Urteil des LG Berlin vom 02.11.2006, 67 S 465/06

Entschieden
02.11.2006
Schlagworte
Bad, Wohnung, Mittelwert, Toilette, Wohnfläche, Ddr, Erstellung, Sammlung, Link, Breite
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Quelle: Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer

Normen: § 558 BGB, §§ 558ff BGB

Entscheidungsdatum: 13.03.2007

Aktenzeichen: 67 S 465/06

Dokumenttyp: Beschluss

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel: Ausstattungsmerkmal "Modernes Bad"

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 2. November 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 3 C 221/06 - wird durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO auf seine Kosten zurückgewiesen.

Der Streitwert für den zweiten Rechtszug wird auf (28,84 Euro x 12 =) 346,08 Euro festgesetzt.

Gründe

1I. Die gemäß § 522 Abs. 1 ZPO vorrangig vorzunehmende Prüfung ergibt, dass die Berufung gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft ist und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer erreicht ist. Diese bestimmt sich in analoger Anwendung von § 9 Satz 1 ZPO nach dem 42-fachen Betrag der im zweiten Rechtszug noch streitigen Erhöhung der Miete: (37,03 Euro - 8,19 Euro) x 42 = 1.211,28 Euro. Die Formund Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt.

2II. Die Berufung hat keinen Erfolg.

3Das Amtsgericht ist zu Recht zu der Auffassung gelangt, dass die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Netto-Kaltmiete für seine Wohnung von 368,74 Euro um 37,03 Euro auf 405,77 Euro ab dem 1. Juni 2006 verlangen kann.

41. Der Beklagte ist unstreitig auf Grund eines am 20. Juni 1977 geschlossenen Vertrages Mieter einer im vierten Obergeschoss links des Hauses ... , gelegenen Wohnung. Die Klägerin ist durch Erwerb des Eigentums an dem Grundstück in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten, § 566 Abs. 1 BGB. Die Wohnfläche für diese Wohnung beträgt unstreitig 78,79 qm. Die Wohnung ist mit vier Zimmern, einer Küche, einem Bad mit Toilette und einem Flur ausgestattet und verfügt über eine Sammelheizung.

5Mit Schreiben vom 27. März 2006 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 360,86 Euro um 45,22 Euro auf 406,08 Euro ab dem 1. Juni 2006. Dabei berief sie sich auf das Feld I 10 des Berliner Mietspiegels 2005, das für Wohnungen der östlichen Baualtersklasse von 1973 bis 1990 in guter Wohnlage gilt, deren Wohnfläche zwischen 60 qm und 90 qm liegt und die mit Sammelheizung, Bad und WC innerhalb der Wohnung ausgestattet sind. Der Mittelwert dieses Feldes beträgt 4,46 Euro/qm und die Spanne reicht von 4,12 Euro/qm bis 5,00 Euro/qm. Die Klägerin hat in diesem Verlangen geltend gemacht, dass der Mittelwert um 60 % der oberen Spannendifferenz entsprechend der Orientierungshilfe zum Mietspiegel zu erhöhen sei und weiterhin das Sondermerkmal "Modernes Bad" zu berücksichtigen sei, das mit 0,37 Euro/qm anzusetzen sei. Damit ergebe sich eine Miete von 5,15 Euro/qm.

6Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung um einen Betrag von 7,88 Euro auf 368,74 zu.

72. Die Klägerin hat den Beklagten mit der am 4. August 2006 eingereichten und am 24. August 2006 zugestellten Klage auf Zustimmung zu einer Erhöhung um weitere 37,34 Euro in Anspruch genommen. Im Rahmen des Rechtsstreits hat der Beklagte den Anspruch der Klägerin in Höhe eines weiteren Teilbetrages von 8,19 Euro anerkannt, so dass sich die Netto-Kaltmiete damit auf einen Betrag von 376,93 Euro erhöhte.

8a) Durch das angefochtene Anerkenntnisteil- und Schlussurteil wurde der Beklagte zur Zustimmung in Höhe eines weiteren Betrages von insgesamt 37,03 Euro verurteilt. In

Zustimmung in Höhe eines weiteren Betrages von insgesamt 37,03 Euro verurteilt. In den Gründen hat das Amtsgericht ausgeführt, dass zu dem Mittelwert 4,46 Euro/qm ein Betrag von 60 % der oberen Spannendifferenz hinzuzurechnen sei. Dies entspricht einem Betrag von (5,00 Euro/qm - 4,46 Euro = 0,54 Euro x 60 % =) 0,32 Euro/qm. Dadurch ergibt sich eine Netto-Kaltmiete von 4,784 Euro/qm. Auf der Basis dieses Betrages ergibt sich die vom Beklagten anerkannte Erhöhung der Miete auf einen Betrag von 376,93 Euro.

9b) Entsprechend der zutreffenden Auffassung des Amtsgerichts ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2005 auch das Sondermerkmal "Modernes Bad" mit einem Betrag von 0,37 Euro/qm zu berücksichtigen. Dieses Merkmals ist dem Mietspiegel zufolge erfüllt, wenn die Wände des Bades türhoch mit Fliesen versehen sind, auf den Boden Fliesen vorhanden sind und das Bad mit einer Einbauwanne oder Einbaudusche ausgestattet ist. Zudem müssen die Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen. Es ist unstreitig, dass das Bad in der Wohnung des Beklagten im Rahmen von Modernisierungsarbeiten in den Jahren 1999 und 2000 mit dieser Ausstattung versehen wurde. Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass dieses Merkmal nicht gelten würde, weil die Grundfläche des Bades mit 3,36 qm relativ klein sei. Der von ihm eingereichten Zeichnung zufolge befindet sich vor der der Tür gegenüberliegenden Wandseite die Badewanne. An der rechten Wandseite befindet sich direkt daneben das Waschbecken und gegenüber an der linken Wandseite die Toilette. Daneben ist ein Standort für eine Waschmaschine vorgesehen. Die Breite des Bades beträgt 1,60 m und die Länge 2,10 m. Ferner ist in dem Bad ein Fenster nicht vorhanden.

10 Was im Sinne der Orientierungshilfe unter einem "modernen Bad" zu verstehen ist, wird im Mietspiegel definiert. Eine bestimmte Mindestgröße ist dabei nicht Voraussetzung. Dies kommt schon darin zum Ausdruck, dass auch bei Badräumen, die nur mit einer Einbaudusche ausgestattet sind, das Sondermerkmal "Modernes Bad" gegeben sein kann. In der Regel sind Räume, in denen sich nur Duschen befindet, kleiner als solche, die mit einer Badewanne ausgestattet sind. Der Zuschlag von 0,37 Euro/qm beruht auf statistischen Erhebungen, die das mit der Erstellung des Datenmaterials des Berliner Mietspiegels beauftragte ... vorgenommen hat. In dieses Datenmaterial sind alle Badund Duschräume eingeflossen, die die dargestellten Kriterien erfüllen. Dabei ist nicht nach der Größe der Badräume unterschieden worden. Denn sonst wären alle Bad- und Duschräume bei Auswertung des Datenmaterials nicht berücksichtigt worden, die nicht über eine bestimmte Mindestgröße verfügen. Daraus folgt, dass auch solche Bäder berücksichtigt worden sind, die relativ klein sind. Wie der Beklagte selbst vorträgt, handelt es sich um einen Badraum, der dem für so genannte Plattenbauten üblichen DDR-Standard entsprach. Die in den letzten Jahren vorgenommenem Modernisierungsmaßnahmen kamen auch in einem verstärkten Maße den so genannten Plattenbauten zugute, um deren langfristige Vermietbarkeit zu sichern. Es ist nachvollziehbar, dass auch solche relativ kleinen Badräume bei der Datenerhebung berücksichtigt wurden. Der Wert von 0,37 Euro/qm ist ein statistischer Durchschnittswert, der auf dem Vorhandensein von großen, mittleren und kleinen Badräumen beruht. Es kommt nicht darauf an, ob nach heutigen Maßstäben bei der Errichtung eines Gebäudes noch Bäder mit einer relativ kleinen Fläche gebaut werden würden.

11 Soweit in dem Mietspiegel davon die Rede ist, dass das Bad neuzeitlichem Standard entsprechen müsse, bezieht sich dies entgegen der Auffassung des Beklagten in seiner Stellungnahme vom 8. März 2007 nicht auf die Größe des Bades, sondern auf die Ausstattungsmerkmale. Damit sich die Toilette, das Waschbecken, die Badewanne beziehungsweise die Duschtasse, die Armaturen und die Fliesen gemeint. Die Größe eines Badraumes ist aber in diesem Sinne kein Ausstattungsmerkmal.

12 c) Unter Berücksichtung des Zuschlags von 0,37 Euro/qm ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,78 Euro/qm + 0,37 Euro/qm = 5,15 Euro/qm x 78,79 qm = 405,77 Euro.

13 3. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung macht eine Entscheidung des Berufungsgerichtes erforderlich, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO.

14 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und die Festsetzung des Streitwertes auf § 3 ZPO in Verbindung mit § 41 Abs. 5 GKG.

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