Urteil des KG Berlin, Az. 14 U 346/02

KG Berlin: ex nunc, immobilienfonds, form, erwerb, lebenserfahrung, einlage, offenkundig, gesellschafter, vollstreckung, prospekthaftung
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Gericht:
KG Berlin 14.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
14 U 346/02
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 280 Abs 1 BGB
Prospekthaftung des Gründungsgesellschafters eines
geschlossenen Immobilienfonds
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 18. Oktober 2002 verkündete Urteil des
Landgerichts Berlin – 35.O.246/01 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 1. Februar 2002 –
35.O.246/01 – wird aufrechterhalten.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 3) verpflichtet ist, den Klägern den
Schaden zu ersetzen, der ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an
der Erwerbergesellschaft ... b.R. entstanden ist und künftig entstehen wird.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten erster Instanz tragen die Kläger zu 96 %, und die Beklagte zu 3) zu 4
%; von den außergerichtlichen Kosten erster Instanz tragen die Kläger die der Beklagten
zu 3) zu 62 %, die weiteren außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) bis 2) und 4)
bis 8) sowie die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 9) und 10) zu 100 % und die
Beklagte zu 3) die der Kläger zu 38 %; im übrigen trägt jede Partei ihre eigenen
erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst.
Die Kosten der zweiten Instanz tragen die Kläger zu 62 % und die Beklagte zu 3) zu 38
%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Parteien dürfen die Vollstreckung der jeweiligen Gegenseite durch
Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages
zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung jeweils
Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um Prospekthaftungsansprüche der Kläger im Zusammenhang mit
deren Beitritt zu der unter anderem von der Beklagten zu 3) als geschlossenen
Immobilienfonds gegründeten Erwerbergesellschaft ... b.R., der Beklagten zu 1).
Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge
wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.
Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung, auf die im einzelnen
verwiesen wird, die Klage abgewiesen und zur Begründung – soweit für die Berufung von
Interesse - ausgeführt, die Kläger müssten sich nach den Grundsätzen der fehlerhaften
Gesellschaft an ihrer Beteiligung an der Erwerbergesellschaft ... b.R. festhalten lassen
und könnten die Beklagte zu 3) auch nicht nach den Grundsätzen der Prospekthaftung
auf Schadensersatz und Freistellung in Anspruch nehmen, weil die Erhöhung der
prospektierten Zwischenfinanzierungskosten im Zeitpunkt ihres Beitritts offenkundig
war.
Gegen dieses am 18. Oktober 2002 verkündete und ihnen am 28. Oktober 2002
zugestellte Urteil haben die Kläger am 27. November 2002 Berufung eingelegt und diese
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zugestellte Urteil haben die Kläger am 27. November 2002 Berufung eingelegt und diese
am 30. Dezember 2002 (Montag) begründet.
Die Kläger machen mit ihrer Berufung unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches
Vorbringen weiterhin geltend, dass die Beklagte zu 3) ihnen gegenüber ihre
Aufklärungspflichten verletzt habe, zumal sie – unstreitig – bereits im Jahre 1998 selbst
für die Finanzierung der Gesellschaft durch entsprechende Darlehen sorgen musste.
Zudem berufen sich in zweiter Instanz erstmals auf eine Kalkulation des
Verkaufsrepräsentanten der Beklagten zu 3) und dessen Bestätigung, die
Prospektangaben seien vollständig und aktuell, sowie auf eine schriftliche
Zahlungszusage der Beklagten zu 3) vom 28. Dezember 1998.
Die Kläger beantragen unter Zurücknahme ihrer Berufung im übrigen,
unter teilweiser Abänderung der angefochtenen Entscheidung festzustellen, dass
die Beklagte zu 3) verpflichtet ist, ihnen den Schaden zu ersetzen, der ihnen im
Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an der Erwerbergesellschaft ... b.R.
entstanden ist und künftig entstehen wird.
Die Beklagte zu 3) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte zu 3) verteidigt die angefochtene Entscheidung, die sie für zutreffend
erachtet, unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages und im
übrigen tritt der Berufung, deren Anträge er für unzulässig hält, entgegen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
II.
Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist im noch anhängigen Umfang
begründet. Das Landgericht hat das Feststellungsbegehren der Kläger zu Unrecht
abgewiesen. Denn die Kläger können gegenüber der Beklagten zu 3) die Feststellung
beanspruchen, dass diese ihnen zum Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet ist, der
ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb ihrer Beteiligung an der Erwerbergesellschaft
... b.R. entstanden ist und entstehen wird. Die angefochtene Entscheidung beruht
insoweit auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, weil das Landgericht den
Umfang der der Beklagten zu 3) obliegenden Aufklärungspflicht verkannt hat.
Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, müssen sich die Kläger nach den
Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft an ihrer Beteiligung an der
Erwerbergesellschaft festhalten lassen, die sie nur ex nunc im Wege der
Auseinandersetzung der Gesellschaft wieder aufgeben können. Der Senat verweist
hierzu sowie hinsichtlich der Bedenken der Kläger gegenüber der Wirksamkeit ihrer
zunächst in privatschriftlicher Form abgegebenen und sodann in notarieller Form
wiederholten Beitrittserklärungen auf die entsprechenden Ausführungen des
landgerichtlichen Urteils, denen er sich nach eigener rechtlicher Prüfung anschließt, und
sieht daher in diesem Punkt von weiteren eigenen Ausführungen ab.
Wie das Landgericht im Ansatz weiter zutreffend festgestellt hat, traf die Beklagte zu 3)
als Gründungsgesellschafterin der Erwerbergesellschaft nach den in ständiger ober- und
höchstrichterlicher Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen zur Prospekthaftung auch
bei einem geschlossenem Immobilienfonds wie dem vorliegenden die Pflicht, die diesem
neu beitretenden Gesellschafter über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die ihr
bekannt waren oder bei gehöriger Prüfung bekannt sein mussten und die für die von den
Anlegern zu übernehmenden mittelbaren Beteiligungen von Bedeutung waren. Dabei
hatte der Prospekt, der im allgemeinen die Grundlage für den Beitrittsentschluss der mit
ihm geworbenen Interessenten bildet, nach den vorgenannten Grundsätzen, die an ein
typisiertes Vertrauen des Anlegers auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der von den
Prospektverantwortlichen gemachten Angaben anknüpfen, den Klägern als Anlegern ein
zutreffendes Bild von der angebotenen Beteiligung zu vermitteln. Dazu gehörte, dass
sämtliche Umstände, die für die Entschließung der mit dem Prospekt angesprochenen
Anlageinteressenten von Bedeutung sind oder sein können, richtig und vollständig
dargestellt werden. Änderten sich diese Umstände nach der Herausgabe des Prospekts,
so haben die Verantwortlichen davon durch Prospektberichtigung oder durch
entsprechende Hinweise bei Abschluss des Vertrags Mitteilung zu machen (BGH NJW
1993, 2865, NJW 2002, 1771). Diese Rechtsgrundsätze zieht auch die Beklagte zu 3)
selbst ausdrücklich nicht in Zweifel.
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Danach hat die Beklagte zu 3) jedoch im vorliegenden Fall ihre Aufklärungspflichten
gegenüber den Klägern verletzt: Wie zwischen den Parteien insoweit im Ansatz noch
unstreitig ist, weichen die Prospektangaben über die voraussichtlichen
Zwischenfinanzierungskosten von den späteren tatsächlichen Finanzierungskosten ab,
so dass sich für die einzelnen Gesellschafter und so auch für die Kläger eine jedenfalls
nicht unerhebliche Nachschussverpflichtung ergab, die seitens der Gesellschaft
dementsprechend auch eingefordert worden ist. Auf diese Nachschussverpflichtung, die
jedenfalls unter anderem darauf beruht, dass die im Prospekt für die Kalkulation der
Zwischenfinanzierungskosten vorausgesetzten Zahlungstermine nicht eingehalten
worden sind, hätte die Beklagte zu 3) die Kläger indes ausdrücklich hinweisen müssen.
Denn im Zeitpunkt des Beitritts der Kläger zum Jahreswechsel 1998/1999 war – wie auch
das Landgericht festgestellt hat – aufgrund der Tatsache, dass die erforderlichen
Beteiligungen zu diesem Zeitpunkt ganz überwiegend noch nicht gezeichnet und
dementsprechend das erforderliche Eigenkapital noch nicht eingezahlt war, offenkundig,
dass die im Prospekt vorausgesetzte vollständige Zahlung von 100 % des Eigenkapitals
der Gesellschaft zum 1. Februar 1998 nicht gegeben war. Dies musste der Beklagten als
Gründungsgesellschafterin und Herausgeberin des Prospektes auch bekannt sein, da sie
selbst nach ihrem eigenen wiederholten Vorbringen – zuletzt in ihrer
Berufungserwiderung – bereits im Jahre 1998 durch Beschaffung „eines größeren
Kredits“ über „eine beträchtliche Summe“ dafür sorgen musste, dass der Gesellschaft
die erforderlichen finanziellen Mittel zur Verfügung standen, was bei einer vollständigen
Einzahlung des Eigenkapitals ersichtlich nicht erforderlich gewesen wäre, weil beide
Parteien nicht von einer Überschreitung der projektierten Kosten als solcher, sondern
nur von höheren Zwischenfinanzierungskosten ausgehen.
Dagegen kann entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht davon ausgegangen
werden, dass auch den Klägern die Überschreitung der Zwischenfinanzierungskosten
bekannt sein musste. Dass ihnen auch nur ein entsprechender Hinweis darauf gegeben
worden wäre, dass noch nicht die erforderliche Anzahl von Anlegern geworben worden
war, so dass sie hieraus selbst das Risiko höherer Zwischenfinanzierungskosten hätten
ableiten können, macht auch die Beklagte zu 3) selbst nicht geltend. Allein die den
Klägern selbstverständlich bekannte Tatsache, dass sie selbst ihre Einlage erst weit nach
den prospektierten Zahlungsterminen geleistet haben, zwingt aus ihrer Sicht nicht zu
dem Schluss, dass auch im übrigen die erforderlichen Einlagen zum Zeitpunkt ihres
Beitritts noch nicht geleistet waren. Selbst wenn die Kläger bereit gewesen sein sollten,
hinsichtlich der „verspäteten“ Zahlung ihrer Einlage etwaige höhere
Zwischenfinanzierungskosten in Kauf zu nehmen, kann hieraus nicht darauf geschlossen
werden, dass ihnen das gesamte Risiko der gestiegenen Finanzierungskosten aufgrund
der weiteren fehlenden Einlagen auch nur ansatzweise erkennbar war. Insoweit stellt der
im Prospekt enthaltene Hinweis, dass die kalkulierten Zwischenfinanzierungskosten auch
überschritten werden können, keine ausreichende Aufklärung der Kläger dar, zumal
dieser Hinweis an den vorangehenden Satz anknüpft, dass der
Zwischenfinanzierungszinssatz für die – bei Beitritt der Kläger bereits abgeschlossene –
Bauzeit nicht fest abgeschlossen werden kann, und schon von daher nicht hinreichend
deutlich auf die Erhöhung der Zinsen aufgrund verspäteter Kapitalleistungen verweist.
Jedenfalls im vorliegenden Fall, in dem der Beklagten zu 3) bei Beitritt der Kläger positiv
bekannt sein musste, dass die prospektierten Angaben zur Höhe der
Zwischenfinanzierungskosten nicht mehr zutreffen konnten und damit mit Sicherheit mit
einer deutlichen Erhöhung dieses Kostenansatzes zu rechnen war, konnte sie sich nicht
mehr auf den allgemeinen Prospekthinweis zurückziehen, sondern hätte die Kläger über
diesen nach Prospekterstellung geänderten Umstand ausdrücklich aufklären müssen.
Dass sie dies pflichtwidrig unterlassen hat, verpflichtet sie nunmehr gegenüber den
Klägern zum Schadensersatz.
Unter diesen Umständen kommt es hinsichtlich der grundsätzlichen Haftung der
Beklagten zu 3) auf die weiteren von den Klägern aufgezeigten Umstände, die – soweit
sie erstmals in zweiter Instanz geltend gemacht worden sind – ohnehin nach §§ 529, 531
ZPO nicht berücksichtigungsfähig sind, nicht weiter an.
Die Fehlerhaftigkeit des Prospekts ist auch kausal für die Anlageentscheidung der Kläger.
Es entspricht nach ständiger Rechtsprechung der Lebenserfahrung, dass ein
Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist. Dass gerade dieser
Prospektfehler zum Scheitern des Projekts geführt hat, ist nicht erforderlich (BGH NJW
2000, 3346), weil der Anlageentschluss regelmäßig das Ergebnis einer
Gesamtentscheidung darstellt, bei der alle Vor- und Nachteile gegeneinander
abgewogen werden. Entscheidend ist allein, dass durch die unzutreffenden
Informationen des Prospektes in das Recht des Anlegers eingegriffen worden ist, in
eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in
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eigener Entscheidung und Abwägung des Für und Wider darüber zu befinden, ob er in
das Projekt investieren will oder nicht. Dass die Kläger auch bei zutreffender Aufklärung
über die höheren Zwischenfinanzierungskosten eine positive Beitrittsentscheidung
getroffen hätten, macht die Beklagte zu 3) selbst nicht substantiiert geltend und ist auch
sonst angesichts der zahlreichen Beteiligungsmöglichkeiten an geschlossenen
Immobilienfonds nicht ersichtlich, so dass nach der Lebenserfahrung anzunehmen ist,
dass die Kläger bei sachgerechter Aufklärung ein anderes Anlageprojekt gewählt oder
auf eine entsprechende Anlage ganz verzichtet hätten (BGH NJW 2003, 1393). Die
Beklagte zu 3) kann sich demgegenüber auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es
im Ergebnis letztlich für die Kläger – wie diese bestreiten – zu einer nur unbedeutenden
Kostenmehrbelastung gekommen sei, weil die gestiegenen
Zwischenfinanzierungskosten durch „Steuerungsmaßnahmen“ wieder aufgefangen
worden seien. Denn bei diesen Maßnahmen handelt es sich um Umstände, deren Erfolg
im Moment der Beitrittserklärung der Kläger weder ersichtlich noch überhaupt
abzusehen war, so dass auch von daher nicht davon ausgegangen werden kann, dass
die Kläger der Gesellschaft in Kenntnis der nach der Prospektierung des Objektes
geänderten Umstände beigetreten wären.
Da sie die Höhe des ihnen entstandenen Schadens vor einer Auseinandersetzung der
Gesellschaft gegenwärtig noch nicht beziffern können, steht den Klägern angesichts der
drohenden kurzen Verjährungsfrist ihrer Ansprüche (vgl. hierzu NGH NJW 2002, 1351
m.w.N.) das erforderliche Feststellungsinteresse zu, § 256 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100, 516 ZPO, wobei die
Kostenentscheidung erster Instanz der geänderten Sachentscheidung zweiter Instanz
folgend von Amts wegen zu ändern war. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war gemäß § 543
Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung
hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen
Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern.
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