Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017

KG Berlin: verwalter, treu und glauben, wichtiger grund, vergütung, report, miteigentumsanteil, rechnungswesen, abrechnung, abberufung, honorarforderung

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Gericht:
KG Berlin 24.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
24 W 256/02
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 421 BGB, § 427 BGB, § 675
Abs 1 BGB, § 28 Abs 2 FGG, § 16
Abs 2 WoEigG
Vorlage an den BGH: Geltendmachung von fälligen
Honorarforderungen durch den Wohnungseigentumsverwalter
gegen einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner
Leitsatz
Der WEG-Verwalter kann sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen
Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen, wenn der
betreffende Wohnungseigentümer die monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt
sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die
folgende Jahresabrechnung eingesetzt wird.
Wegen Abweichung von BayObLG, WuM 1993, 762 = Report BayObLG 1993, 74 wird die Sache
dem BGH vorgelegt.
Rechtssatz: WEG §§ 16 II, 28 II, V (Wohnungseigentümer; Gesamtschuld; Verwalterhonorar)
Der WEG-Verwalter kann sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen
Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen, wenn der
betreffende Wohnungseigentümer die monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt
sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die
folgende Jahresabrechnung eingesetzt wird. Wegen Abweichung von BayObLG, WuM 1993,
762 = Report BayObLG 1993, 74 wird die Sache dem BGH vorgelegt.
Tenor
Die Sache wird gemäß § 28 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu II. und III. bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum
genannten Wohnanlage, die vom Antragsteller verwaltet wird. In der
Eigentümerversammlung vom 4.10.2002 wurde zu TOP 1 mehrheitlich der
Verwaltervertrag mit dem Antragsteller beschlossen. § 3 dieses am selben Tag
unterzeichneten Vertrages lautet u. a.: „1. Die Vergütung beträgt ... ab dem Jahre 2001
DM 50,00 pro Wohneinheit und Monat zzgl. einer Unkostenpauschale von 10 % sowie der
gesetzlichen Mehrwertsteuer” (Abs. 1)... „Die Verwalterkosten sind von den Eigentümern
nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen” (Abs. 5). Der Antragsteller
nimmt die Antragsgegnerinnen gesamtschuldnerisch auf sein Verwalterhonorar für die
Zeit von Januar bis Dezember 2001 in Anspruch.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.1.2002 – 70 II 220/01 WEG I – u.a. die
Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldnerinnen verpflichtet, an den Antragsteller
9.652,68 Euro zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 6.618,98 Euro seit dem
14.11.2001 und aus 3.033,70 Euro seit dem 15.12.2001 zu zahlen. Das Landgericht hat
mit Beschluss vom 7.6.2002 – 85 T 33/02 WEG – die sofortige Beschwerde der
Antragsgegnerinnen zurückgewiesen.
Mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde rügen die Antragsgegnerinnen zu I. 2) bis 4):
Sie würden nicht als Gesamtschuldnerinnen haften, da die Beteiligten in dem
Verwaltervertrag die Haftung der Miteigentümer für die Verwaltervergütung auf ihren
Anteil an den Verwalterkosten beschränkt hätten, wie der Beschluss des AG Wedding
vom 16.9.2002 – 70 II 74/02 WEG II – bestätige. Außerdem verstoße ihre
Inanspruchnahme gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.
Die Antragsgegnerinnen zu I. 2) bis 4) beantragen,
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den angefochtenen Beschluss aufzuheben und unter Änderung des
amtsgerichtlichen Beschlusses den Zahlungsantrag zurückzuweisen.
Der Antragsteller beantragt,
die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Der Antragsteller verteidigt den angefochtenen Beschluss.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, § 45 WEG zulässig. Das
Rechtsmittel ist nach Auffassung des Senats in der Sache nicht gerechtfertigt. Rechtlich
einwandfrei hat das Landgericht angenommen, dass die Antragsgegnerinnen für die
Verwaltervergütung in Höhe von 9.652,68 Euro gemäß §§ 421, 427, 675 BGB als
Gesamtschuldnerinnen haften (vgl. BGHZ 78, 57 = NJW 1980, 2466; KG OLGZ 1990, 61
= NJW-RR 1990, 153; BayObLGZ 1999, 280 = NJW-RR 2000, 156). Der WEG-Verwalter
kann demgemäß sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen
Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen. Voraussetzung
ist allerdings, dass der betreffende Wohnungseigentümer die fällig gestellten
monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene
Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende
Jahresabrechnung eingestellt wird.
Mit dieser Rechtsauffassung würde der Senat aber von der auf eine weitere Beschwerde
ergangenen Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts, Beschluss vom 22.
Juli 1993, 2Z BR 54/93, WuM 1993, 762 = Report BayObLG 1993, 74, abweichen. Das
BayObLG hat einen wichtigen Grund für die Abberufung eines Verwalters für vorliegend
erachtet, wenn sich dieser Ansprüche eines Dritten gegen die Wohnungseigentümer
abtreten lässt und sie gegen die Wohnungseigentümer oder einen von ihnen als
Gesamtschuldner gerichtlich geltend macht, weil er damit nämlich Interessen eines
Dritten wahrnimmt, die gegen die Interessen der Wohnungseigentümer gerichtet sind,
auch wenn die Wohnungseigentümer gegenüber dem Dritten unzweifelhaft als
Gesamtschuldner haften. Wenn dies eine grobe Verletzung der Verwalterpflichten
darstellt, darf der Verwalter auch seine Honoraransprüche, für die die
Wohnungseigentümer auf Grund des gemeinschaftlich geschlossenen
Verwaltervertrages nach §§ 421, 427 BGB als Gesamtschuldner haften, nicht gegen
einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich verfolgen. Die Identität
der Rechtsfrage entfällt nicht dadurch, dass der Verwalter einerseits eine eigene
Honorarforderung, andererseits eine ihm abgetretene Forderung geltend macht, zumal
wenn die Abtretung des Außengläubigers etwa gegen Zahlung aus eigenen Mitteln des
Verwalters gemäß § 670 BGB erfolgt, für die er von der Gemeinschaft
Aufwendungsersatz verlangen kann. Denn in beiden Fällen geht es darum, ob die nach
dem Gesetz eindeutig bestehende gesamtschuldnerische Außenhaftung überlagert wird
durch den Gesichtspunkt, dass der Verwalter im Innenverhältnis dafür zu sorgen hat,
dass die Wohnungseigentümer über das geordnete Finanz- und Rechnungswesen der
Gemeinschaft vor einer gesamtschuldnerischen Außenhaftung nach Möglichkeit
geschützt werden. Wenn der Verwalter trotz des Verwaltervertrages gegenüber den
Wohnungseigentümern nicht an deren gesamtschuldnerischer Inanspruchnahme
gehindert ist, kann diese auch kein wichtiger Grund für die Kündigung des
Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters sein. Beide Rechtsfragen können nur
einheitlich beantwortet werden. Der Senat stützt sich im Einzelnen auf folgende
Erwägungen.
1. Die Beteiligten haben auch keine Regelung getroffen, die von dem Grundsatz der
gesamtschuldnerischen Haftung für Verwaltungsschulden zu Lasten des Antragstellers
abweicht. Die Auslegung des Verwaltervertrages durch das Landgericht, dass die
Beteiligten in dem Verwaltervertrag nur eine interne Umlegung zwischen den
Eigentümer geregelt haben, ist nicht rechtsfehlerhaft. Sie erscheint nicht nur als möglich
(vgl. BayObLG a.a.O.), sondern würde vom Senat ebenso vorgenommen.
Der Wortlaut, dass die Verwalterkosten von den Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer
Miteigentumsanteile zu tragen ist, lässt entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Wedding
in seinem Beschluss vom 16.9.2002 – 70 II 74/02 WEG II – offen, ob insoweit eine
Regelung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Antragsteller oder innerhalb
der Eigentümergemeinschaft getroffen werden sollte. Auch aus der Systematik des § 3
ist nicht abzuleiten, dass die Eigentümer nur anteilig gegenüber dem Antragsteller
haften sollten. Anders als in § 3 Ziffer 3 c) und d) etwa, sieht die streitgegenständliche
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haften sollten. Anders als in § 3 Ziffer 3 c) und d) etwa, sieht die streitgegenständliche
Klausel keine Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers vor. Vielmehr sind
Schuldner die Eigentümer, wie auch § 3 Ziffer 4 Abs. 2 bestätigt, wonach sich die
Eigentümer verpflichten, die Vergütung an den Verwalter zu zahlen. Soweit diese
Verpflichtung sich auf die Vergütung in Höhe der monatlichen Teilbeträge bezieht, kann
es sich um die Teilbeträge handeln, die sich gemäß § 3 Ziffer 1 Abs. 1 aus der Anzahl
der Wohneinheiten multipliziert mit 50,00 DM zuzüglich Unkostenpauschale und
Mehrwertsteuer ergeben. Die Regelung zu der Haftung nach Miteigentumsanteilen ist
auch als klarstellende nicht überflüssig. Sie macht angesichts der häufig streitigen Frage
des Gesamtschuldnerausgleichs deutlich, dass, wenn ein Verwalter nach dem
Verwaltervertrag Anspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, sich
danach nur die Höhe der Vergütungspflicht der Wohnungseigentümer (insgesamt) im
Verhältnis zum Verwalter berechnet, während sich im Verhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zur
Tragung der Verwalterkosten trotzdem nach § 16 Abs. 2 WEG, also nach seinem
Miteigentumsanteil richtet (vgl. OLG Köln NZM 2002, 615; KG GE 1985, 995 = WE 1986,
139), da die Teilungserklärung nichts Abweichendes vorsieht. Schließlich spricht auch
gegen eine quotale Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, dass dann
der Antragsteller das Risiko getragen hätte, über die Hälfte seiner Vergütung nicht
realisieren zu können, weil sich bereits bei Vertragsabschluss die Mehrheitseigentümerin
mit einem Miteigentumsanteil von 572/1000 in Konkurs befand.
2. Das Landgericht hat auch ohne Rechtsfehler eine missbräuchliche Inanspruchnahme
der Antragsgegnerinnen verneint. Denn der Gläubiger einer gesamtschuldnerisch
geschuldeten Forderung kann grundsätzlich nach Belieben jeden Gesamtschuldner in
Anspruch nehmen. Dafür, dass der Antragsteller sich nur aus missbilligenswerten
Motiven an die Antragsgegnerinnen hält, gibt es keine ausreichenden Anhaltspunkte,
weil jedenfalls auch die Frage der Liquidität der Antragsgegnerinnen und ihrer
ausstehenden Wohngelder eine Rolle spielt.
Dass der Antragsteller das geltend gemachte Verwalterhonorar nicht aus den im Jahr
2000 eingegangenen Wohngeldern entnehmen konnte, ist nach dem Verwaltervertrag
schon Voraussetzung für seinen fälligen direkten Anspruch gegen Wohnungseigentümer.
Dem treten die Antragsgegnerinnen zu II. 2) bis 4) nicht entgegen. Sie legen auch nicht
dar, dass im Übrigen zweckbestimmte Zahlungen geleistet worden sind (vgl. KG NJW-RR
1990, 153). Die am 14. September 2000 beschlossene Sonderumlage deckt schon die
hier streitgegenständlichen, später fällig gewordenen Verbindlichkeiten nicht ab.
3. An der gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer
wird der Verwalter auch nicht dadurch rechtlich gehindert, dass seine Bestellung dazu
dienen soll, ein geordnetes Finanz- und Rechnungswesen der Eigentümergemeinschaft
sicherzustellen, also durch Aufstellung von Wirtschaftsplänen, Einziehung der fälligen
Wohngeldvorschüsse, Bildung einer ausreichenden Gemeinschaftskasse und die
periodengerechte Abrechnung von Überzahlungen und Nachzahlungsbeträgen nach
Kräften dafür zu sorgen, dass es zu einer gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme
einzelner Wohnungseigentümer durch Außengläubiger nach Möglichkeit nicht kommt.
Das rechtliche Instrumentarium und der Versuch seiner praktischen Anwendung
gewährleistet noch nicht, dass die erforderlichen Geldmittel für die Bewirtschaftung des
gemeinschaftlichen Eigentums auch tatsächlich zu Verfügung stehen. Wie jeder andere
Sachwalter fremder Vermögensinteressen muss auch der WEG-Verwalter seine eigenen
Honorarforderungen nicht etwa an die letzte Stelle rücken, sondern kann die fällige
Bezahlung für seine Tätigkeit vorrangig verlangen. Allerdings setzt der Senat voraus,
dass ein Wohnungseigentümer, der freiwillig die festgesetzten monatlichen
Wohngeldvorschüsse zahlt, nicht zusätzlich und noch dazu über das bereits anteilig
mitgeleistete Verwalterhonorar hinaus gesondert auf Zahlung vom Verwalter in
Anspruch genommen werden kann. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der
Vorinstanzen sind freiwillige Zahlungen der Antragsgegnerinnen im vorliegenden Fall
nicht erfolgt. Die Antragsgegnerinnen können sich deshalb auch nicht darauf berufen,
dass der Verwalter sein Amt grundsätzlich neutral und im Sinne der Gleichbehandlung
aller Wohnungseigentümer auszuüben hat (KG NJW-RR 2001, 1453 = NZM 2001, 528 =
ZMR 2001, 659). Denn mit der Weigerung freiwilliger Zahlungen tragen die
Antragstellerinnen mit dazu bei, dass die Gemeinschaftskasse nicht ausreichend gefüllt
ist und Zwangsmaßnahmen erforderlich werden, und schaffen damit einen
Ausnahmefall, der eine Ungleichbehandlung zulässt.
4. Die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer setzt
ferner voraus, dass die beigetriebenen Verwalterhonorare in die Gemeinschaftskasse
fließen und der gemeinschaftsinterne Gesamtschuldnerausgleich im Rahmen der
nächsten Jahresabrechnung erfolgt und damit auch in die Beschlusskompetenz der
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nächsten Jahresabrechnung erfolgt und damit auch in die Beschlusskompetenz der
Wohnungseigentümer fällt. Das lässt sich unschwer dadurch erreichen, dass die von
einzelnen Wohnungseigentümern direkt an den Verwalter gezahlten Verwalterhonorare
in der Weise verbucht werden, dass dem Wohnungseigentümer mit der Zahlung ein
Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft eingeräumt wird, weil insoweit
eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft getilgt worden ist. Im vorliegenden Fall spricht
nichts dagegen, dass der Verwalter so vorgegangen ist bzw. nach Eingang der Zahlung
so vorgeht. Das als Außenverbindlichkeit der Gemeinschaft angeforderte
Verwalterhonorar wird damit im wirtschaftlichen Ergebnis wie eine Wohngeldzahlung
verbucht, die dem zahlenden Wohnungseigentümer bei der nächsten Jahresabrechnung
zugute kommt. Wirtschaftlich handelt es sich um „gemeinschaftliche Gelder”, die der
Verwalter von seinem Vermögen getrennt zu halten hat. Wird die Vereinnahmung
gleichzeitig mit einem Aufwendungsersatzanspruch verbucht, verhält sich die finanzielle
Abwicklung nicht anders, als wenn der Verwalter zunächst eine Einnahme von Wohngeld
in die Gemeinschaftskasse verbucht und sich den Betrag sodann als Honorar
berechtigterweise entnimmt. Auf die Problematik einer Beitreibung auf Grund eines nur
vorläufig vollstreckbaren Titels braucht hier nicht eingegangen zu werden. Diese
Rechtsfrage stellt sich gleichermaßen bei der Titulierung von Wohngeldforderungen.
Auch hier wird (schon zum Zweck der Beendigung der Zinspflicht) der vorläufig
beigetriebene Betrag als Zahlung verbucht und auch in der Jahresabrechnung
ausgewiesen, obwohl in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht die Erfüllung erst mit der
Rechtskraft des Titels eintritt und bei dessen Aufhebung eine Rückabwicklung erfolgen
müsste. Auch wenn die Beitreibung des Verwalterhonorars für 2001 etwa im Jahre 2002
erfolgt, ist die Zahlung nicht auf fällige Wohngelder für 2002 zu verbuchen, sondern die
Zweckbestimmung der beigetriebenen Beträge gebietet die Verrechnung auf das
ausstehende Verwalterhonorar, das dann eben nicht im Wirtschaftsjahr 2001, sondern
im Wirtschaftsjahr nachträglich abgerechnet wird (vgl. zur jahresübergreifenden
Abrechnung KG NZM 2004, 263 = ZMR 2004, 376 = KGRep 2004, 206). Auch bei der
gesonderten Geltendmachung des Verwalterhonorars gegen einzelne
Wohnungseigentümer dürfen keine getrennt abzurechnenden ”Unterkassen” des
Verwalters entstehen, sondern die Verbuchung geschieht, unabhängig von einem
eventuellen Eigentümerwechsel, stets über die einheitliche Gemeinschaftskasse (KG
NJW-RR 2002, 1379 = NZM 2002, 745; ZMR 2002, 861 = NZM 2003, 686).
5. Dem Verwalter kann nicht entgegengehalten werden, dass er anstelle der
Honorarklage auch das fällige Wohngeld gegen den säumigen Wohnungseigentümer
geltend machen könnte. Wenn dem Verwalter unstrittig die Honorarforderung gegen die
Gemeinschaft und damit gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als
Gesamtschuldner zusteht, kann er diese regelmäßig auch einklagen. Der minimale
verfahrensrechtliche Vorteil, dass der Verwalter für dieses Vorgehen gegen einen
Wohnungseigentümer die Klageermächtigung nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG (die er nach
der Teilungserklärung, nach dem Verwaltervertrag oder zumindest nach einer generellen
Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss zumeist besitzt) nicht benötigt, erscheint
rechtlich bedeutungslos. Wenn der Verwalter ohnehin nur bei fehlenden Mitteln in der
Gemeinschaftskasse und nur gegen wohngeldsäumige Wohnungseigentümer gesondert
vorgehen darf, wird die Geltendmachung seiner Verwalterhonorare immer
ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und im Sinne der Interessen der Gesamtheit
der Wohnungseigentümer sein.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Antragsgegnerinnen zu II. 2) bis 4)
haben als Unterlegene die Gerichtskosten zu tragen. Der Senat hatte ausnahmsweise
Anlass, die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers anzuordnen, weil
der angefochtene Beschluss des Landgerichts unter Verweis auf die gesetzliche
Gesamtschuldnerhaftung überzeugend begründet war.
Die Festsetzung des Geschäftswerts richtet sich nach § 48 Abs. 3 WEG.
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