Urteil des LG Aachen vom 29.05.2006

LG Aachen: gesellschafter, grundbuchamt, dingliche einigung, dinglicher vertrag, urkunde, rechtsfähigkeit, gesellschaftsvermögen, erwerb, handelsregister, vollzug

Landgericht Aachen, 3 T 455/05
Datum:
29.05.2006
Gericht:
Landgericht Aachen
Spruchkörper:
3. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
3 T 455/05
Vorinstanz:
Amtsgericht Jülich, Huchem-Stammeln Blatt 0642
Schlagworte:
Auslegung der Erklärungen bei Rechtserwerb durch eine BGB-
Gesellschaft
Normen:
BGB §§ 133, 157, 705, 718, 873; GBO §§ 47, 71
Leitsätze:
Mangels Grundbuchfähigkeit kann eine BGB-Gesellschaft nicht unter
ihrem Namen als Eigentümerin eines Grundstücks in das Grundbuch
eingetragen werden.
Die Auflassung eines Grundstücks an eine BGB-Gesellschaft kann im
Einzelfall in eine Auflassung an die Gesellschafter als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts ausgelegt werden, §§ 133, 157 BGB.
Tenor:
Unter Aufhebung des Beschlusses des Rechtspflegers des Amtsgerichts
Grundbuchamt Jülich vom 13. Oktober 2005 wird das Grundbuchamt
angewiesen, den Antrag der Beteiligten vom 14. Februar 2005 erneut zu
behandeln und unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer zu
bescheiden.
G r ü n d e
1
I.
2
Die Beteiligten zu 1 sind als Miteigentümer des o.g. Grundbesitzes zu jeweils ½ im
Grundbuch eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 09. Dezember 2004 übertrugen sie
den Grundbesitz auf die Beteiligte zu 3, deren Gesellschafter die Beteiligten zu 1 und 2
sind. In der Urkunde heißt es:
3
" (... )
4
handelnd
5
a. die Eheleute L jeweils im eigenen Namen,
6
b. die Eheleute L und Herr L2 auch in und für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts
mit dem Namen "Grundstücksgesellschaft L Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit
Haftungsbeschränkung", - nachstehend auch "L GbR" genannt -
7
- die Eheleute L nachstehend auch "Veräußerer", die L GbR nachstehend auch
"Erwerber" genannt -.
8
(...)
9
Einbringungsvertrag
10
I.
11
Der Veräußerer bringt hiermit den in der Vormerkung unter Ziffer II. aufgeführten
Grundbesitz und die dort aufgeführten Eigentumsrechte mit allen wesentlichen
Bestandteilen und allem Zubehör in den Erwerber, die L GbR, ein und überträgt
den Grundbesitz und die Eigentumsrechte dem Erwerber zu Eigentum.
12
(...)
13
IV.
14
Die Beteiligten sind einig, daß das Eigentum an dem eingebrachten Grundbesitz
und den eingebrachten Eigentumsrechten auf den Erwerber, also die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts, bestehend aus Herrn L3, Frau L1 und Herrn L2, übergeht. Der
Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt die Eintragung des
Eigentumsüberganges in das Grundbuch.
15
(...)".
16
Mit Schriftsatz vom 14. Februar 2005 beantragte der beurkundende Notar – der
Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten – unter Vorlage der
Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes die Umschreibung des Eigentums.
17
Das Grundbuchamt teilte unter dem 28. Februar 2005 mit, dass es eine Eintragung der
BGB-Gesellschaft unter ihrem Namen für nicht möglich halte und eine Auslegung der
Auflassung als Übertragung auf die Gesellschafter im Hinblick auf deren eindeutige
Formulierung entsprechend der Entscheidung des BayObLG vom 04. September 2003
ausscheide. Es bat um Vorlage einer neuen Auflassungserklärung, aus der sich
zweifelsfrei ergebe, dass das Eigentum auf die Beteiligten zu 1 und 2 als Gesellschafter
der Beteiligten zu 3 übergehen soll.
18
Mit Schriftsatz vom 07. März 2005 widersprach der Verfahrensbevollmächtigte der
Beteiligten der Auffassung des Grundbuchamtes und verwies darauf, dass die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts – wenn auch nicht grundbuchfähig – so doch nach der
Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes materieller Rechtsträger sein könne, so
dass die Auflassungserklärung sich auch auf diese selbst beziehen müsse. Zudem sei
die Auflassung als Grundbucherklärung auslegungsfähig.
19
Unter dem 18. März 2005 teilte das Grundbuchamt mit, dass es an seiner
Rechtsauffassung festhalte und forderte den Verfahrensbevollmächtigten erneut auf,
eine veränderte Auflassungserklärung beizubringen. Dieser bat unter dem 19.
September 2005 um eine rechtsmittelfähige Entscheidung, woraufhin der Rechtspfleger
des Amtsgerichts Jülich – Grundbuchamt – den Eintragungsantrag mit Beschluss vom
13. Oktober 2005 zurückgewiesen hat.
20
Hiergegen haben die Beteiligten zu 1 bis 3 mit Schriftsatz ihres
Verfahrensbevollmächtigten vom 7. November 2005 Beschwerde eingelegt. Zur
Begründung wird vorgetragen, die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
sei von deren Grundbuchfähigkeit verschieden. Folge man dem BayObLG und lasse
eine Auslegung der Auflassungserklärung nicht zu, so führe dies zu "nicht erträglichen
Ungereimtheiten". Für eine entsprechende Auslegung spreche auch die Formulierung in
der notariellen Urkunde. Folglich sei eine Eintragung der Gesellschafter in GbR
beziehungsweise der GbR bestehend aus den namentlich benannten Gesellschaftern
möglich.
21
Mit Beschluss vom 09. November 2005 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht
abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.
22
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.
23
II.
24
Das Rechtsmittel der Beteiligten ist statthaft und zulässig. Gegen den Beschluss des
Rechtspflegers beim Grundbuchamt ist das Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht
eröffnet, §§ 71 Abs. 1, 72 ff. GBO in Verbindung mit § 11 Abs. 1 RPflG.
25
Auch in der Sache selbst hat das Rechtsmittel Erfolg und führt unter Aufhebung des
Beschlusses vom 13. Oktober 2006 zur Anweisung an das Grundbuchamt, den Antrag
der Beteiligten unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer erneut zu behandeln
und zu bescheiden.
26
1.
27
Dem Grundbuchamt ist zunächst darin zuzustimmen, dass die Eintragung einer
Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrem Namen mangels Grundbuchfähigkeit
derselben auch nach der Rechtsprechung der Kammer nicht erfolgen kann. Vielmehr ist
die namentliche Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch erforderlich
(Kammerbeschluss vom 27. Mai 2003 – 3 T 42/03, Rechtspfleger 2003, 496).
28
Eine namentliche Eintragung der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts
ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil diese nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes (BGHZ 146, 341) als solche "rechtsfähig" ist.
29
Die Frage, ob aus der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts folgt, dass
diese auch grundbuchfähig ist, hat der IXa. Senat des Bundesgerichtshofes in seiner
Entscheidung vom 16. Juli 2004 (NJW 2004, 3632) noch offen gelassen. Sie ist
weiterhin umstritten, wird von der herrschenden Meinung jedoch zu Recht mit dem
Argument der mangelnden Registerpublizität abgelehnt (Demharter, GBO, 25. Aufl.
30
2005, § 19, Rn. 108 m.w.N.; LG Berlin, Rechtspfleger 2004, 283; Kammerbeschluss,
a.a.O.; BayObLG, NJW 2003, 70; Heil, NJW 2002, 2158; Ann, MittBayNot 2001, 197;
Münch, DNotZ 2001, 535; a.A.: Ulmer in: Münchener Kommentar, 4. Aufl. 2004, § 705,
Rn. 314; Ott, NJW 2003, 1223; Demuth, BB 2002, 1555; Dümig, Rechtspfleger 2002,
53). Die Gesellschaft kann daher unter ihrem Namen weder als Eigentümerin eines
Grundstücks noch als Berechtigte eines beschränkten dinglichen Rechts in das
Grundbuch eingetragen werden (BayObLG, NJW 2003, 70 m.w.N.).
Die hier weiterhin vertretene Auffassung widerspricht nicht der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes. Zwar kann die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, soweit sie nach außen am Rechtsverkehr
teilnimmt und spezielle Gesichtspunkte nicht entgegenstehen, als
Gesamthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter eigene Rechte und Pflichten
begründen, ist also in diesem Rahmen rechtsfähig (BGH, a.a.O.); es bleiben damit aber
Rechtspositionen übrig, welche die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der
derzeitigen Rechtslage nicht wie eine eigene Rechtspersönlichkeit einnehmen kann
und für die die Beteiligung der Gesellschafter neben der Gesellschaft erforderlich ist,
weil einer uneingeschränkten Rechtsfähigkeit wichtige Gesichtspunkte entgegenstehen.
31
Bei der Annahme der Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben
sich solche speziellen Gesichtspunkte aus dem Grundbuchrecht. Denn der Erwerb von
dinglichen Rechten an einem Grundstück setzt nach § 873 Abs. 1 BGB neben der
Auflassung die Eintragung des Rechts im Grundbuch voraus. Eine Angabe allein der
Gesellschaftsbezeichnung ohne die Gesellschafter verletzt den grundbuchrechtlichen
Bestimmtheitsgrundsatz. Nach diesem sind klare und eindeutige Eintragungen
erforderlich. Denn Zweck des Grundbuchs ist es, auf sicherer Grundlage bestimmte und
sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten
(Demharter, a.a.O., Anh. zu § 13, Rn. 5). Dazu genügt es zwar, wenn gewisse objektive
Umstände außerhalb des Grundbuchs liegen, die nachvollziehbar und in der
Eintragungsbewilligung angedeutet sind. An dieser Nachvollziehbarkeit fehlt es aber,
wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin unter ihrer Bezeichnung in
das Grundbuch eingetragen werden soll. Denn weder der Sitz der Gesellschaft, noch
die Vertretungsverhältnisse sind daraus ablesbar. Zudem ist die Gefahr der
Verwechslung jedenfalls erheblich geringer, wenn entsprechend der bisherigen
Eintragungspraxis neben die Bezeichnung der Gesellschaft auch die Gesellschafter
eingetragen werden. Die fehlende Bestimmtheit kann auch nicht durch Eintragung der
Gesellschaftsverhältnisse in das Grundbuch ersetzt werden. Diese Funktion kann und
soll das Grundbuch nicht erfüllen. Nichts anderes folgt schließlich daraus, dass die
juristischen Personen des Handelsrechts schon vor ihrer Eintragung in das
Handelsregister grundbuchfähig sind und eine Auflassung und sonstige dingliche
Einigung an sie möglich ist (BayObLG, Rechtspfleger 1984, 13). Zu einem Vollzug der
Auflassung oder sonstigen Einigungen kommt es auch bei diesen nur, wenn die
Eintragung erfolgt ist. Im Hinblick auf die fehlende Publizität der
Gesellschaftsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts kommt jedenfalls eine
analoge Anwendung des § 124 Abs. 1 HGB nicht in Betracht.
32
Soweit für die Grundbuchfähigkeit die praktischen Schwierigkeiten der Eintragung der
Gesellschafter neben der Gesellschaft, insbesondere bei Massengesellschaften,
angeführt werden (vgl. Ulmer/Steffek, NJW 2002, 330), dringt dies nicht durch. Daraus
folgt keine zwingende Notwendigkeit, die Rechtslage bezüglich der Gesellschaft
bürgerlichen Rechts der Rechtslage hinsichtlich der Personenhandelsgesellschaften
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anzugleichen sondern zeigt allein, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der
derzeitigen Rechtslage für bestimmte Gesellschaftszwecke nicht geeignet ist. Bei jedem
Mitgliederwechsel bedarf es demzufolge einer Grundbuchberichtigung
beziehungsweise von vornherein der Einschaltung eines Treuhänders.
Die Eintragung einer Gesellschaft allein unter ihrem Namen kommt deshalb nicht in
Betracht. Vielmehr müssen entsprechend § 47 GBO die Namen der Gesellschafter und
das sie verbindende maßgebliche Rechtsverhältnis eingetragen werden, um die
Gesamthand zu bestimmen. Dem kann die Bezeichnung der Gesellschaft hinzugefügt
werden, wobei es jedenfalls im vorliegenden Fall keiner abschließenden Entscheidung
darüber bedarf, ob die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur teilrechtsfähig ist (so wie
die Kammer dies in ihrem Beschluss vom 27. Mai 2003 ausgeführt hat) oder ob die
Gesellschafter nur deshalb in das Grundbuch einzutragen sind, weil die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts selbst lediglich nicht grundbuchfähig ist (so wie dies die Beteiligten
zumindest hilfsweise vertreten).
34
2.
35
Dem Rechtsmittel der Beteiligten war demnach stattzugeben, weil eine Auslegung der
relevanten Grundbucherklärungen ergibt, dass eine Eigentumsübertragung an die
Beteiligten zu 1 und 2 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erfolgen soll.
36
Die Auflassung als dinglicher Vertrag ist auslegungsfähig. Sie ist nach den §§ 133, 157
BGB dahin auszulegen, was die Beteiligten wirklich gewollt haben und wie der
Erklärungsempfänger die Erklärungen seines Vertragspartners verstehen musste. Der
Entscheidung des BayObLG vom 04. September 2003 (Rechtspfleger 2004, 93), welche
in der Literatur wegen der Ablehnung der Auslegung einer Auflassungserklärung
zugunsten der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus deren namentlich
benannten Gesellschaftern als Einigung zugunsten der Gesellschafter als
Gesellschafter bürgerlichen Rechts auf Kritik gestoßen ist (vgl. Heil, DNotZ 2004, 379
und Weigl, MittBayNot 2004, 202) und der sich auch das OLG Frankfurt in seinem
Beschluss vom 14. Oktober 2005 (20 W 409/04) entgegengesetzt hat, folgt die Kammer
nicht. Als Grundbucherklärung muss die Auflassungserklärung zwar den strengen
Anforderungen an Bestimmtheit und Klarheit genügen, die für die formellen
Eintragungsvoraussetzungen wegen der Besonderheiten des Grundbuchsverfahrens
gelten. Die Auflassung als Grundbucherklärung ist aber grundsätzlich sogar einer
Umdeutung zugänglich (BayObLG, DNotZ 1998, 752; Kanzleiter in: Münchener
Kommentar, a.a.O., § 925, Rn. 23).
37
Unter Beachtung dieser Vorgaben geht aus der vorliegenden Vertragsurkunde vom 09.
Dezember 2004 eindeutig hervor, dass von den Vertragsbeteiligten ein Erwerb in das
Gesellschaftsvermögen gewollt ist, denn die L GbR – also die Beteiligte zu 3 – und nicht
die Beteiligten zu 1 und 2 als ihre Gesellschafter ist in der Urkunde als "Erwerber"
bezeichnet. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat aber nur eine Vermögensmasse,
nämlich das gesamthänderisch gebundene Gesellschaftsvermögen, das in § 718 BGB
als "gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter" definiert wird und von deren
Privatvermögen zu unterscheiden ist (Palandt, BGB, 64. Aufl. 2005, § 718, Rn. 1).
Neben der Bezeichnung der L GbR als Erwerber sind zudem die Beteiligten zu 1 und 2
"handelnd auch in und für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts" in der Urkunde
aufgeführt. Darüber hinaus enthält Ziffer IV der Urkunde die Erklärung, dass die
Beteiligten sich einig sind, dass das Eigentum auf "den Erwerber, also die Gesellschaft
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bürgerlichen Rechts, bestehend aus Herrn L3, Frau L1 und Herrn L2, übergeht". Die
weite Fassung dieser Auflassungserklärung lässt sowohl eine Auslegung als
Auflassung an die L GbR als auch eine an deren Gesellschafter "als Gesellschafter
bürgerlichen Rechts" zu. Gleiches gilt auch für die Bewilligung und Beantragung der
"Eintragung des Eigentumsübergangs". Wenn – wie oben ausgeführt wurde – eine
Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein unter ihrem Namen aus
Rechtsgründen zwingend ausscheidet und wenn sich die Beteiligten – wie hier erfolgt –
zumindest hilfsweise mit einer Auslegung einverstanden erklärt haben, spricht nichts
dagegen, die beurkundeten Erklärungen in einer Weise auszulegen, die eine
Eintragung zulässt. Dabei hat die Kammer auch die Erwägungen der Beteiligten auf den
Seiten 4 und 5 der Beschwerdeschrift vom 07. November 2005 berücksichtigt. Es darf
sich nicht zum Nachteil des rechtssuchenden Bürgers auswirken, dass der
Bundesgerichtshof die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zumindest partiell für
rechtsfähig erklärt hat, ohne zu klären, wie das Spannungsfeld zwischen postulierter
Rechtsfähigkeit und fehlender Grundbuchfähigkeit praxisgerecht aufzulösen ist. Wie der
Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten ausführt, haben die Beteiligten derzeit ein
berechtigtes Interesse daran, die Auflassung eher weit – aber noch auslegungsfähig –
zu formulieren. Deshalb ist die Kammer im vorliegenden Fall nicht gehindert, die
Auflassungserklärung als an die Beteiligten zu 1 und 2 als Gesellschafter bürgerlichen
Rechts gerichtet anzusehen und Eintragungsbewilligung sowie -antrag
dementsprechend auszulegen, dass die Beteiligten zu 1 und 2 auch als Eigentümer in
Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden wollen. Dabei spricht nichts
dagegen, der Angabe des maßgeblichen Rechtsverhältnisses (in Gesellschaft
bürgerlichen Rechts oder als Gesellschafter bürgerlichen Rechts) den Namen der
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (hier: Grundstücksgesellschaft L Gesellschaft
bürgerlichen Rechts) hinzuzufügen.
Soweit das Amtsgericht Jülich die Ansicht vertritt, es handele sich um eine unzulässige
Alternativauflassung, ist darauf hinzuweisen, dass das Grundbuchamt im Rahmen des §
20 GBO nur zu überprüfen hat, dass die Einigung erklärt ist; Eintragungsvoraussetzung
ist nicht, dass die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt
festgestellt wird (Demharter, a.a.O., § 20, Rn. 38). Im übrigen hat – wie zuvor bereits
dargelegt – die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur eine Vermögensmasse, nämlich
das gesamthänderisch gebundene Gesellschaftsvermögen als gemeinschaftliches
Vermögen der Gesellschafter, § 718 BGB.
39
Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 2.850.000,- €, § 131 Abs. 2 i.V.m. § 30
KostO.
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Dr. W N V
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