Urteil des LG Dortmund, Az. 3 O 41/03

LG Dortmund: ausgleichszahlung, käufer, abtretung, kaufpreis, eigentumswohnung, beurkundung, rückzahlung, darlehen, schuldübernahme, anhörung
Landgericht Dortmund, 3 O 41/03
Datum:
16.02.2007
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
3. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
3 O 41/03
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 30.496,02 €
(i. W.: dreißigtausendvierhundertsechsundneunzig 2/100 Euro) nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
14.02.2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche und
Rechte der Klägerin gegen Dr. H, die sich aus Nr. 10. des notariellen
Kaufvertrages vom 27.01.2000 (Urkundenrolle-Nr. ####### des
Beklagten) ergeben.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des
beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin war Eigentümerin einer im Wohnungsgrundbuch von T Blatt ####
(Amtsgericht Siegmarigen) eingetragenen, vermieteten Eigentumswohnung. Belastet
war die Eigentumswohnung mit einer Grundschuld für die X Bank in Höhe 183 000 DM
zuzüglich Nebenleistung und Zinsen.
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Am 27.01.2000 beurkundete der Beklagte einen Kaufvertrag zwischen der Klägerin und
Dr. H (Einzelheiten Blatt 37 bis 46 der Akten). Der Kaufpreis betrug 176 800 DM. Der
Kaufpreis sollte ausschließlich durch schuldbefreiende Übernahme der durch die
vorgenannte Grundschuld gesicherten Darlehen der X Bank erfolgen, wobei
vorgesehen war, dass sich der Kaufpreis bei niedrigerem Valutenstand des Darlehens
automatisch verringern sollte, während bei einem den vereinbarten Kaufpreis
übersteigenden Valutenstand die Klägerin zur Zahlung des Differenzbetrages an die
Bank verpflichtet war. Nr. 10 der Vertragsurkunde enthält folgende Regelungen:
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"Der Käufer erhält vom Verkäufer zum Ausgleich von Kosten, Beiträgen,
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Provisionen und dem für das Darlehen zu zahlenden Zins- und Tilgungsaufwand
einen Ausgleichsbetrag in Höhe von
DM 59 645,03 (...) durch heute zu übergebenden LZB-Scheck.
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Im Falle einer Rückabwicklung des o. g. Kaufvertrages ist Käufer verpflichtet,
diesen Betrag abzüglich der bis zum Eintritt der Wirksamkeit einer solchen
Vereinbarung / Willenserklärung angefallenen Aufwendungen (Kosten, Steuern,
Gebühren, angefallener Zins- und Tilgungsaufwand) an Verkäufer zurückzuzahlen.
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...
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Käufer unterwirft sich hinsichtlich der Rückzahlung des Ausgleichsbetrages von
DM 59 645,03 gegenüber Verkäufer – gegebenenfalls als Gesamtgläubiger – der
sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen..."
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Die Klägerin übergab Dr. H am 27.01. einen Scheck über
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59 645,03 DM, den Dr. H einlöste und quittierte (Blatt 47 der Akten). Vermittelt wurde der
Vertrag durch die Firma F. Mit Schreiben vom 06.03.2000 (Blatt 57 und 58) lehnte die
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X Bank die Schuldübernahme ab. Zur Begründung teilte sie mit, dass sie eine
Regionalbank sei und nur Finanzierungen, die innerhalb ihres Geschäftsbereiches
liegen, durchführen könne.
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Mit Anwaltsschreiben vom 29.11.2002 (Blatt 52 und 53) erklärte die Klägerin den
Rücktritt wegen Zahlungsverzuges und forderte Dr. H vergeblich zur Rückzahlung der
59 645,03 DM auf. Sie betrieb erfolglos die Zwangsvollstreckung aus der notariellen
Urkunde vom 27.01.2000. Mit der vorliegenden Klage begehrt sie von dem Beklagten
Schadensersatz.
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Sie meint, der Beklagte habe seine Amtspflichten verletzt, weil er sie nicht auf die
Notwendigkeit der Absicherung des gezahlten Betrages hingewiesen habe und seine
Tätigkeit nicht abgelehnt habe.
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Sie behauptet, Dr. H habe von Anfang an beabsichtigt, im Falle des Scheiterns der
Schuldübernahme den Betrag von 59 645,03 DM nicht an sie zurückzuzahlen, weil er
mit dem von der Klägerin und von anderen Verkäufern geleisteten Ausgleichszahlungen
andere Gläubiger habe befriedigen wollen. Der Beklagte habe zum Zeitpunkt der
Beurkundung gewusst, dass zwei Schuldübernahmen (T2 und C) gescheitert seien. Der
Beklagte habe unstreitig nicht auf die Notwendigkeit der Absicherung der
Ausgleichszahlung hingewiesen. Hätte der Beklagte darauf hingewiesen, dass die
Rückzahlung im Falle des Scheiterns des Vertrages nicht gesichert sei, dann hätte sie
auf eine Absicherung ihrer Vorleistung bestanden. Hätte sich Dr. H geweigert, diese
Absicherung aufzunehmen, dann wäre sich stutzig geworden und hätte von einer
Beurkundung des Kaufvertrages Abstand genommen, weil ein vermögender Erwerber
sich einer Absicherung nicht versperrt hätte.
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Die Klägerin beantragt,
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den Beklagten zu verurteilen, an sie 30 496,02 € zuzüglich seit Rechthängigkeit
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Zinsen für das Jahr von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu bezahlen,
hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche bzw. Rechte der
Klägerin gegen Herrn Dr. H aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom
27.01.2000
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(Urkundenrolle Nr. ###### des Beklagten C2, E ).
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Er meint, aufgrund der Neutralitätspflicht träfen ihn keine Hinweispflichten zur
Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft Dr. H sowie über ein mögliche Besicherung
der Ausgleichszahlung. Er behauptet, er habe die Klägerin eingehend darüber belehrt,
dass beim Scheitern der Schuldübernahme die Freistellungsverpflichtung Dr. H
eingreife. Eine Bonitätsschwäche Dr. H sei ihm nicht bekannt gewesen. Die Klägerin
hätte die streitgegenständliche Ausgleichzahlung auch geleistet, wenn sie auf das
Risiko und die Notwendigkeit der Absicherung der Ausgleichszahlung hingewiesen
worden wäre, weil sie die Hoffnung gehabt habe, aus der Darlehenshaftung entlassen
zu werden und diese Chance trotz aller Risiken nicht habe aufgeben wollen, um ihre
Insolvenz abzuwenden.
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Das Gericht hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung nach
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§ 141 ZPO angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf die
Sitzungsniederschrift vom 16.02.2007 Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
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Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Klägerin hat
gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 59 645,03 DM =
30 496,02 € Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte, die sich aus Nr. 10 des
notariellen Vertrages ergeben gemäß
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§ 19 Abs. 1 Bundesnotarordnung. Der Beklagte hat die ihm gegenüber der Klägerin
obliegenden Amtspflichten verletzt.
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Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG ist der Notar zur Belehrung über die rechtliche
Tragweite des Geschäftes verpflichtet. Dazu gehört insbesondere die Rechtsbelehrung
über die Gefahr einer ungesicherten Vorleistung
und
(BGH NJW 1989, 102, 1985, 330, 1999, 2188 und DNotZ 1998, 637, Palandt § 839
Randnummer 19).
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Diese Pflicht hat der Beklagte nicht erfüllt. Er hat der Klägerin unstreitig keine Hinweise
zur Vermeidung der ungesicherten Ausgleichszahlung erteilt. Als Sicherheiten in
Betracht gekommen wären die Zahlung des Ausgleichsbetrages auf ein
Notaranderkonto bis zur Haftentlassung der Klägerin oder eine Sicherheitsleistung des
Käufers Dr. H durch eine Bankbürgschaft bis zur Haftentlassung der Klägerin oder eine
direkte Auszahlung des Ausgleichsbetrages an die X Bank. Die Unterwerfungserklärung
in Nr. 10 Abs. 3 der Vertragsurkunde ist keine hinreichende Sicherheit, weil der Käufer
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Dr. H in Vermögensverfall geraten konnte und der Titel dann wertlos ist, wie der
vorliegende Fall zeigt.
Die Pflichtverletzung des Beklagten ist kausal für den Eintritt des streitgegenständlichen
Schadens. Besteht wie im Streitfall die Pflichtverletzung des Notars in einem
Unterlassen, so muss geprüft werden, wie sich die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten
des Notars entwickelt hätten. Hat der Notar demnach im Rahmen der Urkundstätigkeit
eine notwendige Belehrung unterlassen, so kommt es darauf an, wie die Beteiligten des
notariellen Geschäftes sich bei Vornahme dieser Belehrung verhalten hätten. Dabei ist
es grundsätzlich Aufgabe des Geschädigten, den Ursachen- und
Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung und dem
eingetretenen Schaden darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Diese Beweislast
des Geschädigten wird durch die Regeln über den Beweis des ersten Anscheins
erleichtert. Ein solcher Anscheinsbeweis kommt dann in Betracht, wenn die
Amtspflichtverletzung in einer unterlassenen Belehrung besteht und die
Lebenserfahrung dafür spricht, dass sich der Beteiligte belehrungsgemäß verhalten
hätte. Diese Vermutung belehrungsgerechten Verhaltens gilt aber nur, wenn für den
Betroffenen, hier die Klägerin, nur eine einzige verständige Entschlussmöglichkeit in
Betracht kommt; stehen dagegen mehrere Handlungsweisen als naheliegend offen und
bergen sie alle Risiken oder Nachteile, die zu gewichten und gegenüber den Vorteilen
abzuwägen sind, scheidet ein Anscheinsbeweis aus (BGHZ 123, 311, NJW 1992, 3237,
3241, BGHZ 160, 58 ff. (66)
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BGH XIZR 204/04 Seite 21 (Randnummer 43) OLG Hamm,
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Beschluss vom 14.08.2006 in dem vorliegenden Verfahren). Die Klägerin kann sich
zwar danach nicht auf die Vermutung belehrungsgerechten Verhaltens berufen. Nach
dem Ergebnis der Anhörung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung steht aber
zweifelsfrei fest, dass die Klägerin das Risiko, dass sich aus der Vertragsgestaltung
ergab und später auch verwirklicht hat, nicht eingegangen wäre, wenn der Beklagte sie
über die Möglichkeiten der Sicherung ihrer Ausgleichszahlungen an Dr. H aufgeklärt
hätte. Es war zwar das Ziel der Klägerin sich von den durch den Erwerb der
Eigentumswohnung verursachten monatlichen Belastungen zu lösen und sie war auch
bereit finanzielle Einbußen hinzunehmen. Sie scheute aber jegliches Risiko, den Betrag
von knapp 60 000 DM ersatzlos zu verlieren. Sie hatte diesen Betrag durch ein
Darlehen ihrer Hausbank finanziert. Ihr ging es zwar finanziell nicht gut. Ihre
wirtschaftliche Situation war aber nicht derart aussichtslos und verzweifelt, dass sie
bereit war, ein erhebliches Verlustrisiko einzugehen um die durch den Erwerb der
Eigentumswohnung verursachten Belastungen wieder loszuwerden. Daraus folgt, dass
die Klägerin darauf bestanden hätte, die Ausgleichszahlung abzusichern, wenn der
Beklagte ihr diese Möglichkeiten aufgezeigt hätte. Wenn Dr. H die Absicherung der
Ausgleichzahlung abgelehnt hätte, dann hätte sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen.
Die Klägerin war
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eher bereit, die Belastungen weiter zu tragen, als den Verlust der Ausgleichszahlung zu
riskieren.
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Das Gericht hatte keine Zweifel an der Wahrheit der Angaben der Klägerin in der
mündlichen Verhandlung vom 16.02.2007. Das Gericht war sich darüber bewusst, dass
die Ereignisse nach der Beurkundung die Aussage der Klägerin über ihr hypothetisches
Verhalten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beeinflusst haben können ("Nachher ist
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man immer schlauer."). Das überzeugende Aussageverhalten und der tadellose
persönliche Eindruck in der mündlichen Verhandlung ließen aber keinen Zweifel daran
aufkommen, dass die Klägerin die Wahrheit gesagt hat, dass sie nicht bereit war ein
Risiko des Verlustes des kreditfinanzierten Betrages in Höhe von fast 60 000 DM
einzugehen.
Sie hat nachvollziehbar und absolut glaubhaft dargestellt, dass sie in keiner Weise
risikobereit war, weil es sich bei der Ausgleichszahlung um einen Geldbetrag handelte,
den sie zurückzahlen musste und ihr Ziel ein Ende mit Verlust, aber kein Verlust mit
Ende war.
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Wenn die Klägerin drauf bestanden hätte, dass die Ausgleichszahlung abgesichert wird,
dann wäre der streitgegenständliche Schaden nicht eingetreten. Entweder hätte sich Dr.
H auf eine Absicherung eingelassen oder der Vertrag wäre nicht abgeschlossen und die
Zahlung nicht geleistet worden.
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Die Verpflichtung zur Abtretung der Rechte, die der Klägerin nach
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Nr. 10 der Vertragsurkunde gegen Dr. H zustehen ergibt sich aus den Grundsätzen der
Vorteilsausgleichung (vgl. dazu Palandt Vorparagraph 249 Randnummer 119 ff.) denn
zwischen dem schädigenden Ereignis und dem Vorteil besteht ein adäquater
Saalzusammenhang (Vertragsschluss) und die Herausgabe des Vorteils entspricht dem
Zweck des Schadensersatzes, d. h., sie darf den Geschädigten (Klägerin) nicht
unzumutbar belasten und den Schädiger nicht unbillig begünstigen.
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Der Schaden der Klägerin beträgt 59 645,03 DM = 30 496,02 €, denn diesen Betrag hat
sie an Dr. H gezahlt. Abzüge sind nicht zu machen, weil der insoweit darlegungs- und
beweisbelastete Beklagte
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(Palandt Vorparagraph 249 Randnummer 123) nicht dargelegt hat, dass die Abrechnung
der wechselseitigen Ansprüche der Klägerin (Schadensersatz, Erstattung der
eingezogenen Miete, Verzinsung des "Ausgleichsbetrages") und des Käufers Dr. H
(nicht näher dargelegte Zahlungen an die X Bank) gemäß § 346, 347 BGB einen Saldo
zugunsten des Käufers Dr. H ergibt, der auf den Rückzahlungsanspruch der Klägerin
mindernd zu verrechnen wäre.
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Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit
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(§ 19 Abs. 1 Satz 2 Bundesnotarordnung) ist nicht gegeben, weil der Käufer
Vermögenslos ist und Vollstreckungsversuche der Klägerin erfolglos waren.
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Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus § 286, 288 BGB.
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 BGB und berücksichtigt, dass die
Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine Mehrkosten
verursacht hat.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erfolgt aus
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§ 709 ZPO.
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