Urteil des LG Duisburg vom 13.01.2004
LG Duisburg: arglistige täuschung, einvernehmliche regelung, vermieter, mietrecht, bedingung, mietsache, mietvertrag, unterzeichnung, vertreter, ermächtigung
Landgericht Duisburg, 13 S 239/03
Datum:
13.01.2004
Gericht:
Landgericht Duisburg
Spruchkörper:
13. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
13 S 239/03
Vorinstanz:
Amtsgericht Oberhausen, 33 C 1007/03
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 01.08.2003 verkündete
Urteil des Amtsgerichts Oberhausen – 33 C 1007/03 – unter
Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen teilweise abgeändert und
wie folgt insgesamt neu gefaßt:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu 2. als Gesamtgläubiger
254,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
Basiszins aus 215,29 € seit dem 25.10.2002 und aus 39,12 € seit dem
26.05.2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage der Kläger zu 2.
abgewiesen.
Die Klage der Kläger zu 1., 3. und 4. wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits verteilen sich wie folgt:
Die Gerichtskosten I. Instanz tragen zu 27 % der Kläger zu 1., zu 23 %
der Kläger zu 3., zu 35 % die Kläger zu 4. und zu 6 % die Beklagte.
Die außergerichtlichen Kosten I. Instanz der Kläger zu 2. werden der
Beklagten auferlegt. Die außergerichtlichen Kosten I. Instanz der
Beklagten tragen zu 27 % der Kläger zu 1., zu 23 % der Kläger zu 3. und
zu 35 % die Kläger zu 4.. Im übrigen findet eine Erstattung der
außergerichtlichen Kosten I. Instanz nicht statt.
Die Gerichtskosten II. Instanz tragen zu 35 % der Kläger zu 1., zu 31 %
der Kläger zu 3., zu 28 % die Kläger zu 4. und zu 6 % die Beklagte.
Die außergerichtlichen Kosten II. Instanz der Kläger zu 2. werden der
Beklagten auferlegt. Die außergerichtlichen Kosten II. Instanz der
Beklagten tragen zu 35 % der Kläger zu 1., zu 31 % der Kläger zu 3. und
zu 28 % die Kläger zu 4.. Im übrigen findet eine Erstattung der
außergerichtlichen Kosten II. Instanz nicht statt.
Streitwert für die I. Instanz: 5.225,25 €
Streitwert für die II. Instanz: 4.037,89 €
Die zulässige Berufung der Beklagten ist in der Sache überwiegend begründet.
1
I.
2
Den Klägern zu 1., 3. und 4. steht gegen die Beklagte weder gemäß § 812 I BGB noch
aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Rückzahlung des ab
dem 01.08.2001 gezahlten Erhöhungsbetrages der Nettomiete zu. Die Kläger zu 1., 3. u.
4. haben die erhöhte Miete nicht ohne Rechtsgrund geleistet, da sich die Nettomiete
durch eine wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 10 I MHG (§ 557 I BGB) ab
August 2001 erhöht hat.
3
1.
4
Dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. u. 4. ab August 2001 die erhöhte Miete an die
Beklagte gezahlt haben, ist eine Mieteintrittsvereinbarung mit der Beklagten zustande
gekommen, nach der die Beklagte anstelle der GmbH als Vermieterin in das
Mietverhältnis eintrat.
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Zwar tritt der Erwerber von vermietetem Wohnraum nach der gesetzlichen Regelung des
§ 566 BGB (§ 571 I BGB a.F.) erst mit dem Eigentumswechsel, also seiner Eintragung in
das Grundbuch, in das Mietverhältnis ein. Hiervon abweichend kann aber auch ein
früherer Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis vereinbart werden, wenn dem alle
Beteiligten - also auch der Mieter - zustimmen (Emmerich in Staudinger, 2003, § 566 Rn
31; Gather in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rn 66; Sternel, Mietrecht, 3.
Aufl., I Rn 54). Eine solche Mieteintrittsvereinbarung kann auch konkludent getroffen
werden (Emmerich a.a.O.; Sternel a.a.O. Rn 90). Zwar sind hieran mit Rücksicht auf die
erforderliche Rechtssicherheit für die Vertragsparteien hohe Anforderungen zu stellen.
Diese sind nach den vorliegenden Gesamtumständen bei den Mietverhältnissen der
Kläger zu 1., 3. u. 4. jedoch gegeben.
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Zu berücksichtigen ist zunächst, dass die Kläger zu 1. und 3. und der Zeuge als
Vertreter und Untermieter der Kläger zu 4. als Genossenschaftsmitglieder der Beklagten
beigetreten sind und daher die Absicht der Beklagten, die Siedlung zu erwerben,
unterstützt haben. Dass der Beitritt von einer unlauteren Drohungen mit der Kündigung
der Mietverhältnisse beeinflusst war, wird von den Klägern zu 1., 3. und 4. zwar
behauptet, jedoch nicht konkretisiert und unter Beweis gestellt.
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Im Hinblick auf den beabsichtigten Erwerb der Siedlung durch die Beklagte wurden mit
den Klägern zu 1., 3. und 4. gleichlautende Zusatzvereinbarungen zu den bestehenden
Mietverträgen mit der GmbH geschlossen, wobei die Kläger zu 4. nach dem nicht
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bestrittenen Sachvortrag der Beklagten durch ihren Sohn vertreten wurden. In der
Vorbemerkung dieser Zusatzvereinbarungen wurde dargelegt, dass als Voraussetzung
für den Erwerb der Siedlung durch die Beklagte eine Mieterhöhung mit den Mietern
vereinbart werden müsse. Gemäß Ziffer 2. der Zusatzvereinbarung sollte die Erhöhung
ab dem Erwerb der Siedlung durch die Beklagte gelten, wobei der Zeitpunkt des
Erwerbs auf den Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit der GmbH & Co. KG
festgelegt wurde.
Maßgeblich für den Erwerb der Siedlung und damit auch den Eintritt der Beklagten in
das Mietverhältnis sollte nach der Zusatzvereinbarung damit der Abschluss des
notariellen Kaufvertrages und nicht der Übergang des Eigentums auf die Beklagte sein.
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Zwar heißt es in der Zusatzvereinbarung nicht ausdrücklich, dass die Beklagte ab
Abschluss des notariellen Kaufvertrages Vermieterin sein sollte. Aus dem Umstand,
dass die Miete ab dem Abschluss des Kaufvertrages an die Beklagte als Vermieterin
gezahlt werden sollte, konnten die Kläger zu 1., 3. und 4. dies indes unschwer
erschließen.
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Etwaige Zweifel daran, dass die Beklagte bereits mit Abschluss des Kaufvertrages als
Vermieterin in das Mietverhältnis eintreten sollte, wurden jedenfalls durch die Schreiben
der Beklagten vom 20.07.2001 und der GmbH vom 23.07.2001 ausgeräumt. Im
Schreiben der GmbH vom 23.07.2001, welches alle Kläger unstreitig erhalten haben,
teilt diese mit, dass die Beklagte mit dem erfolgten Verkauf der Siedlung als neue
Vermieterin anstelle der bisherigen Vermieterin in den bestehenden Mietvertrag eintrete.
Damit wurde zudem deutlich, dass der Mieteintritt der Beklagten mit Wirkung zum
01.08.2001 auch vom Willen der bisherigen Vermieterin getragen war. Jedenfalls
dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. u. 4. sodann ab August 2001 die Miete an die
Beklagte gezahlt haben, haben sie dem Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis
zugestimmt.
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Rechtsfehlerhaft war lediglich die Würdigung der GmbH, dass die Beklagte als neue
Eigentümerin in den Mietvertrag eintrete, da nicht durch den Abschluss des notariellen
Kaufvertrages sondern erst durch die Eintragung im Grundbuch der Erwerber
Eigentümer wird. Diese fehlerhafte rechtliche Würdigung, die auch im Schreiben der
Beklagten vom 20.07.2001 anklingt, steht einer Mieteintrittsvereinbarung mit den
Klägern zu 1., 3. und 4. indes nicht entgegen, da in der Zusatzvereinbarung der
Abschluss des Kaufvertrages als maßgeblicher Zeitpunkt für den Erwerb der Siedlung
durch die Beklagte festgelegt worden war. Wenn aber nach dem Willen der
Vertragsparteien der Kaufvertragsabschluss für den Beginn der Vermieterstellung der
Beklagten maßgeblich sein sollte, steht die fehlerhafte rechtliche Würdigung, die
Beklagte sei als Eigentümerin in das Mietverhältnis eingetreten, einer
Mieteintrittsvereinbarung nicht entgegen.
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Die Kläger zu 1., 3. und 4., die zu der von der Beklagten geltend gemachten dreiseitigen
Mieteintrittsvereinbarung im anhängigen Rechtsstreit nicht Stellung genommen haben,
legen im übrigen auch nicht dar, dass sie ein besonderes Interesse daran gehabt hätten,
dass die Beklagte erst mit Eigentumserwerb Vermieterin wird. In diesem
Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass nach dem vorgelegten Grundbuchauszug
und im Hinblick auf die Tatsache, dass der notarielle Kaufvertrag über die Siedlung mit
der GmbH Co. KG abgeschlossen wurde, davon auszugehen ist, dass die GmbH als
Vermieterin nicht Eigentümerin der Siedlung war und die Kläger zu 1., 3. und 4. daher
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ohnehin nicht vom Eigentümer gemietet hatten.
Letztlich konnte daher auch nur eine Mieteintrittsvereinbarung einen Wechsel der
Vertragspartei auf Vermieterseite herbeiführen, da ein Übergang des Mietverhältnisses
gemäß § 566 BGB nur bei Identität von Veräußerer und Vermieter stattfindet (Gather in
Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rn 40). Da es hieran offensichtlich fehlte,
bestand das Erfordernis, das Mietverhältnis von der vormaligen Vermieterin durch eine
Mieteintrittsvereinbarung auf die Beklagte überzuleiten. Eine solche ist spätestens
dadurch zustande gekommen, dass die Kläger zu 1., 3. und 4. im Anschluss an die
getroffenen Zusatzvereinbarungen und in Reaktion auf die Schreiben der Beklagten
vom 20.07.2001 und der GmbH vom 23.07.2003 ab August 2001 die Miete an die
Beklagte als Vermieterin gezahlt haben.
14
2.
15
Jedenfalls dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. und 4. ab August 2001 die erhöhte Miete
an die Beklagte gezahlt haben, ist in Verbindung mit den geschlossen
Zusatzvereinbarungen eine Mieterhöhungsvereinbarung gemäß § 10 I MHG (§ 557 I
BGB) zustande gekommen.
16
a)
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In den von den Klägern zu 1., 3. und 4. mit der Beklagten geschlossenen
Zusatzvereinbarungen wurde im Hinblick auf den geplanten Erwerb der Siedlung durch
die Beklagte mit den Mietern eine Erhöhung der Nettomiete gemäß § 10 I MHG
vereinbart.
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Nach Auffassung der Kammer steht der Umstand, dass die Beklagte zu diesem
Zeitpunkt weder Eigentümerin noch Vermieterin war, der Wirksamkeit der Vereinbarung
nicht entgegen. Es wurde keine einseitige Mieterhöhungserklärung abgegeben, die
nach herrschender Meinung (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl.,
vor § 558 Rn 40, m.N.) wirksam nur der Vermieter abgeben kann, sondern eine
Mietabänderungsvereinbarung geschlossen, die ausdrücklich erst für die Zukunft unter
der Bedingung des Erwerbs der Siedlung durch die Beklagte gelten sollte. Aus den
Zusatzvereinbarungen geht hervor, dass die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses
der Vereinbarungen noch nicht Vermieterin war. Vielmehr sollten die
Mieterhöhungsvereinbarungen erst die Voraussetzungen für den Erwerb der Siedlung
durch die Beklagte schaffen und erst und nur dann gelten, wenn die Beklagte
Vermieterin werden würde.
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Eine Mieterhöhungsvereinbarung mit dem zukünftigen Erwerber der Mietsache, die
unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, dass der Erwerber in das
Mietverhältnis eintritt, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Rechtsgeschäfte können
grundsätzlich unter Bedingungen (§ 158 BGB) geschlossen werden, sind also in der
Regel bedingungsfreundlich (Heinrichs in Palandt, 61. Aufl., Einf v § 158 Rn 12).
Gründe, warum dies für eine Mieterhöhungsvereinbarung zwischen Wohnraummieter
und Vermieter nicht geltend sollte, sind nicht ersichtlich (vgl. für eine bedingten
Mieterhöhungsvereinbarung LG Köln, WuM 1993, 42).
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Dies gilt auch für eine Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Mieter und dem
zukünftigen Erwerber der Mietsache, die unter der aufschiebenden Bedingung des
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Eintritts des Erwerbers in das Mietverhältnis steht. Der zukünftige Erwerber kann
insbesondere aus kalkulatorischen Gründen eine Interesse daran haben, bereits vor
Erwerb des Mietobjektes mit den Mietern eine einvernehmliche Regelung über die für
den Fall des Erwerbs zu zahlende Miete zu treffen. Auch für den Mieter kann dies von
Interesse sein, da er bei Abschluss einer einvernehmlichen Mieterhöhungsvereinbarung
versuchen kann, auf die Höhe der zukünftig zu zahlenden Miete Einfluss zu nehmen,
und durch die Vereinbarung Rechts- und Planungssicherheit bezüglich der im Falle des
Erwerbs bestehenden Mietbelastung erhält.
Zwar heißt es in § 557 I BGB, "während des Mietverhältnisses können die
Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren", was in Verbindung mit dem
Verbot von zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen dafür sprechen
könnte, dass Mieterhöhungsvereinbarung wirksam nur zwischen den aktuellen
Vertragsparteien geschlossen werden können. Diese Bedenken greifen jedoch nicht
durch, da die aufschiebend bedingte Mieterhöhungsvereinbarung mit dem zukünftigen
Erwerber der Mietsache nur dann Rechtswirksamkeit erlangt, wenn der Erwerber
Vermieter und damit Vertragspartei wird. Dann besteht aber kein Grund mehr, die
Wirksamkeit der Vereinbarung daran scheitern zu lassen, dass der Erwerber bei
Abschluss der bedingten Vereinbarung noch keine Vertragspartei war, allzumal nicht
ersichtlich ist, worin hier der Nachteil für den Mieter liegen soll, der eine von § 557 I BGB
abweichende Vereinbarung gemäß § 557 IV BGB erst unwirksam macht.
22
b)
23
In den zur Gerichtsakte gereichten Zusatzvereinbarungen wird die erhöhte Miete
betragsmäßig genannt, weshalb auch die Anforderungen des § 10 I MHG erfüllt sind.
Soweit die Kläger erstinstanzlich vorgetragen haben, die diesbezüglichen Unterschriften
seien in zweifelhafter Form erlangt worden, da die Vordrucke blanko gewesen seien
und die Mieter zur Unterzeichnung unter Drohung der Kündigung genötigt worden seien,
haben sie dieses wenig konkrete Vorbringen nicht unter Beweis gestellt. Auch die
zweitinstanzlich in Bezug genommenen Schreiben der Kläger und anderer Mieter, die
als Zeugen benannt werden, begründen keine durchgreifenden Einwände gegen die
Wirksamkeit der Zusatzvereinbarungen. Dass die Kläger zu 1., 3. u. 4. durch Drohung
oder arglistige Täuschung (§ 123 BGB) zur Unterzeichnung der Zusatzvereinbarungen
bestimmt worden sind, ist auch nach diesem Vorbringen nicht hinreichend konkret
dargetan. Letztlich fehlt es auch an einer Anfechtung der Erklärungen.
24
c)
25
Ein Antrag des Vermieters auf Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung kann
schlüssig, insbesondere durch die Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter
angenommen werden (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 Rn
22).
26
Dadurch, dass die Kläger zu 1., 3. und 4. ab August 2001 die erhöhte Miete an die
Beklagte gezahlt haben, haben sie die in den Zusatzvereinbarungen vereinbarte
Erhöhung der Miete bestätigt, so dass kein Zweifel daran bestehen kann, dass die
Erhöhung der Miete auch von ihrem Willen getragen war.
27
II.
28
Unbegründet ist die Berufung, soweit sich die Beklagte gegen ihre Verurteilung zur
Zahlung von 254,41 € zuzüglich Zinsen an die Kläger zu 2. wendet. Zu Recht und mit
zutreffender Begründung hat das Amtsgericht der Klage insoweit stattgegeben.
29
Die Kläger zu 2. sind nicht Mitglieder der Genossenschaft und haben eine
Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag nicht unterschrieben. Ihnen gegenüber sollte die
Miete gemäß § 2 MHG durch Schreiben vom 24.07.2001 erhöht werden. Diese
Mieterhöhungserklärung war jedoch unwirksam, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt
nicht Vermieterin war und auch nicht in Vertretung der GmbH gehandelt hat. Ob eine
Ermächtigung des Erwerbers durch den Vermieter zur Geltendmachung einer
Mieterhöhung im eigenen Namen rechtlich möglich ist, kann dahinstehen, da eine
solche Ermächtigung nicht dargetan ist. Von der Vollmacht und Genehmigung der
GmbH vom 01.07.2002 wird das Mieterhöhungsschreiben der Beklagten vom
24.07.2002 gegenüber den Klägern zu 2. nicht erfasst.
30
Hinsichtlich der Kläger zu 2. ist auch keine Mietabänderungsvereinbarung durch die
mehrmonatige Zahlung der erhöhten Miete zustande gekommen. Dies folgt bereits
daraus, dass mit den Klägern zu 2. keine Mieteintrittsvereinbarung geschlossen wurde.
Die bloße Zahlung der Miete an die Beklagte reicht für eine Mieteintrittsvereinbarung
nicht aus. Da die Kläger zu 2. nicht die Zusatzvereinbarung mit der Beklagten bezüglich
der Erhöhung der Miete geschlossen haben, aus der sich - wie dargelegt - auch der
Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis bereits ab Abschluss des notariellen
Kaufvertrages ergab, fehlen gegenüber den Klägern zu 2. hinreichende Anhaltspunkte,
dass sie einem vorzeitigen Vermieterwechsel zugestimmt haben.
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Erst im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits haben die Kläger zu 2. zum Ausdruck
gebracht, dass sie ab Eintragung der Beklagten als Eigentümerin ins Grundbuch von
einer Vermieterstellung der Beklagten ausgehen, weshalb erst ab diesem Zeitpunkt von
einer schlüssigen Mieteintrittsvereinbarung ausgegangen werden kann.
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Da die Zahlung der erhöhten Miete durch die Kläger zu 2. in der Zeit von Oktober 2001
bis November 2002 und damit in einem Zeitraum erfolgte, in dem die Beklagte noch
nicht Vermieterin der Kläger zu 2. war, fehlt die Grundlage für eine konkludenten
Mieterhöhungsvereinbarung, da das schlüssige Verhalten des Mieters, das in der
Zahlung der erhöhten Miete liegen kann, gegenüber dem Vermieter erfolgen muss.
33
Eine Verwirkung des Rückforderungsanspruches der Kläger zu 2. gemäß § 242 BGB
liegt nicht vor. Es wäre an der Beklagten gewesen, gegenüber den Klägern zu 2.
bezüglich ihrer Vermieterstellung klare Verhältnisse zu schaffen. Dies hat sie
unterlassen, weshalb die Kläger zu 2. den nicht verjährten Kondiktionsanspruch mit
Erfolg geltend machen können.
34
III.
35
Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Kläger vom 10.12.2003 gibt keine
Veranlassung die mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen (§ 156 ZPO). Auch wenn
der Kläger zu 3. ab Oktober 2001 die erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt hat, so
rechtfertigt dies keine abweichende Beurteilung, da die zweimalige Zahlung der Miete
für August und September 2001 nicht zuletzt im Hinblick auf den Inhalt der
geschlossenen Zusatzvereinbarung zur Annahme einer Mieterhöhungsvereinbarung
ausreicht.
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Soweit für die Kläger zu 4) geltend gemacht wird, dass diese die Zusatzvereinbarung
nicht unterschrieben hätten, ist auch dies nicht erheblich, da nicht bestritten wurde, das
der Zeuge insoweit als Vertreter für die Kläger zu 4. gehandelt hat.
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IV.
38
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 I, II, 100 ZPO.
39
Das Urteil der Kammer vom 13.01.2004 – 13 S 239/03 - wird gemäß § 319 I ZPO wegen
eines offensichtlichen Schreibfehlers dahingehend berichtigt, dass der Kläger zu 3. die
erstinstanzlichen Gerichtskosten nicht zu 23 % sondern zu 32 % zu tragen hat.
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