Unvorhersehbarkeit des tatsächlichen Bauablaufs liegt dagegen alleine in
der Risikosphäre des Bauträgers. Auch die MaBV geht davon aus, dass aus Gründen der Planungs- und
Finanzierungssicherheit typischerweise die Einzelfälligkeiten bei Vertragsschluss festzustehen haben, zumal
nach der praktischen Erfahrung keine überwiegenden Interessen der Bauträger eine Offenhaltung gebieten,
da in der Praxis die Mehrzahl der Raten ohnehin nicht zur Disposition steht. Zur variablen Gestaltung
stehen nur zwei, max. drei Raten, die sich je nach geplantem Bauablauf auf den Innenausbau verteilen
(ausführlich Beck‘sches Notar-Handbuch/
Kutter, a.a.O., Rz 77a; a.A. Basty, a.a.O., Rz 475 ff.).
34 Diesen Anforderungen wird der streitgegenständliche Bauträgervertrag vom 12.02.2014 nicht gerecht.
Vielmehr gibt der Vertrag elf, je nach Lesart sogar zwölf, Raten vor, aus denen die Klägerin während des
Bauablaufes „entsprechend den Bauabschnitten“ bis zu sieben Raten anfordern darf. Damit ist das Gebot
verletzt, dass der Bauträger die Raten bereits bei Vertragsschluss festlegen muss.
35 Die Vereinbarung zur Ratenzahlung ist damit unwirksam, § 12 MaBV i.V. § 134 BGB, so dass es bei der
gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 641 BGB bleibt. Da unstreitig das Gemeinschaftseigentum noch nicht
abgenommen ist, fehlt es an der Fälligkeit der Entgeltforderung.
36 Damit kann dahinstehen, ob die Klägerin mit der Geltendmachung der streitgegenständlichen
Teilforderungen auch gegen das Verbot verstößt, mehr als sieben Teilzahlungen zu verlangen. Zwar hat die
Klägerin tatsächlich bereits sieben Zahlungen entgegengenommen, wie sich aus der von ihr selbst erstellten
Zusammenstellung der Zahlungen, Anlage B2, sowie den vorgelegten Rechnungen ergibt. Die mit Rechnung
vom 10.10.2014, Anlage K 19, angeforderte, als „Sicherheitseinbehalt“ bezeichnete, Zahlung könnte sich
aber als zweiter Teil der ersten, bei Beginn der Erdarbeiten in Höhe von 30% des Kaufpreises fälligen Rate
darstellen und damit nicht als ein gesondert zu zählende Rate. Denn die erste Rate ist im
streitgegenständlichen Vertrag abweichend von § 3 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 MaBV mit 25% festgesetzt.
Hierdurch wird - wenn auch nicht ausdrücklich ausgesprochen - die Entscheidung des Bauträgers gem. §
632a Abs. 3 Satz 3 BGB getroffen, die Sicherheitsleistung i.H.v. 5 % der Vertragssumme bei Anforderung der
ersten Rate durch Einbehalt zu erbringen (vgl. hierzu auch Beck‘sches Notar-Handbuch/
Kutter, a.a.O., A II,
Rz 78a).
37 Dahinstehen kann daher letztlich auch, ob die Regelung im Vertrag der Parteien den Anforderungen des §
307 BGB an Transparenz genügt, woran indessen erhebliche Zweifel bestehen. Bei dem Vertrag der Parteien
handelt es sich um AGB, da das Vertragsmuster für mehr als drei Verträge und damit eine Vielzahl zur
Verwendung vorgesehen war, wie sich im Termin ergeben hat. Gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB gilt die
Klägerin, eine Unternehmerin, als Verwenderin, auch wenn die Verträge von der Notarin formuliert waren.
Das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB) verpflichtet den Verwender, Rechte und Pflichten seines
Vertragspartners in den AGB möglichst klar, einfach und präzise darzustellen (Palandt/
Grüneberg, BGB, 75.
Auflage, § 307 Rz 20). In der gewählten Gestaltung lässt der Vertrag den Besteller aber im Unklaren
darüber, ob und in welcher Form der Verwender die gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung erbringt (vgl.
BGH NJW 2013, 219 Rz 18). Der Vertragspartner des Verwenders kann daher nicht nachvollziehen, ob er
vor Zahlung der vereinbarten ersten Rate von 25% Sicherheitsleistung der Klägerin verlangen kann oder
nicht. Für den durchschnittlichen Verbraucher, auf dessen Verständnismöglichkeit bei der Prüfung von AGB
abzustellen ist, ist auch die Zahl der abgeforderten Raten nicht nachvollziehbar, wenn die letztgenannte
Teilzahlung von 5% ebenfalls als „Rate“ bezeichnet wird. Schon aus dem Vertragsverständnis der Klägerin
selbst ergibt sich die Mißverständlichkeit der Regelung: die Klägerin meint, sie mache mit der
streitgegenständlichen Zahlung die vorletzte Rate geltend, ihr stehe nach Zahlung dieser Rate mithin noch
eine weitere Rate i.H.v. 5% des Preises zu. Dass dem nicht so sein kann, ist schon daraus ersichtlich, dass
die Klägerin bereits auf Grund der bis zum 16.12.2014 gestellten Rechnungen (Anlage K15 - K21) 296.235
Euro und damit 96,5% der vereinbarten Summe erhalten hat. Wollte sie noch eine weitere Zahlung von 5%
verlangen, würde sie insgesamt 105% des vereinbarten Preises kassieren, wovon nicht ernsthaft
auszugehen ist. Nach alledem macht die Klägerin mit der streitgegenständlichen Zahlung von 3,5%
tatsächlich die letzte Rate geltend. Die Klägerin verkennt, dass nach Abnahme auch des
Gemeinschaftseigentums und ggf. Beseitigung protokollierter Mängel die Freigabe der Sicherheit, d.h. der
Bürgschaft der R+V-Versicherung vom 22.10.2014 verlangt werden kann, aber keine erneute Zahlung,
nachdem die Beklagte bereits nach Leistung der Sicherheit die Zahlung erbracht hat. Dies belegt aus Sicht
des Gerichts eindrucksvoll die fehlende Verständlichkeit und mangelnde Transparenz des von der Klägerin
vorgegebenen Vertragstextes.
38 Die Vereinbarung zur Ratenzahlung ist daher unwirksam. Die von der Klägerin verlangte Restzahlung ist
erst nach Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums fällig, § 641 BGB, die unstreitig noch aussteht.
39 2. Damit fehlt es an der Fälligkeit der Entgeltforderung der Klägerin. Dies betrifft die gesamte
Klageforderung: auch die geltend gemachte Sonderleistung i.H.v. 1.417,50 Euro sowie das Entgelt für die
Gebäudeaufnahme i.H.v. 142,91 Euro, denen die Beklagte dem Grunde nach nicht entgegengetreten ist,
stellt sich als Teil des von der Beklagten für den Erwerb der Eigentumswohnung, der Garagen und des
Grundstücksanteils zu zahlenden Entgeltes dar, das insgesamt gem. § 641 BGB erst nach Abnahme fällig
wird.
40 3. Ob die klägerische Leistung mangelbehaftet ist, kann nach alledem dahinstehen.
41 4. Mangels berechtigter Forderung der Klägerin hat die Beklagte weder Zinsen noch vorgerichtliche
Rechtsanwaltskosten zu tragen.
42 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
ergibt sich aus § 709 ZPO.