Urteil des KG Berlin vom 26.10.2006

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Gericht:

KG Berlin 8. Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

8 U 199/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 536 Abs 1 BGB, § 812 Abs 1

BGB, § 814 BGB, § 287 ZPO

Gewerbemietvertrag; ungerechtfertigte Bereicherung: Anspruch

auf Mietzinsminderung wegen einer vom Vermieter

geschaffenen vertragswidrigen Konkurrenzsituation

Leitsatz

Entsteht nach Abschluss des Mietvertrages über Gewerberäume eine vertragswidrige

Konkurrenzsituation, in dem der Vermieter selbst in 5 Metern Abstand vom Mietobjekt einen

Gewerbebetrieb betreibt, liegt ein zur Minderung des Mietzinses berechtigender Sachmangel

vor.

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 26. Oktober 2006 verkündete Urteil der

Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin teilweise abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 4.871,40 €

nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 16. März 2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz sowie des Berufungsverfahrens werden gegeneinander

aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 26. Oktober 2006 verkündete Urteil

des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen

wird.

Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:

Entgegen der Auffassung des Landgerichts stelle der vertragswidrige Konkurrenzbetrieb

des Beklagten zu 2) einen Sachmangel dar, der ihn, den Kläger, zur Minderung des

Mietzinses um 50 % berechtige.

Der Kläger beantragt,

das am 26. Oktober 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts

als Gesamtschuldner

Kläger 9.742,70 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (

seit Rechtshängigkeit ?

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten halten das angefochtene Urteil für zutreffend und tragen ergänzend vor:

Der Klage stehe die Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Berlin vom 5. August 3003

- 64 S 21/03 – entgegen.

Der Beklagte zu 2) habe keinen mietvertraglichen Konkurrenzschutz verletzt.

Da das Mietverhältnis aufgrund massiver Verstöße des Klägers gegen seine

vertraglichen Verpflichtungen wirksam beendet worden sei, verhalte sich der Kläger

treuwidrig, wenn er seinerseits Rechte wegen angeblicher Vertragsverletzungen der

Beklagten geltend mache.

Der Kläger habe den Mietzins vorbehaltlos gezahlt.

Die Existenz verbotener Konkurrenz stelle keinen Sachmangel dar.

Der Kläger habe die Höhe der geltend gemachten Mietminderung nicht hinreichend

dargelegt.

II.

Die Berufung des Klägers ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner gemäß § 812 Abs.1 BGB einen

Anspruch auf Rückzahlung des in der Zeit von Mai 2002 bis Dezember 2003 monatlich

zuviel gezahlten Mietzinses in Höhe von jeweils 243,57 €, also insgesamt (20 x 243,57 €

= ) 4.871,40 €.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung war der

von dem Kläger zu zahlende monatliche Mietzins in dem Zeitraum von Mai 2003 bis

Dezember 2003 gemäß § 536 Abs.1 BGB wegen der in diesem Zeitraum auf dem

streitgegenständlichen Gelände zwischen dem Kläger und dem Beklagten zu 2)

bestehenden Konkurrenzsituation gemindert.

Wie der Senat bereits mit Teilurteil vom 21. Oktober 2004 – 8 U 51/04 – ausgeführt hat,

haben die Beklagten gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz verstoßen, in

dem der Beklagte zu 2), der bis kurz vor Eröffnung des Konkurrenzbetriebes mit dem

Kläger ein gemeinsames Geschäft betrieben hat, in nur 5 Metern Entfernung auf dem

selben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein

Konkurrenzunternehmen eröffnet hat.

Es ist sowohl in der Literatur (Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, 536, Rdnr.172;

Ermann, BGB, 11. Auflage, 535, Rdnr.45; Dr. Joachim, BB Beilage 6/1986 zu Heft

19/1986; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.B

Rdnr.1250; Staudinger, BGB, 2003, 535, Rdnr.23; Soergel, BGB, 12. Auflage, 535, 536,

Rdnr.175; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Auflage, 536, Rdnr.11; Sternel, Mietrecht,

3. Auflage, II, 518; Dr. Gather, GE 2000, 1450; Kulik, NZM 1999, 546), als auch in der

Rechtsprechung (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1033; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583;

OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 451; RGZ 119, 353; OLG Karlsruhe; NJW-RR 1990, 1234

herrschende Meinung, dass eine vertragswidrige Konkurrenzsituation einen zur

Minderung des Mietzinses berechtigenden Sachmangel der Mietsache darstellt.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat

der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 23. Dezember 1953 (ZMR 1954, 78

= BB 1954, 177 = LM Nr.3 zu § 537 BGB) nicht ausgeführt, dass ein

Konkurrenzschutzverstoß nicht zu einem Sachmangel im Sinne des 536 Abs.1 BGB

führe. Nach den Ausführungen des BGH in dieser Entscheidung sind die Mieträume eines

hinzukommenden Mieters nicht mit einem Sachmangel behaftet, wenn die Vermietung

an diesen hinzukommenden Mieter einer Konkurrenzschutzpflicht des Vermieters

gegenüber einem anderen Mieter zuwiderläuft, weil diese schuldrechtliche Verpflichtung

die Tauglichkeit der Räume des Zweitmieters nicht unmittelbar beeinflusse. Damit ist

aber nicht gesagt, dass das örtliche Konkurrenzverhältnis als solches keinen Mangel der

Mieträume darstellen kann, denn hierauf kam es in jenem Fall gar nicht an, weil der

Zweitmieter die örtliche Konkurrenzsituation bei Vertragsschluss genau kannte. Er irrte

nur über den Umfang des Konkurrenzschutzes des ansässigen Mieters und damit über

dessen Abwehrbefugnisse gegenüber der Zweitvermietung (Bub/Treier, a.a.O.).

Zwar hat das OLG Frankfurt in einer Entscheidung vom 1. Juli 1985 - 4 U 167/84 – (EWIR

1985,555) ausgeführt, dass die Duldung eines Konkurrenzbetriebes durch den Vermieter

in demjenigen Bereich, in dem er dem Beklagte Räume zum Betrieb des

Teppichgeschäfts vermietet hat, keinen Fehler der Mietsache darstelle. Das OLG

Frankfurt hat dabei aber ausdrücklich offen gelassen, ob etwas anderes zu gelten habe,

wenn der Vermieter dem Konkurrenten vertraglich gestattet, ein gleichartiges Geschäft

zu vertreiben. Über die hier zu entscheidende Situation, wo der Vermieter selbst sich

zum Konkurrenten des Mieters gemacht hat, hat das OLG Frankfurt folglich keine

Entscheidung getroffen.

Aufgrund des im streitgegenständlichen Fall vorliegenden Konkurrenzschutzverstoßes

weicht der tatsächliche Zustand der Mietsache in für den Mieter nachteiliger Weise von

dem vertraglich vorausgesetzten Zustand der Mietsache ab (Palandt/Weidenkaff, BGB,

66. Auflage, 536, Rdnr.16). Für die Beurteilung der Frage, ob ein

Konkurrenzschutzverstoß zu einem Mangel der Mietsache führt, ist es ohne Belang, ob

dieser nachweisbar mit Umsatzeinbußen des Mieters einhergeht (OLG Düsseldorf, ZMR

2000, 451; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 583; OLG Düsseldorf, Kulik, a.a.O.). Dass die

Abweichung des vertraglich vereinbarten Zustandes vom tatsächlichen Zustand der

Mietsache bei Vorliegen eines Konkurrenzschutzverstoßes für den Mieter nachteilig ist,

ergibt sich schon allein daraus, dass die Miete für ein Objekt ohne Konkurrenz im

Allgemeinen höher ist, als diejenige für Räume, bei denen eine Konkurrenzsituation

besteht (OLG Düsseldorf a.a.O., Kulik, a.a.O.).

Dem geltend gemachten Rückzahlungsanspruch steht entgegen der Auffassung der

Beklagten § 814 BGB nicht entgegen, da der Kläger in dem hier streitgegenständlichen

Zeitraum den Mietzins nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet hat

(Palandt/Sprau, BGB, 66. Auflage, § 814 BGB, Rdnr.5). Bereits bei den im Jahr 2001 an

den Beklagten zu 2) geleisteten Zahlungen hat der Kläger den Zusatz „u.V.“ auf dem

Überweisungsträger vermerkt. Mit am 15. November 2001 gegen den damaligen

Vermieter erhobener Klage ( 2 C 300/2001 Amtsgericht Neukölln) hat der Kläger

Feststellung verlangt, dass er berechtigt sei, den zur Zeit gültigen Mietzins in Höhe von

1.905,50 DM für das in der ... in ... gelegene Mietobjekt aufgrund des

Konkurrenzbetriebes des Beklagten zu 2) um 50 % auf 952,75 DM für die Zeit vom 1.

Februar 2001 bis zum 5. Dezember 2001 zu mindern. Spätestens mit der mit Schriftsatz

vom 29. April 2002 dem Beklagten zu 2) gegenüber erklärten Streitverkündung war den

Beklagten bekannt, dass der Kläger, wie von ihm in dem Rechtsstreit 2 C 300/2001 bei

dem Amtsgericht Neukölln mit Schriftsatz vom 31. Mai 2002 nochmals ausdrücklich

betont, den Mietzins nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung leistet.

Entgegen der Auffassung der Beklagten steht die Rechtskraft des Berufungsurteils des

Landgerichts vom 5. August 2003 – 64 S 21/03 -, mit welchem die Berufung des Klägers

gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 25. November 2002 –

2 C 300/01 zurückgewiesen wurde, der hiesigen Klage nicht entgegen. Das Amtsgericht

Neukölln hat die Klage auf Feststellung, dass der Kläger berechtigt sei, den Mietzins

aufgrund des Konkurrenzbetriebes des Beklagten zu 2) um 50 % für die Zeit vom 1.

Februar 2001 bis zum 5. Dezember 2001 zu mindern, mit der Begründung abgewiesen,

dass der Beklagte zu 2) jedenfalls in dem streitgegenständlichen Zeitraum noch keinen

direkten Konkurrenzbetrieb betrieben habe. Der Prozess betraf folglich einen anderen

Zeitraum, als den hier streitgegenständlichen, so dass kein Fall der

Rechtskrafterstreckung vorliegt (Zöller/Vollkommer, 26. Auflage, vor § 322 ZPO, Rdnr.28

ff).

Nicht gefolgt werden kann dem Kläger, soweit er eine Mietzinsminderung in Höhe von 50

% geltend macht. Der Senat schätzt die Höhe der eingetretenen Minderung nach freier

Überzeugung gemäß § 287 Abs.2 ZPO (vgl. Palandt, a.a.O., § 536, Rdnr.33) auf 25 %.

Bei der Festsetzung der Höhe der Minderung war zu berücksichtigen, dass der Kläger vor

dem Entstehen der Konkurrenzsituation mit dem Beklagten zu 2) einen gemeinsamen

Betrieb geführt hat und dass der Beklagte zu 2), der seit Dezember 2001 auch

Vermieter des Klägers ist, in nur 5 Metern Entfernung vom Betrieb des Klägers auf dem

selben Gelände unter Mitnahme zumindest eines Teils der ehemaligen Kunden ein

Konkurrenzunternehmen eröffnet hat. Bei der Bemessung der Höhe des

Minderungsbetrages war die zwischen den Parteien streitige Frage, wie viele Kunden der

Beklagte zu 2) täglich hat, nicht zu berücksichtigen, da sie in keinem erkennbaren

Zusammenhang mit der Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache des

Klägers steht.

Den Beklagten kann nicht gefolgt werden, soweit sie meinen, der Kläger verhalte sich

treuewidrig, wenn er sich auf die Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutz

verstoße, seinerseits aber aufgrund seines Verhaltens zu einer fristlosen Kündigung des

Vertrages beigetragen habe. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass nur derjenige

Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat

(Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 242, Rdnr.46).

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs.2 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen

Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz

1 ZPO.

Sie ist auch nicht etwa im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Frankfurt vom 1. Juli

1985 – 4 U 167/84 - (EWiR 1985, 555) zuzulassen, denn dieses hat in seiner

Entscheidung ausdrücklich dahin stehen lassen, ob ein Mietmangel vorliegt, wenn der

Vermieter dem Konkurrenten vertraglich gestattet, ein gleichartiges Geschäft zu

vertreiben. Das heißt, die vorliegende Fallsituation, bei der der Vermieter selbst zum

Konkurrenten des Mieters wird, hat das OLG Frankfurt ausdrücklich nicht entschieden.

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