Urteil des FG Münster, Az. 8 K 1363/06

FG Münster: gegenleistung, grundstückserwerb, bemessungsgrundlage, freihändiger verkauf, aufschiebende bedingung, rückabtretung, zwangsversteigerung, forderungsverzicht, kaufpreis, ersteher
Finanzgericht Münster, 8 K 1363/06 GrE
Datum:
29.04.2008
Gericht:
Finanzgericht Münster
Spruchkörper:
8. Senat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
8 K 1363/06 GrE
Tenor:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin.
Die Revision wird zugelassen.
T a t b e s t a n d :
1
Gestritten wird um die Rechtsfrage, ob die bei der Zwangsversteigerung eines
Grundstücks eintretende Befriedigungsfiktion nach § 114a Zwangsversteigerungsgesetz
(ZVG) Bestandteil der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage ist, sofern der
Meistbietende und Ersteher des Grundstücks verpflichtet ist, die nach der
Zwangsversteigerung verbliebene Restforderung an den ursprünglichen Gläubiger
zurück abzutreten.
2
Eigentümerin der in 00000 L, A-Str. 10 und 12 belegenen Immobilie war die HD
Immobilien-Verwaltung KG (im weiteren D KG genannt). Das Grundstück war belastet
mit einer erstrangigen Briefhypothek zu Gunsten der LQ VVaG aufgrund eines
Darlehensvertrags über € 5.417.137,48. Rechtsnachfolgerin der LQ VVaG ist die WQ
VVaG (im weiteren WQ genannt).
3
Als die Forderung notleidend wurde, leitete die WQ gegen die D KG das
Zwangsversteigerungsverfahren beim Amtsgericht (AG) T ein. Der Wert des
Grundstücks wurde gem. § 74a Abs. 5 ZVG vom Gericht auf € 4.150.000,-- festgesetzt.
4
Trotz des eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahrens bemühte sich die WQ, die D
KG zu einem freihändigen Verkauf des Objekts zu bewegen. Hauptinteressentin war die
Klägerin (Klin.). Ursprünglich war im Herbst 2004 geplant, die Immobilie zu einem
Kaufpreis von € 1.500.000,-- an die Klin. zu veräußern. Nachdem die D KG von diesem
Vorhaben allerdings Abstand genommen hatte, suchten die WQ und die Klin. Wege, wie
ein Eigentumserwerb der Klin. gesichert werden konnte. Hierbei nahmen die Klin. und
die WQ von einer bereits notariell vorformulierten Ausbietungsgarantie in Höhe eines
Betrags von € 1.500.000,-- Abstand und schlossen am 2.12.2004 einen schriftlichen
Kauf- und Abtretungsvertrag, in dem es auszugsweise wörtlich wie folgt heißt:
5
"§ 1
6
Vertragsgegenstand
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1. Der WQ steht aus dem Darlehensvertrag [...] eine Darlehensforderung über
EUR 5.417.137,48 [...] zu. Die Forderung ist besichert durch eine erstrangige
Briefhypothek auf dem Grundstück A-Str. 10, 00000 L, [...] i.H.v. EUR 5.417.137,48
[...]. Diese Darlehensforderung [...] valutiert zum 30.10.2004 noch mit
EUR 5.417.137,48 [...].
8
9
2. [...]
10
11
§ 2
12
Verkauf der Forderung
13
1. Die WQ [...] verkauft an die Käuferin (Anm.: die Klin.) die unter § 1 Absatz 1
angeführte Darlehensforderung.
14
15
2. Die Kaufpreis beträgt EUR 1.500.000,-- [...].
16
17
§ 3
18
Abtretung der Forderung
19
1. In Erfüllung des Kaufvertrages gem. § 2 dieses Vertrages tritt die WQ hiermit [...]
ihre Rechte aus dem in § 1 Abs. 1 dieses Vertrages genannten Darlehensvertrag
an die Käuferin ab.
20
21
2. Die Käuferin nimmt die Abtretung [...] an.
22
23
§ 4
24
Abtretung der dinglichen Sicherheit
25
1. Im Grundbuch [...] ist für die Absicherung der Darlehensforderung [...] eine
Briefhypothek [...] eingetragen.
26
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2. Die WQ übergibt nach Wegfall der aufschiebenden Bedingung gem. § 5 dieses
Vertrages den in Absatz 1 dieses Paragraphen genannten Hypothekenbrief.
28
29
3. [...]
30
31
§ 5
32
Aufschiebende Bedingung
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Die dinglichen Abtretungserklärungen gem. § 3 und § 4 dieses Vertrages werden erst
mit Ablauf des Tages rechtswirksam, an dem der Kaufpreis [...] auf das Konto der WQ
[...] eingeht.
34
[...]
35
§ 7
36
Pflichten der Käuferin
37
Rückabtretung der Forderung
38
1. Die Käuferin verpflichtet sich nach Durchführung dieses Vertrages über die
Darlehensforderung [...] keine weiteren Verfügungen vorzunehmen und sie
insbesondere nicht an einen Dritten abzutreten (Folgeabtretung).
39
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2. Die Käuferin verpflichtet sich, die gegen die HD Immobilien-Verwaltung KG
verbleibende Restforderung nach Abschluss der dinglichen Verwertung der
Immobilie zurück abzutreten. [...]
41
42
3. Die Käuferin verpflichtet sich ferner, keinerlei schuldrechtliche Vereinbarungen,
insbesondere keine Restschuldvereinbarung hinsichtlich der Darlehensforderung
mit der HD Immobilien-Verwaltung KG zu treffen oder Forderungsverzichte und
Ähnliches zu erklären.
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4. Leistet die HD Immobilien-Verwaltung KG während des Zeitraums, in welchem die
Käuferin Forderungsinhaberin ist, Zahlungen, verpflichtet sich die Käuferin diese
im Rahmen der Rückabtretung der Restforderung [...] herauszugeben. [...]
45
46
5. [...]
47
48
6. Verstößt die Käuferin gegen eine der vorgenannten Verpflichtungen und entsteht
der WQ daraus ein wirtschaftlicher Schaden, verpflichtet sich die Käuferin, die WQ
vollumfänglich freizustellen.
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50
§ 8
51
Gewährleistung
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1. Für Güte und Einbringlichkeit der [...] verkauften Forderung wird eine
Gewährleistung ausgeschlossen. Ebenso haftet die WQ als Verkäuferin der [...]
Forderung nicht gem. § 453 BGB für deren Bestand. [...].
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2. Die Käuferin hat über die dingliche Verwertung hinaus kein Interesse an der
Durchsetzung der Forderung gegenüber dem Schuldner. Dennoch ist der Käuferin
bekannt, dass die Darlehensforderung in höchstem Maße notleidend ist. Eine
Realisierung der Forderung erscheint nach dem derzeitigen Sachstand nicht
wahrscheinlich. [...]
55
56
3. [...]
57
58
[...]"
59
In der Folgezeit wurde das Zwangsversteigerungsverfahren mit Beschluss des AG T
vom 19.1.2005 für die Klin. fortgeführt. Im Versteigerungstermin vom 30.3.2005 blieb die
Klin. Meistbietende mit einem Gebot von € 28.000,--. Mit Beschluss vom selben Tag
wurde der Klin. das Grundstück unter Hinweis auf § 85a Abs. 3 ZVG zugeschlagen.
Rechte Dritter blieben nicht bestehen.
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Im Anschluss hieran trat die Klin. die verbliebene Restforderung i.H.v. € 2.512.137,--
(€ 5.417.137,-- ./. € 2.905.000,--) an die WQ in öffentlich beglaubigter Form zurück ab.
Dem Gericht liegt eine Abschrift vom 24.1.2008 vor, in der notariell beglaubigt wird, dass
die Abschrift mit der Urschrift der Urkunde übereinstimme.
61
Mit Bescheid vom 18.4.2005 setzte der Beklagte (Bekl.) gegen die Klin.
Grunderwerbsteuer (GrESt) i.H.v. € 101.675,-- fest. Zugrunde gelegt wurden hierbei das
Meistgebot i.H.v. € 28.000,-- sowie nach § 114a ZVG ausgefallene Rechte i.H.v.
€ 2.877.000,--, die wie folgt ermittelt wurden:
62
7/10 des Verkehrswerts des Objekts (€ 4.150.000,--) € 2.905.000,--
63
./. Meistgebot € 28.000,--
64
./. Meistgebot € 28.000,--
64
Befriedigungsfiktion (§ 114a ZVG) € 2.877.000,--
65
Hiergegen richtete sich der Einspruch der Klin., mit dem sie im Wesentlichen wie folgt
vortrug:
66
Die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung beliefe sich lediglich auf € 1.500.000,--. Nur
in dieser Höhe habe bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise eine persönliche Forderung
der Klin. gegenüber der D KG bestanden. Ein weitergehendes Interesse an der
Forderung habe – wie der Inhalt des Kauf- und Abtretungsvertrags zeige – für die Klin.
nicht bestanden. Dass sich die Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG nicht bei ihr – der
Klin. –, sondern vielmehr bei der WQ realisiert habe, ergebe sich aus der
Rückübertragungsverpflichtung der nach der Zwangsversteigerung verbliebenen
Forderung. Der Forderungsverlust gem. § 114a ZVG sei ausschließlich in der Person
der WQ eingetreten. Die Klin. sollte lediglich kurzfristig in eine Rechtsposition versetzt
werden, die es ihr erlauben würde, das Grundstück zu ersteigern. Es habe sich um ein
faktisch geliehenes Recht und nicht um ein Vollrecht für die Klin. gehandelt. Das
Meistgebot sei daher lediglich für Rechnung der WQ abgegeben worden. Vor diesem
Hintergrund müsse von einem Auftragserwerb für die WQ bzw. von einer
Treuhänderschaft der Klin. ausgegangen werden, die in ihrer Person den Tatbestand
des § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG erfüllt habe, allerdings lediglich zu einer Gegenleistung
i.H.v. € 1.500.000,--.
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Im Übrigen sei im Rahmen des Grundstückserwerbs auch in erheblichem Umfang
Zubehör miterworben worden, welches nicht der GrESt unterliegen würde. Insoweit wird
Bezug genommen auf eine im Zuge des Einspruchsverfahrens eingereichte Auflistung
der VD GmbH vom 1.12.2005, in der der Wert der Zubehöranteile mit € 523.900,--
angegeben wurde.
68
Mit Einspruchsentscheidung (EE) vom 3.3.2006 reduzierte der Bekl. die GrESt auf
€ 90.278,-- und wies den Einspruch im Übrigen als unbegründet zurück. Zur
Begründung führte er an:
69
Bei Erwerben im Wege der Zwangsversteigerung gehörten zur grunderwerbsteuerlichen
Bemessungsgrundlage sowohl das Meistgebot als auch die Befriedigungsfiktion nach
§ 114a ZVG (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Die Klin. sei aufgrund des Kauf-
und Abtretungsvertrags vom 2.12.2004 aus dem ersteigerten Grundstück
befriedigungsberechtigt gewesen. Auch habe die Klin. – wie sich aus den Regelungen
in § 8 des Vertrages ergebe – das volle wirtschaftliche Risiko für die erworbene
Forderung getragen. Es seien keine Anzeichen dafür ersichtlich, dass die WQ das
zwangsvollstreckungsrechtliche Geschehen beherrscht habe. Vielmehr habe die Klin.
die dingliche Verwertung aus eigenem Recht und auf eigenes Risiko durchgeführt.
70
Da die Klin. das Grundstück zusammen mit Zubehör einheitlich durch Zuschlag
erworben habe, sei die Gesamtgegenleistung nach Maßgabe der sog. "Boruttau´schen
Formel" nach dem Verhältnis aufzuteilen, in dem der Wert des Grundstücks zum Wert
der sonstigen Gegenstände stehe (Hinweis auf Sack in: Boruttau, GrEStG, 15. Aufl., § 9
Rz. 111). Dies ergebe eine Bemessungsgrundlage von € 2.579.376,97 und demnach
eine festzusetzende GrESt i.H.v. € 90.278,--. Wegen der derzeitigen Unsicherheit über
die Richtigkeit der Zubehörwerte ergehe die Steuerfestsetzung vorläufig gem. § 165
Abgabenordnung (AO).
71
Mit der hiergegen erhobenen Klage verfolgt die Klin. ihr außergerichtliches Vorbringen
weiter. Im Wesentlichen trägt sie ergänzend und vertiefend vor:
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Die Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG gehöre aufgrund der besonderen Umstände
des Streitfalls nicht zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage. Wirtschaftlich
betrachtet sei die Befriedigungsfiktion nicht bei der Klin., sondern bei der WQ
eingetreten. Letztere sollte nämlich wieder – wie vertraglich vereinbart – Inhaberin der
Restforderung werden. Die Klin. habe angesichts dieses Umstands auch gar kein
Interesse an der verbliebenen Forderung gehabt. Ausfallrisiken hätten die Klin. nicht
getroffen. Sie sei nur zu Verfahrenszwecken – d.h. zur Abwicklung des
Zwangsversteigerungsverfahrens – kurzfristig Inhaberin der Forderung geworden. Auch
sei der Kaufpreis für die abgetretene Forderung nicht am Wert der Forderungen selbst,
sondern ausschließlich am vereinbarten Preis für das Grundstück festgemacht worden.
Die Klin. habe bei der Ersteigerung eher als Strohmann bzw. uneigennützige
Treuhänderin agiert, da die WQ als Berechtigte das Grundstück aufgrund der im Kauf-
und Abtretungsvertrag verankerten Pflichten ersteigern lassen habe und den Gegenwert
des Grundstücks bereits im Vorfeld für die Überlassung dieser Rechtsposition
vereinnahmt habe. Vor diesem Hintergrund müsse sich die WQ als
Ursprungsgläubigerin nach § 114a ZVG so behandeln lassen, als habe sie selbst das
Gebot abgegeben.
73
Mit Schreiben vom 1.2.2008 teilte die Klin. mit, dass der gemeine Wert des Grundstücks
mit € 1.200.000,-- und der gemeine Wert des miterworbenen Inventars mit € 300.000,--
zu berücksichtigten sei.
74
Die Klin. beantragt,
75
den Bescheid über die GrESt vom 18.4.2005 in Gestalt der EE vom 3.3.2006
dahingehend zu ändern, dass die GrESt auf € 42.000,-- festgesetzt wird;
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Ferner beantragt die Klin.,
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die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Verfahren für notwendig zu erklären.
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Der Bekl. beantragt,
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die Klage abzuweisen
80
und verweist zur Begründung im Wesentlichen auf seine EE.
81
Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der vorgelegten
Verwaltungsvorgänge, die EE sowie die wechselseitigen Schriftsätze nebst beigefügter
Anlagen.
82
Die Parteien haben übereinstimmend auf mündliche Verhandlung verzichtet.
83
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
84
Der Senat entscheidet mit Einverständnis der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung
(§ 90 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung – FGO –).
85
Die Klage ist unbegründet. Die Entscheidung des Bekl., in Höhe der nach § 114a ZVG
eingetretenen Befriedigungsfiktion eine weitere Gegenleistung für den
Grundstückserwerb der Klin. anzunehmen, ist frei von Rechtsfehlern. Eine
Rechtsverletzung der Klin. ist daher ausgeschlossen (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO).
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Der Grundstückserwerb der Klin. ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG steuerbar und auch
steuerpflichtig. Hiernach unterliegt der GrESt auch das Meistgebot für ein inländisches
Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren. Die Klin. war im Versteigerungstermin
vom 30.3.2005 Meistbietende.
87
1. Bemessungsgrundlage für die GrESt ist regelmäßig – wie auch bei Erwerben im
Zwangsversteigerungsverfahren – der Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG).
Hierzu zählen neben dem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren (§ 9 Abs. 1 Nr.
4 GrEStG) auch die Beträge, hinsichtlich derer der Erwerber gemäß § 114a ZVG als aus
dem Grundstück befriedigt gilt (BFH-Urteile vom 17. September 1975 II R 42/70, BFHE
117, 280, BStBl II 1976, 126; vom 16. Oktober 1985 II R 99/85, BFHE 145, 95, BStBl II
1986, 148; vom 15. November 1989 II R 71/88, BFHE 159, 241, BStBl II 1990, 228; vom
16. März 1994 II R 14/91, BFHE 174, 191, BStBl II 1994, 525; zuletzt vom 13. Dezember
2007 II R 28/07, BFH/NV 2008, 884; Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 9 Rdnr. 125; Sack
in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl., § 9 Rdnr. 446). § 114a ZVG soll verhindern, dass ein zur
Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter, der nur bis zur unteren Grenze seines
weit höheren dinglichen Rechts bietet, wegen dieses Rechts von anderen nicht
überboten wird und bei der Erlösverteilung ganz oder zum Teil ausfällt, seine Forderung
aber dennoch behält, obwohl ihm das Grundstück weit unter Wert zugeschlagen wurde
(BGH-Urteil vom 13. November 1986 IX ZR 26/86, BGHZ 99, 110). § 114a ZVG soll
ferner einen Ausgleich dafür schaffen, dass andere potentielle Bieter erfahrungsgemäß
von Geboten absehen, solange ein dinglich gesicherter Gläubiger innerhalb der
Grenzen seiner Sicherheit bietet (BGH-Urteile vom 6. Juli 1989 IX ZR 4/89, BGHZ 108,
248; vom 9. Januar 1992 IX ZR 165/91, BGHZ 117, 8). Der zur Befriedigung aus dem
Grundstück berechtigte Ersteher und der Schuldner (Eigentümer) werden damit rechtlich
so gestellt, als ob der Berechtigte ein Gebot abgegeben hätte, das 7/10 des
Grundstückswerts erreicht (Stöber, ZVG, 15. Aufl., § 114a Rdnr. 2.3). Die vorgenannte
Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), der sich der Senat anschließt, ist
verfassungsgemäß (BVerfG vom 26. April 1990 2 BvR 331/90, NJW 1990, 2375).
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a. Im Streitfall ist in Person der Klin. die Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG
eingetreten. Die Klin. war, nachdem ihr im Dezember 2004 von der WQ die
Darlehensforderung gegen die D KG und auch die dieser Forderung zugrundeliegende
Hypothek übertragen worden war, zur Befriedigung aus dem Grundstück berechtigt (vgl.
hierzu Stöber, ZVG, 15. Aufl., § 114a Rdnr. 2.4). Das Motiv für die Übertragung ist hierfür
ebenso unbeachtlich wie der Umstand, dass sich die Klin. aufgrund der vertraglichen
Abreden mit der WQ aus der Forderung nicht über den für den Grundstückserwerb
erforderlichen Umfang hinaus wirtschaftlich befriedigen durfte (vgl. §§ 7, 8 Abs. 2 des
Abtretungsvertrags vom 2.12.2004 sowie dessen Präambel). Auch liegt insoweit kein
Scheingeschäft i.S. des § 117 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor, das zur
Nichtigkeit sowohl der schuldrechtlichen Übertragungsvereinbarung als auch der
dinglichen Abtretung der Darlehensforderung geführt hätte. Ein Scheingeschäft ist
nämlich dann nicht gegeben, wenn der von den Parteien erstrebte Rechtserfolg gerade
die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts voraussetzt (vgl. Heinrichs/Ellenberger in Palandt,
BGB, 67. Aufl., § 117 Rdnr. 4 m.w.N.). Vorliegend war die Klin. bestrebt, dinglich
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Berechtigte des zur Versteigerung stehenden Grundstücks zu werden. Hierdurch war es
ihr erst möglich, das Zwangsversteigerungsverfahren gegenüber potenziellen Mitbietern
zu kontrollieren und den Zuschlag zu einem Meistgebot von unter 7/10 bzw. 5/10 des
Grundstückswerts zu erhalten (§ 74b und § 85a Abs. 3 ZVG).
Da die Klin. nicht nur Meistbietende im Versteigerungstermin war, sondern ihr auch der
Zuschlag erteilt wurde (§§ 81 Abs. 1, 82, 90 Abs. 1 ZVG), sie demnach Ersteherin des
Grundstücks war, liegen auch die weiteren Voraussetzungen für den Eintritt der
Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG vor.
90
b. Dem Einwand der Klin., nicht sie selbst, sondern die WQ habe die Folgen des
gesetzlichen Forderungsverzichts gem. § 114a ZVG gegenüber der D KG zu tragen
gehabt, ist bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zwar zutreffend. Denn Grundlage der
Vereinbarungen zwischen der Klin. und der WQ war, dass die Abtretung der
Darlehensforderung nur für Zwecke des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgte und
die Klin. zur Rückabtretung der um den Forderungsverzicht nach § 114a ZVG
verminderten Forderung verpflichtet sein sollte. Für diesen zeitweisen
Forderungserwerb hatte die Klin. an die WQ einen Betrag zu zahlen, der ausweislich
des zur Gerichtsakte gereichten Entwurfs eines Kaufvertrags über das Grundstück bei
freihändigem Verkauf den Preisvorstellungen der Vertragsparteien entsprach. Vor
diesem Hintergrund konnte es der Klin. gleichgültig sein, dass mit ihrem
Grundstückserwerb ein gesetzlicher Forderungsverzicht gem. § 114a ZVG gegenüber
der D KG verbunden war und in welcher Höhe dieser eintrat. Belastete durch die
Befriedigungsfiktion des § 114a ZVG war ausschließlich die WQ, die nach erfolgter
Rückabtretung nicht mehr berechtigt war, ihre Forderung gegenüber der D KG in voller
Höhe geltend zu machen.
91
Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ist dieser Einwand allerdings unbeachtlich. Die
Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG ist nach Auffassung des Senats auch dann als
Gegenleistung mit in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage
einzubeziehen, wenn nicht der Ersteher, sondern ein Dritter mit den Folgen des
gesetzlichen Forderungsverzichts wirtschaftlich belastet ist. Grund hierfür ist die
Auslegung des Begriffs der "Gegenleistung" i.S. der §§ 8 Abs. 1, 9 GrEStG. Als
Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinn gilt jede Leistung, die der Erwerber als
Entgelt für den Erwerb des Grundstücks gewährt o d e r die der Veräußerer als Entgelt
für die Veräußerung des Grundstücks empfängt. Der Erwerb des Grundstücks und die
Gegenleistung für den Erwerb müssen kausal verknüpft sein (vgl. nur BFH-Urteil vom
22. November 1995 II R 26/92, BFHE 179, 177, BStBl II 1996, 162; Pahlke/Franz,
GrEStG, 3. Aufl., § 8 Rdnr. 5). Hierbei ist allerdings nicht erforderlich, dass die
Gegenleistung zwischen Grundstücksveräußerer und Grundstückserwerber
ausgetauscht wird. Der Gegenleistungsbegriff der §§ 8 Abs. 1, 9 GrEStG ist vielmehr –
abweichend von der bürgerlich-rechtlichen Betrachtungsweise – sachbezogen auf das
Grundstück zu werten (BFH-Urteile vom 25. Januar 1989 II R 28/86, BFHE 156, 251,
BStBl II 1989, 466; in BFHE 179, 177; Sack in Boruttau, GrEStG, 16. Aufl., § 9 Rdnr. 18;
Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 8 Rdnr. 5). Vor diesem Hintergrund ist auch eine
solche Leistung Gegenleistung i.S. der §§ 8, 9 GrEStG, die der Veräußerer des
Grundstücks aufgrund der Verpflichtung eines Dritten zu fordern berechtigt ist. Ein streng
synallagmatisches Austauschverhältnis ist nicht vorausgesetzt (vgl. Viskorf in Boruttau,
GrEStG, 16. Aufl., § 8 Rdnr. 16). Nichts anderes kann nach Auffassung des Senats
gelten, wenn die Leistung des Dritten nicht aufgrund dessen schuldrechtlicher
Verpflichtung gegenüber dem Grundstücksveräußerer, sondern – wie in den Fällen des
92
§ 114a ZVG – aufgrund gesetzlicher Fiktion erfolgt.
Diesen Grundsätzen folgend hat die Klin. als Entgelt für den Grundstückserwerb einen
Betrag von € 28.000,--, das Meistgebot, gewährt. Der Veräußerer, die D KG, hat für die
Veräußerung des Grundstücks einen gesetzlichen Forderungsverzicht i.H.v. 7/10 des
Grundstückswerts abzüglich des Meistgebots (€ 2.877.000,--) empfangen. Dieser Teil
der Gegenleistung wurde zivilrechtlich von der Klin. als zu jener Zeit Berechtigte der
Darlehensforderung, wirtschaftlich allerdings im Hinblick auf die vereinbarte
Rückzession von der WQ erbracht. Für die Schuldnerin und Grundstückseigentümerin
(D KG) war die Rückübertragungsvereinbarung ohne Belang. In jedem Fall bedurfte sie
des Schutzes des § 114a ZVG. Mit oder ohne Rückübertragung der grundpfandrechtlich
gesicherten Darlehensforderung musste die D KG im Hinblick auf das lediglich geringe
Meistgebot davor bewahrt werden, trotz des Eigentumsverlustes weiterhin noch in fast
ungeschmälerter Höhe aus der Darlehensschuld verpflichtet zu sein. Auch aus diesem
Grund rechtfertigt sich die Einbeziehung des Forderungsverzichts gem. § 114a ZVG in
die Bemessungsgrundlage nach §§ 8, 9 GrEStG – und zwar unabhängig davon, wer die
Folgen des Verzichts wirtschaftlich zu tragen hat.
93
c. Der Senat verkennt hierbei nicht, dass die Rechtsprechung des BFH die
Einbeziehung der Befriedigungsfiktion in die grunderwerbsteuerliche
Bemessungsgrundlage bislang auf § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG gestützt hat (BFH in BFHE
145, 95; in BFHE 159, 241; zuletzt BFH in BFH/NV 2008, 884). Nach dieser Vorschrift
gehören zur Gegenleistung auch Leistungen, die der Erwerber des Grundstücks dem
Veräußerer neben der beim Erwerbsvorgang vereinbarten Gegenleistung zusätzlich
gewährt. Eine Subsumtion unter die vorgenannte Vorschrift ist unproblematisch, wenn
sich die Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG – wie in den entschiedenen Fällen –
sowohl zivilrechtlich als auch wirtschaftlich zu Lasten des Erstehers vollzieht. Geht man
allerdings davon aus, dass die Befriedigungsfiktion wirtschaftlich bei einem Dritten zu
Buche schlägt, handelt es sich nicht um eine zusätzliche Leistung des Erwerbers an den
Veräußerer. Allerdings liegen nach Auffassung des Senats in dieser Konstellation die
tatbestandlichen Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG vor. Hiernach gehören
zur Gegenleistung auch diejenigen Leistungen, die ein anderer als der Erwerber des
Grundstücks, d.h. ein Dritter, dem Grundstücksveräußerer dafür gewährt, dass dieser
dem Erwerber das Grundstück überlässt. Die Grundstücksüberlassung muss der
unmittelbare Hauptzweck der Leistung des Dritten sein (vgl. Sack in Boruttau, GrEStG,
16. Aufl., § 9 Rdnr. 612). Hierbei steht nach Ansicht des Senats nicht entgegen, dass der
Grundstückserwerb der Klin. durch staatlichen Hoheitsakt (Zuschlag) erfolgte und auch
die Befriedigungsfiktion gem. § 114a ZVG kraft Gesetzes eintrat. Entscheidend ist
vielmehr, dass die Klin. und die WQ mit der Abtretungsvereinbarung vom 2.12.2004
einen Grundstückserwerb der Klin. im Zwangsversteigerungsverfahren bezweckten, der
dazu führte, dass die gesicherte Darlehensforderung i.H.v. 7/10 des Grundstückswerts
zum Erlöschen gebracht wurde. Eine solche Auslegung wird dem Erfordernis gerecht,
den Begriff der Gegenleistung im grunderwerbsteuerlichen Sinne nicht personen-
sondern grundstücksbezogen zu werten.
94
d. Nicht zu folgen ist der Klin. in ihrer Auffassung, ihr Grundstückserwerb sei (quasi) im
Auftrag der WQ erfolgt bzw. sie – die Klin. – sei insoweit lediglich als uneigennützige
Treuhänderin (bzw. als Strohmann) für die WQ aufgetreten. Es ist nichts dafür
ersichtlich, dass die WQ selbst das streitgegenständliche Grundstück erwerben wollte
und lediglich die Klin. zwecks Vermeidung der Folgen des § 114a ZVG zu einem
Treuhands- oder Auftragserwerb "vorgeschickt" hätte. Nach Aktenlage und auch nach
95
dem eigenen Sachvortrag der Klin. war es ausschließlich sie selbst, die das Grundstück
erwerben wollte. Nachdem ein freihändiger Verkauf des Grundstücks an die Klin.
gescheitert war, sollte durch die befristete Übertragung der Forderung und des
Grundpfandrechts erreicht werden, dass die Klin. das Grundstück sicher im
Zwangsversteigerungsverfahren erwerben konnte. Natürlich hätten die
Vertragsbeteiligten den beabsichtigten sicheren Grundstückserwerb der Klin. auch
durch ein Meistgebot der WQ im Zwangsversteigerungsverfahren und der
anschließenden Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot an die Klin. erreichen
können. Offensichtlich aus Gründen der Vermeidung einer doppelten Belastung mit
GrESt (vgl. hierzu BFH in BFHE 174, 191; Pahlke/Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 9 Rdnr.
128) wurde hiervon aber Abstand genommen. Der hier gewählte Weg eines direkten
Grundstückserwerbs der Klin. begründet allerdings nicht die Annahme einer
Treuhandschaft bzw. eines Auftragserwerbs für die WQ. Letztlich Erwerbende sollte die
Klin. sein.
2. Der Senat sieht auch keine Veranlassung, die Höhe des vom AG T gem. § 74a Abs. 5
ZVG festgesetzten Grundstückswerts, der Bemessungsgrundlage für die
Befriedigungsfiktion ist, in Zweifel zu ziehen. Regelmäßig ist der festgestellte
Grundstückswert für das Prozessgericht bei der Bestimmung des Umfangs der
zivilrechtlichen Tilgungswirkung des Zuschlags gemäß § 114a ZVG bindend (BGH in
BGHZ 99, 110 sowie in BGHZ 117, 8), so dass insoweit auch
grunderwerbsteuerrechtlich nichts anderes gelten kann (BFH in BFHE 159, 241;
Bruschke, UVR 1995, 269, 271). Allerdings hat der BFH jüngst entschieden, dass eine
derartige Bindungswirkung dann nicht bestehe, wenn mangels Rechtsschutzinteresses
ein Antrag auf abweichende Festsetzung des Grundstückswerts gar nicht gestellt
werden könnte. In diesem Fall könne – so der BFH – der Ersteher nicht mehr an einer
etwaig überholten Festsetzung des Grundstückswerts festgehalten werden (BFH in
BFH/NV 2008, 884 unter Hinweis auf BGH-Beschluss vom 27. Februar 2004 IXa ZB
298/03, NJW-RR 2004, 666). Im Streitfall fehlte der Klin. das Rechtsschutzinteresse für
einen (etwaigen) Änderungsantrag. Die 7/10- und die 5/10-Grenze gem. § 74a Abs. 1
und § 85a Abs. 1 ZVG spielten für die Klin. als eine die Zwangsvollstreckung
betreibende Grundpfandgläubigerin gem. § 74b bzw. § 85a Abs. 3 ZVG keine Rolle.
Dennoch bestehen aus Sicht des Senats keine Anzeichen dafür, dass der
Grundstückswert vom AG T der Höhe nach unzutreffend festgesetzt wurde bzw. zum
Zeitpunkt des Meistgebots und Zuschlags wertmäßig überholt war. Insbesondere die
Klin. hat hierzu nichts vorgetragen, so dass keine Veranlassung bestanden hat, der
Frage der Höhe des Grundstückswerts aus Amtsermittlungsgrundsätzen nachzugehen.
Dass die Klin. den vom AG festgesetzten Wert offensichtlich für zutreffend hielt, ergibt
sich zudem daraus, dass der Vereinbarung über die Rückabtretung der Forderung an
die WQ ein Betrag nach § 114a ZVG i.H.v. € 2.905.000,-- zugrunde gelegt wurde (7/10
des festgesetzten Grundstückswerts i.H.v. € 4.150.000,--).
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3. Auch ansonsten bestehen gegen die Höhe der festgesetzten GrESt keine Bedenken.
Im Rahmen der EE vom 3.3.2006 hat der Bekl. dem Umstand Rechnung getragen, dass
die Klin. nach eigenen Angaben Zubehörteile im Wert von € 523.900,-- (vgl. Aufstellung
vom 1.12.2005) miterworben hat. Diese unterliegen nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GrEStG
nicht der GrESt. Wird – wie vorliegend – ein Grundstück zusammen mit anderen
Wirtschaftsgütern, die nach § 2 GrEStG nicht als Teile des Grundstücks anzusehen sind,
einheitlich zu einem Gesamtpreis (Gesamtgegenleistung) erworben, so ist die GrESt nur
von dem Teil der Gegenleistung zu erheben, der auf das Grundstück entfällt. Die
Gegenleistung ist nach dem Verhältnis zu verteilen, in dem der Wert des Grundstücks
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(hier € 4.150.000,--) zum Wert der sonstigen Gegenstände (hier € 523.900,--) steht, sog.
Boruttau’sche Formel (vgl. BFH in BFHE 179, 177, Sack in Boruttau, GrEStG, 15. Aufl.,
§ 9 Rdnr. 111). Insoweit wird hinsichtlich der weiteren Berechnungsgrundlagen auf die
zutreffenden Ausführungen in der EE vom 3.3.2006 verwiesen (§ 105 Abs. 5 FGO).
4. Die Kostenfolge ergibt sich aus § 135 Abs. 1 FGO.
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5. Der Senat hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (§ 115
Abs. 2 Nr. 1 FGO). Der BFH hatte sich – soweit ersichtlich – noch nicht mit der Frage zu
beschäftigen, ob die Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG bei einem
Grundstückserwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung auch dann Bestandteil der
grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage ist, wenn der durch § 114a ZVG
gesetzlich fingierte Forderungsverzicht des Berechtigten wirtschaftlich nicht beim
Erwerber des Grundstücks, sondern bei einem Dritten zu Buche schlägt.
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