Urteil des KG Berlin vom 20.09.2005

KG Berlin: vermieter, auflage, wohnung, wohnfläche, mwst, halle, gerüst, grundeigentum, wand, architekt

1
2
3
4
5
Gericht:
KG Berlin 8. Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 U 204/05
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 559b Abs 1 S 2 BGB
Wohnraummiete: Anforderungen an eine
Mieterhöhungserklärung wegen baulicher
Modernisierungsmaßnahmen
Leitsatz
Zu den Erfordernissen der Modernisierungsankündigung im Falle der beabsichtigten
Wärmedämmung von Außenwänden.
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das am 20. September 2005 verkündete Urteil der
Abteilung 220 des Amtsgerichts Charlottenburg teilweise abgeändert und wie folgt neu
gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.247,70 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09. Mai 2005 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen haben der Kläger 9 % und die
Beklagte 91 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung des Klägers ist teilweise begründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Miete von
86,45 EUR. Der Kläger kann daher für den Zeitraum von März 2003 bis April 2005
rückständigen Mietzinses in Höhe von 2.247,70 EUR verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB).
Die Mieterhöhungserklärung des Klägers vom 31. Dezember 2002 ist gemäß § 559 b
Abs. 1 BGB, der auf den vorliegenden Fall anwendbar ist (arg. Art. 229 § 3 Abs. 1 Satz 2
EGBGB), wirksam (1.). Sie ist auch überwiegend begründet (2.)
1. a) Nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB setzt die Wirksamkeit einer
Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen gemäß §
559 BGB neben einer Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten
voraus, dass die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB
erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm
durchgeführten Maßnahmen solche sind, die eine nachhaltige Einsparung von Energie
bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der
Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung
von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung
neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den
Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer
überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung
von Heizenergie bewirkt (BGH Urteil vom 07. Januar 2004 – VIII ZR 156/03,
Grundeigentum 2004, 231; BGH Urteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05,
Grundeigentum 2006, 318).
Sofern neben Modernisierungsarbeiten gleichzeitig Instandhaltungsarbeiten
durchgeführt wurden, müssen die Instandhaltungskosten nachvollziehbar von den
Kosten für die Modernisierung getrennt werden (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und
Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 559 BGB, Rdnr. 4; Schmidt/Futterer/Börstinghaus,
6
7
8
9
Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 559 BGB, Rdnr. 4; Schmidt/Futterer/Börstinghaus,
Mietrecht, 8. Auflage, § 559 b BGB, Rdnr. 28; vgl. RE des Senats vom 17. Januar 2002 – 8
RE – Miet 4/01, NZM 2002,211; LG Kassel NJW-RR 1992, 1361; LG Halle ZMR 2003, 35; LG
Berlin GE 1998, 550; LG Görlitz WuM 2001, 613).
b) Der Kläger macht mit der Berufung zu Recht geltend, dass das Schreiben der
Hausverwaltung vom 30. Dezember 2002, in dem auf das vorangegangene
Ankündigungsschreiben vom 31. Juli 2002 Bezug genommen wird, diesen Anforderungen
genügt. Das Amtsgericht hat insoweit unzutreffend nur auf das Mieterhöhungsschreiben
der Hausverwaltung vom 30. Dezember 2002 abgestellt und das in Bezug genommene
Ankündigungsschreiben außer Acht gelassen. Sind nämlich dem Mieter die baulichen
Maßnahmen durch ein Ankündigungsschreiben bekannt, genügt eine stichwortartige
Beschreibung der Arbeiten und die Erklärung, dass die Arbeiten wie angekündigt
durchgeführt wurden (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 b BGB, Rdnr. 23; vgl.
auch BGH Urteil vom 07.Januar 2004 – VIII ZR 156/03, a.a.O.). In dem
Ankündigungsschreiben vom 31. Juli 2002 wird mitgeteilt, dass „als Maßnahme zur
Einsparung von Heizenergie das Anbringen eines 80 mm Vollwärmeschutzes an der
linken Außenfassade des Hauses sowie eine Dämmung der linken Seite des
Dachraumes „ vorgenommen werden soll. Unter Bezugnahme auf diese Angaben und
das Schreiben vom 31. Juli 2002 hat die Klägerin die Mieterhöhungserklärung vom 30.
Dezember 2002 abgegeben. Nach der Rechtsprechung des BGH bedarf es nicht der
Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung (BGH Beschluss vom 10. April 2002 – VIII ARZ
3/01, a.a.O.). Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausibel Darlegung eines
Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist die Angabe der alten und
neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u – Wert) der renovierten Teile oder die
gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme (BGH Urteil vom 07.
Januar 2004 – VIII ZR 156/03, a.a.O.). Mit den Angaben in den Schreiben vom 31. Juli und
gegenständliche
Beschreibung der durchgeführten Baumaßnahme
der Mieter in die Lage versetzt – gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Fachmannes
– zu beurteilen, dass die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie
bewirkt.
Ohne Erfolg macht die Beklagte unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom
25. Januar 2006 – VIII ZR 47/05 (GE 2006, 318) geltend, dass die Mieterhöhungserklärung
nicht ausreichend sei, weil sie keine konkreten Tatsachen – wie etwa die Nennung der
alten und neuen Wärmekoeffizienten – enthalte anhand derer der Mieter die behauptete
Energieeinsparung nachvollziehen könne. In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es
darum, dass bereits (alte) Isolierglasfenster in der Wohnung des Mieters vorhanden
waren und neue Isolierglasfenster eingebaut worden sind. Für diesen besonderen Fall hat
der BGH angenommen, dass dann weitere konkrete Tatsachen für die Darstellung des
Energiespareffektes – wie etwa die Nennung der Wärmekoeffizienten - angegeben
werden müssen. Im Übrigen hat der BGH auch in dieser Entscheidung grundsätzlich
ausgeführt, dass eine gegenständliche Beschreibung der durchgeführten Maßnahme
ausreicht.
Soweit die Beklagte geltend macht, dass für die Beurteilung der Frage nach der
Energieeinsparung hätte mitgeteilt werden müssen, welche Dicke das Mauerwerk
aufweist, ist eine solche Angabe nicht zu fordern. Denn maßgeblich ist (nur), ob eine
nachhaltige Energieeinsparung eintritt und nicht, in welchem Maße sich eine
Verringerung des Verbrauchs der Heizenergie ergibt. Nachhaltig im Sinne von § 559 b
BGB ist die Einsparung schon dann, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an
Heizenergie erzielt wird und diese dauerhaft ist. Für den Begriff der Nachhaltigkeit ist
nicht die Feststellung einer bestimmten Mindestenergieeinsparung erforderlich (vgl. BGH
Beschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, a.a.O.). Bei Anbringung eines
Vollwärmeschutzes kann nach allgemeinen Erfahrungssätzen unabhängig von der Dicke
des Mauerwerks davon ausgegangen werden, dass eine Einsparung von Heizenergie
bewirkt wird. Anhaltspunkte dafür, dass dies wegen der besonderen Beschaffenheit der
Wände des Hauses hier nicht angenommen werden kann, werden von der Beklagten
nicht vorgetragen.
c) Der Kläger hat die Instandsetzungskosten, nämlich die Kosten für die
Reparaturarbeiten an der Fassade, getrennt von den Modernisierungskosten
ausgewiesen. Nach der Rechnung der Firma A. vom 29. Oktober 2002 sind für
Putzausbesserungen 5.932,08 EUR berechnet worden. Bezogen auf die
Gesamtrechnung bezüglich der Anbringung des Vollwärmeschutzes beträgt der Anteil
dieser Position 14,38 %. Dementsprechend hat der Kläger auch die Allgemeinkosten wie
Baustelleneinrichtung, Gerüst usw. nur anteilig mit einem Prozentsatz von 85,62 % in die
Gesamtkosten eingestellt. Die Mieterhöhungserklärung vom 30. Dezember 2002 ist
10
11
12
13
14
15
16
17
Gesamtkosten eingestellt. Die Mieterhöhungserklärung vom 30. Dezember 2002 ist
danach wirksam.
2. Die Mieterhöhung ist in Höhe von 86,45 EUR monatlich begründet.
Die Anbringung eines Vollwärmeschutzes und die Dämmung im Dachbereich sind
bauliche Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirken. Der
Kläger hat eine gutachterliche Äußerung zum Wärmedurchgang der Architektin H. vom
04. April 2005 vorgelegt. Danach beträgt der Wärmedurchgangskoeffizient der
ungedämmten Wand 1,75 W/m3 W, der der gedämmten Wand nur noch 0,32 W/m3K. Die
Beklagte ist diesen Berechnungen nicht entgegengetreten.
Der Kläger hat die Modernisierungskosten nach den gesetzlichen Vorgaben gemäß §
559 BGB mit 11 % der aufgewendeten Kosten umgelegt.
a) Zutreffend macht die Beklagte geltend, dass der Kläger einen höheren Kostenanteil
ersparter Instandsetzungskosten hätte abziehen müssen.
Unstreitig sind die Kosten der zum Zeitpunkt der Durchführung der
Modernisierungsmaßnahme fälligen Instandsetzungsmaßnahmen bei der Ermittlung der
anrechenbaren Kosten nicht zu berücksichtigen. Der Vermieter kann die ihm
anzulastenden Kosten für eine schon fällige Wiederherstellung des ursprünglich nach
dem Vertrage vorausgesetzten gebrauchsfähigen Zustandes der Mietsache nicht
dadurch sparen, dass er, statt instandzusetzen, nunmehr modernisiert mit der
Möglichkeit der Umwälzung der Kosten auf den Mieter (Schmidt/Futterer/Börstinghaus,
a.a.O., § 559 BGB, Rdnr. 161). Werden dagegen im Zuge der
Modernisierungsmaßnahmen Instandsetzungskosten erspart, die ansonsten erforderlich
geworden wären, so kann der Vermieter zunächst den Gesamtbetrag der entstandenen
Kosten zugrundelegen, hat aber die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen
(Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A,
Rdnr. 573; vgl. OLG Celle OLGZ 1981, 318; OLG Hamburg GE 1982, 1077; OLG Hamm
NJW 1981, 1622)). So hat das OLG Celle in seinem Rechtsentscheid vom 28. Oktober
1980 erkannt, dass ein Vermieter, der instandsetzungsbedürftige Fenster und Türen
durch isolierverglaste Bauteile ersetzt, im Rahmen der Mieterhöhung nach § 3 MHG von
den Gesamtkosten nur den Instandsetzungsanteil abziehen muss, hingegen zukünftige
Ersparnisse und andere Vorteile des Vermieters nicht anzurechnen sind (OLG Celle,
OLGZ 1981, 318). Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 06.Oktober 1982
– 4 U 133/82 (GE 1982, 1077) sind nur tatsächlich ersparte, nicht hingegen künftig
ersparte Instandsetzungskosten abzuziehen.
Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf die Stellungnahme des von ihr beauftragten
Architekten M. vom 01. Februar 2006 vorgetragen, dass die Brandwand ursprünglich mit
einem einlagigen Putz versehen war und dieser Putz durch Witterungseinflüsse im
oberen Bereich (ca. 60 % der Brandwand) gänzlich abgetragen gewesen sei. Ferner
seien die Mörtelfugen ausgewaschen, die Armierungsstäbe nicht mehr schützend mit
Putz überzogen gewesen. Über die restliche Wandfläche verteilt, seien kleinere
Fehlstellen vorhanden gewesen; die Putzoberfläche sei insgesamt nur noch dünn
ausgebildet gewesen . Der Architekt M. kommt zu der Einschätzung, dass die
Brandwand insgesamt in einem instandsetzungsbedürftigen Zustand gewesen ist. Die
Beklagte hat damit die zugrunde gelegten Kosten ausreichend substantiiert bestritten.
Der Vermieter trägt nach allgemeinen Regeln die Beweislast für die
Tatbestandsvoraussetzungen des § 559 BGB. Er muss darlegen und beweisen, dass es
sich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und auch die Höhe der anrechenbaren
Kosten beweisen. Bestreitet der Mieter die Höhe der Modernisierungskosten mit der
Begründung, es seien fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen, muss der Vermieter
beweisen, dass die geltend gemachten Kosten nur Modernisierungsmaßnahmen
betreffen(Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 b BGB, Rdnr. 62). Der Kläger hat
– nach dem substantiierten Bestreiten der Beklagten – zum Umfang der erforderlichen
Instandsetzungsarbeiten nichts vorgetragen und Beweis hierfür nicht angetreten. Es ist
daher davon auszugehen, dass die gesamte Brandwand instandsetzungsbedürftig war
und ein weiterer (fiktiver) Kostenanteil herauszurechnen ist: Der Architekt M. hat Kosten
für die Putzausbesserung der gesamten Brandwand in Höhe von 9. 240,00 EUR netto
ermittelt, die der Kläger nicht bestritten hat. Von den berechneten Gesamtkosten von
41.247,36 EUR machen die (notwendigen) Putzausbesserungskosten in Höhe von
9.240,00 EUR 22,40 % aus.
Die weiteren Kosten sind demzufolge auch nur anteilig zu berücksichtigen. Es ergibt sich
danach folgende Berechnung:
19
20
21
22
23
24
25
26
18
Gesamtkosten von 44.851,64 EUR : 796,23 qm betroffene Fläche = 56,33 EUR/qm
davon 11 % = 6,19 EUR/qm : 12 Monate = 0,5158 EUR/ qm monatlich
0,5158 x 167,62 qm Wohnfläche Beklagte = 86,45 EUR (Modernisierungszuschlag)
Für den Zeitraum von März 2003 bis April 2005 ergibt sich danach rückständiger
Mietzins von 86,45 EUR x 26 Monate = 2.247,70 EUR.
b) Ohne Erfolg macht die Beklagte weiter geltend, dass die Umlage nicht nur auf die
Wohnungen der linken Außenfassade, sondern auf alle Wohnungen erfolgen müsse.
Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die Kosten angemessen zu verteilen. Bei
Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle
Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter
angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach
billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB. Im Zweifel hat der Vermieter die
Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber auch
auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen
(Bub/Treier/Schultz, a.a.O., III. A., Rdnr. 581). Bei der Bestimmung des
Verteilungsschlüssels gemäß den §§ 315, 316 BGB hat der Berechtigte, hier der Kläger,
einen Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien
(vgl. LG Halle, a.a.O.). Danach erscheint es billig, jedenfalls nicht unbillig, die Kosten der
Wärmedämmung an der linken Außenfassade und für die Dämmung des linken
Dachraumes nur auf die Wohnungen, die hier angrenzen, umzulegen. Denn zumindest
bei den verbrauchsabhängigen Kosten wirkt sich die Wärmedämmung gerade bei diesen
Wohnungen aus und bringt besonders für diese Wohnungen Nutzen (vgl. AG Münster
WuM 1997, 498 für Umlage der Wärmedämmung eines Daches nur auf die
Dachgeschosswohnungen). Zwar partizipieren auch die Innenwohnungen an der
Wärmedämmung, weil hierdurch die verbrauchsunabhängigen Heizkosten sinken
(Schmidt/Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 559 BGB, Rdnr. 170). Daraus ergibt sich aber
nicht bereits, dass die Umlage nur auf die angrenzenden Wohnungen bereits unbillig
wäre.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 288, 291 BGB.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur
vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Revision
wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch
die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine
Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).
Datenschutzerklärung Kontakt Impressum