Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017

KG Berlin: abberufung, fristlose kündigung, verwaltung, vertretung, abstimmung, herausgabe, beendigung, anfechtungsfrist, ermessen, verwalter

Gericht:

KG Berlin 24.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

24 W 45/04

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 23 Abs 2 WoEigG, § 24 Abs 6

WoEigG

Wohnungseigentum: Wirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses

über Kündigung des Verwaltervertrages bei fehlender Angabe

des Beschlussgegenstandes in der Einladung und Fehlen eines

unterschriebenen Versammlungsprotokolls

Leitsatz

Weder die fehlende Angabe des Beschlussgegenstandes in der Einladung noch das Fehlen

eines unterschriebenen Versammlungsprotokolls steht der Annahme entgegen, dass in der

Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss über die Kündigung des

Verwaltervertrages zustandegekommen ist, der im Zweifel auch die Abberufung des

Verwalters umfasst.

Rechtssatz: WEG §§ 23 II, 24 VI (Eigentümerbeschluss; Fehlen eines Versammlungsprotokolls;

Ladungsmangel)

Weder die fehlende Angabe des Beschlussgegenstandes in der Einladung noch das Fehlen

eines unterschriebenen Versammlungsprotokolls steht der Annahme entgegen, dass in der

Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluss über die Kündigung des

Verwaltervertrages zustandegekommen ist, der im Zweifel auch die Abberufung des

Verwalters umfasst.

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten dritter Instanz haben die Antragsteller als

Gesamtschuldner zu tragen. Sie haben den Antragsgegnern deren außergerichtliche

Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 7.000,-- EUR festgesetzt.

Gründe

Der Antragsteller zu I.1. ist Eigentümer der Wohnungen Nr. 14 und Nr. 15 und bildet mit

den Antragsgegnern die Wohnungseigentümergemeinschaft der aus 18 Wohneinheiten

bestehenden Wohnanlage. Der Antragsteller zu I.1. ist Mehrheitsgesellschafter der

Antragstellerin zu I.2., einer GmbH und Co. KG, die am 26. Juli 1999 zur Verwalterin für

die Wohnanlage bestellt worden ist und deren Geschäftsführer der Komplementär-GmbH

den Beteiligten zu I.1. vertretungsweise mit Verwaltertätigkeiten betraut hat. Der am 27.

Januar 2000 von den Beteiligten geschlossene Verwaltervertrag regelt unter § 3 u.a.:

„1. Der Verwalter wird mit Wirkung vom 1. August 1999 ... bestellt.

2. Die Bestellung erfolgt bis zum 31. Juli 2000. Der Vertrag verlängert sich jeweils

um 1 Jahr, wird er nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf gekündigt.“

In § 8 des Verwaltervertrages wurde eine jährliche Verwaltervergütung von 420,-- DM

(214,75 EUR) pro Wohneinheit festgelegt.

In Vertretung der Verwalterin lud der Antragsteller zu I.1. mit Schreiben vom 12. April

2002 zu der Eigentümerversammlung vom 24. April 2002 ein, in der zu TOP 12 die „Wahl

des Beirates“ angekündigt war.

Der Beteiligte zu I.1. leitete in Vertretung der Beteiligten zu I.2. die

Eigentümerversammlung am 24. April 2002 und ließ den Verlauf und die

Beschlussfassungen durch eine Angestellte protokollieren. Mit Kurzbrief vom 31. Mai

2002 übersandte die Verwalterin dem Beiratsvorsitzenden einen nicht unterschriebenen

Entwurf des Versammlungsprotokolls vom 24. April 2002. Auf der Basis dieses Entwurfs

wurde vom Verwaltungsbeirat eine Neufassung hergestellt, die wiederum vom

Verwaltungsbeirat, nicht aber von dem Beteiligten zu I.1. unterschrieben worden ist.

Streitpunkt der Beteiligten sind die bei den Erörterungen zu TOP 12 vorgenommenen

Beratungen und Beschlussfassungen betreffend die Kündigung des Verwaltervertrages

mit der Beteiligten zu I.2. zum 31. Juli 2002. Nach den insoweit übereinstimmenden

Protokollentwürfen hat das Landgericht zu TOP 12 folgende Beschlussfassungen

festgestellt:

„Herr R... stellt den Antrag der HV M. die Kündigung des bestehenden

Verwaltervertrages lt. verlesener Kündigung vom 24.04.2002 per 31.07.2002

auszusprechen.

Die WEG beschließt somit die fristgerechte Kündigung des Verwaltervertrages vom

25./27.01.2000 zum 31. Juli 2002.

Die HV M. wird von allen Tätigkeiten und Aufgaben ab dem Zeitpunkt entbunden,

nachdem alle Unterlagen, Schlüssel und Gelder der WEG N. ... . dem Verwaltungsbeirat

vollständig übergeben und von diesem geprüft worden sind. ...

Für die Verwaltung von 18 Wohneinheiten wird für Frau B... eine Aufwandsentschädigung

von 250,-- EUR ab 01.08.02 beschlossen.

Herr R... stellt gleichzeitig den Antrag zum 01.08.02 die Selbstverwaltung der WEG N...

auszuüben und Frau S... B... mit der Ausführung der Arbeiten zu beauftragen.

Die WEG beschließt sich somit selbst ab Übergabe der Unterlagen und Gelder

spätestens aber zum 01.08.2002 zu verwalten. Diese Aufgabe wird von Frau S... B... im

Auftrag der WEG und in Zusammenarbeit und Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat

durchgeführt. ...

Die Herren H.. , R... und B... sind damit einstimmig zum Verwaltungsbeirat gewählt

worden.

Herr B.. erhält als Vertretung der HV M. und Frau B... das Kündigungsschreiben vom 24.

April 2002 der WEG N... ausgehändigt. Herr B.. zeichnet dieses als erhalten gegen.“

Die Beschlussfassungen zu TOP 12 der Eigentümerversammlung vom 24. April 2002

sind nicht angefochten worden.

Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens war die Anfechtung von

Eigentümerbeschlüssen in der weiteren Eigentümerversammlung vom 17. Juni 2002, in

der eine fristlose Kündigung der Antragstellerin zu I.2. ausgesprochen worden ist. Im

Hinblick darauf, dass die Eigentümerversammlung am 17. Juni 2002 nicht von der

amtierenden Verwalterin einberufen worden ist, hat das Amtsgericht - inzwischen

rechtskräftig - diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig erklärt. Gegenstand des

vorliegenden Verfahrens ist darüber hinaus der Widerantrag der Antragsgegner auf

Feststellung, dass die Verwaltertätigkeit der Beteiligten zu I.2. aufgrund der

fristgerechten Kündigung vom 24. April 2002 zum 31. Juli 2002 geendet hat sowie auf

Herausgabe der vollständigen Verwaltungsunterlagen.

Die Antragsteller haben vorgetragen, in der Eigentümerversammlung vom 24. April 2002

sei nur über die Kündigung, nicht aber über die Abberufung der Verwaltung abgestimmt

worden. Eine dahingehende Beschlussfassung wäre auch nicht wirksam gewesen, weil

weder die Kündigung des Verwaltervertrages noch die Abberufung der Verwaltung im

Einladungsschreiben vom 12. April 2002 als Tagesordnungspunkt angekündigt worden

sei.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 25. Februar 2003 die Beendigung des

Verwalterverhältnisses zum 31. Juli 2002 festgestellt und die Beteiligte zu I.2. zur

Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verpflichtet. Das Landgericht hat mit dem

angefochtenen Beschluss vom 20. Januar 2004 die Erstbeschwerde der Antragsteller

zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller bleibt erfolglos.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG

zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die

sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG),

weist der angefochtene Beschluss nicht auf. Rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen

festgestellt, dass die Verwaltertätigkeit der Antragsteller zu I.2. zum 31. Juli 2002

geendet hat und diese zur Herausgabe der vollständigen Verwaltungsunterlagen

verpflichtet ist.

1. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist im Rahmen der

Erörterungen zu TOP 12 das vorbereitete Kündigungsschreiben des Verwaltungsbeirats

vom 24. April 2002 per 31. Juli 2002 verlesen worden und darauf mit Stimmenmehrheit

bei Stimmenthaltung des Beteiligten zu I.1. die fristgerechte Kündigung des

Verwaltervertrages ausgesprochen und zugleich eine andere Wohnungseigentümerin mit

der Verwaltung vom 1. August 2002 an beauftragt worden. Auch nach dem von dem

Beteiligten zu I.1. gefertigten Protokollentwurf hat er selber protokolliert, dass ihm das

Kündigungsschreiben vom 24. April 2002 ausgehändigt worden ist.

2. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass nach den gesamten Umständen in

der auch schriftlich dokumentierten Kündigung zum 31. Juli 2002 zugleich auch die

Abberufung der Beteiligten zu I.2. liegt, was im Übrigen auch dadurch bestätigt wird,

dass die Beteiligten durch Mehrheitsbeschluss mit Wirkung vom 1. August 2002 eine

Wohnungseigentümerin als neue Verwalterin gewählt und auch die

Aufwandsentschädigung für sie festgelegt haben. Auch wenn von dem

wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Abberufung des Verwalters grundsätzlich die

Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden ist, liegt in einem

Eigentümerbeschluss über die Kündigung des Verwaltervertrages regelmäßig auch die

Abberufung des Verwalters (vgl. BayObLG NJW-RR 1999, 1390 = NZM 1999, 844 = ZMR

1999, 575). Darüber hinaus enthält der Beschluss der Wohnungseigentümer, einen

neuen Verwalter zu bestellen, in der Regel die Abberufung des bisherigen Verwalters, der

mit dem Zugang der Abberufungserklärung auch seine Organstellung verliert (BayObLG

NJW-RR 2003, 517 = NZM 2003, 243 = ZMR 2003, 438).

3. Auch nach dem Protokollentwurf des Beteiligten zu I.1. hat dieser im Rahmen der

Erörterungen zu TOP 12 die Erklärung abgegeben, die Hausverwaltung sei bereit, die

Aufgaben an andere abzugeben, zumal die Beteiligten zu I.1. und I.2. sich ohnehin nicht

danach gedrängt hätten, die Verwaltung zu übernehmen. Demgemäß vermag der Senat

auch die Erstbeschwerdebegründung der Antragsteller nicht nachzuvollziehen, dass die

Kündigung des Verwaltervertrages von der Verwalterin auch am 24. April 2002 akzeptiert

worden sei, da die Konditionen dieses Verwaltervertrages nicht mehr marktgerecht und

kostendeckend waren, und sich die Verwalterin für Verhandlungen zum Abschluss eines

neuen Verwaltervertrages mit geänderten Konditionen zu Verfügung halte. Dasselbe gilt

für die rechtliche Argumentation der Antragsteller, ungeachtet der Kündigung bestehe

die Verwalterstellung fort und das Honorar bestimme sich nunmehr nach der üblichen

Vergütung. Angesichts des für die Beteiligte zu I.2. vertretungsberechtigten Beteiligten

zu I.1. würde sich aus den Erklärungen der Antragstellerseite in der

Eigentümerversammlung vom 24. April 2002 sogar ein Einverständnis mit der Auflösung

des Verwalterverhältnisses ergeben.

4. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht festgestellt, dass Nichtigkeitsgründe für den

Kündigungs- (und Abberufungs-)beschluss vom 24. April 2002 nicht vorliegen und dieser

Mehrheitsbeschluss mit der fristgerechten Beendigung des Verwalterverhältnisses zum

31. Juli 2002 somit bestandskräftig geworden ist. Rechtlich unerheblich ist der Einwand

der Antragsteller, die Ablösung der Verwaltung sei in dem Einladungsschreiben vom 12.

April 2002 nicht aufgeführt gewesen. Die Verletzung der Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG

führt nicht zur Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses, sondern allenfalls zu dessen

Anfechtbarkeit (Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 23 Rdnr. 88). Eine Anfechtung

dieses Eigentümerbeschlusses innerhalb der Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 WEG ist

jedoch nicht erfolgt. Rechtlich nicht haltbar sind auch die Ausführungen der

Rechtsbeschwerdebegründung, wegen des Fehlens eines unterschriebenen

Versammlungsprotokolls könne nicht von einem Kündigungs- (und Abberufungs-

)beschluss ausgegangen werden. Die Gültigkeit der in einer

Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wird grundsätzlich vom Fehlen

oder von Mängeln einer Niederschrift nicht berührt (KG ZMR 1993, 532;

Bärmann/Pick/Merle, WEG 9. Aufl., § 24 Rdnr. 115). Im Übrigen könnte es treuwidrig

erscheinen, wenn die Antragsteller sich auf die fehlende unterschriebene

Protokollfassung berufen, obwohl sie einen Entwurf erst mit einem Kurzbrief vom 31. Mai

2002, also nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist, an den Beirat übersandt

haben. Dass die Eigentümerbeschlüsse zur Kündigung der Verwalterin und zur

Neubestellung einer Verwalterin in der Eigentümerversammlung vom 24. April 2002

ungeachtet der fehlenden unterschriebenen Protokollierung gefasst worden sind, haben

die Vorinstanzen verfahrensfehlerfrei festgestellt.

5. Mit der wirksamen Abberufung der Beteiligten zu I.2. mit Wirkung vom 1. August 2002

ist auch der Herausgabeanspruch betreffend die Verwalterunterlagen begründet. Nach

den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts sind diese jedenfalls nicht

vollständig an die Antragsgegner herausgegeben worden.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller als Gesamtschuldner die

Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels tragen (§ 47 Satz 1 WEG). Angesichts der

überzeugenden Begründung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts

entspricht es auch billigem Ermessen, dass die Antragsteller als Gesamtschuldner den

Antragsgegnern die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz erstatten (§

47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der des

Landgerichts.

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