Urteil des LG Frankfurt am Main vom 26.02.2004

LG Frankfurt Main: geschäftsführung ohne auftrag, firma, wohnung, versammlung, abtretung, eigentum, sanierung, verschulden, zivilprozessordnung, rechtspflicht

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 416/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 280 BGB, § 670 BGB, § 677

BGB, § 683 BGB, § 684 BGB

(Wohnungseigentum: Erstattungsfähigkeit von

Aufwendungen eines Sondereigentümers für Beseitigung

von Mängeln des Gemeinschaftseigentums)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren

Beschwerde zu tragen. Außerdem hat sie den Antragsgegnern 60 % der

außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu erstatten.

Darüber hinaus findet eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht statt.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 111.190,84 €.

Gründe

Die Antragstellerin ist seit dem 31.10.1996 Eigentümerin der im Souterrain

gelegenen Wohnungen Nr. … und …der im Rubrum angegebenen Liegenschaft

sowie der Garagen G … und G…, wobei die Wohnungen durch die am 15.07.1996

im Grundbuch eingetragene Teilung der ehemaligen Wohnung Nr. … entstanden

sind. Die Wohnung Nr. … wurde inzwischen wieder veräußert. Die Antragstellerin

war bis zum 12.10.1998 als Eigentümerin der Wohnung Nr. … im Grundbuch

eingetragen.

Bereits im Jahr 1995 kam es zu Feuchtigkeitseintritten im Bereich des Windfanges

sowie des angrenzenden Zimmers, die nunmehr Eingangsbereich und

angrenzendes Gäste- oder Kinderzimmer der Wohnung Nr. ... bilden. Da Streit

bestand, ob die Feuchtigkeit baubedingt war oder durch falsches

Nutzungsverhalten der damaligen Mieter hervorgerufen wurde, wurde in der

Wohnungseigentümerversammlung vom 03.05.1995 zu TOP 5e ein Beschluss

gefasst, wonach der Zeuge Z1, Ehemann der Antragstellerin und seinerzeit

Mitgesellschafter der Miteigentümerin, ein Beweissicherungsverfahren zur

"zweifelsfreien Feststellung" der Ursachen anstrengen "möchte". Hinsichtlich der

Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des

Protokolls vom 03.05.1995 (Bl. 148 d. A.) Bezug genommen.

In der Folgezeit wurde im Verfahren Landgericht Frankfurt am Main, Az. 2-02 OH

8/95, am 15.03.1996 ein Gutachten des Sachverständigen Prof. S1 erstellt,

wonach vier mögliche Baumängel als Schadensursache in Frage kämen;

hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche

Ablichtung des Gutachtens (Bl. 17 ff. d. A.) Bezug genommen.

Gegenstand einer nachfolgenden Wohnungseigentümerversammlung vom

16.07.1996 war auch die Notwendigkeit weiterer Feststellungen, wobei beschlossen

wurde, die weiteren Feststellungen des Sachverständigen abzuwarten. Im

Verfahren Landgericht Frankfurt am Main, Az. 2-23 OH 1/96, erstattete der

Sachverständige Prof. S1 am 29.01.1997 ein ergänzendes Gutachten, wegen

dessen Ergebnis im einzelnen auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung

des Gutachtens (Bl. 33 ff. d. A.) Bezug genommen wird.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.05.1997 wurde zu TOP 6

beschlossen (vgl. Bl. 362 d. A.):

„Herr Z1 stellt den Antrag, die Fundamente außen, im Bereich der

Feuchtigkeit seiner Wohnung Nr. ... an drei Stellen aufgraben zu dürfen, um

festzustellen, ob ein Schaden von außen vorliege. Änderungen durch die WEG: Die

Aufgrabung von außen nach Anweisungen des beauftragten Sachverständigen,

Prof. S1, erfolgt ohne Beeinträchtigung der Durchfahrt zu den Garagen.“

Die Wohnungseigentümerversammlung vom 21.07.1997 fasste zu TOP 2 den

Beschluss, einen eigenen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ursachen der

Feuchtigkeitsbildung und Entwicklung von Vorschlägen zu deren Beseitigung unter

besonderer Berücksichtigung eines Verfahrens zur Feuchtigkeitsabdichtung von

innen zu beauftragen. Unabhängig davon wurde der Sachverständige Prof. S1

durch die Antragstellerin beauftragt, nach einer Probeaufgrabung die Ursachen

von außen festzustellen. Über den von der Gemeinschaft beauftragten

Sachverständigen sollte ein Treffen mit dem Sachverständigen Prof. S1 zur

gemeinsamen Begutachtung koordiniert werden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird

auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des Beschlussprotokolls vom

21.07.1997 (Bl. 42 d. A.) Bezug genommen.

Der von der Eigentümergemeinschaft beauftragte Sachverständige S2 erstattete

unter dem 04.02.1998 aufgrund der Feststellungen aus dem Ortstermin vom

17.12.1997 sein Gutachten. Er macht darin im Wesentlichen das Fehlen einer

Schwelle im Eingangsbereich, die unzureichende Einpassung des Gullys im unteren

Treppenpodest vor dem Eingang zur Wohnung Nr. ... sowie die unzureichende

Abdichtung der Treppe zur Hauswand sowie die in diesem Bereich mangelhafte

Außendämmung für die Feuchtigkeitseintritte verantwortlich. Hinsichtlich der

Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des

Gutachtens (Bl. 45 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Wohnungseigentümerversammlung vom 27.04.1998 beschloss,

„der Miteigentümerin, Frau Z1, die Mängelbeseitigung nach den Gutachten

von Prof. S1 und S2, bzgl. des gemeinschaftlichen Eigentums zu gestatten. Die

Gestattung schließt das Verpressen der Boden-/Wandfuge von innen mit ein. Im

Bereich der Außentreppe anbringen einer Innendämmung gem. Gutachten S2.

Darüber hinausgehende Wärmedämmmaßnahmen, die Frau Z1 durchführen will,

sind ihr gestattet und zwar ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht der WEG, diese

Kosten zu übernehmen".

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die bei den Gerichtsakten befindliche

Ablichtung des Protokolls vom 27.04.1998 (Bl. 81 f. d. A.) Bezug genommen.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 13.07.1998 wurde zu Top 11.4

"klargestellt", dass die Gestattung sämtlicher Instandsetzungsmaßnahmen ohne

Anerkennung einer Kostenpflicht der Gemeinschaft erfolge. Zu TOP 11.6 in

Verbindung mit dem Beschluss vom 27.04.1998 wurde der Antragstellerin ein

zinsloses Darlehen von 20.000,-- DM gewährt. Hinsichtlich der Einzelheiten, wird

auf die bei den Gerichtsakten befindliche Ablichtung des Protokolls (Bl. 83 ff. d. A.)

Bezug genommen.

Die Antragstellerin verlangt nun von der Wohnungseigentümergemeinschaft

Auslagen- und Schadensersatz. Sie hat mit der Antragsschrift Rechnungen über

verauslagte Beträge in der von ihr errechneten Gesamthöhe von 124.974,52 DM

vorgelegt. Weiterhin macht sie Ersatz eines Mietausfalls geltend. Von dem

Gesamtbetrag bringt sie ihren Eigenanteil als Wohnungseigentümerin von

116,83/1000 in Abzug. Zur Berechnung der Forderung im Einzelnen wird auf die

Antragsschrift Bezug genommen. Den Darlehensbetrag von 20.000,-- DM hat die

Antragstellerin erstinstanzlich auf einzelne Positionen verrechnet und den Antrag

in entsprechendem Umfang zurückgenommen, wobei auf den Schriftsatz vom

21.05.2001 - Seite 6 - (Bl. 303 d. A.) Bezug genommen wird.

Die Antragstellerin hat erstinstanzlich zuletzt beantragt, den Antragsgegnern die

Zahlung von 217.470,39 DM nebst Zinsen aufzugeben. Die Antragsgegner sind

dem Antrag entgegengetreten.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung dem Antrag unter

Zurückweisung im übrigen in Höhe von 9.618,73 DM nebst

Rechtshängigkeitszinsen stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, in dieser

Höhe lägen ausweislich der vorgelegten Rechnungen und abzüglich des

Eigenanteils der Antragstellerin sowie des Darlehens, soweit es auf die

entsprechenden Positionen verrechnet worden sei, berücksichtigungsfähige

Aufwendungen vor, die die Antragstellerin nach § 670 BGB von der Gemeinschaft

ersetzt verlangen könne. Hierbei könne sie nicht die Kosten einer Außendämmung

verlangen, vielmehr sei sie auf eine günstigere Innendämmung zu verweisen.

Schadensersatzansprüche lägen hingegen nicht vor, da ein schuldhaftes Verhalten

der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erkennbar sei.

Dagegen hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren

erstinstanzlichen Antrag in voller Höhe weiterverfolgt hat.

Die nach dem Vorbringen im Beschwerdeverfahren unstreitig

vorsteuerabzugsberechtigte Antragstellerin hat im einzelnen dargelegt und

behauptet, die in Rechnung gestellten Beträge, wie sie sich aus den von ihr

vorgelegten Belegen ergäben, seien zur Mängelbeseitigung notwendig gewesen

und auch erbracht und bezahlt worden. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die

Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, Seite 6 (Bl. 463 d.

A.), Bezug genommen.

Die Antragsgegner sind der sofortigen Beschwerde entgegengetreten und haben

hinsichtlich etwa begründeter Positionen des Antrags der Antragstellerin die

Aufrechnung mit dem Darlehensrückzahlungsanspruch erklärt. Sie haben im Wege

der Anschlussbeschwerde die gänzliche Zurückweisung des Antrags der

Antragstellerin begehrt.

Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das

Landgericht auf die Anschlussbeschwerde der Antragsgegner unter Abänderung

des amtsgerichtlichen Beschlusses den Antrag der Antragstellerin insgesamt

zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat es demgemäß

zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der

Antragstellerin zwar – wie das Amtsgericht angenommen habe - ein

Aufwendungsersatzanspruch für Mängelbeseitigungsarbeiten am

Gemeinschaftseigentum dem Grunde nach zustehe. Wegen der anders beurteilten

Berücksichtigungsfähigkeit einzelner Positionen sowie der Haupt- und

Hilfsaufrechnungen der Antragsgegner mit einem Darlehensrückzahlungsanspruch

ist das Landgericht jedoch im Ergebnis zu einer Antragszurückweisung gelangt.

Hiergegen hat die Antragstellerin sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der

sie ihren bisherigen Zahlungsantrag in Höhe von 111.190,34 € (gemeint ist, wie

aus der Begründung ersichtlich, offensichtlich 111.190,84 € = 217.470,39 DM)

weiterverfolgt. Die Antragsgegner sind der sofortigen weiteren Beschwerde

entgegen getreten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG

statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht

eingelegt worden. Die entgegenstehende Auffassung der Antragsgegner geht fehl.

Bei der dem Beschluss des Senats vom 26.03.2002 im Verfahren 20 W 95/02

zugrunde liegenden Entscheidung handelte es sich nicht – wie hier - um eine (End-

)Entscheidung des Beschwerdegerichts im Wohnungseigentumsverfahren, sondern

um eine Beschwerdeentscheidung im Kostenfestsetzungsverfahren in einer

Nachlasssache; bei der Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen der weiteren

Beschwerde hatte der Senat dort die Verweisung in § 13a Abs. 2 FGG auf die

Vorschriften der Zivilprozessordnung zu berücksichtigen. Die weitere Beschwerde

bedarf nicht – wie die Antragsgegner weiter meinen – der Zulassung durch das

Beschwerdegericht. Ein solches Erfordernis ist im Wohnungseigentumsgesetz und

dem darin in Bezug genommenen (vgl. § 43 Abs. 1 WEG) Gesetz über die

Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (vgl. §§ 27 – 29 FGG) nicht

geregelt. Die in diesem Zusammenhang vorgelegte Entscheidung des OLG

Zweibrücken in NJW-RR 2002, 1507 betrifft ein (Ablehnungs-)Verfahren, im Rahmen

dessen sich - ähnlich wie bei der Kostenfestsetzung - die Zulässigkeit von

Rechtsmitteln über die Verweisung in § 15 FGG nach den Regeln der

Zivilprozessordnung richtet (vgl. Ziffer 2. der zitierten Entscheidung).

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin hat jedoch in der Sache

keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts lässt eine Verletzung des Rechts

zu Lasten der Antragstellerin nicht erkennen; lediglich daraufhin ist der

angefochtene Beschluss zu überprüfen, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.

Dabei kann zunächst im Ergebnis dahinstehen, ob das Landgericht – wie die

weitere Beschwerde rügt – ohne vorherigen Hinweis den

Wohnungseigentümerbeschluss vom 27.04.1998 dahingehend auslegen durfte,

dass damit die Wohnungseigentümer die Behebung der festgestellten Mängel des

gemeinschaftlichen Eigentums als Maßnahme einer ordnungsgemäßen

Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) beschlossen und der Antragstellerin den Auftrag zur

Mängelbeseitigung durch Anbringung der Innendämmung gemäß dem Vorschlag

des Gutachters S2 erteilt hätten und ob dies im Beschlusswege überhaupt möglich

gewesen wäre. In dieser Weise haben offensichtlich – wie die wechselseitigen

Äußerungen im weiteren Beschwerdeverfahren zeigen -, immerhin weder die

Antragstellerin noch die Antragsgegner, mithin keiner der an diesem

Wohnungseigentümerbeschluss Beteiligten, den Beschluss verstanden. Jedenfalls

steht – unabhängig wie man den Beschluss ansonsten verstehen wollte – aber

fest, dass der Antragstellerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft kein

Auftrag erteilt wurde, auf Kosten der Wohnungseigentümer

Mängelbeseitigungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen, die

über eine Innendämmung hinausgehen. Dies kann dem Inhalt des Beschlusses

keinesfalls entnommen werden und wird von der weiteren Beschwerde auch gar

nicht für sich reklamiert; diese führt selber aus, die Eigentümergemeinschaft habe

in dieser Versammlung die Auffassung vertreten, lediglich eine Innendämmung sei

notwendig gewesen. Dies korrespondiert mit dem Beschlussinhalt. Damit steht

aber jedenfalls weiter fest – wollte man nicht der Beschlussauslegung des

Landgerichts folgen -, dass die Antragstellerin die konkret durchgeführten

Mängelbeseitigungsmaßnahmen nicht aufgrund eines diese für die

Wohnungseigentümergemeinschaft anordnenden wirksamen

Eigentümerbeschlusses ausführte. Zwar hatten die Wohnungseigentümer der

Antragstellerin ausweislich dieses Beschlusses die konkret durchgeführten

Maßnahmen auch nicht untersagt, sondern sie sogar gestattet, allerdings mit der

ausdrücklich in den Beschluss übernommenen Maßgabe, eine Rechtspflicht der

Gemeinschaft, diese Kosten zu übernehmen, nicht anzuerkennen. Dies ist

angesichts des Umstandes, dass die Antragsgegner aus Kostengründen lediglich

die Innendämmung für erforderlich hielten, auch konsequent.

Ausgehend davon bestand mithin, selbst wenn man der Beschlussauslegung

durch das Landgericht nicht folgt, jedenfalls keine Beschlusslage in der

Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Durchführung der von der

Antragstellerin beabsichtigten Mängelbeseitigungsmaßnahmen als Maßnahme

ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) – mit der entsprechenden

Kostentragungspflicht der Gemeinschaft gemäß § 16 Abs. 2 WEG - gerechtfertigt

hätte. Wenn die Antragstellerin also – wie sie vorträgt – der Auffassung war,

lediglich die von ihr geplanten Mängelbeseitigungsmaßnahmen, insbesondere also

die Anbringung bzw. Instandsetzung einer Außendämmung, hätten im Rahmen der

Mängelbeseitigung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, so wäre sie

verpflichtet gewesen, einen diesbezüglichen Anspruch zunächst gerichtlich

durchzusetzen und ggf. den entgegen stehenden Wohnungseigentümerbeschluss

vom 27.04.1998 anzufechten. Nach § 21 Abs. 4 WEG hat nämlich jeder

Wohnungseigentümer einen individuellen Rechtsanspruch auf eine Verwaltung des

Gemeinschaftseigentums, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit

solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer

nach billigem Ermessen entspricht. Damit steht dem einzelnen

Wohnungseigentümer eine Anspruchsnorm zur Seite, mit deren Hilfe er aktiv, auch

wenn er sich insoweit innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in

einer Minderheitenposition befinden sollte, die ordnungsgemäße Verwaltung des

gemeinschaftlichen Eigentums sicherstellen kann. Dieser Anspruch kann gemäß §

43 Abs. 1 Nr. 1 WEG gerichtlich geltend gemacht werden (vgl. Bärmann/Pick/Merle,

WEG, 9. Aufl., § 21 Rz. 80, 88 ff); mit einer entsprechenden Entscheidung ist dann

in der Regel auch die Kostentragungsverpflichtung hinreichend geklärt. Aus dem

Regelungszusammenhang von §§ 21 Abs. 1 und Abs. 3, 25, 26, 28 Abs. 4 WEG

folgt nämlich, dass die Willensbildung zunächst innerhalb der

Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen soll. Häufig entsprechen mehrere

Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, deshalb ist die

Eigentümerversammlung als das zuständige Organ aufgerufen, eine Auswahl zu

treffen (Senat, Beschluss vom 16.12.2003, 20 W 297/01; Bärmann/Pick/Merle,

a.a.O., § 21 Rdnr. 89). Dies gilt hier sogar in besonderem Maße, nachdem die von

der Antragstellerin vorgesehene Maßnahme – wie das vorliegende Verfahren zeigt

– angeblich (die Aufwendung der geltend gemachten Beträge ist teilweise streitig)

Kosten verursacht hat, die in keinem Verhältnis zu denjenigen stehen, die nach

den verfahrensfehlerfrei zustande gekommenen Feststellungen des Landgerichts,

die für den Senat grundsätzlich bindend sind (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG,

559 Abs. 2 ZPO), für eine Innendämmung angefallen wären. Bei diesen

exorbitanten Kosten wäre mithin die Antragstellerin verpflichtet gewesen, eine

entsprechende Entscheidung der Gemeinschaft herbeizuführen oder aber ggf. eine

diese ersetzende Entscheidung durch das Gericht. Dies gilt umso mehr, als die

Rechtsvorgänger der Antragstellerin zu den Ursachen der Feuchtigkeit ein

Beweissicherungsverfahren angestrengt hatten, das jedenfalls keine hinreichenden

Anhaltspunkte dafür gegeben hatte, dass eine kostspielige

Anbringung/Instandsetzung der Außendämmung zwingend erforderlich war. Im

Gegenteil hatte Prof. S1 auf Seite 5 seines Gutachtens vom 15.03.1996 (Bl. 22 d.

A.) eine Innendämmung empfohlen, dies übereinstimmend mit dem von der

Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Sachverständigen S2. Es wäre

der Antragstellerin mithin – nachdem die Wohnungseigentümer keine Bereitschaft

zeigten, ihrem nicht mit dem bisherigen Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens

korrespondierenden Vorschlag zu folgen – durchaus zuzumuten gewesen,

(weiterhin) gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, wie sie es übrigen auch mit

Schreiben vom 26.06.1996 (Anlage K 48) ursprünglich hatte ankündigen lassen.

Wenn ein Wohnungseigentümer dem entgegen die von ihm persönlich und nicht

von der Mehrheit der Wohnungseigentümer für richtig gehaltenen Maßnahmen am

Gemeinschaftseigentum eigenverantwortlich durchführt, ohne in der oben

beschriebenen Weise auf die Durchsetzung einer ordnungsgemäßen Verwaltung

hinzuwirken, trägt er grundsätzlich – von noch zu erörternden Ausnahmen

abgesehen - auch das Risiko, von den anderen Wohnungseigentümern eine

Kostenbeteiligung nicht zu erlangen. Dies gilt aus den oben genannten Gründen

hier ganz besonders. Selbst der erstmals in der weiteren Beschwerde behauptete

Vorbehalt der Antragstellerin im Rahmen der bezeichneten Beschlussfassung in

der Wohnungseigentümerversammlung, der zwischen den Beteiligten streitig ist,

würde – wenn man ihn denn als neues Sachvorbringen im

Rechtsbeschwerdeverfahren überhaupt noch zulassen wollte (vgl. dazu

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 45

Rz. 40) - hieran nichts ändern.

Nach diesen Grundsätzen scheidet also jedenfalls ein Aufwendungsersatz unter

Zugrundelegung der §§ 670 BGB, 16 Abs. 2 WEG aus (vgl. hierzu

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 16 Rz. 72), weil die Antragstellerin insoweit von der

Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Durchführung der konkret

durchgeführten Mängelbeseitigungsmaßnahmen beauftragt worden ist.

Es liegen aber auch die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG nicht vor. Nach

dieser Vorschrift ist der einzelne Wohnungseigentümer zum Eingreifen berechtigt,

wenn dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar ein Schaden droht. Ein

Tätigwerden nach § 21 Abs. 2 WEG setzt aber immer eine Gefahrensituation für die

Gemeinschaft voraus, d. h. eine Situation, in der ein verständiger

Wohnungseigentümer nicht länger abwarten würde und in der er weder den

Verwalter noch die anderen Wohnungseigentümer zur Behebung der Notlage

heranziehen kann (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 42; Staudinger/Bub,

BGB, Stand Juni 1997, § 21 WEG Rz. 41; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 19).

Ein solcher Fall liegt hier erkennbar nicht vor, nachdem der mangelhafte Zustand

bereits über mehrere Jahre hinweg bestand, ein Beweissicherungsverfahren und

mehrere Wohnungseigentümerversammlungen durchgeführt worden waren, die

sich mit diesem Themenkomplex auseinander setzten (vgl. auch

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 43; BayObLG ZWE 2001, 418). Ohnehin muss

der Schaden nach dem Wortlaut der Vorschrift dem gemeinschaftlichen Eigentum

– nicht dem Sondereigentum - drohen (vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG

Rz. 47). Damit kommt es auf die Frage, ob die Notgeschäftsführung die

Antragstellerin überhaupt zu derart umfangreichen Maßnahmen berechtigt hätte

(vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 45; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21

WEG Rz. 49; Senat, Beschluss vom 27.11.2002, 20 W 203/02), gar nicht an. Auf

eine solche Notzuständigkeit beruft sich denn die Antragstellerin auch gar nicht.

Nach herrschender Auffassung (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 54, § 16

Rz. 73, mit weiteren Nachweisen; BayObLG NZM 2000, 299; KG WE 1998, 223; OLG

Hamm WE 1993, 110), der sich der Senat angeschlossen hat (vgl. OLGZ 1984,

148; Beschluss vom 27.11.2002, 20 W 203/02), handelt es sich bei § 21 Abs. 2

WEG aber nicht um eine abschließende Regelung. Es können mithin

Aufwendungsersatzansprüche nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne

Auftrag bestehen, die Wohnungseigentümer sind dann trotz der nur

eingeschränkten Befugnis zur Notgeschäftsführung berechtigt, Geschäfte der

Wohnungseigentümer auch dann zu besorgen und nach den §§ 677 ff BGB von

den übrigen Wohnungseigentümern Aufwendungsersatz zu verlangen, wenn sie

nicht zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum drohenden

Schadens tätig werden. Ein Anspruch auf Aufwendungsersatz nach diesen

Vorschriften kommt somit auch dann in Betracht, wenn die Maßnahme

ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, aber nicht von § 21 Abs. 2 WEG gedeckt

ist, weil sie nicht zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens

notwendig war. Dabei ist im Einzelnen gemäß § 683 Satz 1 BGB - § 683 Satz 2

BGB ist hier erkennbar nicht einschlägig - zu prüfen, ob die Aufwendung dem

Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer

entsprochen hat und ob der handelnde Wohnungseigentümer die Maßnahme den

Umständen nach für erforderlich halten durfte, § 670 BGB (vgl.

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 58). Grundsätzlich entspricht aber eine

Maßnahme, die nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt ist, im Zweifel nicht

dem mutmaßlichen Willen der anderen Wohnungseigentümer, wenn neben der von

dem einzelnen Wohnungseigentümer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen

in Betracht kommen (vgl. Senat, Beschluss vom 27.11.2002, 20 W 203/02; OLG

Celle ZWE 2002, 369; BayObLG NZM 2000, 299; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21

Rz. 58; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 21a; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG

Rz. 56a).

Die genannten Voraussetzungen für einen Aufwendungsersatzanspruch liegen hier

nicht vor. In der Wohnungseigentümerversammlung und auch bereits in deren

Vorfeld standen verschiedene technisch mögliche Mängelbeseitigungsmethoden in

Rede. Die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer in der Versammlung vom

27.04.1998 zeigt, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit den von der

Antragstellerin durchgeführten Arbeiten – jedenfalls als Maßnahme

ordnungsgemäßer Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit

auf deren Kosten – nicht einverstanden war. Hier lag die Durchführung der von der

Antragstellerin letztendlich durchgeführten Maßnahmen erkennbar nicht im

mutmaßlichen Interesse der anderen Wohnungseigentümer, die – wie die weitere

Beschwerde selber ausführt – in der genannten Versammlung diese Maßnahmen

gerade nicht für erforderlich hielt. Dies hat dann auch seine Entsprechung im

Ergebnis der Beschlussfassung in dieser Versammlung gefunden. Auf den

mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer könnte ohnehin nur subsidiär

abgestellt werden; in erster Linie ist der wirklich geäußerte Wille maßgeblich (vgl.

Senat, Beschluss vom 27.11.2002, 20 W 203/02); dieser steht hier – wie die

Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung zeigt – sogar

ausdrücklich entgegen. Der geäußerte Wille ist in diesem Zusammenhang selbst

dann maßgebend, wenn er unvernünftig oder interessenwidrig ist (vgl.

Palandt/Sprau, BGB, 63. Aufl., § 683 Rz. 6). Die Antragstellerin konnte nach den

gesamten Umständen auch keinesfalls davon ausgehen, dass nur die von ihr

geplanten Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätten. Wie

bereits oben ausgeführt, spricht die Gestattung auch der Arbeiten im Hinblick auf

eine Außendämmung in diesem Beschluss gerade nicht dafür, dass die

Gemeinschaft damit zu erkennen gab, dass diese Arbeiten in ihrem Interesse

lagen. Auf die bereits oben dargestellten besonderen Umstände dieses Falles ist

auch in diesem Zusammenhang hinzuweisen.

Vor diesem Hintergrund kann die Antragstellerin die Aufwendungen, die sie

angeblich für die Außendämmung tätigte, nicht von der

Wohnungseigentümergemeinschaft erstattet verlangen, wovon die Vorinstanzen

also zu Recht ausgegangen sind.

Dies bezieht sich zum einen auf die Kosten gemäß den vorgelegten

Rechenbeispielen für Honorarabrechnungen, wie sie dem Architektenvertrag vom

05./06.05.1998 und der Rechnung vom 15.02.2000 (Anlagen K 11/12) beigefügt

sind. Diese basieren – worauf bereits das Amtsgericht abgestellt hatte – darauf,

dass die Antragstellerin Arbeiten, konkret also die umfangreichen

Außendämmarbeiten, hat durchführen lassen, deren Kosten – wie die

Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben - weitgehend nicht erstattungsfähig

sind. Das gleiche gilt mithin für die auf dieser Kostenbasis berechneten

Architektenkosten (vgl. die Baukostenzusammenstellung vom 15.02.2000

innerhalb der Anlage K 12). Der Hinweis der weiteren Beschwerde, dass es für die

Durchführung der konkret vorgenommenen Sanierungsarbeiten eines Architekten

bedurft hätte, trägt somit nicht. Auf die weiteren vom Landgericht an der

Berechtigung dieser Forderung geäußerten Zweifel kommt es damit gar nicht

mehr an. Gleiches gilt für die Frage, ob für die Durchführung der Sanierung durch

Innendämmung ein Architekt erforderlich gewesen wäre, was die Antragstellerin in

der Beschwerdeinstanz zwar angedeutet hatte (vgl. den Schriftsatz vom

28.08.2001, Seite 4, Bl. 341 d. A.), aber tatsächlich wenig nahe liegt. Konkrete

Anhaltspunkte hierfür fehlen jedenfalls. Entsprechende (Innendämm-)Arbeiten sind

aber auch nicht durchgeführt worden, entsprechende Kosten hierfür werden also

nicht konkret geltend gemacht und wären insbesondere auch nicht nachvollziehbar

dargelegt.

Hinsichtlich der Anlagen K 14/K 15, die Rechnungen der Firma X GmbH vom

29.10.1997 und 29.06.1998, kann zunächst auf die zutreffenden Ausführungen im

angefochtenen Beschluss Bezug genommen werden. Hier hat die Antragstellerin

zum einen zunächst selber vorgetragen, dass die Leistungen der Firma X GmbH

erforderlich gewesen seien, um die Wärmedämmung von außen anzubringen (vgl.

den Schriftsatz vom 21.05.2001, Seite 3, Bl. 300 d. A.), und in diesem

Zusammenhang sogar im Einzelnen Ausführungen dazu gemacht, warum die

diesbezüglichen Kosten hierfür angemessen gewesen seien. Konsequenterweise

sind diese Kosten denn auch in der oben in Bezug genommenen

Baukostenzusammenstellung vom 15.02.2000 als Baukosten im Zusammenhang

mit der Sanierung der Feuchtigkeitsschäden mit aufgeführt. Davon ist die

Antragstellerin erst nach dem amtsgerichtlichen Beschluss, der dieses

Sachvorbringen zur Entscheidungsgrundlage gemacht hatte, ohne nähere

Begründung abgerückt und hat diese Aufwendungen dann mit der

Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vom 30.05.1995 (gemeint ist wohl:

1997) bzw. vom 21.07.1997 begründet; dass die Rechnung K 15 andere – und ggf.

welche – Arbeiten betroffen hätte, ist weder dargetan, noch ansonsten ersichtlich.

In der Antragsschrift sind sie gemeinsam als für die Freilegung der Außenwand

erforderlich aufgeführt. Soweit die weitere Beschwerde nun nur noch rügt, das

Landgericht habe den Vortrag der Antragstellerin betreffend den Beschluss der

Wohnungseigentümer vom 21.07.1997 nicht zur Kenntnis genommen, geht dieser

Vorwurf fehl. Das Landgericht hat sich damit auf Seite 12 des angefochtenen

Beschlusses im Einzelnen auseinander gesetzt. Hierauf kann verwiesen werden;

diesbezügliche Rechtsfehler sind von der Antragstellerin nicht aufgezeigt worden.

Aus dieser Überlegung heraus, nämlich der vom Landgericht vorgenommenen und

von der weiteren Beschwerde nicht konkret angegriffenen Auslegung des

Wohnungseigentümerbeschlusses vom 21.07.1997, scheidet auch eine Erstattung

der Rechnung des Prof. S1 vom 31.03.1998 (Anlage K 30) aus; das Landgericht

konnte daraus rechtsfehlerfrei den Schluss ziehen, dass die Wohnungseigentümer

durch das in diesem Beschluss gezeigte Zugeständnis nicht zum Ausdruck

brachten, auch für diese Kosten einstehen zu wollen. Insoweit lag kein Auftrag an

die Antragstellerin vor, ihrerseits Prof. S1 auf Kosten der Gemeinschaft zu

beauftragen. Das bloße Einverständnis der Wohnungseigentümer mit dessen

Tätigkeit, auf das die weitere Beschwerde in ihrer Begründung hinweist, ändert

hieran nichts. Ausgehend davon vermag der Senat auch keinen Widerspruch in der

Begründung des landgerichtlichen Beschlusses zu erkennen. Auf Seite 8 hat das

Landgericht – allerdings im Zusammenhang mit der Auslegung des weiteren

Wohnungseigentümerbeschlusses vom 27.04.1998 - lediglich ausgeführt, dass die

Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss über die Mängelbeseitigung

entscheiden, wozu auch die Vorbereitungen durch Einholung von

Sachverständigengutachten gehören. Nach den obigen Ausführungen fehlt ein

solcher Beschluss hinsichtlich dieser Kosten hier aber. Er kann auch nicht in jenem

Beschluss vom 27.04.1998 gesehen werden.

Auch hinsichtlich der von der Antragstellerin geltend gemachten Aufwendungen

gemäß den Anlagen K 18, K 24 und K 25, der Rechnungen der Firmen B & Co

GmbH vom 29.10.1998, C GmbH & Co KG vom 20.07.1999 und D GmbH vom

17.08.1999, kann - soweit erstere nicht ohnehin vom Landgericht anerkannt wurde

- auf die Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden. Diese Kosten sind

nicht erstattungsfähig. Nach den von der weiteren Beschwerde nicht konkret

beanstandeten Tatsachenfeststellungen des Landgerichts handelt es sich hierbei

um Arbeiten, die für die Anbringung/Instandsetzung der Außendämmung erbracht

wurden. Soweit das Landgericht Kosten für die Innendämmung für erstattungsfähig

angenommen hat, sind diese – auch der Höhe nach – zutreffend berechnet.

Konkrete Rechtsfehler im Rahmen der Schätzung gemäß § 287 ZPO sind auch

insoweit nicht aufgezeigt worden; die vom Landgericht festgestellten Tatsachen,

die der Senat nur eingeschränkt zu überprüfen hat, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1

FGG, 559 Abs. 2 ZPO, rechtfertigen diese Berechnung. Sie beruht weder auf

grundsätzlich falschen oder offenbar unsachlichen Erwägungen; auch wesentlicher

Tatsachenvortrag ist nicht außer Acht gelassen worden.

Gleiches gilt für die Anlagen K 16 und K 22, die Rechnungen der Firmen X GmbH

vom 14.08.1998 und E GmbH vom 20.11.1998. Hierbei handelt es sich um

Arbeiten, die zwar nicht die Erstellung einer Außendämmung betreffen. Hierzu ist

zunächst festzustellen, dass auch insoweit das Vorbringen der Antragstellerin in

den Tatsacheninstanzen uneinheitlich ist. Zur Rechnung der Firma X GmbH vom

14.08.1998 (Anlage K 16) hatte sie zunächst behauptet (vgl. den Schriftsatz vom

21.05.2001, Seite 4, Bl. 301 d. A.), der Sachverständige S2 habe hierzu zwar keine

Feststellungen getroffen; die (von der gegenständlichen Rechnung betroffenen)

Risse hätten aber vorgelegen. Erst im Beschwerdeverfahren hat die Antragstellerin

dann vorgetragen, es habe sich um die Risse gehandelt, die der Sachverständige

S2 empfohlen habe zu verpressen. Der Sachverständige S2 hat in seinem

Gutachten vom 04.02.1998 unter den notwendigen Maßnahmen (vgl. Ziffer 6.0

des Gutachtens) aber lediglich das Verpressen einer Fuge aufgeführt (vgl. Ziffer

6.1.2 des Gutachtens). Ob es sich bei den gegenständlichen Aufwendungen um

diese Maßnahme handeln soll, ist von der Antragstellerin nicht dargelegt worden.

Von drei Rissen ist in dem Gutachten jedenfalls nicht die Rede, wird auch von der

weiteren Beschwerde nicht aufgezeigt, die diesbezüglich wieder lediglich darauf

abstellt, die Arbeiten seien zur „Beseitigung von Ursachen für auftretende

Feuchtigkeit erforderlich gewesen.“ Zur Rechnung der Firma E GmbH vom

20.11.1998 (Anlage K 22) hatte die Antragstellerin zunächst unter Beweisantritt

behauptet, die Blitzschutzanlage habe gefehlt (vgl. den Schriftsatz vom

21.05.2001, Seite 4, Bl. 301 d. A., und noch im Schriftsatz vom 27.08.2001, Seite

4, Bl. 341 d. A.), hat diese Aufwendungen auf entsprechenden Vorhalt der

Antragsgegner dann damit begründet, die Blitzschutzanlage sei vorhanden

gewesen, was sie auch nie in Abrede gestellt habe (vgl. den Schriftsatz vom

18.03.2002, Seite 5, Bl. 370 d. A.), sie sei jedoch an mehreren Stellen

durchgerostet und nicht mehr funktionsfähig gewesen. Abgesehen von diesem

zum Teil unklaren und überwiegend in sich widersprüchlichen Vorbringen handelt

es sich bei beiden Arbeiten um solche, hinsichtlich deren die Voraussetzungen

einer Notmaßnahme im Sinne des § 21 Abs. 2 WEG und auch diejenigen einer

Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß den §§ 683 Satz 1, 670 BGB nicht

vorlagen. Insoweit kann auf die Ausführungen im angefochtenen Beschluss und die

obigen Darlegungen verwiesen werden, die hier entsprechend gelten. Erst recht

würde dies gelten, wenn man das neue Sachvorbringen der Antragstellerin im

Verfahren der weiteren Beschwerde noch berücksichtigen würde, nach dem die

Verwalterin auf verrostete Fundamente der der Blitzschutzanlage hingewiesen

worden sei, sie die Übernahme der Kosten aber abgelehnt habe, mithin auch

insoweit von einem ausdrücklich erklärten entgegenstehenden Willen des

Geschäftsherrn – der Wohnungseigentümergemeinschaft - ausgegangen werden

müsste.

Gleiches gilt im übrigen im Hinblick auf die Aufwendungen hinsichtlich der

Rechnung der Firma F vom 01.04.1997, Anlage K 13, hinsichtlich deren die weitere

Beschwerde darauf verweist, die Antragstellerin bzw. deren Rechtsvorgänger

hätten die Hausverwaltung im vorhinein vergeblich zur Zusage bewegen wollen,

die Kosten zu übernehmen, zumal zeitlich unmittelbar vor der

Wohnungseigentümerversammlung vom 16.07.1996, auf die der Vertreter der

Antragsgegner bzw. der Hausverwaltung im Schreiben vom 21.06.1996

ausdrücklich hingewiesen hatte. Es ist überhaupt nicht ersichtlich, warum die

Antragstellerin – sie war offensichtlich Auftraggeberin der Arbeiten, so dass es

entgegen dem Landgericht in diesem Zusammenhang auf eine Abtretung

entsprechender Ansprüche nicht ankäme – kurz vorher gegen den Willen der

Gemeinschaft diese Arbeiten durchführen ließ. Dass diese Arbeiten dann in der

Versammlung vom 16.07.1996 von der Gemeinschaft genehmigt worden seien,

kann dem Vorbringen der Antragstellerin hierzu nicht entnommen werden. Dass

die Gemeinschaft das Ergebnis der sachverständigen Feststellungen des Prof. S1

abwarten wollte, worauf die weitere Beschwerde weiter verweist, wäre hierfür

unzureichend. Die Antragstellerin könnte sich auch nicht darauf berufen, ein

Widerspruch der Gemeinschaft wäre unbeachtlich gewesen, nachdem sie – wie

bereits oben ausgeführt – die von ihr geplanten Sanierungsmaßnahmen nicht zum

Gegenstand eines Antrags in der Wohnungseigentümerversammlung auf

Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltung gemacht hat. Der Einwand der

weiteren Beschwerde, das Landgericht habe das Vorbringen im Schriftsatz vom

21.05.2001 übersehen, negiert die Ausführungen des Landgerichts auf Seite 11

des angefochtenen Beschlusses, die sich nahezu ausschließlich damit auseinander

setzen.

Es stellt auch keinen Rechtsfehler dar, dass das Landgericht im angefochtenen

Beschluss hinsichtlich dieser Aufwendungspositionen die Berechtigung von

Bereicherungsansprüchen nicht ausdrücklich abgehandelt hat. Zwar können sich

Bereicherungsansprüche gemäß §§ 684, 812 ff BGB ergeben, wenn – wie hier –

eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag nicht vorliegt (vgl.

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 59; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 56a;

Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 21a). Ein Ersatz von werterhaltenden

Aufwendungen kann aber überhaupt nur insoweit verlangt werden, als sie für den

Geschäftsherrn, also vorliegend die Eigentümergemeinschaft, später

unausweichlich angefallen wären (vgl. Senat, Beschluss vom 27.11.2002, 20 W

203/02; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 913; BayObLG NZM 2000, 299;

Palandt/Sprau, a.a.O., § 684 Rz. 1; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 56a;

Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rz. 21a). Auf derartige Bereicherungsansprüche

hatte die Antragstellerin ihren Zahlungsanspruch in den Tatsacheninstanzen nicht

konkret gestützt, obwohl bereits das Amtsgericht darauf nicht eingegangen war,

so dass hierzu durchaus Veranlassung bestanden hätte. Aus dem

Tatsachenvortrag der Antragstellerin ließen sich solche Bereicherungsansprüche

auch nicht ableiten, weil die Antragstellerin etwa hinsichtlich der

Außendämmarbeiten unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des Prof. S1 vom

25.03.1998 lediglich darauf abstellt hatte, dass sie durch die Innendämmung

innerhalb ihres Sondereigentums Nachteile gehabt hätte, nämlich durch

Verkleinerung ihrer Nutzfläche und die Einschränkung der Nutzbarkeit der Wände.

Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft demgegenüber durch die

Außendämmung im Verhältnis zur Innendämmung vermögenswerte Vorteile

erlangt hätte – dazu noch im Umfang der exorbitant höheren Kosten – ist nicht

konkret dargelegt worden. Dazu findet sich auch in den in den Tatsacheninstanzen

vorgelegten sachverständigen Äußerungen nichts. Dass eine Innendämmung etwa

– entgegen den vorgelegten sachverständigen Äußerungen – gar nicht möglich

gewesen wäre oder aber für die Gemeinschaft über eine Innendämmung

hinausgehende vermögenswerte Vorteile begründet hätte, ist nicht konkret

vorgetragen worden. Das bloße Vorbringen, eine teilweise Innendämmung im

Eingang und im Gästezimmer hätte die Probleme an den anderen

Raumaußenwänden nicht beseitigt bzw. eine Innendämmung sei bauphysikalisch

fehlerhaft, wäre angesichts der in den Tatsacheninstanzen vorgelegten

gutachtlichen Stellungnahmen keinesfalls ausreichend gewesen. Dass der

Sachverständige Prof. S1 seine diesbezügliche Äußerung im ersten Gutachten

widerrufen hätte, wie die Antragstellerin im Erstbeschwerdeverfahren unter

Bezugnahme auf die weitere Stellungnahme des Prof. S1 vom 25.03.1998

behauptet hatte, ist unzutreffend. Im Gegenteil hatte er dort (Seite 2) zunächst

ausgeführt, dass die vom Sachverständigen S2 vorgeschlagenen Maßnahmen

auch seiner Meinung nach geeignet seien, die Feuchtigkeitsprobleme zu beheben;

er hat lediglich im Anschluss daran mögliche Nachteile einer Innendämmung

aufgeführt. Es stellt deshalb keinen Rechtsfehler dar, dass das Landgericht auf

mögliche Bereicherungsansprüche nicht näher eingegangen ist. Es kann

ausgehend davon keinesfalls davon ausgegangen werden, dass diese

Aufwendungen für den Geschäftsherrn, also die Eigentümergemeinschaft, später

unausweichlich angefallen wären, was nach den obigen Ausführungen aber

erforderlich wäre. Die in diesem Zusammenhang erstmals im

Rechtsbeschwerdeverfahren vorgelegte gutachtliche Äußerung des

Sachverständigen Dr. S3 und der in diesem Zusammenhang gehaltene

umfassende Sachvortrag sind – darauf wurde bereits oben in anderem

Zusammenhang hingewiesen – bereits aus Rechtsgründen nicht mehr zu

berücksichtigen.

Nichts anderes gilt auch im Hinblick auf die Aufwendungen gemäß den Anlagen

K16 und K22, die Rechnungen der Firmen X GmbH und E GmbH vom 14.08.1998

und vom 20.11.1998. Auch hierzu lassen sich dem – wie ausgeführt teilweise

ohnehin widersprüchlichen - Vorbringen der Antragstellerin die oben genannten

Voraussetzungen nicht entnehmen.

Ebenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist es, dass die Vorinstanzen

übereinstimmend Schadensersatzansprüche der Antragstellerin gegen die

Antragsgegner abgelehnt haben. Verletzen Wohnungseigentümer schuldhaft ihre

Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung, können sie dem

einzelnen Wohnungseigentümer, der infolge der Pflichtverletzung einen Schaden

erlitten hat, unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 286 Abs. 1 BGB (bzw.

einer positiven Vertragsverletzung) oder aus unerlaubter Handlung

schadensersatzpflichtig sein (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 181 mit

weiteren Nachweisen auch zur Rspr. des Senats, und Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8.

Aufl., § 21 Rz. 176). Erleidet also ein Wohnungseigentümer infolge mangelhafter

Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums einen

Schaden, so kann ein Schadensersatzanspruch gegen die übrigen

Wohnungseigentümer in Betracht kommen, wenn diese an der Behebung des

Schadens schuldhaft nicht mitgewirkt haben (vgl. etwa OLG Düsseldorf WuM 1999,

355; NJW-RR 1995, 587; OLG Köln NZM 1999, 83; BayObLG DWE 1996, 35). Damit

schulden die Wohnungseigentümer grundsätzlich zunächst die Mitwirkung an einer

entsprechenden Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

Allerdings beschränkt sich die Verpflichtung der Wohnungseigentümer nicht

hierauf. Über die Beschlussfassung hinaus kann jeder Wohnungseigentümer die

sachgerechte Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltungsmaßnahmen schulden,

da der Begriff der „Verwaltung“ tatsächliche Maßnahmen mit einschließt, so dass

etwa auch die fehlerhafte Ausführung einer Verwaltungsmaßnahme als

pflichtwidriges Verhalten eines Wohnungseigentümers angesehen werden kann

(vgl. im einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 181 mit weiteren

Nachweisen). Voraussetzung für eine Haftung ist aber immer ein Verschulden, das

heißt ein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten des in Anspruch genommenen

Wohnungseigentümers (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 181).

Vor diesem Hintergrund ist es also aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass

die Vorinstanzen darauf abgestellt haben, dass einem Schadensersatzanspruch

hier schon entgegenstehe, dass es an einem Versuch der Antragstellerin fehle,

einen ihrem Begehren entsprechenden Beschluss der

Wohnungseigentümergemeinschaft herbeizuführen. Die tatsächlichen

Feststellungen des Landgerichts, dass zu keiner Zeit ein Antrag der Antragstellerin

in der Wohnungseigentümerversammlung zur Durchführung einer bestimmten, als

notwendig erkannten Maßnahme zurückgewiesen worden sei, werden von der

weiteren Beschwerde auch nicht konkret angegriffen. Im Gegenteil hat die

Antragstellerin den Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung vom

27.04.1998, der jedenfalls nicht die Durchführung der von der Antragstellerin für

erforderlich gehaltenen Maßnahmen anordnete, unangefochten gelassen. Auf die

diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts auf Seite 9 des angefochtenen

Beschlusses, denen der Senat folgt, kann Bezug genommen werden. Damit fehlt

es an einer entsprechenden Pflichtverletzung der Antragsgegner. Dass die geltend

gemachten Schäden auf einer fehlerhaften Durchführung von durch die

Gemeinschaft beschlossenen Verwaltungsmaßnahmen beruhen würden, lässt sich

dem Vorbringen der Antragstellerin nicht entnehmen.

Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang auf den Briefwechsel

mit der Hausverwaltung im Jahr 1995 abstellt, kann es angesichts dessen hierauf

nicht ankommen, abgesehen davon, dass sich darauf – wenn überhaupt – ein

Verschulden der Hausverwaltung stützen ließe; ein etwaiges Verschulden der

Hausverwaltung wäre aber den Antragsgegnern - im Verhältnis zwischen

Wohnungseigentümern untereinander - nicht zurechenbar (vgl.

Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 183; Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 21 Rz.

48; Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 115; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 27 WEG

Rz. 1; vgl. schon Senat OLGZ 1985, 144).

Unverschuldete Schäden am Sondereigentum, zu denen dem Grunde nach auch

ein Mietausfallschaden gehören könnte (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz.

115), die etwa auf einem Fehler bzw. Mängeln des Gemeinschaftseigentums

beruhen, sind nicht zu ersetzen, da das Wohnungseigentumsgesetz eine Zufalls-

oder Gefährdungshaftung nicht normiert hat (vgl. Senat OLGZ 1985, 144;

Staudinger/Bub, a.a.O., § 21 WEG Rz. 115). Darauf hat bereits das Landgericht im

angefochtenen Beschluss zu Recht hingewiesen.

Davon zu trennen ist aber, was das Landgericht nicht im einzelnen ausgeführt hat,

dass nach einhelliger Auffassung in Literatur (Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 14 WEG

Rz. 41, Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 14 Rz. 60; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 14

WEG Rz. 13; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 14 Rz. 11) und Rechtsprechung (OLG

Köln NZM 1999, 83; WE 1997, 199, OLG Hamm DWE 1995, 127; BayObLG NJW-RR

1994, 1104; vgl. auch BGH WM 2003, 226), der sich der Senat angeschlossen hat

(vgl. etwa OLGZ 1989, 422), dem Wohnungseigentümer nach dem dem § 904 Satz

2 BGB nachgebildeten § 14 Nr. 4 WEG ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf

Ersatz von Schäden zustehen kann, wenn er aus Anlass von Sanierungsarbeiten

am Gemeinschaftseigentum die Beschädigung von Sondereigentum hinnehmen

muss. Dieser Anspruch umfasst auch einen etwaigen Mietausfallschaden

(Staudinger/Kreuzer, a.a.O., § 14 WEG Rz. 41, unter Hinweis auf BayObLG ZMR

1987, 227; OLG Köln WE 1997, 199; vgl. auch BGH WM 2003, 226).

Soweit die Antragstellerin also mit der weiteren Beschwerde weiterhin

Schadensersatz für einen angeblichen Mietausfall in voller Höhe geltend macht,

wobei sie auch trotz vom Landgericht unbeanstandet festgestellter

Vorsteuerabzugsberechtigung auch den Umsatzsteueranteil als Schaden weiter

verfolgt, scheitert dieser Anspruch bereits dem Grunde nach, ohne dass es auf die

weiteren Gründe ankäme, an denen das Landgericht diesen Anspruch hat

scheitern lassen. Allerdings ist ohne weiteres zutreffend, dass das Landgericht

ausgeführt hat, dass ein diesbezüglicher Anspruch teilweise ausscheiden würde,

da es an einer Abtretung fehlt. Die diesbezügliche Auslegung des Kaufvertrages

durch das Landgericht, die der Senat ohnehin nur eingeschränkt überprüfen darf

(vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 87), ist rechtsfehlerfrei. Eine solche

Abtretung von den Rechtsvorgängern der Antragstellern angeblich zustehenden

Schadensersatzansprüchen kann § 5 des notariellen Kaufvertrages vom

17.04.1996 gerade nicht entnommen werden; dort ist lediglich von Rechten und

Pflichten aus den von der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossenen

Verträgen und von Rechten und Pflichten gegenüber den Miteigentümern aus der

Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und den Beschlüssen und

Vereinbarungen der Miteigentümer die Rede, die ab dem 17.04.1996 auf die

Käuferin – die Antragstellerin – übergehen sollten. Selbst nach der von der

Antragstellerin vertretenen Auslegung könnten damit im Übrigen Ansprüche aus

der Zeit vor April 1996 keinesfalls betroffen sein. Um einen Mietausfallschaden,

der lediglich anlässlich der Mängelbeseitigung entstanden wäre, handelt es sich

hier gerade nicht. Ohnehin könnte sich die Antragstellerin auf einen

Mietausfallschaden, der auf der von ihr durchgeführten umfassenden Sanierung

beruht, nicht berufen.

Aus den gleichen Gründen scheidet ein Ersatz der Kosten gemäß der Rechnung

der Firma X GmbH vom 14.08.1998 (Anlage K 26) aus, da es sich insoweit um

Arbeiten am Sondereigentum der Antragstellerin handelt. Diese wären, wovon die

Vorinstanzen übereinstimmend zu Recht ausgegangen sind, allenfalls im Wege

des Schadensersatzes erstattungsfähig gewesen; die Voraussetzungen hierfür

liegen aber – wie ausgeführt – hier nicht vor. Ob es sich dabei um

Schönheitsreparaturen im Rechtssinne handelt, also um Maßnahmen zur

Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind,

oder um Arbeiten zur Beseitigung von anderweitigen Schäden, was die weitere

Beschwerde rügt, ist in diesem Zusammenhang nach den obigen Ausführungen

unerheblich. Sie beruhten – ebenso wie die Rechnung der Firma G GmbH vom

21.08.1998 (K 29) - nach Behauptung der weiteren Beschwerde darauf, dass

aufgrund der eingetretenen Feuchtigkeit Schäden am Sondereigentum

eingetreten waren, die zu beseitigen waren. Insoweit sind die Ausführungen der

Vorinstanzen nicht rechtsfehlerhaft. Auf eine Anwendung des § 14 Nr. 4 WEG kann

nach den obigen Ausführungen dieser Anspruch ebenfalls nicht gestützt werden.

Gleiches gilt für die Anlagen K 39 und K 40, die Rechnungen der Firma H vom

10.06.1995 und 25.06.1995. Insofern kann überdies auf die zutreffenden

Ausführungen im angefochtenen Beschluss verwiesen werden. In diesem

Zusammenhang kann auch eine Abtretung eventueller Ansprüche an die

Antragstellerin in keiner Weise dem notariellen Kaufvertrag vom 17.04.1996

entnommen werden. Auch Bereicherungsansprüche gegen die Antragsgegner

scheiden insoweit erkennbar aus, da es sich um Arbeiten am Sondereigentum der

Rechtsvorgänger der Antragstellerin handelte. Auch soweit das Landgericht davon

ausgegangen ist, dass diese Arbeiten in keinem erkennbaren Zusammenhang mit

den Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. ... stehen, hat die weitere

Beschwerde durchgreifende Rechtsfehler nicht aufgezeigt. Soweit sie darauf

verweist, dass sich aus den Beschlüssen des Landgerichts im selbständigen

Beweisverfahren ergäbe, dass beide Wohnungen betroffen sein sollen, ist es zwar

richtig, dass die auf dem Vorbringen der Rechtsvorgänger der Antragstellerin

beruhenden Beschlüsse beide Wohnungen aufführen. In den daraufhin erstellten

Gutachten des Sachverständigen Prof. S1 vom 15.03.1996 und vom 29.01.1997

ist aber jeweils ausgeführt, dass in der Wohnung Nr. ... Feuchtigkeit bzw.

Feuchtigkeitsschäden nicht festgestellt werden könnten.

Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des Landgerichts, der Antragstellerin

teilweise auch die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens

aufzuerlegen, nicht zu beanstanden. Diese Kostenentscheidung wäre durch den

Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin lediglich eingeschränkt zu überprüfen,

nämlich darauf, ob der Tatrichter von ungenügenden oder verfahrenswidrig

zustande gekommenen Feststellungen ausgegangen ist, wesentliche

Gesichtspunkte außer acht gelassen oder gegen Denkgesetze oder allgemeine

Erfahrungssätze verstoßen oder sonst die Grenzen des eingeräumten Ermessens

überschritten hat (Bärmann/Pick/Merle, a.a.0., § 47 Rz. 56); davon kann der Senat

hier nicht ausgehen. Die weitere Beschwerde rügt dies auch gar nicht. Aus dem

gleichen Grund bestand aber auch keine Veranlassung, auf den Antrag der

Antragsgegner hin die Kostenentscheidung des Landgerichts zu Lasten der

Antragstellerin abzuändern, zumal einige der geltend gemachten Positionen –

wenn auch in geringem Umfang – begründet waren.

Es entsprach billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die Gerichtskosten ihres

ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG.

Wie dem Landgericht erscheint es auch dem Senat angezeigt, ausnahmsweise

zumindest teilweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten

anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG. Dabei hat sich der Senat dem Grunde nach

zunächst an der Kostenverteilung durch das Landgericht orientiert, hat aber im

Verfahren der weiteren Beschwerde die weitere Geltendmachung des vollständigen

Mietausfallschadens, der Aufwendungen gemäß den Anlagen K 39/K 40 und der

Mehrwertsteueranteile im übrigen als nach der Entscheidung des Landgerichts und

angesichts der dagegen vorgebrachten bzw. überhaupt fehlenden Einwendungen

als mutwillig angesehen. So hat die Antragstellerin etwa trotz der vom Landgericht

getroffenen Feststellung, die die weitere Beschwerde in keiner Weise angreift, nach

denen die Antragstellerin ohnehin lediglich Nettobeträge hätte geltend machen

können, ihren Antrag nicht angepasst und dadurch die Kosten mutwillig erhöht. Bei

der vorliegenden Sachlage erscheint es nicht angezeigt, die anderen Beteiligten

insoweit, ebenso wie auch hinsichtlich der weiteren genannten Positionen, mit

Kosten zu belasten. Im übrigen erscheint es dem Senat jedoch wegen der teilweise

unterschiedlichen Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch Amts- und

Landgericht, wie sie aus den Entscheidungen deutlich wird, nicht geboten, die

Antragstellerin mit sämtlichen außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner zu

belasten.

Den Geschäftswert hat der Senat anhand § 48 Abs. 3 WEG in Höhe des

Zahlungsantrages festgesetzt.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.