Urteil des KG Berlin vom 01.02.2002

KG Berlin: ex nunc, immobilienfonds, form, erwerb, lebenserfahrung, einlage, offenkundig, gesellschafter, vollstreckung, prospekthaftung

Gericht:

KG Berlin 14.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

14 U 346/02

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 280 Abs 1 BGB

Prospekthaftung des Gründungsgesellschafters eines

geschlossenen Immobilienfonds

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 18. Oktober 2002 verkündete Urteil des

Landgerichts Berlin – 35.O.246/01 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 1. Februar 2002 –

35.O.246/01 – wird aufrechterhalten.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 3) verpflichtet ist, den Klägern den

Schaden zu ersetzen, der ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an

der Erwerbergesellschaft ... b.R. entstanden ist und künftig entstehen wird.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Gerichtskosten erster Instanz tragen die Kläger zu 96 %, und die Beklagte zu 3) zu 4

%; von den außergerichtlichen Kosten erster Instanz tragen die Kläger die der Beklagten

zu 3) zu 62 %, die weiteren außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) bis 2) und 4)

bis 8) sowie die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 9) und 10) zu 100 % und die

Beklagte zu 3) die der Kläger zu 38 %; im übrigen trägt jede Partei ihre eigenen

erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kosten der zweiten Instanz tragen die Kläger zu 62 % und die Beklagte zu 3) zu 38

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweiligen Gegenseite durch

Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages

zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung jeweils

Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Parteien streiten um Prospekthaftungsansprüche der Kläger im Zusammenhang mit

deren Beitritt zu der unter anderem von der Beklagten zu 3) als geschlossenen

Immobilienfonds gegründeten Erwerbergesellschaft ... b.R., der Beklagten zu 1).

Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge

wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung, auf die im einzelnen

verwiesen wird, die Klage abgewiesen und zur Begründung – soweit für die Berufung von

Interesse - ausgeführt, die Kläger müssten sich nach den Grundsätzen der fehlerhaften

Gesellschaft an ihrer Beteiligung an der Erwerbergesellschaft ... b.R. festhalten lassen

und könnten die Beklagte zu 3) auch nicht nach den Grundsätzen der Prospekthaftung

auf Schadensersatz und Freistellung in Anspruch nehmen, weil die Erhöhung der

prospektierten Zwischenfinanzierungskosten im Zeitpunkt ihres Beitritts offenkundig

war.

Gegen dieses am 18. Oktober 2002 verkündete und ihnen am 28. Oktober 2002

zugestellte Urteil haben die Kläger am 27. November 2002 Berufung eingelegt und diese

am 30. Dezember 2002 (Montag) begründet.

Die Kläger machen mit ihrer Berufung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches

Vorbringen weiterhin geltend, dass die Beklagte zu 3) ihnen gegenüber ihre

Aufklärungspflichten verletzt habe, zumal sie – unstreitig – bereits im Jahre 1998 selbst

für die Finanzierung der Gesellschaft durch entsprechende Darlehen sorgen musste.

Zudem berufen sich in zweiter Instanz erstmals auf eine Kalkulation des

Verkaufsrepräsentanten der Beklagten zu 3) und dessen Bestätigung, die

Prospektangaben seien vollständig und aktuell, sowie auf eine schriftliche

Zahlungszusage der Beklagten zu 3) vom 28. Dezember 1998.

Die Kläger beantragen unter Zurücknahme ihrer Berufung im übrigen,

unter teilweiser Abänderung der angefochtenen Entscheidung festzustellen, dass

die Beklagte zu 3) verpflichtet ist, ihnen den Schaden zu ersetzen, der ihnen im

Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an der Erwerbergesellschaft ... b.R.

entstanden ist und künftig entstehen wird.

Die Beklagte zu 3) beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte zu 3) verteidigt die angefochtene Entscheidung, die sie für zutreffend

erachtet, unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages und im

übrigen tritt der Berufung, deren Anträge er für unzulässig hält, entgegen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst

Anlagen Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist im noch anhängigen Umfang

begründet. Das Landgericht hat das Feststellungsbegehren der Kläger zu Unrecht

abgewiesen. Denn die Kläger können gegenüber der Beklagten zu 3) die Feststellung

beanspruchen, dass diese ihnen zum Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet ist, der

ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an der Erwerbergesellschaft

... b.R. entstanden ist und entstehen wird. Die angefochtene Entscheidung beruht

insoweit auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, weil das Landgericht den

Umfang der der Beklagten zu 3) obliegenden Aufklärungspflicht verkannt hat.

Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, müssen sich die Kläger nach den

Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft an ihrer Beteiligung an der

Erwerbergesellschaft festhalten lassen, die sie nur ex nunc im Wege der

Auseinandersetzung der Gesellschaft wieder aufgeben können. Der Senat verweist

hierzu sowie hinsichtlich der Bedenken der Kläger gegenüber der Wirksamkeit ihrer

zunächst in privatschriftlicher Form abgegebenen und sodann in notarieller Form

wiederholten Beitrittserklärungen auf die entsprechenden Ausführungen des

landgerichtlichen Urteils, denen er sich nach eigener rechtlicher Prüfung anschließt, und

sieht daher in diesem Punkt von weiteren eigenen Ausführungen ab.

Wie das Landgericht im Ansatz weiter zutreffend festgestellt hat, traf die Beklagte zu 3)

als Gründungsgesellschafterin der Erwerbergesellschaft nach den in ständiger ober- und

höchstrichterlicher Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen zur Prospekthaftung auch

bei einem geschlossenem Immobilienfonds wie dem vorliegenden die Pflicht, die diesem

neu beitretenden Gesellschafter über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die ihr

bekannt waren oder bei gehöriger Prüfung bekannt sein mussten und die für die von den

Anlegern zu übernehmenden mittelbaren Beteiligungen von Bedeutung waren. Dabei

hatte der Prospekt, der im allgemeinen die Grundlage für den Beitrittsentschluss der mit

ihm geworbenen Interessenten bildet, nach den vorgenannten Grundsätzen, die an ein

typisiertes Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der von den

Prospektverantwortlichen gemachten Angaben anknüpfen, den Klägern als Anlegern ein

zutreffendes Bild von der angebotenen Beteiligung zu vermitteln. Dazu gehörte, dass

sämtliche Umstände, die für die Entschließung der mit dem Prospekt angesprochenen

Anlageinteressenten von Bedeutung sind oder sein können, richtig und vollständig

dargestellt werden. Änderten sich diese Umstände nach der Herausgabe des Prospekts,

so haben die Verantwortlichen davon durch Prospektberichtigung oder durch

entsprechende Hinweise bei Abschluss des Vertrags Mitteilung zu machen (BGH NJW

1993, 2865, NJW 2002, 1771). Diese Rechtsgrundsätze zieht auch die Beklagte zu 3)

selbst ausdrücklich nicht in Zweifel.

Danach hat die Beklagte zu 3) jedoch im vorliegenden Fall ihre Aufklärungspflichten

gegenüber den Klägern verletzt: Wie zwischen den Parteien insoweit im Ansatz noch

unstreitig ist, weichen die Prospektangaben über die voraussichtlichen

Zwischenfinanzierungskosten von den späteren tatsächlichen Finanzierungskosten ab,

so dass sich für die einzelnen Gesellschafter und so auch für die Kläger eine jedenfalls

nicht unerhebliche Nachschussverpflichtung ergab, die seitens der Gesellschaft

dementsprechend auch eingefordert worden ist. Auf diese Nachschussverpflichtung, die

jedenfalls unter anderem darauf beruht, dass die im Prospekt für die Kalkulation der

Zwischenfinanzierungskosten vorausgesetzten Zahlungstermine nicht eingehalten

worden sind, hätte die Beklagte zu 3) die Kläger indes ausdrücklich hinweisen müssen.

Denn im Zeitpunkt des Beitritts der Kläger zum Jahreswechsel 1998/1999 war – wie auch

das Landgericht festgestellt hat – aufgrund der Tatsache, dass die erforderlichen

Beteiligungen zu diesem Zeitpunkt ganz überwiegend noch nicht gezeichnet und

dementsprechend das erforderliche Eigenkapital noch nicht eingezahlt war, offenkundig,

dass die im Prospekt vorausgesetzte vollständige Zahlung von 100 % des Eigenkapitals

der Gesellschaft zum 1. Februar 1998 nicht gegeben war. Dies musste der Beklagten als

Gründungsgesellschafterin und Herausgeberin des Prospektes auch bekannt sein, da sie

selbst nach ihrem eigenen wiederholten Vorbringen – zuletzt in ihrer

Berufungserwiderung – bereits im Jahre 1998 durch Beschaffung „eines größeren

Kredits“ über „eine beträchtliche Summe“ dafür sorgen musste, dass der Gesellschaft

die erforderlichen finanziellen Mittel zur Verfügung standen, was bei einer vollständigen

Einzahlung des Eigenkapitals ersichtlich nicht erforderlich gewesen wäre, weil beide

Parteien nicht von einer Überschreitung der projektierten Kosten als solcher, sondern

nur von höheren Zwischenfinanzierungskosten ausgehen.

Dagegen kann entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht davon ausgegangen

werden, dass auch den Klägern die Überschreitung der Zwischenfinanzierungskosten

bekannt sein musste. Dass ihnen auch nur ein entsprechender Hinweis darauf gegeben

worden wäre, dass noch nicht die erforderliche Anzahl von Anlegern geworben worden

war, so dass sie hieraus selbst das Risiko höherer Zwischenfinanzierungskosten hätten

ableiten können, macht auch die Beklagte zu 3) selbst nicht geltend. Allein die den

Klägern selbstverständlich bekannte Tatsache, dass sie selbst ihre Einlage erst weit nach

den prospektierten Zahlungsterminen geleistet haben, zwingt aus ihrer Sicht nicht zu

dem Schluss, dass auch im übrigen die erforderlichen Einlagen zum Zeitpunkt ihres

Beitritts noch nicht geleistet waren. Selbst wenn die Kläger bereit gewesen sein sollten,

hinsichtlich der „verspäteten“ Zahlung ihrer Einlage etwaige höhere

Zwischenfinanzierungskosten in Kauf zu nehmen, kann hieraus nicht darauf geschlossen

werden, dass ihnen das gesamte Risiko der gestiegenen Finanzierungskosten aufgrund

der weiteren fehlenden Einlagen auch nur ansatzweise erkennbar war. Insoweit stellt der

im Prospekt enthaltene Hinweis, dass die kalkulierten Zwischenfinanzierungskosten auch

überschritten werden können, keine ausreichende Aufklärung der Kläger dar, zumal

dieser Hinweis an den vorangehenden Satz anknüpft, dass der

Zwischenfinanzierungszinssatz für die – bei Beitritt der Kläger bereits abgeschlossene –

Bauzeit nicht fest abgeschlossen werden kann, und schon von daher nicht hinreichend

deutlich auf die Erhöhung der Zinsen aufgrund verspäteter Kapitalleistungen verweist.

Jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem der Beklagten zu 3) bei Beitritt der Kläger positiv

bekannt sein musste, dass die prospektierten Angaben zur Höhe der

Zwischenfinanzierungskosten nicht mehr zutreffen konnten und damit mit Sicherheit mit

einer deutlichen Erhöhung dieses Kostenansatzes zu rechnen war, konnte sie sich nicht

mehr auf den allgemeinen Prospekthinweis zurückziehen, sondern hätte die Kläger über

diesen nach Prospekterstellung geänderten Umstand ausdrücklich aufklären müssen.

Dass sie dies pflichtwidrig unterlassen hat, verpflichtet sie nunmehr gegenüber den

Klägern zum Schadensersatz.

Unter diesen Umständen kommt es hinsichtlich der grundsätzlichen Haftung der

Beklagten zu 3) auf die weiteren von den Klägern aufgezeigten Umstände, die – soweit

sie erstmals in zweiter Instanz geltend gemacht worden sind – ohnehin nach §§ 529, 531

ZPO nicht berücksichtigungsfähig sind, nicht weiter an.

Die Fehlerhaftigkeit des Prospekts ist auch kausal für die Anlageentscheidung der Kläger.

Es entspricht nach ständiger Rechtsprechung der Lebenserfahrung, dass ein

Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist. Dass gerade dieser

Prospektfehler zum Scheitern des Projekts geführt hat, ist nicht erforderlich (BGH NJW

2000, 3346), weil der Anlageentschluss regelmäßig das Ergebnis einer

Gesamtentscheidung darstellt, bei der alle Vor- und Nachteile gegeneinander

abgewogen werden. Entscheidend ist allein, dass durch die unzutreffenden

Informationen des Prospektes in das Recht des Anlegers eingegriffen worden ist, in

eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in

das Projekt investieren will oder nicht. Dass die Kläger auch bei zutreffender Aufklärung

über die höheren Zwischenfinanzierungskosten eine positive Beitrittsentscheidung

getroffen hätten, macht die Beklagte zu 3) selbst nicht substantiiert geltend und ist auch

sonst angesichts der zahlreichen Beteiligungsmöglichkeiten an geschlossenen

Immobilienfonds nicht ersichtlich, so dass nach der Lebenserfahrung anzunehmen ist,

dass die Kläger bei sachgerechter Aufklärung ein anderes Anlageprojekt gewählt oder

auf eine entsprechende Anlage ganz verzichtet hätten (BGH NJW 2003, 1393). Die

Beklagte zu 3) kann sich demgegenüber auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es

im Ergebnis letztlich für die Kläger – wie diese bestreiten – zu einer nur unbedeutenden

Kostenmehrbelastung gekommen sei, weil die gestiegenen

Zwischenfinanzierungskosten durch „Steuerungsmaßnahmen“ wieder aufgefangen

worden seien. Denn bei diesen Maßnahmen handelt es sich um Umstände, deren Erfolg

im Moment der Beitrittserklärung der Kläger weder ersichtlich noch überhaupt

abzusehen war, so dass auch von daher nicht davon ausgegangen werden kann, dass

die Kläger der Gesellschaft in Kenntnis der nach der Prospektierung des Objektes

geänderten Umstände beigetreten wären.

Da sie die Höhe des ihnen entstandenen Schadens vor einer Auseinandersetzung der

Gesellschaft gegenwärtig noch nicht beziffern können, steht den Klägern angesichts der

drohenden kurzen Verjährungsfrist ihrer Ansprüche (vgl. hierzu NGH NJW 2002, 1351

m.w.N.) das erforderliche Feststellungsinteresse zu, § 256 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100, 516 ZPO, wobei die

Kostenentscheidung erster Instanz der geänderten Sachentscheidung zweiter Instanz

folgend von Amts wegen zu ändern war. Die Entscheidung über die vorläufige

Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war gemäß § 543

Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung

hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.

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