Urteil des LG Aachen vom 15.01.2010
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Landgericht Aachen, 6 S 159/09
Datum:
15.01.2010
Gericht:
Landgericht Aachen
Spruchkörper:
6. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
6 S 159/09
Vorinstanz:
Amtsgericht Aachen, 116 C 23/09
Schlagworte:
Nebenkosten, Wirtschaftlichkeitsgesetz, Hausmeistertätigkeiten,
Betriebskostenspiegel
Normen:
BGB §§ 535, 556
Leitsätze:
Wird eine Firma mit mehreren Tätigkeiten, die im Betriebskostenspiegel
aufgeführt sind, beauftragt, sind die Einzelwerte bei der
Vergleichsrechnung zu addieren, auch wenn die Tätigkeit nur als
Hausmeistertätigkeit bezeichnet wird.
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Aachen
vom 14. August 2009 - 116 C 23/09 - wie folgt teilweise abgeändert:
Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagten 180,08 € nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
17. März 2009 zu zahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 35%
und die Beklagten zu 65%. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen
die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 313 a Abs. 1,
540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen.
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II.
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Die zulässige Berufung ist begründet.
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1.
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Den Beklagten steht kein über den anerkannten Betrag in Höhe von 180,08 €
hinausgehender Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB gegen
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hinausgehender Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Fall BGB gegen
die Klägerin zu. Die von den Beklagten an die Klägerin geleisteten
Nebenkostenvorauszahlungen erfolgten lediglich in Höhe des anerkannten Betrages
von 180,08 € ohne Rechtsgrund. Im Übrigen waren die Beklagten gemäß §§ 535 Abs. 2,
556 Abs. 1 BGB zur Zahlung der mit Schreiben vom 24. April 2007 für das Jahr 2006
und mit Schreiben vom 02. November 2008 für das Jahr 2007 abgerechneten
Nebenkosten verpflichtet. Hinsichtlich der abgerechneten Hausmeister- bzw.
Reinigungskosten ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitspostulat nicht erkennbar.
Zutreffend ist zwar die Ansicht der Beklagten, dass, wenn die berechneten Kosten die
aus den Betriebskostenspiegeln ersichtlichen Durchschnittswerte erheblich übersteigen,
der Vermieter darzulegen und ggf. zu beweisen hat, dass diese Abweichung
gerechtfertigt ist (vgl. LG Halle WuM 2006, 643; LG Aachen, Urteil v. 11.01.07, 6 S
180/06). Eine derartige Überschreitung liegt jedoch nicht vor. Bei dem Vergleich der
entstandenen Kosten mit den in den Betriebskostenspiegeln des DMB ausgewiesenen
Durchschnittskosten ist zu berücksichtigen, dass ausweislich der zur Gerichtsakte
gereichten Abrechnungen sowohl der Firma I als auch der J GmbH nicht nur
Hausmeistertätigkeiten, sondern auch Reinigungs- und Gartenarbeiten durchgeführt
wurden. Vor diesem Hintergrund sind nicht nur die durchschnittlichen
Hausmeisterkosten von 0,20 €/m² für 2006 und die durchschnittlichen Reinigungskosten
von 0,13 €/m² für 2007 zugrunde zu legen, sondern die Durchschnittswerte für
Hausmeister- (0,19 €/m²), Reinigungs- (0,14 €/m²) und Gartenpflegekosten (0,11 €/m²)
insgesamt. Hieraus folgt, dass nach dem Betriebskostenspiegel des DMB für Nordrhein-
Westfalen die durchschnittlichen Gesamtkosten 0,45 €/m² betragen. Diesen Wert
übersteigen die vorliegend angefallenen Kosten lediglich um 0,03 €/m² in 2006 und um
0,12 €/m² (126%) in 2007. Eine wesentliche Überschreitung der Durchschnittswerte ist
demnach nicht gegeben. Darüber hinaus ergibt sich auch aus den von der Klägerin
vorgelegten Angeboten der Firmen M und Dienstleistungen B H, dass die
abgerechneten Kosten unter denen anderer lokaler Anbieter liegen. In Anbetracht der
Tatsache, dass die umgelegten Kosten die durchschnittlichen Betriebskosten in
Nordrhein-Westfalen nur unwesentlich überschreiten, bedarf es nach Auffassung der
Kammer auch nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der
ortsüblichen Kosten.
2.
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Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die
vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
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Streitwert:
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1. Instanz:
9
Bis zum 08. März 2009: 279,22 €
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vom 09. bis zum 24. März 2009: 1.088,62 €
11
ab dem 25. März 2009: 629,32 €
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2. Instanz: 629,32 €
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