Urteil des LG Dortmund, Az. 4 O 334/04

LG Dortmund: kaufpreis, verkehrswert, kopie, missverhältnis, grundbuch, eigentümer, belastung, rechtshängigkeit, nebenkosten, kaufvertrag
Landgericht Dortmund, 4 O 334/04
Datum:
25.07.2006
Gericht:
Landgericht Dortmund
Spruchkörper:
4. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
4 O 334/04
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zu Händen eines von den
Klägern zu beauftragenden Notars 71.018,44 € (i.W.
einundsiebzigtausendachtzehn 44/100 Euro) nebst Zinsen in Höhe von
fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem
24.02.2005 zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller
Erklärungen vor dem beauftragten Notar:
a.) Die Kläger verpflichten sich, dem Beklagten den nachfolgenden
Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 8 nebst Kellerraum
Nr. 8, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B,
Blatt ##### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher
eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilen die Kläger dem
Beklagten Vollmacht im Namen der Kläger und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
b.) Die Kläger erklären ihr Einverständnis mit der Weisung des
Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt. III
des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en) einschließlich evtl.
Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu verwenden.
c.) Die Kläger bewilligen die Eintragung des Beklagten als Eigentümer
unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in
Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und
Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des unterzeichneten
Notars erfolgt.
d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende
Geldbetrag ist an die Kläger zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als
Gesamtschuldner 23 % und der Beklagte 77 %.
Gesamtschuldner 23 % und der Beklagte 77 %.
Das Urteil ist für die Kläger und den Beklagten gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden
Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
1
Der Beklagte erwarb im Jahre 1998 den Grundbesitz H-straße ## gemeinsam mit Herrn
T. Wegen der Einzelheiten des Kaufvertrages kann auf die Kopie des notariellen
Vertrages vom 17.08.1998 (Bl. 118 f. d.A.) Bezug genommen werden. Der Grundbesitz
wurde von den Erwerbern sodann in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Auf die Kopien
der notariellen Teilungserklärungen vom 23.11.1998 (Bl. 83 R f. d.A.) und vom
18.01.1999 (Bl. 88 R f. d.A.) kann Bezug genommen werden.
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Nach der erfolgten Teilung wurde der Beklagte in dem neu angelegten Grundbuch als
Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen im Hause H-straße ## in E eingetragen.
Dazu gehörte auch die Wohnung Nr. 8 in diesem Hause. Auf die Kopie des
Grundbuchauszuges des Amtsgerichts Dortmund zum Grundbuch von E B Blatt #####
(Bl. 44 f. d.A.) wird Bezug genommen.
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Der Beklagte vertrieb die ihm gehörenden Wohnungen über die Fa. V GmbH
(nachstehend V genannt), deren Geschäftsführer der Beklagte auch war. Die Kläger
wurden von Mitarbeitern der Fa. V angesprochen. Die Einzelheiten der Gespräche sind
zwischen den Parteien streitig. Die Kläger entschlossen sich daraufhin zum Erwerb der
vorbezeichneten Wohnung.
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Es kam zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages aufgrund des notariellen
Kaufangebotes der Kläger vom 17.12.1999 (Bl. 4 f. d.A.), welches der Beklagte annahm.
Die Parteien vereinbarten darin einen Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 €. Nach
Zahlung des Kaufpreises wurden die Kläger als Eigentümer in dem vorbenannten
Grundbuch eingetragen. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte zum 01.01.2000.
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Die Kläger erhielten von dem Beklagten einen Betrag in Höhe von 8.151 €, der zum Teil
als sog. "Belastungszuschuss" und zum Teil auch als "Innenprovision" bezeichnet
wurde. Diesen Zuschuss rechnete der Beklagte mit Schreiben vom 02.08.2000 (Bl. 117
d.A.) gegenüber den Klägern ab.
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Im Jahre 2004 wurden Verkehrswertgutachten über den Wert verschiedener
Wohnungen im Hause H-straße ## von dem Klägervertreter in Auftrag gegeben. Der
Sachverständige Dipl.-Ing. I erstellte daraufhin unter dem 22.11.2004 ein Gutachten. Der
Wert der Wohnung Nr. 8 wurde darin mit 30.000,00 € angegeben. Wegen der
Einzelheiten des Gutachtens kann auf die Kopie (Bl. 33 f. d.A.) Bezug genommen
werden.
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Die Kläger behaupten, der Beklagte habe damit geworben, dass es sich bei der
vorgenannten Eigentumswohnung um eine risikolose Kapitalanlage und zugleich um
ein Steuersparmodell handele. Die Mitarbeiter der Fa. V hätten weiter damit geworben,
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dass für den Fall des Mietausfalls ein Mietpool vorhanden sei, der diesen Ausfall
auffangen würde. Es sei erklärt worden, dass sich unter Berücksichtigung einer
Steuerersparnis von über 8.000,00 DM jährlich eine monatliche Belastung von ca. 100 €
ergebe. Die Kläger nehmen insoweit auf eine Erwerberberechnung der UBV (Bl. 32
d.A.) Bezug. Tatsächlich habe sich jedoch eine monatliche Belastung über vier Jahre in
Höhe von 378 € ergeben. Die Kläger behaupten, sie seien insoweit falsch beraten
worden. Bei richtiger Beratung hätten sie den Kaufvertrag nicht geschlossen.
Die Kläger behaupten weiter, es sei erklärt worden, das Haus sei vollständig neu saniert
gewesen. Tatsächlich hätte sich jedoch ein völlig unterdurchschnittlicher Zustand mit
erheblichem Instandhaltungsstau gezeigt. Weiter hätten sie erst später festgestellt, dass
das Haus in einer besonders schlechten Gegend Dortmunds liege. Die Kläger
behaupten, der Verkehrswert der Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs lediglich bei
30.000 € gelegen. Der Kaufpreis sei daher um mehr als 100 % überteuert. Die Kläger
behaupten, der Beklagte habe als gewerbsmäßiger Immobilienhändler Kenntnis von der
Überteuerung gehabt. Die Kläger sind daher der Ansicht, der Kaufvertrag sei
sittenwidrig und nichtig und verlangen die Rückabwicklung des Kaufvertrages.
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Die Kläger sind weiter der Ansicht, ihnen stünden Schadensersatzansprüche aus c.i.c.
wegen einer Falschberatung vor Abschluss des Kaufvertrages sowie gem. §§ 823 BGB
i.V.m. § 302 a Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 StGB zu.
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Die Kläger behaupten dazu, unter Berücksichtigung von Mietzahlungen in Höhe von ca.
2.907 € und Zinszahlungen in Höhe von über 23.515,26 € sei ihnen ein erheblicher
Schaden in Höhe von 18.147,79 € entstanden. Im Klageantrag zu 2.) wird der Schaden
mit 20.608,07 € beziffert.
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Die Kläger beantragen,
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1. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger zu Händen eines von den
Klägern zu beauftragenden Notars 71.018,44 € nebst Zinsen in Höhe von
fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit
zu zahlen, Zug um Zug gegen Abgabe folgender notarieller Erklärungen
vor dem beauftragten Notar:
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a.) Die Kläger verpflichten sich, dem Beklagten den nachfolgenden
Grundbesitz Objekt in E, H-straße ##, Wohnung Nr. 8 nebst Kellerraum
Nr. 8, gelegen Gemarkung E, Flur ##, Flurstück ###, Grundbuch E B,
Blatt ##### zu übertragen, frei von der in Abteilung III der Grundbücher
eingetragenen Grundschuld(en). Dazu erteilen die Kläger dem
Beklagten Vollmacht im Namen der Kläger und unter Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB die Auflassung zu erklären.
14
b.) Die Kläger erklären ihr Einverständnis mit der Weisung des
Beklagten an den Notar, den Zahlungsbetrag zur Ablösung der in Abt.
III des Grundbuches eingetragenen Grundschuld(en) einschließlich
evtl. Vorfälligkeitsentschädigung und Kosten zu verwenden.
15
c.) Die Kläger bewilligen die Eintragung des Beklagten als Eigentümer
unter der aufschiebendenden Bedingung, dass Zahlungseingang in
Höhe des durch die Klage geforderten Betrages zzgl. evtl. Kosten und
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Vorfälligkeitsentschädigungen auf dem Konto des unterzeichneten
Notars erfolgt.
d.) Der evtl. nach Ablösung der Grundschuld überschießende
Geldbetrag ist an die Kläger zu zahlen.
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2. den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger weitere 20.608,07 € nebst
Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus
seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte behauptet, es habe keine fehlerhafte Beratung gegeben. Insbesondere sei
den Klägern keine monatliche Belastung in Höhe von 100 € in Aussicht gestellt worden.
Auch sei in den notariellen vertraglichen Unterlagen kein Hinweis auf Vereinbarungen
zu einem Mietpool enthalten.
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Der Beklagte bestreitet Grund und Höhe des geltend gemachten
Schadensersatzanspruchs.
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Der Beklagte behauptet, der Kaufpreis sei nicht sittenwidrig überhöht gewesen.
Insbesondere sei die Zahlung in Höhe von 8.151 € vor der Bewertung vom Kaufpreis in
Abzug zu bringen. Im Zuge des Erwerbs des Gebäudes durch den Beklagten sei eine
Renovierung der Fassade, des Treppenhauses und des Keller erfolgt. Eine vollständige
Sanierung sei den Klägern nicht zugesichert worden.
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Der Beklagte behauptet weiter, er habe das Gebäude selbst zu einem Gesamtkaufpreis
in Höhe von 427.440 € erworben. Der Verkehrswert sei seinerzeit durch Herrn Dipl.-Ing.
I überprüft worden. Dieser habe festgestellt, dass der Kaufpreis etwa 10 bis 15 %
unterhalb des Verkehrswertes des Gebäudes liege. Daher fehle es an dem subjektiven
Tatbestand der Sittenwidrigkeit.
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Der Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes kann auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen werden.
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Die Klage ist am 31.12.2004 beim Landgericht Dortmund eingegangen und dem
Beklagten am 24.02.2005 zugestellt worden.
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Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des
Sachverständigen Dipl.-Ing. F. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme kann auf
das bei den Akten befindliche Gutachten vom 22.05.2006 (Bl. 143 f. d.A.) Bezug
genommen werden.
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Entscheidungsgründe
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Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang begründet.
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Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung in Höhe
von 71.018,44 € Zug um Zug gegen Rückabwicklung des Kaufvertrages gem. §§ 812,
818 BGB zu.
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Der zwischen den Parteien geschlossen notarielle Kaufvertrag über die Wohnung Nr. 8
im Hause H-straße ## ist gem. § 138 BGB nichtig. Nach seinem aus der
Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden
Gesamtcharakter ist das Rechtsgeschäft mit den guten Sitten nicht vereinbar. Die
Sittenwidrigkeit des Vertrages ergibt sich aus einem besonderes groben Missverhältnis
zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert der Wohnung.
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Die Parteien haben einen Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 € vereinbart. Dieser
Kaufpreis lag jedoch 126,9 % über dem tatsächlichen Verkehrswert. Der
Sachverständige Dipl.-Ing. F ist bei seiner Begutachtung zu dem Ergebnis gekommen,
dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragesabschlusses nur einen Verkehrswert in
Höhe von 31.300,00 € hatte.
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Der Sachverständige hat überzeugend erläutert, dass er diesen Wert aufgrund des
Sach-, des Ertrags- und des Vergleichswertes geschätzt hat. Diese Schätzung
vermochte das Gericht gut nachzuvollziehen.
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Den Sachwert hat der Sachverständige mit 32.800 € angegeben. Dazu hat er erläutert,
dass er den Zeitwert der Bausubstanz des Gebäudes auf der Grundlage der
Herstellungskosten unter Berücksichtigung einer Alterswertminderung ermittelt und den
Bodenwertanteil sowie die Zeitwerte für Versorgungsanschlüsse und besondere
Bauteile hinzugerechnet hat. Den gesamten Betrag hat der Sachverständige dann auf
die anteilige Fläche der hier streitigen Wohnung umgerechnet.
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Den Ertragswert hat der Sachverständige mit 30.700 € in Ansatz gebracht. Dabei ist er
von dem Jahresnettomietertrag sowie von einem Liegenschaftszins in Höhe von 3,80 %
ausgegangen. Danach hat er einen Ertragswertanteil der Bausubstanz ermittelt und zu
diesem ebenfalls den Bodenwertanteil addiert. Auch dieser Betrag ist auf die anteilige
Fläche der Wohnung umgelegt worden.
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Der Vergleichswert in Höhe von 30.500 € ist vom Sachverständigen anhand
vergleichbarer Objekte ermittelt worden. Dabei hat er einen Mittelwert der Preise pro qm
errechnet, den er hier mit 678 € / qm angegeben hat.
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Das Gericht hat keine Bedenken, den überzeugenden Ausführungen des
Sachverständigen Dipl.-Ing. F zu folgen. Der Sachverständige geht von den richtigen
Tatsachen aus und hat seine Schlussfolgerungen detailliert und nachvollziehbar
begründet. Der Sachverständige verfügt persönlich über eine umfassende
Sachkompetenz, die keinerlei Anlass zu Zweifeln bietet.
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Es kann dahinstehen, ob sich das Objekt tatsächlich in einem derart schlechten Zustand
befunden hat, wie die Kläger geltend gemacht haben. Insoweit fehlt es bereits an einem
substantiierten Sachvortrag der Kläger. Der Sachverständige hat bei der Ermittlung des
geringen Verkehrswertes zugrunde gelegt, dass ein gemeinüblicher
Erhaltungszustandbestanden hat, wie es der Beklagte behauptet.
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Soweit der Beklagte zuletzt mit Schriftsatz vom 18.07.2006 auf die Kopie eines
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"Grundstücksmarktberichts E 1998" Bezug genommen hat, erfolgte dies nach Ablauf der
im Beschluss vom 31.05.2006 gesetzten Frist und nach Terminierung. Diese Kopie
vermag aber das Gutachten des Sachverständigen auch nicht zu erschüttern. Es ist
nicht ersichtlich, was bei dem Wert von 2.500 DM / qm zugrunde gelegt worden ist. Ein
ausreichender Vortrag hierzu fehlt. Der Beklagte hätte dies allenfalls dem
Sachverständigen vorhalten können, was er jedoch nicht beantragt hat. Im übrigen
belegt auch das außergerichtlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing.
I vom 22.11.2004 (Bl. 33 f. d.A.), dass der Verkehrswert der Wohnung Nr. 8 erheblich
unter den Kaufpreisen lag. Das Gericht hat daher im Ergebnis keinerlei Zweifel, dem
Sachverständigen Dipl.-Ing F in seiner Bewertung zu folgen.
Auf der Grundlage des von dem Sachverständigen ermittelten Verkehrswertes bei
Vertragsabschluss in Höhe von 31.300,00 € ist das Verhältnis zum vereinbarten
Kaufpreis in Höhe von 71.018,44 € nur als grob zu bezeichnen. Der gezahlte Kaufpreis
beträgt mehr als 126,9 % des tatsächlichen Wertes der Wohnung.
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Von einem groben Missverhältnis ist selbst dann auszugehen, wenn die nach
Vertragsabschluss erfolgte Zahlung des Beklagten an die Kläger in Höhe von 8.151 € in
Abzug zu bringen wäre. Dabei ist es bereits fraglich, ob dieser Betrag tatsächlich vom
vereinbarten Kaufpreis in Abzug zu bringen ist, wie der Beklagte meint. Der Beklagte
selbst bezeichnet diesen Betrag zum Teil als sog. "Innenprovision". Wenn es sich
jedoch um eine Provisionszahlung handelt, so käme ein Abzug nicht in Betracht. Selbst
wenn man einen Abzug jedoch vornähme, so verbliebe noch immer ein Kaufpreis in
Höhe von 62.867,44 €, der über 100 % des tatsächlichen Wertes lag.
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Das Gericht geht davon aus, dass die Vorgehensweise des Beklagten auch subjektiv
verwerflich war. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders
grob, so rechtfertigt dies den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige
Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit
beeinträchtigenden Umstandes. Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das
den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs bei Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der
Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Die hieran
anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der
Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not – oder nicht ohne einen anderen
den Benachteiligten hemmenden Umstand – zugestanden werden und auch der
Begünstigte diese Erfahrung teilt. (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127 f., BGH NJW 1992, S.
899 f.). Ein hemmender Umstand in diesem Sinne kann insbesondere die
Unerfahrenheit des Benachteiligten sein. Sie kommt u.a. dann in Betracht, wenn der
Benachteiligte keinerlei Kenntnisse über den tatsächlichen Wert und die wirkliche
Marktlage hat.
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Allein das besonders grobe Äquivalenzmissverhältnis erlaubt es, auf die verwerfliche
Gesinnung als subjektives Merkmal des § 138 BGB zu schließen. Denn eine
verwerfliche Gesinnung muss schon dann bejaht werden, wenn sich der Begünstigte
zumindest leichtfertig der Einsicht verschließt, dass sich der andere Teil nur unter dem
Zwang der Verhältnisse oder den in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umständen auf den
ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach dem geschilderten Satz der
Lebenserfahrung, dass außergewöhnliche Gegenleistungen nicht ohne Not
zugestanden werden, kann sich der Begünstigte der Kenntnis der "misslichen Lage" des
anderen Teils nicht nur dadurch verschließen, dass er bei erkannt krassem
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Missverhältnis dessen Zwangslage oder einen anderen ihn hemmenden Umstand nicht
zur Kenntnis nimmt, sondern auch dadurch, dass er sich schon des objektiven
besonders groben Missverhältnisses nicht bewusst wird (vgl. BGH NJW 2001, S. 1127
f).
Der Bundesgerichtshof hat dazu weiter ausgeführt, dass davon auszugehen ist, dass
sich der Begünstigte, wenn er nicht ohnehin aufgrund einer Tätigkeit im
Immobiliengewerbe hinreichend sachkundig ist, im allgemeinen – gleich ob er auf
Erwerber- oder Veräußererseite steht – wegen der hohen finanziellen Aufwendungen,
die mit einem Grundstückserwerb verbunden sind, vor Vertragsabschluss durch
Beobachtung des Grundstücksmarktes oder Einholung sachverständiger Auskünfte
zumindest grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen verschafft hat. Er ist damit im
Regelfall ohne weiteres in der Lage, ein Geschäft als für ihn außergewöhnlich vorteilhaft
zu erkennen, so dass er sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis eines besonders
groben Äquivalenzmissverhältnisses und der hierdurch indizierten Zwangslage seines
Vertragspartners verschließt (vgl. BGH a.a.O.).
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Im Ergebnis kann es dabei dahinstehen, ob diese Schlussfolgerung im Wege des
Anscheinsbeweises vollen Beweis für die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten
erbringen könnte, oder ob ihr lediglich die Bedeutung als Indizienbeweis zukommt. Es
handelt sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofes jedenfalls um eine
beweiserleichternde tatsächliche Vermutung, die vom Tatrichter im Bereich der
Beweiswürdigung zu berücksichtigen ist. Sie kann nur dann nicht zu Anwendung
kommen, wenn sie im Einzelfall durch besondere Umstände erschüttert ist (vgl. BGH
a.a.O.).
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Dem Beklagten ist die Erschütterung dieser Vermutung der verwerflichen Gesinnung
nicht gelungen. Dem Gericht ist aus einer Vielzahl anderer Verfahren, die vor dem
Landgericht gegen den Beklagten anhängig sind, bekannt, dass der Beklagte nicht nur
eine Wohnung oder nur die Wohnungen im Hause H-straße ## veräußert hat. Der
Beklagte hat eine große Zahl von Wohnungen im Raum E veräußert und ist mithin
gewerblich im Immobiliengeschäft tätig gewesen. Auf dieser Grundlage geht das Gericht
davon aus, dass dem Beklagten der Grundstücksmarkt in E und die allgemein üblichen
Preise bekannt waren. Daraus ergibt sich weiter, dass dem Beklagten auch der
tatsächliche Wert der streitgegenständlichen Wohnung bekannt oder allenfalls aus
Leichtfertigkeit unbekannt war.
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Der von dem Beklagten selbst zuvor gezahlte Kaufpreis entkräftet die Vermutung nicht.
Dieser von ihm selbst gezahlte Preis spricht schon für einen wesentlichen niedrigeren
Verkehrswert. Der Beklagte hat hierzu vorgetragen, das gesamte Haus für 427.440 €
erworben zu haben. Stellt man diesen Preis in Relation zu der Gesamtwohnflächen
(565,78 qm), so ergibt sich ein qm-Preis von 755 € / qm. Damit entfällt auf die
streitgegenständliche Wohnung (45 qm) ein anteiliger Preis von ca. 33.975 €. Dieser
Wert liegt nicht weit von dem entfernt, den der Sachverständige Dipl-Ing. F mit 31.300 €
festgestellt hat. Welche Nebenkosten der Beklagte beim Erwerb des Hauses und bei der
Teilung der Wohnungen hatte, mag für seine unternehmerische Kalkulation von
Bedeutung sein, spielt für die Beurteilung der Kenntnis vom Verkehrswert aber keine
Rolle. Die von ihm aufgewandten Nebenkosten schmälern allenfalls seinen Gewinn,
führen aber nicht zu einer Erhöhung des tatsächlichen Verkehrswertes. Die Tatsache,
dass der Beklagte das gesamte Objekt zu einem Preis in Höhe von 427.440 € erworben
hat, spricht vielmehr für eine positive Kenntnis von den tatsächlichen Verkehrswerten. In
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diesem Zusammenhang hat der Beklagte zuletzt auch eingeräumt, zumindest von einer
50 % - igen Überhöhung des Kaufpreises positive Kenntnis gehabt zu haben. Das
Gericht geht aber nach dem eigenen Vortrag des Beklagten auch davon aus, dass er
auch bezüglich einer noch höheren Überteuerung Kenntnis hatte. Dem Beklagten, der
gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, muss bekannt gewesen sein, dass die von
ihm verauslagten Erwerbs- und Nebenkosten den Verkehrswert nicht erhöhen. Daher
geht auch das Gericht davon aus, dass der Beklagte bei seiner subjektiven Vorstellung
vom Verkehrswert diese Kosten zumindest nicht in der angegeben Höhe ernsthaft in
Ansatz gebracht hat.
Dass der Beklagte tatsächlich von einem wesentlich höheren Verkehrswert ausgehen
musste oder durfte, hat er auch sonst nicht substantiiert dargelegt. Da der Beklagte
gewerblich im Immobiliengeschäft tätig war, rechtfertigt der von ihm gezahlte Preis nicht
die Vermutung eines besonders hohen Verkehrswertes. Es ist vielmehr davon
auszugehen, dass er die Marktlage kannte und sich ein eigenes Bild machen konnte.
Der von ihm gezahlte Preis muss nicht mit der tatsächlichen Marktlage übereinstimmen.
Der Beklagte hat zwar vorgetragen, dass ein Gutachten des Dipl.-Ing. I vorgelegen
habe, wonach der zu zahlende Kaufpreis etwa 10 bis 15 % unterhalb des
Verkehrswertes gelegen habe. Dieser Vortrag ist jedoch unsubstantiiert. Hierauf hat das
Gericht mit Beschluss vom 31.05.2006 hingewiesen, ohne das weiterer hinreichender
Vortrag erfolgte. Das Gutachten selbst ist nicht vorgelegt worden. Auch ist nicht
ersichtlich, welche Werte ermittelt worden sein sollen und was dem zugrunde gelegt
wurde. Die pauschale Behauptung des Beklagten genügt nicht.
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Für eine verwerfliche Gesinnung spricht jedoch, dass der Beklagte die Objekte
überwiegend in Süddeutschland vermarktet hat oder hat vermarkten lassen. Wie sich
aus der Gesamtschau der allein in der 4. Zivilkammer des Landgericht Dortmunds
anhängigen Verfahren zu den Objekten H-straße, V- Straße, S-straße und N-straße, an
welchen der Beklagte in verschiedenen Formen beteiligt war, ergibt, haben die Käufer
die jeweiligen Wohnungen überwiegend vor dem Abschluss des Kaufvertrages nicht
besichtigt und sich allein auf die Angaben der Vermittler zu den Grundbesitzungen
verlassen. Hier spricht einiges dafür, dass der Beklagte gezielt Käufer in einer möglichst
großen räumlichen Distanz gesucht hat, damit diese möglichst auf eine vorherige
Besichtigung verzichten. Weiter ist es auch Erwerbern in Süddeutschland wesentlich
schwerer möglich, den Grundstücksmarkt in E zu beurteilen. Bei höheren
Grundstückspreisen in Süddeutschland mag einigen Erwerbern der Kaufpreis für eine E
Wohnung relativ niedrig vorgekommen sein, obwohl der nach E Verhältnissen überhöht
war.
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Der Anspruch der Kläger auf Herausgabe des gezahlten Kaufpreises ist nicht verjährt.
Die Kläger haben den Lauf der Verjährung rechtzeitig durch Einreichung der Klage
unterbrochen. Die Verjährungsfrist betrug nach dem Schuldrecht in der alten Fassung
gem. § 195 BGB dreißig Jahre. Die neue Verjährungsfrist beträgt drei Jahre. Diese neue
Frist begann gem. Art. 229 § 6 Abs. 3 EGBGB am 01.01.2002 und wäre danach am
31.12.2004 abgelaufen. Die Klage ist am 31.12.2004 bei Gericht eingegangen. Die
Zustellung der Klage an den Beklagten wirkt auf den Eingang der Klage zurück. Die
Tatsache, dass die Zustellung erst am 24.02.2005 erfolgt ist, fällt nicht in den
Verantwortungsbereich der Kläger.
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Den Klägern stehen gem. § 291 BGB Prozesszinsen ab Rechtshängigkeit zu.
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Den Klägern steht jedoch kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 20.608,07 €
oder auch nur 18.147,79 € zu. Insoweit war die Klage unbegründet und abzuweisen.
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Die Kläger haben einen Schaden insoweit nicht substantiiert vorgetragen. Es fehlt jede
konkrete Schadensberechnung. Die Kläger haben lediglich in der Klageschrift
ungefähre Angaben zu Zinsen und Mieteinnahmen gemacht und eine Differenz in den
Raum gestellt. Die Kläger haben jedoch nicht angegeben, für welchen Zeitraum sie
einen Schadensersatz geltend macht. Es fehlt auch jede konkrete Aufstellung über die
Höhe der vereinnahmten Mieten, der angefallenen Zinsen und etwaiger
Steuerersparnisse. Das Gericht hatte bereits im Beweisbeschluss darauf hingewiesen,
dass für Ansprüche, die über die Rückabwicklung hinausgehen, ein ausreichender
Vortrag fehlt. Ein weiterer hinreichender Vortrag der Kläger erfolgte gleichwohl zum
Schaden nicht.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 709 ZPO.
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