Urteil des LG Dortmund vom 16.02.2007, 3 O 41/03

Aktenzeichen: 3 O 41/03

LG Dortmund: ausgleichszahlung, käufer, abtretung, kaufpreis, eigentumswohnung, beurkundung, rückzahlung, darlehen, schuldübernahme, anhörung

Landgericht Dortmund, 3 O 41/03

Datum: 16.02.2007

Gericht: Landgericht Dortmund

Spruchkörper: 3. Zivilkammer

Entscheidungsart: Urteil

Aktenzeichen: 3 O 41/03

Tenor: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 30.496,02

(i. W.: dreißigtausendvierhundertsechsundneunzig 2/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.02.2003 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche und Rechte der Klägerin gegen Dr. H, die sich aus Nr. 10. des notariellen Kaufvertrages vom 27.01.2000 (Urkundenrolle-Nr. ####### des Beklagten) ergeben.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

T a t b e s t a n d : 1

2Die Klägerin war Eigentümerin einer im Wohnungsgrundbuch von T Blatt #### (Amtsgericht Siegmarigen) eingetragenen, vermieteten Eigentumswohnung. Belastet war die Eigentumswohnung mit einer Grundschuld für die X Bank in Höhe 183 000 DM zuzüglich Nebenleistung und Zinsen.

3Am 27.01.2000 beurkundete der Beklagte einen Kaufvertrag zwischen der Klägerin und Dr. H (Einzelheiten Blatt 37 bis 46 der Akten). Der Kaufpreis betrug 176 800 DM. Der Kaufpreis sollte ausschließlich durch schuldbefreiende Übernahme der durch die vorgenannte Grundschuld gesicherten Darlehen der X Bank erfolgen, wobei vorgesehen war, dass sich der Kaufpreis bei niedrigerem Valutenstand des Darlehens automatisch verringern sollte, während bei einem den vereinbarten Kaufpreis übersteigenden Valutenstand die Klägerin zur Zahlung des Differenzbetrages an die Bank verpflichtet war. Nr. 10 der Vertragsurkunde enthält folgende Regelungen:

"Der Käufer erhält vom Verkäufer zum Ausgleich von Kosten, Beiträgen, 4

Provisionen und dem für das Darlehen zu zahlenden Zins- und Tilgungsaufwand einen Ausgleichsbetrag in Höhe von

DM 59 645,03 (...) durch heute zu übergebenden LZB-Scheck. 5

Im Falle einer Rückabwicklung des o. g. Kaufvertrages ist Käufer verpflichtet, diesen Betrag abzüglich der bis zum Eintritt der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung / Willenserklärung angefallenen Aufwendungen (Kosten, Steuern, Gebühren, angefallener Zins- und Tilgungsaufwand) an Verkäufer zurückzuzahlen. 6

... 7

Käufer unterwirft sich hinsichtlich der Rückzahlung des Ausgleichsbetrages von DM 59 645,03 gegenüber Verkäufer gegebenenfalls als Gesamtgläubiger der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen..." 8

Die Klägerin übergab Dr. H am 27.01. einen Scheck über 9

1059 645,03 DM, den Dr. H einlöste und quittierte (Blatt 47 der Akten). Vermittelt wurde der Vertrag durch die Firma F. Mit Schreiben vom 06.03.2000 (Blatt 57 und 58) lehnte die

11X Bank die Schuldübernahme ab. Zur Begründung teilte sie mit, dass sie eine Regionalbank sei und nur Finanzierungen, die innerhalb ihres Geschäftsbereiches liegen, durchführen könne.

12Mit Anwaltsschreiben vom 29.11.2002 (Blatt 52 und 53) erklärte die Klägerin den Rücktritt wegen Zahlungsverzuges und forderte Dr. H vergeblich zur Rückzahlung der 59 645,03 DM auf. Sie betrieb erfolglos die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 27.01.2000. Mit der vorliegenden Klage begehrt sie von dem Beklagten Schadensersatz.

13Sie meint, der Beklagte habe seine Amtspflichten verletzt, weil er sie nicht auf die Notwendigkeit der Absicherung des gezahlten Betrages hingewiesen habe und seine Tätigkeit nicht abgelehnt habe.

14Sie behauptet, Dr. H habe von Anfang an beabsichtigt, im Falle des Scheiterns der Schuldübernahme den Betrag von 59 645,03 DM nicht an sie zurückzuzahlen, weil er mit dem von der Klägerin und von anderen Verkäufern geleisteten Ausgleichszahlungen andere Gläubiger habe befriedigen wollen. Der Beklagte habe zum Zeitpunkt der Beurkundung gewusst, dass zwei Schuldübernahmen (T2 und C) gescheitert seien. Der Beklagte habe unstreitig nicht auf die Notwendigkeit der Absicherung der Ausgleichszahlung hingewiesen. Hätte der Beklagte darauf hingewiesen, dass die Rückzahlung im Falle des Scheiterns des Vertrages nicht gesichert sei, dann hätte sie auf eine Absicherung ihrer Vorleistung bestanden. Hätte sich Dr. H geweigert, diese Absicherung aufzunehmen, dann wäre sich stutzig geworden und hätte von einer Beurkundung des Kaufvertrages Abstand genommen, weil ein vermögender Erwerber sich einer Absicherung nicht versperrt hätte.

Die Klägerin beantragt, 15

den Beklagten zu verurteilen, an sie 30 496,02 zuzüglich seit Rechthängigkeit 16

Zinsen für das Jahr von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu bezahlen,

17hilfsweise Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche bzw. Rechte der Klägerin gegen Herrn Dr. H aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 27.01.2000

(Urkundenrolle Nr. ###### des Beklagten C2, E ). 18

Der Beklagte beantragt, 19

die Klage abzuweisen. 20

21Er meint, aufgrund der Neutralitätspflicht träfen ihn keine Hinweispflichten zur Zahlungsfähigkeit und Zahlungsbereitschaft Dr. H sowie über ein mögliche Besicherung der Ausgleichszahlung. Er behauptet, er habe die Klägerin eingehend darüber belehrt, dass beim Scheitern der Schuldübernahme die Freistellungsverpflichtung Dr. H eingreife. Eine Bonitätsschwäche Dr. H sei ihm nicht bekannt gewesen. Die Klägerin hätte die streitgegenständliche Ausgleichzahlung auch geleistet, wenn sie auf das Risiko und die Notwendigkeit der Absicherung der Ausgleichszahlung hingewiesen worden wäre, weil sie die Hoffnung gehabt habe, aus der Darlehenshaftung entlassen zu werden und diese Chance trotz aller Risiken nicht habe aufgeben wollen, um ihre Insolvenz abzuwenden.

Das Gericht hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung nach 22

§ 141 ZPO angehört. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf die Sitzungsniederschrift vom 16.02.2007 Bezug genommen. 23

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 24

25Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 59 645,03 DM = 30 496,02 Zug um Zug gegen Abtretung der Rechte, die sich aus Nr. 10 des notariellen Vertrages ergeben gemäß

26§ 19 Abs. 1 Bundesnotarordnung. Der Beklagte hat die ihm gegenüber der Klägerin obliegenden Amtspflichten verletzt.

27Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG ist der Notar zur Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäftes verpflichtet. Dazu gehört insbesondere die Rechtsbelehrung über die Gefahr einer ungesicherten Vorleistung und Hinweisen zur Gefahrvermeidung (BGH NJW 1989, 102, 1985, 330, 1999, 2188 und DNotZ 1998, 637, Palandt § 839 Randnummer 19).

28Diese Pflicht hat der Beklagte nicht erfüllt. Er hat der Klägerin unstreitig keine Hinweise zur Vermeidung der ungesicherten Ausgleichszahlung erteilt. Als Sicherheiten in Betracht gekommen wären die Zahlung des Ausgleichsbetrages auf ein Notaranderkonto bis zur Haftentlassung der Klägerin oder eine Sicherheitsleistung des Käufers Dr. H durch eine Bankbürgschaft bis zur Haftentlassung der Klägerin oder eine direkte Auszahlung des Ausgleichsbetrages an die X Bank. Die Unterwerfungserklärung in Nr. 10 Abs. 3 der Vertragsurkunde ist keine hinreichende Sicherheit, weil der Käufer

Dr. H in Vermögensverfall geraten konnte und der Titel dann wertlos ist, wie der vorliegende Fall zeigt.

29Die Pflichtverletzung des Beklagten ist kausal für den Eintritt des streitgegenständlichen Schadens. Besteht wie im Streitfall die Pflichtverletzung des Notars in einem Unterlassen, so muss geprüft werden, wie sich die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Notars entwickelt hätten. Hat der Notar demnach im Rahmen der Urkundstätigkeit eine notwendige Belehrung unterlassen, so kommt es darauf an, wie die Beteiligten des notariellen Geschäftes sich bei Vornahme dieser Belehrung verhalten hätten. Dabei ist es grundsätzlich Aufgabe des Geschädigten, den Ursachen- und Zurechnungszusammenhang zwischen der Amtspflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Diese Beweislast des Geschädigten wird durch die Regeln über den Beweis des ersten Anscheins erleichtert. Ein solcher Anscheinsbeweis kommt dann in Betracht, wenn die Amtspflichtverletzung in einer unterlassenen Belehrung besteht und die Lebenserfahrung dafür spricht, dass sich der Beteiligte belehrungsgemäß verhalten hätte. Diese Vermutung belehrungsgerechten Verhaltens gilt aber nur, wenn für den Betroffenen, hier die Klägerin, nur eine einzige verständige Entschlussmöglichkeit in Betracht kommt; stehen dagegen mehrere Handlungsweisen als naheliegend offen und bergen sie alle Risiken oder Nachteile, die zu gewichten und gegenüber den Vorteilen abzuwägen sind, scheidet ein Anscheinsbeweis aus (BGHZ 123, 311, NJW 1992, 3237, 3241, BGHZ 160, 58 ff. (66)

BGH XIZR 204/04 Seite 21 (Randnummer 43) OLG Hamm, 30

Beschluss vom 14.08.2006 in dem vorliegenden Verfahren). Die Klägerin kann sich zwar danach nicht auf die Vermutung belehrungsgerechten Verhaltens berufen. Nach dem Ergebnis der Anhörung der Klägerin in der mündlichen Verhandlung steht aber zweifelsfrei fest, dass die Klägerin das Risiko, dass sich aus der Vertragsgestaltung ergab und später auch verwirklicht hat, nicht eingegangen wäre, wenn der Beklagte sie über die Möglichkeiten der Sicherung ihrer Ausgleichszahlungen an Dr. H aufgeklärt hätte. Es war zwar das Ziel der Klägerin sich von den durch den Erwerb der Eigentumswohnung verursachten monatlichen Belastungen zu lösen und sie war auch bereit finanzielle Einbußen hinzunehmen. Sie scheute aber jegliches Risiko, den Betrag von knapp 60 000 DM ersatzlos zu verlieren. Sie hatte diesen Betrag durch ein Darlehen ihrer Hausbank finanziert. Ihr ging es zwar finanziell nicht gut. Ihre wirtschaftliche Situation war aber nicht derart aussichtslos und verzweifelt, dass sie bereit war, ein erhebliches Verlustrisiko einzugehen um die durch den Erwerb der Eigentumswohnung verursachten Belastungen wieder loszuwerden. Daraus folgt, dass die Klägerin darauf bestanden hätte, die Ausgleichszahlung abzusichern, wenn der Beklagte ihr diese Möglichkeiten aufgezeigt hätte. Wenn Dr. H die Absicherung der Ausgleichzahlung abgelehnt hätte, dann hätte sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Die Klägerin war

32eher bereit, die Belastungen weiter zu tragen, als den Verlust der Ausgleichszahlung zu riskieren.

33

Das Gericht hatte keine Zweifel an der Wahrheit der Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2007. Das Gericht war sich darüber bewusst, dass die Ereignisse nach der Beurkundung die Aussage der Klägerin über ihr hypothetisches Verhalten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beeinflusst haben können ("Nachher ist 31

man immer schlauer."). Das überzeugende Aussageverhalten und der tadellose persönliche Eindruck in der mündlichen Verhandlung ließen aber keinen Zweifel daran aufkommen, dass die Klägerin die Wahrheit gesagt hat, dass sie nicht bereit war ein Risiko des Verlustes des kreditfinanzierten Betrages in Höhe von fast 60 000 DM einzugehen.

34Sie hat nachvollziehbar und absolut glaubhaft dargestellt, dass sie in keiner Weise risikobereit war, weil es sich bei der Ausgleichszahlung um einen Geldbetrag handelte, den sie zurückzahlen musste und ihr Ziel ein Ende mit Verlust, aber kein Verlust mit Ende war.

35Wenn die Klägerin drauf bestanden hätte, dass die Ausgleichszahlung abgesichert wird, dann wäre der streitgegenständliche Schaden nicht eingetreten. Entweder hätte sich Dr. H auf eine Absicherung eingelassen oder der Vertrag wäre nicht abgeschlossen und die Zahlung nicht geleistet worden.

Die Verpflichtung zur Abtretung der Rechte, die der Klägerin nach 36

37Nr. 10 der Vertragsurkunde gegen Dr. H zustehen ergibt sich aus den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung (vgl. dazu Palandt Vorparagraph 249 Randnummer 119 ff.) denn zwischen dem schädigenden Ereignis und dem Vorteil besteht ein adäquater Saalzusammenhang (Vertragsschluss) und die Herausgabe des Vorteils entspricht dem Zweck des Schadensersatzes, d. h., sie darf den Geschädigten (Klägerin) nicht unzumutbar belasten und den Schädiger nicht unbillig begünstigen.

38Der Schaden der Klägerin beträgt 59 645,03 DM = 30 496,02 €, denn diesen Betrag hat sie an Dr. H gezahlt. Abzüge sind nicht zu machen, weil der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte

39(Palandt Vorparagraph 249 Randnummer 123) nicht dargelegt hat, dass die Abrechnung der wechselseitigen Ansprüche der Klägerin (Schadensersatz, Erstattung der eingezogenen Miete, Verzinsung des "Ausgleichsbetrages") und des Käufers Dr. H (nicht näher dargelegte Zahlungen an die X Bank) gemäß § 346, 347 BGB einen Saldo zugunsten des Käufers Dr. H ergibt, der auf den Rückzahlungsanspruch der Klägerin mindernd zu verrechnen wäre.

Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit 40

19 Abs. 1 Satz 2 Bundesnotarordnung) ist nicht gegeben, weil der Käufer Vermögenslos ist und Vollstreckungsversuche der Klägerin erfolglos waren. 41

Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus § 286, 288 BGB. 42

43Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 BGB und berücksichtigt, dass die Zuvielforderung der Klägerin verhältnismäßig geringfügig war und keine Mehrkosten verursacht hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit erfolgt aus 44

§ 709 ZPO. 45

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