Urteil des LG Berlin vom 09.10.2006, 62 S 297/06

Entschieden
09.10.2006
Schlagworte
Zustand, Heizungsanlage, Ermessen, Mieter, Ausnahme, Einfluss, Abrechnung, Augenschein, Gutachter, Vollstreckbarkeit
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Quelle: Gericht: LG Berlin 62. Zivilkammer

Entscheidungsdatum: 19.04.2007

Normen: § 315 BGB, § 535 Abs 2 BGB, § 7 Abs 1 S 1 HeizkostenV

Aktenzeichen: 62 S 297/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Überwiegend verbrauchsabhängige Umlage der Heizkosten bei einem Altbau mit guter Wärmedämmung

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 09. Oktober 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten - 7 C 192/05 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert.

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin über den vom Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil bereits zuerkannten Betrag hinaus weitere 235,38 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit dem 25. September 2006 zu zahlen; das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Tiergarten vom 31. Oktober 2005 wird entsprechend abgeändert.

Wegen des weitergehenden Zinsantrages wird das vorgenannte Versäumnisurteil aufrecht erhalten.

II. Die Beklagten haben die Kosten des gesamten Rechtsstreits zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der I. Instanz, welche die Klägerin vorab zu tragen hat.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

1Von der Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

2Mit ihrer Berufung verfolgt die klagende Vermieterin ihren erstinstanzlichen Antrag auf Heizkostennachzahlung aus den Abrechnungen für die Kalenderjahre 2003 und 2004 weiter, soweit das Amtsgericht die Klage in Höhe von 235,38 abgewiesen hat, während die beklagten Mieter die Zurückweisung der Berufung erstreben.

II.

3Die Berufung der Klägerin ist statthaft und zulässig. Das Amtsgericht hat die Berufung zugelassen und sie ist auch form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO.

4Die Berufung hat in der Sache auch ganz überwiegend - mit Ausnahme eines geringen Teils des geltend gemachten Zinsanspruchs - Erfolg.

5Die Klägerin hat gegen die Beklagten über den vom Amtsgericht zuerkannten Betrag von 576,72 hinaus einen Anspruch auf weitere Heizkostennachzahlung aus den Abrechnungen für 2003 und 2004 in Höhe von 235,38 €.

6Die aus Bl. 4 f. d. A. ersichtliche Heizkostenabrechnung vom 06.12.2004 und die aus Bl. 28 f. d.A. ersichtliche Heizkostenabrechnung vom 22.04.2005 sind formell ordnungsgemäß. Was eine Nebenkostenabrechnung im Einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines

sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Soweit die Parteien keine besondere Abrede getroffen haben, muss eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung regelmäßig als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (BGH NJW 1982, 573 ff.; BGH GE 2003, 250). Diese Angaben sind in den streitgegenständlichen Abrechnungen enthalten.

7Die Abrechnungen sind auch inhaltlich nicht zu beanstanden.

8Nach dem weiteren Vortrag der Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 08.02.2007 (Bl. 204 f.) sowie insbesondere aufgrund der Ausführungen des von ihr eingeschalteten Sachverständigen, des Bauphysikers .......... in seiner Stellungnahme vom 05.02.2007 (Bl. 206ff.) ist die Berufung der Klägerin nunmehr m.E. begründet.

9Allein streitentscheidend in der Berufungsinstanz ist noch die Frage, ob die Klägerin die Heizkosten zu Recht zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach der beheizten Fläche umgelegt hat. Da die Beklagten keine Anschlussberufung eingelegt haben, ist davon auszugehen, dass sie die weiteren in erster Instanz erhobenen Einwände, auf die sie auch sonst nicht mehr zurückkommen, nicht mehr geltend machen.

10 Es ist entgegen den Ausführungen des Amtsgericht nicht davon auszugehen, dass die Klägerin den Abrechnungen ermessensfehlerhaft einen falschen Abrechnungsmaßstab zugrunde gelegt hat. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Festlegung innerhalb der Bandbreite 50/70 steht dabei im Ermessen des Gebäudeeigentümers, das jedoch nach § 315 BGB gebunden ist, so dass im Einzelfall trotz der Einhaltung der generellen Grenzen der HeizkV die Wahl nicht dem billigen Ermessen entsprechen kann (Schmidt/Futterer-Lammel, Mietrecht, 9. A., 2007, § 7 HeizkV Rn 5). Das ist hier jedoch nicht der Fall. Zwar ist zu berücksichtigen, dass die konkrete Wahl des Verteilungsmaßstabs sich an den wärmespezifischen Eigenheiten des jeweiligen Gebäudes auszurichten hat (vgl. Schmidt/Futterer-Lammel a.a.O.). Wesentliches Kriterium für die Auswahl des Verteilungsmaßstabs innerhalb der vorgegebenen Bandbreite ist der bauliche Zustand des Gebäudes im Hinblick auf den Wärmeverbrauch durch nutzergesteuertes Verhalten oder durch bautechnische Vorgaben. Zwar können bei einem Altbau mehrere den Wärmeverbrauch bereits durch den baulichen Zustand negativ beeinflussende Faktoren vorliegen, so dass das Nutzerverhalten in geringerem Maße den Wärmeverbrauch beeinflusst. In einem solchen Fall ist ein Verteilungsmaßstab von 50 : 50 eher gerechtfertigt (vgl. Schmidt/Futterer- Lammel, a.a.O. Rn 7 m.w.N.). Davon ist hier allerdings nicht auszugehen.

11 Zwar handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um einen Altbau. Allerdings beeinflusst der bauliche Zustand den Wärmeverbrauch der Mieter hier nicht negativ. Denn es ergibt sich aus der gutachterlichen Stellungnahme .......... , dass der 700 mm dicke Aufbau der Außenwand, bestehend aus Ziegelsteinen und Putz einen Wärmedurchgangskoeffizienten (“K-Wert”) von 0,861 W/(m² K) aufweist, welcher sogar noch besser ist, als in der aktuellen Energieeinsparverordnung angegeben. Auch der K- Wert der Doppelkastenfenster des Objekts (3,00 W/(m²K)) entspricht etwa Isolierverglasungen, welche noch Anfang der 90er Jahre in Neubauten eingebaut worden sind. Zusätzlich dazu verfügen zumindest die zur Straße gelegenen Fenster der Wohnung der Beklagten über Rollläden, welche den Wärmeschutz laut Angaben des Sachverständigen sogar noch verbessern. Darauf, dass die übrigen Fenster nicht mit Rollläden ausgestattet sind, kommt es somit nicht an. Die gegen die Ausführungen des Sachverständigen seitens der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 16.02.2007 erhobenen Einwände sind unsubstantiiert und greifen nicht durch. Insbesondere ist unerheblich, dass der Sachverständige .......... nur die Gewerbeeinheit in Augenschein genommen und weder Kernbohrungen der Außenwände vorgenommen noch die Bauteile geöffnet hat. Denn der Gutachter hat selbst ausgeführt, es sei bei der Beurteilung des Wärmeschutzes von Altbauten üblich, von bestimmten Annahmen auszugehen. Im Übrigen habe er seine Schätzungen auf “der sicheren Seite” vorgenommen, so dass der tatsächliche Wärmeschutz jedenfalls nicht schlechter sei, als angegeben. Ferner hat der Sachverständige angegeben, es könne aufgrund der Inaugenscheinnahme des Gebäudes von außen, zum Teil durch offen stehende Fenster davon ausgegangen werden, dass die Außenwand- und Fensterkonstruktionen der Gewerbeeinheit und er Wohnungen identisch ist. Die Beklagten haben ihrerseits weder eigene Angaben zum Aufbau der Außenwände und zur Konstruktion der Fenster gemacht noch vorgetragen, worin konkret ihrer Ansicht nach der Unterschied zu der ebenfalls im Erdgeschoss

worin konkret ihrer Ansicht nach der Unterschied zu der ebenfalls im Erdgeschoss befindlichen Gewerbeeinheit bestehen soll.

12 Etwas anderes folgt auch nicht aus dem Zustand der Heizungsanlage des Gebäudes. Diese ist zwar bereits in den Jahren 1962/1963 errichtet worden. Auch sind die Heizungsrohre unstreitig nicht isoliert. Dies allein führt jedoch nicht dazu, dass das Vermieterermessen dahingehend reduziert ist, dass ein Verteilungsmaßstabs von 50 : 50 zwingend anzusetzen ist. Vielmehr weist die Heizungsanlage unstreitig keine Mängel auf. Sie entspricht auch dem üblichen Standard für Altbauten. Im Übrigen ist der Einfluss des Wärmeschutzes des Bauwerks selbst (Außenwand und Fenster) erheblich größer als der Einfluss des Zustands der Heizungsanlage. Es erscheint unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls daher hier nicht gerechtfertigt, dass Ermessen der Klägerin, welches ihr nach der Heizkostenverordnung eingeräumt ist, zu beschränken.

13 Die Klägerin kann jedoch Verzugszinsen erst ab dem 25. September 2006 verlangen. Es wird insoweit vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in den Gründen der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

14 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

15 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

16 Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

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