Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017, 24 W 256/02

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Verwalter, Treu und glauben, Wichtiger grund, Vergütung, Report, Miteigentumsanteil, Rechnungswesen, Abrechnung, Abberufung, Honorarforderung
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Quelle: Gericht: KG Berlin 24. Zivilsenat

Entscheidungsdatum: 25.06.2004

Normen: § 421 BGB, § 427 BGB, § 675 Abs 1 BGB, § 28 Abs 2 FGG, § 16 Abs 2 WoEigG

Aktenzeichen: 24 W 256/02

Dokumenttyp: Beschluss

Vorlage an den BGH: Geltendmachung von fälligen Honorarforderungen durch den Wohnungseigentumsverwalter

gegen einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner

Leitsatz

Der WEG-Verwalter kann sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer die monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingesetzt wird.

Wegen Abweichung von BayObLG, WuM 1993, 762 = Report BayObLG 1993, 74 wird die Sache dem BGH vorgelegt.

Rechtssatz: WEG §§ 16 II, 28 II, V (Wohnungseigentümer; Gesamtschuld; Verwalterhonorar)

Der WEG-Verwalter kann sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen, wenn der betreffende Wohnungseigentümer die monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingesetzt wird. Wegen Abweichung von BayObLG, WuM 1993, 762 = Report BayObLG 1993, 74 wird die Sache dem BGH vorgelegt.

Tenor

Die Sache wird gemäß § 28 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe

I.

1Die Beteiligten zu II. und III. bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die vom Antragsteller verwaltet wird. In der Eigentümerversammlung vom 4.10.2002 wurde zu TOP 1 mehrheitlich der Verwaltervertrag mit dem Antragsteller beschlossen. § 3 dieses am selben Tag unterzeichneten Vertrages lautet u. a.: „1. Die Vergütung beträgt ... ab dem Jahre 2001 DM 50,00 pro Wohneinheit und Monat zzgl. einer Unkostenpauschale von 10 % sowie der gesetzlichen Mehrwertsteuer” (Abs. 1)... „Die Verwalterkosten sind von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen” (Abs. 5). Der Antragsteller nimmt die Antragsgegnerinnen gesamtschuldnerisch auf sein Verwalterhonorar für die Zeit von Januar bis Dezember 2001 in Anspruch.

2Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.1.2002 70 II 220/01 WEG I u.a. die Antragsgegnerinnen als Gesamtschuldnerinnen verpflichtet, an den Antragsteller 9.652,68 Euro zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 6.618,98 Euro seit dem 14.11.2001 und aus 3.033,70 Euro seit dem 15.12.2001 zu zahlen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 7.6.2002 85 T 33/02 WEG die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerinnen zurückgewiesen.

3Mit ihrer weiteren sofortigen Beschwerde rügen die Antragsgegnerinnen zu I. 2) bis 4): Sie würden nicht als Gesamtschuldnerinnen haften, da die Beteiligten in dem Verwaltervertrag die Haftung der Miteigentümer für die Verwaltervergütung auf ihren Anteil an den Verwalterkosten beschränkt hätten, wie der Beschluss des AG Wedding vom 16.9.2002 70 II 74/02 WEG II bestätige. Außerdem verstoße ihre Inanspruchnahme gegen die Grundsätze von Treu und Glauben.

4Die Antragsgegnerinnen zu I. 2) bis 4) beantragen,

5

6Der Antragsteller beantragt,

7die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

8 den angefochtenen Beschluss aufzuheben und unter Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses den Zahlungsantrag zurückzuweisen.

Der Antragsteller verteidigt den angefochtenen Beschluss.

II.

9Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, § 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist nach Auffassung des Senats in der Sache nicht gerechtfertigt. Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht angenommen, dass die Antragsgegnerinnen für die Verwaltervergütung in Höhe von 9.652,68 Euro gemäß §§ 421, 427, 675 BGB als Gesamtschuldnerinnen haften (vgl. BGHZ 78, 57 = NJW 1980, 2466; KG OLGZ 1990, 61 = NJW-RR 1990, 153; BayObLGZ 1999, 280 = NJW-RR 2000, 156). Der WEG-Verwalter kann demgemäß sein gesamtes fälliges Verwalterhonorar gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich geltend machen. Voraussetzung ist allerdings, dass der betreffende Wohnungseigentümer die fällig gestellten monatlichen Beitragsvorschüsse nicht freiwillig zahlt sowie das beigetriebene Verwalterhonorar über die Gemeinschaftskasse gebucht und in die folgende Jahresabrechnung eingestellt wird.

10 Mit dieser Rechtsauffassung würde der Senat aber von der auf eine weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung des Bayrischen Obersten Landesgerichts, Beschluss vom 22. Juli 1993, 2Z BR 54/93, WuM 1993, 762 = Report BayObLG 1993, 74, abweichen. Das BayObLG hat einen wichtigen Grund für die Abberufung eines Verwalters für vorliegend erachtet, wenn sich dieser Ansprüche eines Dritten gegen die Wohnungseigentümer abtreten lässt und sie gegen die Wohnungseigentümer oder einen von ihnen als Gesamtschuldner gerichtlich geltend macht, weil er damit nämlich Interessen eines Dritten wahrnimmt, die gegen die Interessen der Wohnungseigentümer gerichtet sind, auch wenn die Wohnungseigentümer gegenüber dem Dritten unzweifelhaft als Gesamtschuldner haften. Wenn dies eine grobe Verletzung der Verwalterpflichten darstellt, darf der Verwalter auch seine Honoraransprüche, für die die Wohnungseigentümer auf Grund des gemeinschaftlich geschlossenen Verwaltervertrages nach §§ 421, 427 BGB als Gesamtschuldner haften, nicht gegen einzelne Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner gerichtlich verfolgen. Die Identität der Rechtsfrage entfällt nicht dadurch, dass der Verwalter einerseits eine eigene Honorarforderung, andererseits eine ihm abgetretene Forderung geltend macht, zumal wenn die Abtretung des Außengläubigers etwa gegen Zahlung aus eigenen Mitteln des Verwalters gemäß § 670 BGB erfolgt, für die er von der Gemeinschaft Aufwendungsersatz verlangen kann. Denn in beiden Fällen geht es darum, ob die nach dem Gesetz eindeutig bestehende gesamtschuldnerische Außenhaftung überlagert wird durch den Gesichtspunkt, dass der Verwalter im Innenverhältnis dafür zu sorgen hat, dass die Wohnungseigentümer über das geordnete Finanz- und Rechnungswesen der Gemeinschaft vor einer gesamtschuldnerischen Außenhaftung nach Möglichkeit geschützt werden. Wenn der Verwalter trotz des Verwaltervertrages gegenüber den Wohnungseigentümern nicht an deren gesamtschuldnerischer Inanspruchnahme gehindert ist, kann diese auch kein wichtiger Grund für die Kündigung des Verwaltervertrages und Abberufung des Verwalters sein. Beide Rechtsfragen können nur einheitlich beantwortet werden. Der Senat stützt sich im Einzelnen auf folgende Erwägungen.

11 1. Die Beteiligten haben auch keine Regelung getroffen, die von dem Grundsatz der gesamtschuldnerischen Haftung für Verwaltungsschulden zu Lasten des Antragstellers abweicht. Die Auslegung des Verwaltervertrages durch das Landgericht, dass die Beteiligten in dem Verwaltervertrag nur eine interne Umlegung zwischen den Eigentümer geregelt haben, ist nicht rechtsfehlerhaft. Sie erscheint nicht nur als möglich (vgl. BayObLG a.a.O.), sondern würde vom Senat ebenso vorgenommen.

12 Der Wortlaut, dass die Verwalterkosten von den Eigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen ist, lässt entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Wedding in seinem Beschluss vom 16.9.2002 70 II 74/02 WEG II offen, ob insoweit eine Regelung zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Antragsteller oder innerhalb der Eigentümergemeinschaft getroffen werden sollte. Auch aus der Systematik des § 3 ist nicht abzuleiten, dass die Eigentümer nur anteilig gegenüber dem Antragsteller haften sollten. Anders als in § 3 Ziffer 3 c) und d) etwa, sieht die streitgegenständliche

haften sollten. Anders als in § 3 Ziffer 3 c) und d) etwa, sieht die streitgegenständliche Klausel keine Kostentragungspflicht des einzelnen Eigentümers vor. Vielmehr sind Schuldner die Eigentümer, wie auch § 3 Ziffer 4 Abs. 2 bestätigt, wonach sich die Eigentümer verpflichten, die Vergütung an den Verwalter zu zahlen. Soweit diese Verpflichtung sich auf die Vergütung in Höhe der monatlichen Teilbeträge bezieht, kann es sich um die Teilbeträge handeln, die sich gemäß § 3 Ziffer 1 Abs. 1 aus der Anzahl der Wohneinheiten multipliziert mit 50,00 DM zuzüglich Unkostenpauschale und Mehrwertsteuer ergeben. Die Regelung zu der Haftung nach Miteigentumsanteilen ist auch als klarstellende nicht überflüssig. Sie macht angesichts der häufig streitigen Frage des Gesamtschuldnerausgleichs deutlich, dass, wenn ein Verwalter nach dem Verwaltervertrag Anspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, sich danach nur die Höhe der Vergütungspflicht der Wohnungseigentümer (insgesamt) im Verhältnis zum Verwalter berechnet, während sich im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander die Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zur Tragung der Verwalterkosten trotzdem nach § 16 Abs. 2 WEG, also nach seinem Miteigentumsanteil richtet (vgl. OLG Köln NZM 2002, 615; KG GE 1985, 995 = WE 1986, 139), da die Teilungserklärung nichts Abweichendes vorsieht. Schließlich spricht auch gegen eine quotale Haftung der Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, dass dann der Antragsteller das Risiko getragen hätte, über die Hälfte seiner Vergütung nicht realisieren zu können, weil sich bereits bei Vertragsabschluss die Mehrheitseigentümerin mit einem Miteigentumsanteil von 572/1000 in Konkurs befand.

13 2. Das Landgericht hat auch ohne Rechtsfehler eine missbräuchliche Inanspruchnahme der Antragsgegnerinnen verneint. Denn der Gläubiger einer gesamtschuldnerisch geschuldeten Forderung kann grundsätzlich nach Belieben jeden Gesamtschuldner in Anspruch nehmen. Dafür, dass der Antragsteller sich nur aus missbilligenswerten Motiven an die Antragsgegnerinnen hält, gibt es keine ausreichenden Anhaltspunkte, weil jedenfalls auch die Frage der Liquidität der Antragsgegnerinnen und ihrer ausstehenden Wohngelder eine Rolle spielt.

14 Dass der Antragsteller das geltend gemachte Verwalterhonorar nicht aus den im Jahr 2000 eingegangenen Wohngeldern entnehmen konnte, ist nach dem Verwaltervertrag schon Voraussetzung für seinen fälligen direkten Anspruch gegen Wohnungseigentümer. Dem treten die Antragsgegnerinnen zu II. 2) bis 4) nicht entgegen. Sie legen auch nicht dar, dass im Übrigen zweckbestimmte Zahlungen geleistet worden sind (vgl. KG NJW-RR 1990, 153). Die am 14. September 2000 beschlossene Sonderumlage deckt schon die hier streitgegenständlichen, später fällig gewordenen Verbindlichkeiten nicht ab.

15 3. An der gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer wird der Verwalter auch nicht dadurch rechtlich gehindert, dass seine Bestellung dazu dienen soll, ein geordnetes Finanz- und Rechnungswesen der Eigentümergemeinschaft sicherzustellen, also durch Aufstellung von Wirtschaftsplänen, Einziehung der fälligen Wohngeldvorschüsse, Bildung einer ausreichenden Gemeinschaftskasse und die periodengerechte Abrechnung von Überzahlungen und Nachzahlungsbeträgen nach Kräften dafür zu sorgen, dass es zu einer gesamtschuldnerischen Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer durch Außengläubiger nach Möglichkeit nicht kommt. Das rechtliche Instrumentarium und der Versuch seiner praktischen Anwendung gewährleistet noch nicht, dass die erforderlichen Geldmittel für die Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums auch tatsächlich zu Verfügung stehen. Wie jeder andere Sachwalter fremder Vermögensinteressen muss auch der WEG-Verwalter seine eigenen Honorarforderungen nicht etwa an die letzte Stelle rücken, sondern kann die fällige Bezahlung für seine Tätigkeit vorrangig verlangen. Allerdings setzt der Senat voraus, dass ein Wohnungseigentümer, der freiwillig die festgesetzten monatlichen Wohngeldvorschüsse zahlt, nicht zusätzlich und noch dazu über das bereits anteilig mitgeleistete Verwalterhonorar hinaus gesondert auf Zahlung vom Verwalter in Anspruch genommen werden kann. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen sind freiwillige Zahlungen der Antragsgegnerinnen im vorliegenden Fall nicht erfolgt. Die Antragsgegnerinnen können sich deshalb auch nicht darauf berufen, dass der Verwalter sein Amt grundsätzlich neutral und im Sinne der Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer auszuüben hat (KG NJW-RR 2001, 1453 = NZM 2001, 528 = ZMR 2001, 659). Denn mit der Weigerung freiwilliger Zahlungen tragen die Antragstellerinnen mit dazu bei, dass die Gemeinschaftskasse nicht ausreichend gefüllt ist und Zwangsmaßnahmen erforderlich werden, und schaffen damit einen Ausnahmefall, der eine Ungleichbehandlung zulässt.

16 4. Die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme einzelner Wohnungseigentümer setzt ferner voraus, dass die beigetriebenen Verwalterhonorare in die Gemeinschaftskasse fließen und der gemeinschaftsinterne Gesamtschuldnerausgleich im Rahmen der nächsten Jahresabrechnung erfolgt und damit auch in die Beschlusskompetenz der

nächsten Jahresabrechnung erfolgt und damit auch in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer fällt. Das lässt sich unschwer dadurch erreichen, dass die von einzelnen Wohnungseigentümern direkt an den Verwalter gezahlten Verwalterhonorare in der Weise verbucht werden, dass dem Wohnungseigentümer mit der Zahlung ein Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft eingeräumt wird, weil insoweit eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft getilgt worden ist. Im vorliegenden Fall spricht nichts dagegen, dass der Verwalter so vorgegangen ist bzw. nach Eingang der Zahlung so vorgeht. Das als Außenverbindlichkeit der Gemeinschaft angeforderte Verwalterhonorar wird damit im wirtschaftlichen Ergebnis wie eine Wohngeldzahlung verbucht, die dem zahlenden Wohnungseigentümer bei der nächsten Jahresabrechnung zugute kommt. Wirtschaftlich handelt es sich um „gemeinschaftliche Gelder”, die der Verwalter von seinem Vermögen getrennt zu halten hat. Wird die Vereinnahmung gleichzeitig mit einem Aufwendungsersatzanspruch verbucht, verhält sich die finanzielle Abwicklung nicht anders, als wenn der Verwalter zunächst eine Einnahme von Wohngeld in die Gemeinschaftskasse verbucht und sich den Betrag sodann als Honorar berechtigterweise entnimmt. Auf die Problematik einer Beitreibung auf Grund eines nur vorläufig vollstreckbaren Titels braucht hier nicht eingegangen zu werden. Diese Rechtsfrage stellt sich gleichermaßen bei der Titulierung von Wohngeldforderungen. Auch hier wird (schon zum Zweck der Beendigung der Zinspflicht) der vorläufig beigetriebene Betrag als Zahlung verbucht und auch in der Jahresabrechnung ausgewiesen, obwohl in vollstreckungsrechtlicher Hinsicht die Erfüllung erst mit der Rechtskraft des Titels eintritt und bei dessen Aufhebung eine Rückabwicklung erfolgen müsste. Auch wenn die Beitreibung des Verwalterhonorars für 2001 etwa im Jahre 2002 erfolgt, ist die Zahlung nicht auf fällige Wohngelder für 2002 zu verbuchen, sondern die Zweckbestimmung der beigetriebenen Beträge gebietet die Verrechnung auf das ausstehende Verwalterhonorar, das dann eben nicht im Wirtschaftsjahr 2001, sondern im Wirtschaftsjahr nachträglich abgerechnet wird (vgl. zur jahresübergreifenden Abrechnung KG NZM 2004, 263 = ZMR 2004, 376 = KGRep 2004, 206). Auch bei der gesonderten Geltendmachung des Verwalterhonorars gegen einzelne Wohnungseigentümer dürfen keine getrennt abzurechnenden ”Unterkassen” des Verwalters entstehen, sondern die Verbuchung geschieht, unabhängig von einem eventuellen Eigentümerwechsel, stets über die einheitliche Gemeinschaftskasse (KG NJW-RR 2002, 1379 = NZM 2002, 745; ZMR 2002, 861 = NZM 2003, 686).

17 5. Dem Verwalter kann nicht entgegengehalten werden, dass er anstelle der Honorarklage auch das fällige Wohngeld gegen den säumigen Wohnungseigentümer geltend machen könnte. Wenn dem Verwalter unstrittig die Honorarforderung gegen die Gemeinschaft und damit gegen jeden einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner zusteht, kann er diese regelmäßig auch einklagen. Der minimale verfahrensrechtliche Vorteil, dass der Verwalter für dieses Vorgehen gegen einen Wohnungseigentümer die Klageermächtigung nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG (die er nach der Teilungserklärung, nach dem Verwaltervertrag oder zumindest nach einer generellen Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss zumeist besitzt) nicht benötigt, erscheint rechtlich bedeutungslos. Wenn der Verwalter ohnehin nur bei fehlenden Mitteln in der Gemeinschaftskasse und nur gegen wohngeldsäumige Wohnungseigentümer gesondert vorgehen darf, wird die Geltendmachung seiner Verwalterhonorare immer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und im Sinne der Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer sein.

18 6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Die Antragsgegnerinnen zu II. 2) bis 4) haben als Unterlegene die Gerichtskosten zu tragen. Der Senat hatte ausnahmsweise Anlass, die Erstattung der außergerichtlichen Kosten des Antragstellers anzuordnen, weil der angefochtene Beschluss des Landgerichts unter Verweis auf die gesetzliche Gesamtschuldnerhaftung überzeugend begründet war.

19 Die Festsetzung des Geschäftswerts richtet sich nach § 48 Abs. 3 WEG.

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