Urteil des KG Berlin vom 14.03.2017

KG Berlin: vernehmung von zeugen, minderung, mietvertrag, mietsache, augenschein, arztpraxis, anschlussberufung, mietzins, montage, gefahr

Gericht:

KG Berlin 12.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

12 U 118/05

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Norm:

§ 536 Abs 1 BGB

Mietminderung: Nachweis einer Mangelhaftigkeit der Mietsache

durch das Auftreten von Schimmelpilz

Leitsatz

Stellt ein vom Mieter beauftragtes Speziallabor für angewandte Mikrobiologie Schimmelpilze

an Einbaumöbeln des Mieters fest, so rechtfertigt dies allein keine Mietminderung.

Ein behaupteter Feuchtigkeitseinbruch in die Mieträume (Souterrain) kann ohne nachprüfbare

Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität keinen Mietmangel rechtfertigen, weil

sich daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung

ableiten lässt; insoweit ist eine Beweisaufnahme durch Zeugenvernehmung nicht geboten

("Ausforschung").

Der Vortrag, es sei Schimmel an der Rückseite von Einbaumöbeln aufgetreten, belegt keinen

unmittelbaren Mangel der Mietsache, solange die hierfür möglicherweise ursächliche

Feuchtigkeit des Raumes als "Ursprungsmangel" nicht hinreichend dargelegt ist.

Das Vorbringen, eine Kenntnis des Gesundheitsamtes von einem Schimmelpilzbefall auf der

Rück- und Unterseite von Einbaumöbeln des Mieters infolge von Feuchtigkeitsschäden der

Mieträume hätte zu "unmittelbaren Maßnahmen" geführt, rechtfertigt keine Mitminderung;

erforderlich ist eine die tatsächliche Nutzung beeinträchtigende Maßnahme der Behörde.

Tenor

1. Es wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass der Senat nach

Vorberatung beabsichtigt, beide Berufungen durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie

keine Aussicht auf Erfolg haben.

2. Beide Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu binnen drei Wochen .

Gründe

Beide Berufungen haben keine Aussicht auf Erfolg.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass

die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder

nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung

rechtfertigen.

Beides ist hier nicht der Fall. Der Senat folgt vielmehr den zutreffenden Gründen der

angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründungen nicht entkräftet

werden.

Insofern wird auf Folgendes hingewiesen:

A. Die am 13. Juni 2005 bei Gericht eingegangene Berufung der Klägerin und die am 13.

Juni 2005 bei Gericht eingegangene Anschlussberufung des Beklagten richten sich gegen

das am 24. März 2005 verkündete und der Klägerin am 12. Mai 2005 sowie dem

Beklagten am 11. Mai 2005 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin.

Die Klägerin hat den Beklagten vor dem Landgericht auf Zahlung von 44.992,21 EUR

nebst Zinsen sowie auf im Klageantrag zu 2. näher bezeichnete

Instandsetzungsarbeiten an den von ihm beim Beklagten gemieteten Gewerberäumen

im Erdgeschoss und Souterrain des Hauses R. 14/..., 10179 Berlin, in Anspruch

genommen.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Augenscheinseinnahme sowie

Vernehmung von Zeugen der Zahlungsklage in Höhe von 2.890,59 EUR nebst anteiligen

Zinsen stattgegeben und den Beklagten zur Beseitigung eines Risses im

Behandlungsraum 1 im Erdgeschoss sowie zur Verlängerung der Fensteröffnerstangen

der Behandlungsräume 1 – 4 im Souterrain verurteilt. Im übrigen hat es die Klage

abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Urteilstext verwiesen.

B. Die Klägerin verfolgt mit der Berufung ihre erstinstanzlich geltend gemachten

Ansprüche teilweise weiter. Zur Begründung trägt sie vor, das Landgericht habe

entscheidungserheblichen Sachvortrag und ihre Beweisantritte übergangen und den

Sachverhalt teilweise fehlerhaft gewürdigt.

Der Beklagte erstrebt mit der Anschlussberufung die vollständige Abweisung der Klage.

Wegen der Einzelheiten, auch des Umfanges der weiterverfolgten Ansprüche, wird auf

die Berufungsbegründung vom 12. August 2005 und den Schriftsatz der Klägerin vom

30. November 2005 sowie die Anschlussberufungsbegründung des Beklagten vom 26.

September 2005 und seinen Schriftsatz vom 23. November 2005 Bezug genommen.

C. Beide Berufungen haben keine Erfolgsaussicht.

I. Berufung der Klägerin

1. Weitere Minderungsansprüche wegen Feuchtigkeit Januar/Februar 2002 (1.097,37

EUR); Feuchtigkeit 7. Oktober 2002 bis 16. Januar 2003 (662,70 EUR); Feuchtigkeit 7. Mai

2002 bis 13. Juni 2003 (121,70 EUR); Feuchtigkeit 13. Juni bis 25. August 2003 (384,90

EUR), insgesamt 2.266,88 EUR, stehen der Klägerin nicht zu.

a) Das Landgericht hat hierzu ausgeführt (Seite 17 f. UA): Die Klägerin habe außer für

die Zeiten, in denen ein Trocknungsgerät aufgestellt worden sei, trotz gerichtlichen

Hinweises nicht dargelegt, dass die Nutzung der Mieträume im Souterrain während des

gesamten Januars und Februar 2002 mehr als nur unerheblich gemindert gewesen sei.

Einzelne feuchte Stellen im Mauerwerk beeinträchtigten die Nutzbarkeit von Räumen

nicht zwangsläufig.

b) Die Klägerin trägt zur Berufungsbegründung vor (Bl. I 232 d. A): Sie habe im

Schriftsatz vom 22. Dezember 2004 unter Beweisantritt dargelegt, dass wegen der

Feuchtigkeit Schimmelpilzbefall und infolgedessen Maßnahmen des zuständigen

Gesundheitsamtes gedroht hätten. Diesen Vortrag habe das Landgericht übergangen,

obwohl es selbst an anderer Stelle des Urteils darauf hingewiesen habe, dass

Schimmelpilz aus hygienischen Gründen in einem Schönheitsinstitut nicht hinnehmbar

sei. Nachdem Schimmelpilz bereits einmal aufgetreten sei, sei durch nachfolgende

Feuchtigkeit die akute Gefahr erneuten Schimmelpilzbefalls begründet gewesen und die

weitere Nutzung der Räume sei aus hygienischen Gründen unzulässig gewesen (Beweis:

Sachverständigengutachten, Bl. I 235 d. A.).

Außerdem habe das Landgericht nicht beachtet, dass bereits erstinstanzlich unter

Beweisantritt vorgetragen worden sei, die Lieferung der Einbaumöbel und deren Einbau

seinen zunächst wegen der ungewissen Dauer der Trocknungsarbeiten im Januar und

Februar 2002 zurückgestellt worden (Beweis: Zeugnis Dr. Peter R., Bl. I 236 d. A.).

Schließlich habe das Landgericht im Tatbestand des Urteils auf Seite 5 zwar dargestellt,

dass die Klägerin für die Zeit vom 11. bis 25. Februar 2002 Minderungsansprüche wegen

der Trocknungsarbeiten geltend mache, habe diesen Anspruch jedoch übergangen.

c) Diese Berufungsangriffe sind erfolglos.

(1) Der Einwand, das Landgericht habe einen geltend gemachten Minderungsanspruch

wegen Trocknungsarbeiten für den Zeitraum vom 11. bis zum 25. Februar 2002

übergangen, trifft im Ergebnis nicht zu. Die Klägerin hat in der Klageschrift auf Seite 6

behauptet, in der Zeit vom 20. bis zum 25. Januar 2002 seien Trocknungsgeräte

eingesetzt worden, und wegen der Folgemaßnahmen sei ihr eine Nutzung der

Souterrainräume bis zum März 2002 unmöglich gewesen. Diesen Vortrag hat das

Landgericht auf Seite 5 und 6 der Urteilsgründe richtig wiedergegeben. Die Behauptung

der Klägerin, das Landgericht habe im Urteil auf Seite 5 festgestellt, sie habe Ansprüche

wegen Trocknungsarbeiten für die Zeit vom 11. bis zum 25. Februar 2002 geltend

gemacht, ist unzutreffend.

Allerdings hat das Landgericht der Klägerin bei Bemessung des zugesprochenen

Minderungsbetrages nicht den von der Klägerin behaupteten bestrittenen

Trocknungszeitraum vom 20. bis zum 25. Januar 2002 zu Grunde gelegt, sondern den

von dem Beklagten zugestandenen Zeitraum vom 25. Januar bis zum 4. Februar 2002

und dazu ausgeführt, dies sei der Klägerin nicht ungünstig (Seite 17 UA): Dies trifft zu.

(2) Die Darlegungen der Klägerin zur Beeinträchtigung durch Feuchtigkeit in den

weiteren o. g. Zeiträumen führen nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache: Zu

Recht hat das Landgericht hierzu nicht weiter Beweis erhoben, denn die Darlegungen der

Klägerin boten hierfür keine Veranlassung.

(a) Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus,

dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen

Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach allgemeinen Regeln

der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis

hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es

ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit

für die Feuchtigkeit (hierzu Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und

Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 962 m. w. N.), darzulegen und zu beweisen, dass

Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit

beeinträchtigt. Hierfür ist u.a. von Bedeutung, wo und in welchem Umfang die

Feuchtigkeit vorhanden ist, denn davon hängt die Beurteilung der Frage einer

Beeinträchtigung ebenso ab wie deren Einstufung als erheblich.

(b) Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ist nicht zu beanstanden, dass das

Landgericht den Beklagten nicht in weitergehendem Umfang zur Rückzahlung von wegen

Minderung überzahlter Miete verurteilt hat.

Zutreffend hat das Landgericht den anfänglichen Vortrag der Klägerin zu

Feuchtigkeitsschäden als unzureichend angesehen, wie sich aus dem entsprechenden

richterlichen Hinweis im Beschluss vom 21. Oktober 2004 (dort Nr. 1, erster Unterpunkt)

ergibt.

Die Klägerin hat zur Beeinträchtigung durch Feuchtigkeit zunächst auf Seite 6 der Klage

(Bl. I 6) ausgeführt, unmittelbar nach dem Einzug hätte sie „erste feuchte Stellen im

Mauerwerk des Souterrains“ festgestellt. Auf Seite 7 der Klage hat sie behauptet, es sei

weiterhin „Feuchtigkeit in den Räumen des Souterrain“ aufgetreten (Bl. I 7). Bei einer

Begehung am 14. Mai 2002 hätten sich „erneut Feuchtigkeitsschäden und nunmehr

auch Schimmelpilzbefall“ gezeigt, letzterer auf den Rück- und Unterseiten der

Einbaumöbel (Seite 7 der Klage). Untersuchungen durch das Speziallabor für

angewandte Mikrobiologie vom 5. Juni 2002 hätten in Proben der aufgefundenen

Schimmelpilze Sporen der gesundheitsgefährdenden Formen Penicillium und Aspergillus

festgestellt (Seite 8 der Klage, auch Seite 10 des Schriftsatzes vom 11. August 2004).

Am 7. Oktober 2002 hätten sich im Souterrain in dem Behandlungsraum 3 und im

Behandlungsstudio erneut feuchte Stellen gezeigt, und zwar an der rechts vom Eingang

befindlichen Innenwand zum Behandlungsstudio und im Behandlungsstudio an der

rechts vom Eingang befindlichen Innenwand zum außerhalb der Mietflächen befindlichen

Kellers des Gebäudes. Feuchtigkeitsstellen hätten sich bis hinter die Möbel gezogen

(Seite 9 und 10 der Klage). Am 7. Mai 2003 hätten sich im Behandlungsstudio im

Souterrain erneut feuchte Stellen gezeigt, und zwar in dem Bereich, in dem bereits im

Januar 2003 Sanierungsversuche durch den Beklagten unternommen worden seien

(Seite 10 der Klage). Fast unmittelbar anschließend sei erneut der Behandlungsraum 3

durch feuchte Stellen beeinträchtigt werden, die an der Zwischenwand zum

Behandlungsstudio aufgetreten seien. Dabei sei auch die Wandrückseite im

Behandlungsstudio erneut betroffen gewesen (Seite 11 der Klage). Bei Entnahme von

Proben „des von den Wänden entfernten Putzes“ im August 2003 seien erneut

Pilzkulturen der Formen Aspergillus, Penicillium sowie Chrysoporium ssp. ermittelt

worden (Seite 12 der Klage).

Diese Darlegungen enthalten keine nachprüfbaren Angaben zum räumlichen Umfang

und der Intensität der behaupteten Feuchtigkeiteinbrüche im Souterrain. Allein die

Behauptung, es hätten sich an Wänden unterschiedlicher Räume feuchte Stellen

gezeigt, kann eine Mietminderung nicht rechtfertigen, weil sich – vorbehaltlich der

Klärung der Ursächlichkeit - daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer

möglichen Beeinträchtigung ableiten lässt. Auf dieser Grundlage verbietet sich auch eine

Beweisaufnahme, denn diese wäre keine Überprüfung einer Klägerbehauptung etwa

durch Vernehmung eines Zeugen, sondern die Ermittlung eines

entscheidungserheblichen Sachverhalts durch das Gericht.

Soweit die Kläger vorgetragen haben, es sei Schimmel auf der Rückseite der von ihnen

eingebauten Möbel aufgetreten, könnte dies jedenfalls keinen unmittelbaren Mangel der

Mietsache darstellen, sondern allenfalls die Folge von Feuchtigkeit der Räume sein, denn

die Möbel waren nicht mitvermietet. Der Umfang der möglicherweise hierfür ursächlichen

Feuchtigkeit als „Ursprungsmangel“ war jedoch nicht hinreichend dargelegt.

Die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 22. Dezember 2004 (Bl. I 142 d. A.)

führen nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache.

Dass bereits zuvor in den Räumen Pilzbefall aufgetreten ist, führt – nach Durchführung

von Sanierungs- und Trocknungsmaßnahmen - nicht dazu, dass erneutes Auftreten von

Feuchtigkeit per se als erheblicher Mangel anzusehen ist. Dies kann sich nur aus den

Einzelheiten des Feuchtigkeitsbefalls ergeben, die die Klägerin nicht vorgetragen hat. Im

übrigen ergibt sich aus den genannten Darlegungen der Klägerin nicht, wo in den

Räumen der Schimmelpilz im August 2003 festgestellt worden sein soll. Die Angabe, er

sei im von den Wänden entfernten Putz gefunden worden, lässt keinen Schluss darauf

zu, welche Räume möglicherweise in der Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt sein

könnten.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der Klägerin, der

Schimmelpilzbefall hätte bei Kenntnis des entsprechenden Gesundheitsamtes zu

„unmittelbaren Maßnahmen“ ihr gegenüber geführt: Jedenfalls hat das Gesundheitsamt

tatsächlich keine nutzungsbeeinträchtigenden Maßnahmen gegen die Klägerin in der

Zeit ergriffen, für die sie sich auf Mietminderung beruft, so dass sie daraus nichts

ableiten kann; zu Recht hat das Landgericht davon abgesehen, hierzu Beweis zu

erheben.

Beweis für ihre weitere Behauptung, der Schimmelpilzbefall sei so stark gewesen, dass

die Gefahr einer Übertragung in sämtliche Räume im Souterrain und auch des

Erdgeschosses durch Luftaustausch bestanden hätte, hat die Klägerin nicht angeboten.

Für die wohl einzig in Betracht kommende Beweiserhebung durch

Sachverständigengutachten hierzu hat sie aber auch – wie dargelegt – hinreichende

Anknüpfungstatsachen nicht behauptet, im Gegenteil: In dem von ihr als Anlage 4

vorgelegten Gutachten des Speziallabors für angewandte Mikrobiologie vom 5. Juni 2002

heißt es u.a.: „Eine erhöhte Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen ist nicht

nachzuweisen (normale Außenluft enthält ca. 120 Schimmelpilzsporen je m³)“.

2. Veranlassung zur weiteren Beweisaufnahme im Zusammenhang mit der

Zwischendecke in Behandlungsraum 2 des Souterrains bestand und besteht nicht: Es ist

weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die gegenwärtig vorhandene Decke mangelhaft

ist.

Die Kläger haben hierzu beanstandet, wegen nicht fachgerechter Montage der

Zwischendecke gerieten bei normalem Gehen in dem darüber liegenden Raum die

Decke und die daran montierten Deckenlampen in starke Schwingungen, und die

Lampen klirrten heftig.

Eine nicht fachgerechte Installation hat die Beweisaufnahme durch das Landgericht

(Augenschein am 7. Januar 2005) nicht bestätigt (Seite 25 des Urteilstextes). Das

Landgericht hat aufgrund eigener Anschauung und aufgrund des Hinweises des im

Termin anwesenden Herrn v. S. festgestellt, es handele sich um eine „ganz normale

Altbaudecke“. Diese Feststellung konnte es ohne besondere Ausführungen zu eigener

Sachkunde treffen, denn das erschließt sich jedem Betrachter auch ohne bautechnische

Spezialkenntnisse. Daraus folgt, dass die Decke bei Abschluss des Mietvertrages vom 5.

Juli 2001 bereits vorhanden war. Aus den von der Klägerin als Anlage K 1 vorgelegten

Zusatzvereinbarungen Nr. 1 ist nicht ersichtlich, dass die Decke erneuert werden sollte

oder erneuert worden ist.

Damit war nur eine Überlassung der Decke in dem Zustand wie bei Mietvertragsschluss

geschuldet, und eine falsche Montage als Anknüpfungspunkt für eine Mietminderung

scheidet aus.

Den Ausführungen der Klägerin, die Wahrnehmungen des erstinstanzlichen Richters

seien bei einer Deckenhöhe von ca. 3 m notwendig unzureichend, darum sei die

Vernehmung der von ihr benannten Zeuginnen und des Zeugen geboten gewesen, kann

der Senat zudem nicht folgen. Auch für die Zeugen wäre die Distanz zur Decke dieselbe

gewesen, so dass sich nicht erschließt, welche besseren Wahrnehmungsmöglichkeiten

als der Richter sie gehabt hätten.

3. Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht eine Mietminderung für den

Behandlungsraum 1 in der Arztpraxis verneint (Seite 25 der Urteilsgründe). Der

Umstand, dass die Klägerin dort Möbel aus dem Souterrain eingelagert hat, kann einen

Mangel dieses Raumes i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB nicht begründen, und zwar unabhängig

davon, ob der vom Beklagten zu Verfügung gestellte Ersatzraum für die Möbel geeignet

war oder nicht.

4. Gleichfalls ohne Rechtsfehler und auf Grundlage zutreffender Tatsachenwürdigung hat

das Landgericht einen Mangel bei der Heizungsleistung im Personalraum verneint. Die

Darlegungen der Klägerin rechtfertigen die geltend gemachte Minderung von 50% der

auf die Fläche des Raumes bezogenen Miete nicht.

Unerheblich ist zunächst, ob die Klägerin gegenüber ihren Arbeitnehmern nach der

ArbeitsstättenV zur Sicherstellung bestimmter Raumtemperaturen verpflichtet ist.

Jedenfalls kann sie daraus kein Recht gegen den Beklagten ableiten, in dem von ihr als

Mitarbeiterraum genutzten Vorraum eine Raumtemperatur von 21° C zu ermöglichen,

denn hierzu findet sich im Mietvertrag keine Vereinbarung. Der Raum ist lediglich als

„Vorraum“, nicht als Mitarbeiterraum vermietet. Damit ist es Sache der Klägerin, für die

Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Temperaturen zu sorgen.

Sodann ist nicht dargelegt, welche Temperatur in dem Raum überhaupt mit der

vorhandenen Heizungsanlage erzielbar ist. Die Klägerin hat unter Bezug auf eine

Aktennotiz der HSL Haustechnik M. S. & R. L. GbR (Anlage K 18) vorgetragen, es seien

nur Temperaturen von 15 – 16° C erreichbar. Aus der Aktennotiz ergibt sich freilich, dass

bei mittlerer Einstellung des Thermostatventils (Stufe 3) an der Innenwand eine

Temperatur von 20° C und an der Außenwand am Fenster eine Temperatur von 17 oder

18° C erreicht werden konnte. Damit ist offen, welche Temperaturen bei weiterem Öffnen

des Ventils möglich wären – in der Aktennotiz findet sich denn auch die lapidare

Empfehlung, die Thermostatventileinstellung auf Stufe 4 oder 5 einzustellen, um die

Temperatur im Aufenthaltsbereich zu erhöhen.

Sofern schließlich die Mängelrüge der Klägerin dahin zu verstehen sein sollte, dass

angemessene Temperaturen nur bei Maximaleinstellung und damit unter Verlust der

Thermostatregelfunktion erzielbar seien, fehlen Darlegungen zu der daraus folgenden

Beeinträchtigung für die Klägerin. Allein der Umstand, dass die Heizung dann dauerhaft

in Betrieb ist und nicht zwischenzeitlich durch den Temperaturregler die Heiztätigkeit

heruntergeregelt wird, genügt noch nicht zur Rechtfertigung einer Mietminderung.

Anhaltspunkte dafür, dass ein kontinuierlicher Betrieb des Heizkörpers in dem gut 9 m²

großen Raum zu einer spürbaren Erhöhung der Energiekosten für die Mieträume im

Vergleich zu einem geregelten Heizkörperbetrieb führt, bestehen ebensowenig wie für

die Annahme, bei einem Thermostatbetrieb würde zum Beheizen dieses Kellerraums

weniger Energie verbraucht; hierzu ist auch nichts vorgetragen.

5. Der Vortrag der Klägerin zur Oberflächenbeschaffenheit der Zugangstreppe zur Praxis

und zum Schönheitsinstitut, auf den sie sowohl eine Minderung als auch eine

Instandsetzung ableiten will, ist bereits im Ansatz unerheblich. Es handelt sich

ausweislich der dem Mietvertrag beigefügten Grundrisse um eine Treppe außerhalb der

eigentlichen Behandlungsräume, von diesen in der Arztpraxis durch einen

Empfangsraum, einen Warteraum sowie eine Diele und im Schönheitsstudio durch einen

Vorraum und eine Diele getrennt. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, warum dieses

fernab der Behandlungsräume gelegene und von ihnen durch mehrere Türen getrennte

Treppenhaus bereits den – nicht näher spezifizierten – Hygienestandards für Arztpraxen

entsprechen sollte. Davon abgesehen hat der Augenschein keine erschwerte

Reinigungsfähigkeit der Treppe ergeben (die Klägerin hatte gerügt, die Oberfläche führe

zu einem besonders schnellen Verschleiß der Scheuertücher).

6. Die Feststellungen des Landgerichts auf Grundlage des Augenscheinstermins, einer

möglicherweise bestehenden Stolpergefahr durch die Konstruktion der Treppe könne die

Klägerin hinreichend durch entsprechende Hinweisschilder begegnen, sind nicht zu

beanstanden. Auch insofern war die Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht geboten

– neben der Frage, ob die Treppe fachgerecht gebaut worden ist, setzen sowohl die von

der Klägerin geltend gemachte Mietminderung als auch der Nachbesserungsanspruch

voraus, dass eine bauartbedingte Unfallgefahr besteht. Letzteres konnte das

Landgericht aufgrund der Besichtigung hinreichend beurteilen und selbst entscheiden.

Davon abgesehen ist die Klägerin mit ihrem neuen Tatsachenvorbringen in der Berufung

(Seite 12 der Berufungsbegründung), die Konstruktion der Treppe entspreche nicht den

allgemein anerkannten Regeln der Technik, nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Zudem

könnte sie sich auch nicht auf einen Verstoß gegen DIN 18064 berufen, denn für die

Gestaltung von Treppen gilt seit Januar 2000 die DIN 18065 (vgl. den Hinweis unter

http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?id=40530 im Internet).

7. Die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf Seite 30 des Urteils zur

Belüftungsmöglichkeit in den Behandlungsräumen 2 und 3 der Arztpraxis werden durch

die Berufungsbegründung nicht entkräftet.

Es ist schon nicht zweifelsfrei, worauf die Klage in diesem Punkt gerichtet ist. Die

Antragsformulierung, es sei eine Belüftungsmöglichkeit der Räume herzustellen, die eine

ausreichende Belüftung und eine zumutbare Bedienmöglichkeit der

Belüftungsvorrichtung gewährleiste, ist wenig präzise. Aus der Klagebegründung ergibt

sich immerhin, dass es nicht um die Möglichkeit geht, die unteren Fensterflügel zu

öffnen, sondern dass die Klägerin den Einbau einer Vorrichtung verlangt, die das Öffnen

der Oberlichter ermöglicht. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Landgerichts

lassen sich jedoch die Oberlichter mit einem Vierkantschlüssel öffnen. Damit ist das

Klagebegehren offenbar darauf gerichtet, eine Einrichtung anzubringen, die ein Öffnen

der Oberlichter von unten ermöglicht. So hat es auch das Landgericht verstanden.

Dieses Instandsetzungsverlangen kann die Klägerin nicht auf den Mietvertrag stützen.

Dort finden sich keine Festlegungen über die Beschaffenheit der Fensterbeschläge. Es

gibt auch keinen Grundsatz des Inhalts, dass Oberlichter stets Beschläge haben

müssen, die ihr Öffnen und Schließen von unten ermöglicht. Damit ist die Berufung auch

in diesem Punkt erfolglos, ohne dass es darauf ankommt, ob es der Klägerin zumutbar

war, beim Vertragsbeginn zu prüfen, ob und wie sich jedes Oberlicht öffnen lässt.

8. Wegen der Klingelanlage wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf

Seite 31 des Urteils verwiesen. Der Mietvertrag rechtfertigt das Verlangen nach zwei

Klingelanlagen nicht. Die Gestattung der Untermiete besagt allenfalls, dass die Klägerin

die Räume entsprechend nutzen darf, nicht dagegen, dass der Beklagte gehalten ist, sie

auf eigene Kosten zu diesem Zweck herzurichten.

9. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht der Klägerin Schadensersatz wegen der von

ihr aufgewendeten Kosten für den Privatgutachter Dipl.-Ing. Ralf H. l nicht zugesprochen.

Dabei kann offen bleiben, ob den Beklagten ein wie auch immer beschaffenes

Verschulden bei Entstehung von Feuchtigkeitsschäden oder im Zusammenhang mit

ihrer Beseitigung trifft. Jedenfalls war die Einholung des Gutachtens durch die Klägerin

zur vorgerichtlichen Geltendmachung von Minderungsansprüchen nach ihrem eigenen

Vorbringen nicht geboten, und die dafür aufgewandten Kosten lassen sich nicht als

unfreiwillige Vermögenseinbuße qualifizieren.

Nach Klägerdarstellung befanden sich in den Souterrainräumen in kurzen zeitlichen

Abständen immer wieder Feuchtigkeitsflecken, die zu Schimmelbildung und zur

Unbrauchbarkeit der Räume geführt haben sollen. Damit bedurfte es zur

vorgerichtlichen Feststellung der Feuchtigkeitsflecken keiner sachverständigen

Unterstützung. Auch wenn möglicherweise ein Sachverständiger in der Lage war, die

Durchfeuchtung genauer zu untersuchen, waren solche Feststellungen für die

Geltendmachung von Minderungs- und Beseitigungsansprüchen entbehrlich.

Erst recht entbehrlich waren hierfür weitere Untersuchungen zur Ursächlichkeit. Nach der

vom Landgericht zutreffend dargestellten Beweislastverteilung (Seite 20/21 des Urteils)

obliegt es einem Vermieter bei dem Vorwurf von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden,

darzulegen und zu beweisen, dass das Gebäude frei von Isoliermängeln ist,

bautechnisch also einwandfrei errichtet wurde. Damit waren Ursachenforschungen

zunächst Sache des Beklagten als Vermieters, die gleichwohl von der Klägerin dafür

aufgewandten Kosten sind nicht ersatzfähig.

II. Anschlussberufung des Beklagten

1. Die Rechtskraft des am 21. März 2003 verkündeten Urteil des Landgerichts Berlin – 34

O 633/02 - steht einer Rückforderung der geleisteten Zahlungen wegen Mietmängeln

nicht entgegen. Die hiesige Klägerin und dortige Beklagte hatte sich zwar gegenüber der

Mietzinsforderung der Klägerin für die Zeit von Juni bis Januar 2003 auf

Feuchtigkeitsmängel in den Souterrainräumen berufen und eine Hilfsaufrechnung wegen

erhöhter Energiekosten erklärt. Mit dieser Verteidigung war sie jedoch erfolglos wegen

der Klausel in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages, nach der Mängel nicht geltend gemacht

werden können, wenn sie nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind. Damit

hat das Landgericht nicht in der Sache über die Einwendungen entschieden, so dass es

der Klägerin unbenommen ist, sie erneut zu erheben.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die zuerkannte Minderung nach einem

einheitlichen Mietzins je qm berechnet. Auf das von dem Beklagten herangezogene

Schreiben vom 27. Juni 2001 kommt es nicht an, denn selbst wenn die Parteien

zwischenzeitlich eine unterschiedliche Miethöhe für Souterrain und Erdgeschoss in

Betracht gezogen haben sollen, so haben sie dies jedenfalls im später geschlossenen

Vertrag vom 5. Juli 2001 so nicht vereinbart. Zu Recht hat das Landgericht davon

abgesehen, Beweis zum Hergang der Vertragsverhandlungen zu erheben.

3. Erfolglos stellt der Beklagte die vertragliche Zulässigkeit der Nutzung des Souterrains

zum Betreiben eines Schönheitsinstituts in Frage. Mit dem Landgericht (Seite 18 des

Urteils) gelangt der Senat ohne weiteres zur der Auslegung, das im Kontext des

streitgegenständlichen Vertrages die Klausel in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages ohne

weiteres die Nutzung als Schönheitsstudio umfasst. Darauf deutet zusätzlich die

Formulierung in der Zusatzvereinbarung Nr. 1 zum Mietvertrag hin, in denen unter Pos.

1.a von einem vorgesehenen „Behandlungsstudio“ die Rede ist. Die Frage, ob die

Klägerin berufsrechtlich ein Schönheitsstudio betreiben darf, hat mit den hier zu

beurteilenden mietrechtlichen Fragen nichts zu tun.

4. Die Berufungsrüge des Beklagten auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 26. September

2005, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft seinen erstinstanzlichen Vortrag nebst

Beweisantritt übergangen, die Souterrainräume hätten leergestanden und eine Nutzung

der Räume durch die Klägerin sei nicht vorgesehen gewesen, beruht auf einer falschen

Darstellung des erstinstanzlichen Vorbringens.

Der Beklagte hat auf Seite 3 der Klageerwiderung vom 1. Juni 2004 vielmehr

vorgetragen, er habe vom 25. bis zum 29. Januar 2002 vorsorglich, um das

Mietverhältnis möglichst einvernehmlich beginnen zu lassen, Maßnahmen ergriffen. Die

Nutzung der Räume durch die Klägerin sei dadurch nicht beeinträchtigt gewesen.

Damit hat der Beklagte erstinstanzlich gerade nicht vorgetragen, die Klägerin habe die

Räume nicht nutzen wollen; angesichts der mit dem Vertrag verbundenen Vereinbarung

1 und den dort dargestellten umfangreichen Umbauarbeiten im Souterrain wäre dies

auch überaus erläuterungsbedürftig.

Sowie die Parteien über die Beeinträchtigung durch Trockenarbeiten streiten, war die

Beweisaufnahme durch Einnahme eines Augenscheins durch das Landgericht

hinreichend, und es bedurfte der Vernehmung von Zeugen hierzu nicht mehr. Das

Landgericht hat insoweit ausgeführt (Seite 18 des Urteils): „Das Gericht hat diese

Räume in Augenschein genommen und die Überzeugung gewonnen, dass in den kleinen

Souterrainräumen bei aufgestellten Trocknungsgeräten und während der Durchführung

von Malerarbeiten keine medizinischen oder kosmetischen Behandlungen erfolgen

können“. Anhaltspunkte, diese auf eigener Anschauung des Richters beruhende

Beweiswürdigung in Frage zu stellen, sieht der Senat nicht. Der in der

Berufungsbegründung angedeuteten Vorstellung des Beklagten, es sei kein Problem,

„bei aufgestellten Trocknungsgeräten und während der Durchführung von

Malerarbeiten“ Schönheitsbehandlungen durchzuführen, folgt der Senat nicht.

5. Mit seinem Vortrag auf Seite 4 des Schriftsatzes vom 26. September 2005, in den

Räumen sei keine Feuchtigkeit vorhanden gewesen und die Trocknungsgeräte seien nur

vorsorglich im Interesse eines guten Mietverhältnisses aufgestellt worden, setzt sich der

Beklagte in offenen Widerspruch zu seinen späteren Ausführungen auf Seite 7 desselben

Schriftsatzes, wo er das Vorhandensein feuchter Stellen jedenfalls grundsätzlich

einräumt.

6. Das Beklagtenvorbringen, in der Zeit vom 25. Januar bis zum 4. Februar 2002 hätte

keine Beeinträchtigung bestanden, vor allem sei kein Schimmelpilz vorhanden gewesen,

verfehlt die Urteilsbegründung zu diesem Punkt. Unstreitig hat der Beklagte in dieser

Zeit Trocknungsgeräte aufgestellt. Das Landgericht hat deswegen die Minderung als

gerechtfertigt angesehen.

7. Das Landgericht hat entgegen der Formulierung des Beklagten nicht „unterstellt“,

dass der Mietzins für Juni bis einschließlich September 2002 gemindert war. Es hat

vielmehr daran angeknüpft, dass der Beklagte selbst für diesen Zeitraum eine

Minderung für die Souterrainräume zugestanden hat – darin liegt zumindest das

Eingeständnis, dass mit der Nutzbarkeit der Räume etwas nicht in Ordnung war. Der

Beklagte gerät in Grenzbereiche seiner Erklärungspflichten nach § 138 Abs. 1 ZPO, wenn

er vortragen lässt, er hätte Trocknungsgeräte aufstellen lassen, obwohl die Räume

trocken gewesen sein, die Wände streichen lassen, obwohl sie nicht verfärbt gewesen

seien und grundlos eine Mietminderung für vier Monate zugestanden.

8. Entgegen der Auffassung des Beklagten hat sich das Landgericht nicht in

entscheidungserheblicher Weise auf das von der Klägerin eingeholte Gutachten des

Sachverständigen H. gestützt. Es hat vielmehr zutreffend ausgeführt, der Beklagte sei

seiner sekundären Darlegungslast zur Abwesenheit von wärmetechnischen Baumängeln

nicht hinreichend nachgekommen (Seite 21 des Urteils), während die Klägerin unter

Bezug auf das genannten Gutachten substantiiert einen Lüftungsmangel als Ursache für

die Feuchtigkeitsschäden dargelegt habe. Dem folgt der Senat.

Auf die weiter vom Beklagten erhobenen Behauptungen, die Klägerin habe nicht

tatsächlich ihren Betrieb im Souterrain eingestellt, und es habe sich kein einziger Kunde

über Schimmelpilz beschwert, kommt es nicht an. Entscheidend für die zuerkannte

Mietminderung ist die abstrakte Herabsetzung der Tauglichkeit für den

vertragsgemäßen Gebrauch, also die generelle Eignung der Mängel hierfür. Das ist

zweifellos der Fall. Auf die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es nicht an

(vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl. 2006, § 536 BGB, Rn. 16 m. w. N.).

9. Die Behauptung des Beklagten, er habe „unbestritten vorgetragen, dass am 6.

September 2002 die Räume voll funktionstüchtig der Klägerin wieder übergeben wurden“

(Seite 6 des Anschlussberufungsbegründung), gibt den erstinstanzlichen Sach- und

Streitstand zu diesem Punkt falsch wieder.

Die Klägerin hat in der Klage behauptet, die Mängelbeseitigungsarbeiten hätten bis zum

30. September 2002 gedauert (Seite 9). Dem hat der Beklagte entgegengehalten, die

Räume seien am 6. September 2002 voll funktionsfähig an die Klägerin übergeben

worden (Seite 7 des Schriftsatzes vom 1. Juni 2004). Damit hat er seinerseits die

Darstellung der Klägerin bestritten; dies führt allerdings nicht dazu, dass sein Vorbringen

nunmehr als unstreitig anzusehen wäre.

Zugleich hat er jedoch – wie bereits erörtert – eine Mietminderung bis einschließlich

September 2002 zugestanden. Damit war es ihm verwehrt, gleichwohl eine

Mängelfreiheit pauschal zu behaupten.

10. Der Beklagte hat Trocknungsgeräte eingesetzt und hierfür Strom aus dem Netz der

Klägerin verbraucht. Damit hat er – ungerechtfertigt bereichert – Wertersatz zu leisten.

Die Ausführungen des Landgerichts hierzu auf Seite 27 des Urteils sind zutreffend, die

Berufung des Beklagten darauf, eigentlich hätte die Klägerin die Trocknungsarbeiten

durchführen müssen, erfolglos: Sein erstinstanzlicher Vortrag war unzureichend, um in

eine Beweisaufnahme über diese Frage einzutreten.

11. Auch für den Senat ist ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen der

Beauftragung der F. J. Bauschlosserei und Schlüsseldienst „S.“ GmbH vom 30.

Dezember 2002 nicht ersichtlich. Für die Reparatur der Schließanlage war der Beklagte

zuständig. Dass dieser sich entschlossen hat, den Schlüsseldienst zu beauftragen, statt

sich mit einem behaupteten Anspruch an die Firma H. & Rs zu wenden, kann eine

Zahlungspflicht des Klägers nicht begründen.

12. Der Senat folgt den Ausführungen des Landgerichts (UA 29) zum Riss im

Trockenbauwerk rechts oberhalb der Tür zum Warteraum im Behandlungsraum 1 als

optischen Mangel. Der Vortrag im nicht nachgelassenen Schriftsatz des Beklagten vom

15. März 2005, er habe nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 7. Januar 2005,

nämlich am 10. und 11. März 2005 Haarrisse in den Mieträumen beseitigen lassen, bot

keine Veranlassung für das Landgericht zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung

und ist als Berufungsbegründung unerheblich.

13. Zu den Fensteröffnungsstangen im Souterrain hat das Landgericht auf Seite 30 des

Urteils das Erforderliche ausgeführt.

Im übrigen hat die Sache weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung

des Senats zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung erforderlich, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO.

Es wird angeregt, die Fortführung des Berufungsverfahrens zu überdenken.

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