Urteil des KG Berlin, Az. 8 U 190/06

KG Berlin: echte rückwirkung, ex tunc, ex nunc, rückzahlung, grundbuch, vertrauensschutz, kaution, zukunft, mietvertrag, maurer
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Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 190/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 566a S 1 BGB
Wohnraumveräußerung: Haftung eines Grundstückserwerbers
für die Rückzahlung einer Mietsicherheit; Eintragung als
Eigentümer in das Grundbuch nach dem Inkrafttreten der
Mietrechtsreform; Vertrauensschutz bei Abschluss des
notariellen Kaufvertrages vor Verkündung des Gesetzes
Leitsatz
Ist der Grundstückserwerber nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform in das Grundbuch
als Eigentümer eingetragen worden, haftet er für die Rückzahlung einer vom Mieter
geleisteten Sicherheit jedenfalls dann, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag vor der
Verkündung des Gesetzes am 19.6.2001, aber nach der entsprechenden Beschlussfassung
durch den Deutschen Bundestag am 29.3.2001 abgeschlossen worden ist.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 5.10.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer
34 des Landgerichts Berlin abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 24.448,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von
2.182,00 EUR für die Zeit vom 1.1.1996 bis 31.5.2005 sowie in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vom 1.6.2005 bis 3.3.2006 und in Höhe von 8
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 4.3.2006 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 %
des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 5. Oktober 2006 verkündete Urteil
des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen
wird.
Die Klägerin hält das Urteil für unzutreffend. Da der Gesetzgeber anläßlich des
Inkrafttretens des § 566 BGB keine Übergangsvorschriften erlassen habe, haftet der
Erwerber eines Grundstücks - wie der Beklagte - für die Rückzahlung einer Kaution stets
dann, wenn eine Eintragung im Grundbuch nach dem 1. September 2001 erfolgt sei; auf
den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages komme es nicht an. Wegen der Einzelheiten
des Vorbringens der Klägerin in der Berufungsinstanz wird auf die Berufungsbegründung
vom 11. Dezember 2006 und den Schriftsatz vom 9. Februar 2007 verwiesen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten unter Abänderung des am 5. Oktober 2006 verkündeten Urteils des
Landgerichts Berlin zu verurteilen, an sie 24.448,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von
2.182,00 EUR für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Mai 2005 nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vom 1. Juni 2005 bis zum 3. März
2006 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4.
März 2006 zu zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Er hält das Urteil für zutreffend. Seine Inanspruchnahme scheitere schon deshalb, weil
das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und R. S. auf Vermieterseite auf die „S. GmbH“
und von dort auf ihn übergegangen sei, und zwar vor seiner Eintragung im Grundbuch.
Wegen fehlender Übergangsvorschriften zu den §§ 566, 566a BGB sei aus
verfassungsrechtlichen Gründen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen
Vertrages abzustellen. Nach wie vor werde bestritten, dass die Klägerin die vertraglich
vorgesehene Kaution an R. S. gezahlt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Beklagten in der Berufungsinstanz
wird auf seine Schriftsätze vom 31. Januar und 25. Februar 2007 verwiesen.
II.
Die Berufung ist begründet. Die Klägerin kann vom Beklagten nach § 566a Satz 1 BGB
Rückzahlung der in § 3 des zwischen ihr und R. S. am 30. Januar 1996 vereinbarten
Mietsicherheit sowie Schadensersatz verlangen.
a) Auszugehen ist zunächst davon, dass die Klägerin der „C. C. d. F. am 26. Dezember
1995 den Auftrag erteilt hat, zugunsten des Kontos von R. S. bei der C. AG, Zweigstelle
Berlin, zur Begleichung der Rechnung vom 5. Dezember 1995 einen Betrag in Höhe von
71.725,50 DM zu überweisen. Bei der Rechnung vom 5. Dezember 1995 handelt es sich
um die - in Kopie - eingereichten zwei Rechnungen des R. S. vom 5. Dezember 1995, die
die „Mietkostenvorauszahlung“ in Höhe von brutto 47.817,00 DM und die Miete für den
Monat Dezember 1995 in Höhe von brutto 23.908,50 DM betreffen. Beide Beträge
ergeben den Gesamtbetrag von 71.725,50 DM, der ausweislich der Lastschriftanzeige
der C. C. d. F. vom 28. Dezember 1995 an diesem Tag auf das Konto von R. S.
überwiesen worden ist. Der Senat ist davon überzeugt (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass die von
der Klägerin behaupteten Überweisungsvorgänge tatsächlich erfolgt sind. Zwar handelt
es sich bei den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen (nur) um Kopien. Diese geben
aber den aus dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und R. S. unter § 3 vorgesehenen
Sachverhalt, nämlich die Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung einer Mietvorauszahlung
wieder, der immerhin aber schon mehr als 11 Jahre zurück liegt, so dass nachvollziehbar
ist, weshalb Originalunterlagen nicht mehr auffindbar sind. Die Kopien reichen dem
Senat aber als Beleg aus: Es ist nicht vorstellbar, dass die Klägerin hinsichtlich des
tatsächlichen Geschehensablaufs falsche Unterlagen anfertigt und diese zur
Durchsetzung dieses Anspruchs im vorliegenden Gerichtsverfahren einreicht.
b) Der Beklagte ist auch als Erwerber des Grundstücks nach § 566 Abs. 1 BGB in das
Mietverhältnis zwischen der Klägerin und R. S. eingetreten und deshalb nach § 566a Satz
1 BGB zur Rückzahlung der Mietvorauszahlung verpflichtet.
aa) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist das Mietverhältnis der Klägerin und R. S.
nicht bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch auf die „S. GmbH“ und sodann auf ihn
übergegangen. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hierzu wird
verwiesen.
Die Gründung der „S. Umzüge- und Logistik GmbH“ (im Folgenden: „S. GmbH“) als
„Auffanggesellschaft“ im Rahmen des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das
Vermögen des R. S. sowie der dann vorgenommene Weiterbetrieb der zuvor von R. S.
betriebenen Spedition durch die GmbH hat keine Änderung der Vermieterstellung
herbeigeführt. Es ist in keiner Weise ersichtlich, wie eine dreiseitige Vereinbarung, die
zwischen den Beteiligten, nämlich der Klägerin, R. S. und der „S. GmbH“ notwendig
gewesen wäre, um das Mietverhältnis auf die „S. GmbH“ überzuleiten, zustande
gekommen sein soll. Hieran ändert auch der zur Urkundenrollenummer 687 aus 2001
des Notars N. am 16. Mai 2001 über das (gesamte) Grundstück abgeschlossene
Mietvertrag zwischen dem Beklagten als Vermieter und der „S. GmbH“ als Mieterin
nichts. Hierdurch ist (lediglich) ein weiteres Mietverhältnis entstanden, das zwar auch die
bereits zuvor von R. S. an die Klägerin vermietete Fläche betraf. Unabhängig von der
Wirksamkeit dieses weiteren Mietvertrages hat dies jedoch keinerlei Einfluss auf den
nach wie vor zwischen der Klägerin und R. S. bestehenden Mietvertrag, genauso wenig,
wie die nach Auflassung des Grundstücks an den Beklagten am 16. Mai 2001 erfolgte
Mitteilung des R. S. vom 17. August 2001 an die Klägerin, wonach mit dem Verkauf des
Grundstücks das Mietverhältnis auf die „S. GmbH“ übergegangen sei. Hieran änderte
schließlich auch die danach erfolgten Mietzahlungen der Klägerin an die „S. GmbH“
nichts; diese hatten keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert.
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bb) Mit der Eintragung des Beklagten in das Grundbuch am 14. März 2002 ist die
Veräußerung (Eigentumsumschreibung auf den Grundstückserwerber [vgl. Häublein in
MünchKomm zum BGB, 4. Aufl., § 566 Rdn. 17]) erfolgt; dieser Zeitpunkt ist nach
allgemeiner Meinung maßgeblich für die Annahme des Vermieterwechsels im Sinne des
§ 566 Abs. 1 BGB. Die sonstigen Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 566 a
BGB auf den vorliegenden Sachverhalt (bestehendes Mietverhältnis, Überlassung der
Räume an den Mieter) liegen ebenfalls vor, so dass die Tatbestandsvoraussetzungen der
Bestimmung gegeben sind.
Soweit der Beklagte zur Bestimmung des maßgeblichen Zeitpunkts der Veräußerung
ebenso wie das Landgericht auf den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags abstellt und
sich insoweit auf die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs und insbesondere auf
dessen Entscheidung vom 9. März 2005 (VIII ZR 381/03, GE 2005, 733 = NJW-RR 2005,
962) bezieht, führt das zu keiner anderen Betrachtungsweise: Alle Entscheidungen, die
sich mit der Anwendbarkeit des § 566a BGB nach der Mietrechtsreform befassen, haben
vor
September 2001 erfolgt. Das bedeutet, dass die Bestimmung vom Anwendungsbereich
her auf den vorliegenden Sachverhalt passt.
Fraglich ist aber, ob die Anwendung der Bestimmung, für die es im EGBGB keine
Überleitungsvorschriften gibt, im zugrunde liegenden Sachverhalt gegen die Einhaltung
verfassungsrechtlich begründeter Vertrauensschutzgesichtspunkte verstößt. Soweit
Vertrauensschutz im Bereich der Gesetzgebung angenommen wird, betrifft dieser drei
unterschiedliche Gruppen von Gesetzen:
- rückwirkende Gesetze,
- Gesetze, die zwar für die Zukunft gelten, aber auf bereits entstandene Sachverhalte
und Rechtsbeziehungen einwirken sowie
- Gesetze, die ausschließlich in der Zukunft liegende Fälle erfassen
(vgl. hierzu Helmut Maurer, Kontinuitätsgewähr und Vertrauensschutz, in HStR III, § 60
Rn. 10).
Die erste Alternative scheidet aus: Ein (echtes) rückwirkendes Gesetz ist nur dann
anzunehmen, wenn „ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der
Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift“ (BVerfGE 11, 139, 145 ff.; 30, 367,
385 ff.; 101, 239, 263; vgl. auch Sommermann in Mangold/Klein, K. z. GG, 5. Aufl., Art. 20
Rn. 294; Dreier/Schulze-Fielitz, GG 2006, Art. 20 Rn. 156). Der dem vorliegenden
Rechtsstreit zugrundeliegende Erwerbsvorgang war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens
des § 566a BGB noch nicht „abgewickelt“ (= grundbuchrechtlich vollzogen), so dass eine
echte Rückwirkung nicht vorliegt.
Die dritte Alternative betrifft Fälle der Kontinuitätsgewähr bzw. der Selbstbindung des
Gesetzgebers, die die Einhaltung von Vertrauensschutz nur dann berühren, wenn der
Gesetzgeber auf Rechtspositionen oder sonstige Tatbestände, die unter der Geltung des
bisherigen Rechts entstanden sind, nachträglich einwirkt (Maurer aaO., Rn. 55). Eine
Rechtsposition des Beklagten in diesem Sinne (keine Verpflichtung zur Rückzahlung der
Kaution) ist nicht vor dem 1. September 2001 entstanden, so dass auch diese
Alternative ausscheidet.
Es verbleibt die zweite Alternative, die als Unterfall der unechten Rückwirkung dann
angenommen werden kann, wenn Gesetze, die ein Rechtsgebiet für die Zukunft regeln,
auf Sachverhalte, Rechte oder Rechtsbeziehungen treffen, die bereits in der
Vergangenheit entstanden sind, aber noch fortbestehen. Die Einbeziehung der unter der
Geltung des früheren Rechts entstandenen Altfälle in die künftige Neuregelung stellt
keine (echte) Rückwirkung dar, weil die frühere Regelung nicht ex tunc ersetzt, sondern
nur ex nunc abgelöst wird. Es wird in solchen Fällen aber das Vertrauen des Bürgers, der
seinerzeit im Hinblick auf die damals geltende Rechtslage z. B. Verträge mit
bestimmtem Inhalt abgeschlossen oder sonstige Dispositionen getroffen hat,
enttäuscht, wenn entgegen seinen Erwartungen die bislang maßgeblichen Regelungen
geändert und seine darauf beruhenden Positionen „entwertet“ werden. So liegt der Fall
wohl hier: Im Hinblick auf die Regelung des § 572 Satz 2 BGB a.F. musste der Beklagte
im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin keine
Kautionsrückzahlung befürchten und deshalb auch keine entsprechenden Regelungen
etwa im Kaufvertrag mit dem Gesamtvollstreckungsverwalter treffen. Allerdings kann
sich der von der Neureglung betroffene Bürger dann nicht auf die zu seinen Lasten
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sich der von der Neureglung betroffene Bürger dann nicht auf die zu seinen Lasten
erfolgende Regelung berufen, wenn die Änderung der Rechtslage bei Abschluss des
Vertrages voraussehbar war (Maurer aaO., Rn. 52). Der Vertrauensschutz entfällt
deshalb, wenn die entsprechende Rechtsposition vor der Gesetzesverkündung, aber
nach der Beschlussfassung im Bundestag erfolgte (BVerfGE 31, 222, 227). Der notarielle
Kaufvertrag ist am 16. Mai 2001 und damit vor der Verkündung des
Mietrechtsreformgesetzes am 19. Juni 2001 geschlossen worden. Allerdings fand die
entsprechende Beschlussfassung im Bundestag bereits am 29. März 2001 statt
(Bundestagsplenarprotokoll 14/161 v. 29. März 2001, S. 15685). Damit musste der
Beklagte bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit der Gesetzesänderung
rechnen, so dass er in der Lage war, entsprechende Regelungen in den Vertrag
aufzunehmen. Vertrauensschutz ist damit nicht verletzt und die Anwendung des § 566a
BGB auf den vorliegenden Fall auch unter verfassungsrechtlichen Bedenken nicht zu
beanstanden.
Neben der Rückzahlung des Kautionsbetrages kann die Klägerin vom Beklagten
aufgrund positiver Vertragsverletzung bzw. Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1
BGB Schadensersatz verlangen: Die Klägerin weist zurecht darauf hin, dass
entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 21. September
1994 - XII ZR 77/93, NJW 1994, 3287) eine Anlageverpflichtung bestand, deren
Nichteinhaltung zum Schadensersatz - wie die Klägerin ihn berechnet hat - verpflichtet.
Da der Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet war, die Kaution in
angemessener Zeit zurückzuzahlen, ist der Rückzahlungsanspruch spätestens am 1.
Juni 2005 fällig geworden, so dass der Klägerin die von diesem Zeitpunkt bis zum 3. März
2006 begehrten Fälligkeitszinsen nach §§ 352, 353 AGB zustehen. Da sich der Beklagte
seit dem 4. März 2006 mit der Rückzahlung in Verzug befand, ergibt sich ab diesem
Zeitpunkt die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen aus §§ 286, 288 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige
Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708, Ziffer 10, 711 ZPO.
Nach § 543 ZPO war die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache
(maßgeblicher Zeitpunkt für die Annahme der Veräußerung im Sinne des § 566 BGB)
zuzulassen.
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