Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 28.03.1995

FG Berlin-Brandenburg: gesellschafterversammlung, bemessungsgrundlage, gebäude, zustand, öffentliche ausschreibung, konzept, teleologische auslegung, rechtsgeschäft, bauverpflichtung, bauarbeiten

Gericht:

Finanzgericht Berlin-

Brandenburg 11.

Senat

Entscheidungsdatum:

Streitjahr:

1995

Aktenzeichen:

11 K 1010/05 B

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

GrEStG 1983

Erwerb eines zukünftig bebauten Erbbaurechts

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens einschließlich des Beschwerdeverfahrens werden der Klägerin

auferlegt.

Die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen werden nicht erstattet.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 28. März 1995 gegründet. Zweck der

Gesellschaft war der Erwerb des Grundstückes G.1. im Wege des Erbbaurechts sowie

dessen Bebauung. Gründungsgesellschafter waren A, nunmehr als … firmierend, und B.

Vorgesehen war, auf dem Erbbaurecht eine Wohnanlage im öffentlich geförderten

sozialen Wohnungsbau mit … Wohnungen sowie … Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss

und ein …geschossiges Gewerbegebäude sowie … ebenerdige Stellplätze zu errichten.

Die Baugenehmigung erteilte das …, am 26. April 1995. Der Bauantrag war bereits am

15. November 1994 gestellt worden. Zuvor war schon aufgrund einer Bauvoranfrage

vom 20. Dezember 1993 am 26. April 1994 ein Bauvorbescheid erteilt worden. Die

Förderungsmittel für das Bauvorhaben sagte die C - Bank mit Bewilligungsbescheid vom

10. Mai 1995 zu; der Antrag auf Förderung war bereits am 21. Dezember 1994 gestellt

worden.

Mit notariellem Vertrag vom 30. Mai 1995 (UR-Nr. … des Notars …) bestellte D, die

spätere Grundstückseigentümerin, zugunsten der Klägerin ein Erbbaurecht an dem o.g.

Grundstück für einen als einmaliges Entgelt zu leistenden Erbbauzins in Höhe von

13.220.000,- DM. Gemäß § 2 Abs. 3 des Vertrages war die Klägerin berechtigt und

verpflichtet, auf dem Erbbaugrundstück eine Wohnanlage mit … Wohnungen und eine

gewerblich zu nutzende Fläche von ca. -.-- m² nach Maßgabe der Baugenehmigung des

… vom 26. April 1995 zu errichten. Von den Vorständen der Gesellschafter der Klägerin

sind nach ihrer Auskunft vom 1. Februar 2001 zwei Mitglieder zugleich Geschäftsführer

der Erbbauverpflichteten.

Am 7. Juli 1995 gab A den Prospekt der Klägerin zur Werbung von Kapitalanlegern

heraus. Danach handelt es sich bei der Klägerin um einen geschlossenen

Immobilienfonds in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - GbR - mit A als

Grundbuchtreuhänder. Als Gegenstand des Beteiligungsangebotes wurde die Errichtung

und Vermietung einer Mehrfamilienhausanlage im öffentlich geförderten sozialen

Wohnungsbau mit … Wohnungen sowie … Gewerbeeinheiten und … offenen Stellplätzen

bezeichnet. Der Fonds sollte ein Nominalkapital von insgesamt 34.500.000,- DM haben,

die Investitionskosten wurden mit insgesamt 97 Mio. DM angegeben. Der interessierte

Anleger musste seinen Beitritt auf einer vorformulierten Beitrittserklärung erklären, mit

der er E beauftragen und bevollmächtigen sollte, für ihn die allgemeinen

Vertragsbedingungen anzuerkennen, alle Erklärungen für den Beitritt - auch den eigenen

- und das Ausscheiden von Gesellschaftern zur Gesellschaft abzugeben und

entgegenzunehmen sowie den Geschäftsbesorgungsvertrag und den

Grundbuchtreuhandvertrag mit A und den Treuhandbankvertrag abzuschließen bzw. zu

genehmigen. Ausdrücklich hingewiesen wurde auf die in dem

Geschäftsbesorgungsvertrag zu erteilenden Vollmachten, vorbehaltlich der Beschlüsse

der Gesellschafterversammlung u.a. im Namen der Klägerin das Investitionsvorhaben

durchzuführen, zu finanzieren und zu vermieten. Die Beitrittserklärung und die damit

verbundene Vollmacht sollten nur bis zum Tage der notariellen Beurkundung frei

widerrufbar sein. Weiter enthielt der Prospekt die Allgemeinen Vertragsbedingungen -

AVB -, bestehend aus

I. Auftrag, Vollmacht und Genehmigung,

II. Gesellschaftsvertrag,

III. Geschäftsbesorgungsvertrag,

IV. Grundbuchtreuhand,

V. Treuhandbankvertrag und

VI. Schlussbestimmungen.

Gemäß § 4 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages war vorgesehen, so viele Gesellschafter in

die GbR aufzunehmen, dass eine Gesamtbeitragspflicht (entspricht Nominalkapital) von

34.500.000,- DM bestehe. Zu einer notwendigen Nachfinanzierung sollte das

Nominalkapital um bis zu 10 % durch Beitragserhöhung der Gesellschafter oder durch

Aufnahme weiterer Gesellschafter erfüllt werden können. Nach § 2 Abs. 1 des in dem

Prospekt abgedruckten Geschäftsbesorgungsvertrages war der Geschäftsbesorger

verpflichtet, "eine erste Gesellschafterversammlung einzuberufen, auf der über die

Planungsvorschläge des Investitionsvorhabens zu berichten ist. Er hat Angebote für die

Durchführung und Finanzierung des Bauvorhabens sowie die Dienstleistungsverträge

vorzulegen und Art und Umfang der Vergabe der Bauleistungen darzulegen. Zu den

Anbietenden können Personen und Unternehmen des Unternehmensbereiches des

Geschäftsbesorgers gehören." Gemäß § 2 Abs. 3 dieses Vertrages konnte der

Geschäftsbesorger "Verträge für die vorgesehene Bebauung auch schon vor der

Gesellschafterversammlung im Namen der Fondsgesellschaft eingehen, wenn dieses zur

Erfüllung der gesellschaftlichen Vertragszwecke notwendig sein sollte". § 3 Abs. 1 des

Geschäftsbesorgungsvertrages legte fest, dass der Geschäftsbesorger im Namen und

für Rechnung der Fondsgesellschaft das Gebäude errichten, zu seiner Finanzierung

Fremdmittel aufnehmen und das Grundstück verwalten werde. Er sei nach Maßgabe der

Beschlüsse der Gesellschafterversammlung beauftragt und bevollmächtigt, die

geeigneten Bau-, Finanzierungs- und Dienstleistungsverträge abzuschließen und alle

Erklärungen im öffentlich-rechtlichen Bereich abzugeben und in Empfang zu nehmen.

Am 30. August 1995 erfolgte die notarielle Schließungserklärung (UR-Nr. … des Notars

…). Zugleich wurde beschlossen, die neu beigetretenen Gesellschafter am Vermögen

der Klägerin zu den Anteilen zu beteiligen, die sich aus dem Verhältnis ihrer Einlagen zur

Summe aller Einlagen ergibt. In der anliegenden Gesellschafterliste wird unter Nr. … F

als Gesellschafter mit einem Zeichnungsbetrag von 100.000,- DM aufgeführt.

Laut Protokoll der Gesellschafterversammlung vom 1. September 1995 sollte mit den

Bauarbeiten am 4. September 1995 begonnen werden. An diesem Tag wurden mit A als

dem nach den AVB beauftragten Geschäftsbesorger ein Architekten- und

Ingenieurvertrag, ein Vertrag über die wirtschaftliche und technische Baubetreuung, ein

Finanzierungsvermittlungsvertrag, ein Bürgschaftsvertrag sowie ein - mit den

Prospektangaben übereinstimmender - Geschäftsbesorgungsvertrag

(Treuhändervertrag) sowie am 7. November 1995 der Bauwerkvertrag mit G.

Nachdem das Finanzamt … durch Bescheid vom 1. August 1995 die Grunderwerbsteuer

gegenüber der Klägerin für den Erwerb des Erbbaurechts gemäß den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1, 2

Abs. 2 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz - GrEStG - in Höhe von 264.400,- DM unter dem

Vorbehalt der Nachprüfung festgesetzt hatte, hob das danach zuständige Finanzamt …

mit Bescheid vom 28. August 1997 den Vorbehalt der Nachprüfung auf und setzte die

Grunderwerbsteuer geändert auf 1.449.651,- DM fest, wobei es von einem einheitlichen

Vertragswerk ausging und neben dem Erbbauzins auch die Gebäudeherstellungskosten

laut den Feststellungsakten des Finanzamtes … in Höhe von 59.262.552,- DM in die

Bemessungsgrundlage einbezog.

Den hiergegen am 16. September 1997 erhobenen Einspruch begründete die Klägerin

damit, das Bebauungskonzept sei von A als ihrer geschäftsführenden Gesellschafterin

selbst entwickelt worden, sodass es insoweit an einer Verbundenheit auf der

Verkäuferseite fehle. Die Bauleistungen habe die mit A in keiner Weise verbundene G

erbracht. Diese Arbeiten seien nicht Gegenstand der die A betreffenden

Dienstleistungsverträge.

Mit Schreiben vom 21. Dezember 1998 wies das zuletzt genannte Finanzamt darauf hin,

dass es beabsichtige, die Grunderwerbsteuer auf 1.748.845,- DM zu erhöhen. Des

Weiteren behielt es sich vor, auch die Kosten für die Eigenkapitalbeschaffung in Höhe

von 6.890.000,- DM mit in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Durch Einspruchsentscheidung vom 10. Dezember 2004 wies der Beklagte den

Einspruch zurück und setzte die Grunderwerbsteuer geändert auf 793.159,88 €

(1.551.285,89 DM) fest. Zur Begründung führte er aus, für die Annahme eines objektiv

engen sachlichen Zusammenhangs zwischen Grundstückskaufvertrag und

Bauerrichtungsvertrag sei es unerheblich, ob die Bauerrichtungsverträge vor, zugleich

mit oder erst nach dem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen worden seien, sofern

aus den Umständen ersichtlich sei, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des

Grundstückskaufvertrages bereits eine für die Einheitlichkeit des Leistungsgegenstandes

ausschlaggebende Verknüpfung der Verträge vorhanden gewesen sei. Diese könne sich

beispielsweise aus faktischen Zwängen oder vorherigen Absprachen ergeben. Diese

Grundsätze seien auch für den Erwerb im Bauherrenmodell anwendbar, für den

kennzeichnend sei, dass ein vom Projektanbieter bzw. Initiator erstelltes und dem

Erwerber vorgegebenes Bebauungs- und Vertragskonzept vorliege. Gemessen an diesen

Grundsätzen sei im Streitfall Gegenstand des Erwerbsvorganges das Grundstück mit

dem noch zu errichtenden Gebäude. Dabei sei zunächst festzustellen, dass zum

Zeitpunkt des Abschlusses des Erbbaurechtsvertrages vom 30. Mai 1995 bereits eine

Planung für das Bauvorhaben bestanden habe. Die entsprechende

Genehmigungsplanung sei vor der Erbbaurechtsübertragung am 30. Mai 1995 erstellt

worden. Der Antrag auf öffentliche Förderung sei bereits am 21. Dezember 1994 erfolgt,

während die Baugenehmigung seit dem 26. April 1995 vorgelegen habe und die

öffentliche Förderung bereits am 10. Mai 1995 bewilligt worden sei. In § 2 Abs. 3 des

Erbbaurechtsvertrages habe sich die über ihre Gründungsgesellschafter mit der

Erbbauverpflichteten verflochtene Klägerin verpflichtet, das von der Erbbauverpflichteten

als Initiatorin geplante Gebäude innerhalb von drei Jahren fertig zu stellen. Schon hieraus

folge, dass das Erbbaurecht bebaut bei der Klägerin ankommen solle. Mit dem ca. fünf

Wochen nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages herausgegebenen Prospekt zur

Werbung der Kapitalanleger verfolge die über ihre Vorstandsmitglieder mit der

Erbbauverpflichteten verflochtene Initiatorin dann auch ihr Ziel, auf dem

Erbbaurechtsgrundstück das geplante Bauvorhaben zu realisieren, konsequent weiter.

Genehm gewesen seien nur Kapitalanleger, welche die bereits vorbereiteten Verträge

akzeptiert, ihr Einverständnis mit A als Geschäftsbesorgerin erklärt und dieser Vollmacht

für den Abschluss von Verträgen im Rahmen der Investitionsplanung gegeben hätten.

Diese Vollmacht habe dann auch dazu geführt, dass ein Großteil der Verträge mit der

Initiatorin, A, abgeschlossen worden sei. Diese Gesellschaft müsse mit G bereits vor

Niederlegung des Prospektes zumindest vertragsanbahnende Verhandlungen geführt

haben, denn in dem Prospekt habe sie zusichern können, der Fondsgesellschaft würden

für die Durchführung der geplanten Investition Angebote unterbreitet, welche die im

Prospekt ausgewiesenen einzelnen Kostenpositionen nicht überstiegen. Der Baubeginn

bereits am 4. September 1995 bei einem Vertragsschluss erst am 7. November 1995

lasse nur den Schluss zu, dass die Vertragsverhandlungen zu diesem Zeitpunkt

überwiegend abgeschlossen gewesen seien. Die Beschlussfassung in der

Gesellschafterversammlung vom 1. September 1995 hinsichtlich der Beauftragung der

G habe nur deklaratorischen Charakter gehabt, zumal die Initiatorin gemäß § 3 Abs. 6

des Geschäftsbesorgungsvertrages berechtigt gewesen sei, auch schon vor der ersten

Gesellschafterversammlung im Namen der Fondsgesellschaft Verträge einzugehen. Aus

diesen Gründen ging der Beklagte von einer Besteuerungsgrundlage in Höhe von

77.564.297,- DM (siehe näher S. 6 der Einspruchsentscheidung) aus und setzte die

Grunderwerbsteuer dementsprechend auf 793.159,88 € fest.

Hiergegen richtet sich die fristgerecht erhobene Klage, mit der die Klägerin ihr Begehren

weiter verfolgt. Ergänzend trägt sie vor, eine aus mehreren Personen bestehende

Veräußererseite, welche aufgrund von Abreden in objektiv erkennbarer Weise bei der

Bestellung des Erbbaurechts zusammengearbeitet und durch abgestimmtes Verhalten

auf den Abschluss aller Verträge hingewirkt habe, sei nicht vorhanden. Die Beauftragung

der A als Geschäftsbesorger spiele keine Rolle, zumal in der

Gesellschafterversammlung auch ein anderer Geschäftsbesorger hätte gewählt werden

können. Im Übrigen hätten die Gesellschafter hinsichtlich des "Ob" und "Wie" in ihrer

Gesellschafterversammlung frei entscheiden und Eigeninitiative hinsichtlich der

Grundstücksbebauung entfalten können. Von einem einheitlichen Leistungsgegenstand

"bebautes Grundstück" sei nicht auszugehen, wenn die Erwerberseite selbst initiativ

werde. Dabei werde für die Frage der Eigeninitiative nach dem fünften Bauherrenerlass

vom 20. Oktober 2003 darauf abgestellt, ob die Anleger einem vorgefertigten Konzept

beiträten (sog. Erwerbermodell) oder ob ihnen noch Einflussmöglichkeiten bei allen

wesentlichen Entscheidungen zustünden und sie daher als Bauherren anzusehen seien

(sog. Bauherrenmodelle). Nach Auffassung der Finanzverwaltung sei eine ausreichende

Einflussmöglichkeit dann gegeben, wenn der Fonds rechtlich und tatsächlich in der Lage

sei, wesentliche Teile des Konzeptes zu verändern. Dies könne auch dann bejaht werden,

wenn Entscheidungsalternativen für die wesentlichen Konzeptbestandteile angeboten

würden. Demnach seien die Anleger hier als Bauherren aufgetreten, da im Rahmen der

ersten Gesellschafterversammlung erst über die Bauvorhaben abgestimmt worden sei.

Die Gesellschaften hätten insoweit mehr als die nur theoretische Möglichkeit gehabt, das

gesamte Bauvorhaben abzuändern, da alle bisher geschlossenen Verträge hinsichtlich

ihrer Wirksamkeit allein von ihrer Genehmigung abhingen. Der Umstand, dass der

Geschäftsbesorger mehrere Angebote eingeholt habe, sei dabei laut Bauherrenerlass

unschädlich. Grunderwerbsteuerlich könne insoweit nichts anderes gelten. Gegenstand

der Bestellung im vorliegenden Fall sei nur die Bestellung des Erbbaurechts und nicht

das spätere Ereignis der Bebauung des Grundstücks. Deshalb komme es allein auf die

Erkenntnisse und Verhältnisse zum Zeitpunkt der Bestellung des Erbbaurechts an. Die

Bestimmung des Bauwerks im Erbbaurechtsvertrag führe nicht dazu, dass der das

Erbbaurecht bestellende Grundstückseigentümer auf die Errichtung des Bauwerks

Einfluss gewinne. Außerdem sei die GbR bis zum Zeitpunkt der Prospektauflage frei

gewesen, mit dem Erbbaurecht zu tun, was sie wolle, nämlich auch dieses zu verkaufen.

Die Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes im Erbbaurechtsvertrag bedeute nicht,

dass die GbR selbst das Gebäude unbedingt errichten müsse. Vielmehr hätte sie durch

einen Weiterverkauf die Verpflichtung auch übertragen können. Zwischen dem

Erbbaurechtsvertrag und dem Bauerrichtungsvertrag mit G bestehe kein objektiv

sachlicher Zusammenhang. Im Übrigen hätten keine weiteren Verbindungen mit dieser

Gesellschaft bestanden, welche den Schluss zuließen, dass eine Verknüpfung des

Erbbaurechts mit dem Bauvertrag vorhanden gewesen sei. Der Kontakt zwischen G und

A sei erst nach Abschluss der Ausschreibung über die Bauerrichtung im August 1995

zustande gekommen. Des Weiteren spiele die Beauftragung der A als

Geschäftsbesorger keine Rolle. Dies sei im Übrigen auch unsicher gewesen, da von der

Gesellschafterversammlung auch andere Geschäftsbesorger hätten bestellt werden

können. Des Weiteren handele es sich bei den im Prospekt aufgeführten Investitionen

ausschließlich um die Schätzung der Kosten, welche A wegen ihrer umfangreichen

Erfahrungen aufgrund der Durchführung einer Vielzahl von Bauten ähnlicher Art mit

Bauunternehmen, deren Leistungsfähigkeit und Kalkulationsgrundlagen ihr bekannt

gewesen seien, vorgenommen habe. A habe in den letzten rd. - Jahren über --

geschlossene Immobilienfonds als Geschäftsbesorger oder Initiator begleitet. Dadurch

habe sie die Erfahrungen und Kenntnisse zur Abgabe der Garantien bezüglich des

Investitionsvolumens erworben und deshalb die geschätzten Kosten für die Investition

ohne nennenswertes Risiko garantieren können. Aufgrund der öffentlichen

Ausschreibung der schlüsselfertigen Bauerrichtung hätten sich 33 Unternehmen zur

Abgabe eines Kostenangebotes beworben. Aus dem Submissionsprotokoll vom 27. Juli

1995 gehe G zwar nicht als zweitgünstigste Bieterin hervor, ihr Angebot habe jedoch drei

Alternativen enthalten, wovon die dritte Alternative das zweitgünstigste Angebot der

gesamten Ausschreibung gewesen sei. Nach Auswertung aller abgegebenen Angebote

sei G der preisgünstigste Bieter gewesen. Mit dieser Gesellschaft seien Verhandlungen

geführt worden, um auch die von A kalkulierten Kosten zu erreichen. Ein weiteres

Kriterium für die Auftragsvergabe sei neben den Kosten auch der Termin der

Fertigstellung des Bauwerkes bis zum Ende des Jahres 1996 gewesen, da sich

anderenfalls die Prozentsätze für die Sonderabschreibungen nach dem

Fördergebietsgesetz verringert hätten. Unter diesem Aspekt sei auch der

frühestmögliche Beginn der Bauarbeiten am 4. September 1995, vor Unterzeichnung

des Bauvertrages am 7. November 1995, zu werten. Im Übrigen begründete die bloße

Benennung eines Bauunternehmens durch A noch kein einheitliches Vertragswerk.

Hilfsweise macht die Klägerin geltend, die Finanzierungskosten seien nicht in die

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen, da insoweit A keine

Garantie abgegeben habe. In die Bemessungsgrundlage seien die Bauzeitzinsen mit

6.370.682,- DM einbezogen worden. Die tatsächlich angefallenen Finanzierungskosten

betrügen jedoch 5.415.197,54 DM. Die Bemessungsgrundlage wäre anderenfalls um

955.484,46 DM zu kürzen, sofern abweichend von ihrer - der Klägerin - Auffassung

Gegenstand des Erwerbs das unbebaute Erbbaurecht mit dem noch zu errichtenden

Gebäude sei und die Finanzierungskosten zur Bemessungsgrundlage für die

Grunderwerbsteuer rechneten.

abweichend von dem Bescheid vom 28.

August 1997 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10. Dezember

2004 die Grunderwerbsteuer auf 264.400,- DM festzusetzen und die

Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu

erklären, hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Der mit Beschluss des Bundesfinanzhofes - BFH - vom 13. Juli 2009, II B 10/09,

Beigeladene (F) hat keinen Antrag gestellt.

die Klage abzuweisen, hilfsweise, die Revision

zuzulassen.

Er beruft sich auf die Gründe der Einspruchsentscheidung und macht ferner geltend, die

Festlegung auf den nach der Erbbaurechtsbestellung erfolgten Abschluss der weiteren

Verträge folge aus der umfassenden Beauftragung und Bevollmächtigung der

Geschäftsbesorgerin A, alle notwendigen Verträge für die vorgesehene Bebauung auch

schon vor der ersten Gesellschafterversammlung einzugehen. Indem jeder beitretende

Gesellschafter schon mit der formularmäßigen Beitrittserklärung erklärt habe, die

Allgemeinen Vertragsbedingungen anzuerkennen und E die Vollmacht zu erteilen, mit A

den vorgegebenen Geschäftsbesorgungsvertrag abzuschließen, sei zugleich eine

Zugangsvoraussetzung für den Beitritt zur Gesellschaft erfüllt worden. Dadurch, dass

jeder einzelne Gesellschafter auf diese Weise in ein Vertragskonzept eingebunden

worden sei, sei zugleich eine faktische Bindung der Gesellschaft, der Klägerin selbst, an

das Vertragsbündel entstanden. Dass die Klägerin zunächst noch nicht auf den

Generalunternehmer, G, festgelegt gewesen sei und noch weitere Angebote mittels

Ausschreibung eingeholt worden seien, ändere an dieser Bindung nichts, denn es sei

ausreichend, wenn die Erwerber einen von der Veräußererseite vorbereiteten

Geschehensablauf wie hier jedenfalls hinnähmen. Auf die theoretische Möglichkeit, sich

anderweitig zu entscheiden, komme es dann nicht mehr an. In der

Bebauungsverpflichtung aus dem Erbbaurechtsvertrag allein liege regelmäßig noch

keine grunderwerbsteuerliche Gegenleistung. Kämen aber wie im Streitfall weitere

Anhaltspunkte für das abgestimmte Verhalten auf der Veräußererseite hinzu, sei diese

Verpflichtung zumindest als weiteres Indiz zu werten. Die Einlassung der Klägerin, dass

es sich bei den im Prospekt aufgeführten Investitionen ausschließlich um Schätzungen

handele, sei insoweit fragwürdig, als zumindest die Vergütungen der weiteren

Dienstleistungsverträge wie Geschäftsbesorgung, Baubetreuung usw. genau in der

prospektierten Höhe vereinbart worden seien. Des Weiteren hätten die beitretenden

Gesellschafter das prospektierte Eigenkapital von 34.500.000,- DM in gleichem Umfang

gezeichnet; die Fremdfinanzierung sei offensichtlich in geplanter Höhe durchgeführt

worden. Im Übrigen gehörten die Kosten der Fremdfinanzierung für die Zeit bis zur

Fertigstellung des Erwerbsgegenstandes stets zur Gegenleistung. Dementsprechend

habe er - der Beklagte - die kalkulierten Bauzeitzinsen in Höhe von 6.370.682,- DM sowie

die auf die Zwischenfinanzierung entfallenden Vergütungen in Höhe von 778.000,- DM

und 664.000,- DM aus dem Finanzierungsvermittlungsvertrag sowie dem

Bürgschaftsvertrag vom 6. April 1995 mit A in die steuerliche Bemessungsgrundlage mit

einbezogen. Soweit diese Kosten nicht in voller Höhe entstanden seien, möge die

Klägerin dies anhand geeigneter Unterlagen nachweisen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der angefochtene Bescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung ist rechtmäßig und

verletzt nicht die Rechte der Klägerin.

Im Streitfall sind nach Überzeugung des Gerichts (§ 96 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung -

FGO -) die Voraussetzungen eines einheitlichen Leistungsgegenstandes erfüllt. Ein

einheitlicher Leistungsgegenstand liegt in Abgrenzung zum einheitlichen Vertragswerk

(eine Urkunde) dann vor, wenn Kauf- und Werk- oder Geschäftsbesorgungsvertrag in

getrennten Urkunden abgefasst werden, aber rechtlich oder wirtschaftlich

zusammenhängen.

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass für die Ermittlung der zutreffenden

Bemessungsgrundlage eines der Grunderwerbsteuer unterfallenden Erwerbsvorganges

die Feststellung erforderlich ist, in welchem Zustand das Grundstück erworben werden

soll. Als solcher kommt sowohl der Zustand des Grundstücks im Zeitpunkt des

Vertragsschlusses als auch ein künftiger Zustand, in dem das Grundstück erst zu

versetzen ist, in Betracht. Dabei ist nicht nur der Grundstückskaufvertrag oder ein

anderes der Grunderwerbsteuer unterliegendes Rechtsgeschäft maßgeblich. Vielmehr

sind auch mit diesem Rechtsgeschäft in objektiv sachlichem Zusammenhang stehende

weitere Verträge einzubeziehen. Bei mehreren Verträgen ist ein Grundstück in

bebautem Zustand Erwerbsgegenstand, wenn die Verträge nach dem Willen der

Parteien in ihrem Bestand rechtlich miteinander verknüpft sind, aber auch dann, wenn

zwischen den Verträgen ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der

Erwerber bei objektiver Betrachtung ein bebautes Grundstück erhält (BFH, Urteil vom 23.

November 1994, II R 53/94, Bundessteuerblatt - BStBl. - II 1995, 331). Das ist

insbesondere der Fall, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des

maßgeblichen Rechtsgeschäfts gegenüber dem Veräußerer in seiner Entscheidung über

das "Ob" und "Wie" einer Bebauung nicht mehr frei war (BFH, Urteil vom 27. Oktober

1999, II R 17/99, BStBl. II 2000, 34; Urteil vom 15. März 2002, II R 34/98, Sammlung

amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 2000, 1240). Ein

objektiver enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Vertrag über den

Grundstückserwerb oder die Erbbaurechtsbestellung und dem zur Errichtung des

Gebäudes abgeschlossenen Vertrag besteht aber auch dann, wenn dem Erwerber

aufgrund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein

bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen

feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot als einheitliches annimmt

oder nur annehmen kann (vgl. BFH, Urteil vom 15. März 2000, a.a.O.).

Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand "bebautes Grundstück" kann auch dann vorliegen,

wenn zunächst das maßgebliche Rechtsgeschäft - Erbbaurechtsbestellung - und erst

später der Geschäftsbesorgungs- sowie der Bauvertrag geschlossen werden. Für die

Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes genügt es in solchen Fällen, wenn

dem Erwerber das vorgenannte Angebot gemacht wird und er dieses Angebot als

einheitliches annimmt oder nur annehmen kann. Dem Vorliegen eines einheitlichen

Erwerbsgegenstandes steht es dabei nicht entgegen, wenn bei Abschluss des

Kaufvertrages oder eines vergleichbaren Rechtsgeschäftes der Erwerber noch nicht

unumkehrbar auf eine bestimmte Bebauung oder die Beauftragung bestimmter

Bauunternehmer festgelegt ist. Maßgebend ist der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt

(BFH, Beschluss vom 4. Oktober 2005, II B 29/05, BFH/NV 2006, 123).

Bei einer Personenmehrheit auf der Verkäuferseite ist weiter entscheidend, dass das

Rechtsgeschäft für den Erwerber objektiv erkennbar in ein Vertragsgeflecht mit

einbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, diesem

als einheitlichen Leistungsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu

verschaffen, und dass die auf der Veräußererseite handelnden Personen

zusammengewirkt haben oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind. Ein rechtlicher

Zusammenhang zwischen den Verträgen besteht aber auch dann, wenn die

Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart von einander abhängig sind, dass

sie miteinander "stehen oder fallen" sollen. Auch wenn nur einer der Vertragspartner

einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und die andere Partei ihn anerkennt oder

zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen (vgl. BFH, Urteil vom

6. Dezember 1989, II R 113/87, BFH/NV 1991, 342).

Unter Berücksichtigung dieser vom Bundesverfassungsgericht verfassungsrechtlich nicht

beanstandeten Grundsätze des BFH hat die Klägerin im Streitfall bei objektiver

Betrachtungsweise das Erbbaurecht in zukünftig bebautem Zustand erworben. Dabei ist

zunächst festzustellen, dass die erforderliche Verpflichtung der Veräußererseite zur

Veränderung des tatsächlichen Grundstückszustandes (vgl. Boruttau,

Grunderwerbsteuergesetz, 16. Auflage, § 9 Tz. 165 d) gegeben ist. Zur Veräußererseite

gehören nämlich nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern auch die weiteren

Personen, die auf die zukünftige Bebauung des Erbbaurechts nach einem

vorbestimmten Konzept gegenüber dem Erwerber hinwirken. Entscheidend insoweit ist,

dass A als Initiator der bereits in dem Erbbaurechtsvertrag vorgesehenen Bebauung der

Veräußererseite zuzurechnen und als Geschäftsbesorgerin zur Veränderung des

tatsächlichen Grundstückszustandes verpflichtet war. A ist insbesondere deshalb der

Veräußererseite zuzurechnen, weil sie die Bebauungsplanung und zu einem erheblichen

Teil auch deren Durchführung bereits vorgenommen hatte, als es die Klägerin noch nicht

gab. Die Klägerin wurde gerade zur Umsetzung des Konzepts der A gegründet. Nach

dem Konzept der A sollte das Erbbaurecht zugunsten der zunächst noch nicht

existenten Klägerin zwecks Durchführung des Baukonzepts bestellt werden. Dabei hatte

sich die Veräußererseite in Gestalt der A als Initiator und zukünftiger, aber auch schon

vor dem 30. Mai 1995 für die Klägerin handelnder Geschäftsbesorger zur Umsetzung

des betreffenden Konzepts verpflichtet. Des Weiteren ist maßgeblich, dass zwischen

mehreren Verträgen über den Fall einer rechtlichen Bestandsverknüpfung kraft

Parteiwillens hinaus dann ein so enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass der

Erwerber bei objektiver Betrachtung ein bebautes Grundstück erhält, wenn entweder der

Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages oder des

Erbbaurechtsvertrages in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" einer Bebauung

gegenüber dem Veräußerer nicht mehr frei gewesen ist, oder aber ihm aufgrund einer

konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes

Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden

Preis angeboten worden ist. In letzterem Fall indiziert bereits die Hinnahme des von der

Anbieterseite vorbereiteten Geschehensablaufes durch den Erwerber einen objektiv

engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag bzw.

Erbbaurechtsvertrag und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung. Treten auf der

Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, müssen diese entweder

personell oder gesellschaftsrechtlich verbunden sein oder aufgrund von Abreden bei der

Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den

Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrages bzw. des Erbbaurechtsvertrages als

auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (vgl. BFH, Urteil

vom 13. August 2003, II R 52/01, BFH/NV 2004, 663; Urteil vom 2. März 2006, II R 47/04,

BFH/NV 2006, 1509). Ob ein unbebautes Grundstück in diesem Zustand oder mit noch

zu errichtendem Gebäude zum Erwerbsgegenstand gemacht worden ist, bestimmt sich

nach dem Gesamtinhalt der Verträge und allen Begleitumständen (BFH, Urteil vom 28.

Juli 1993, II R 66/09, BFH/NV 1994, 339).

Folgende Umstände zeigen ein von der Veräußererseite vorbereitetes Geschehen, das

die Klägerin hingenommen hat, an:

So hat A die Baugenehmigung vom 26. April 1995 übernommen und die öffentliche

Förderung mit Bewilligungsbescheid vom 10. Mai 1995 erwirkt. Dem lag bereits ein

detailliertes Bebauungskonzept zugrunde, das für den Abschluss des

Erbbaurechtsvertrages mitbestimmend war. Der in diesem Vertrag vereinbarten

Bauverpflichtung lag das betreffende Konzept zugrunde, da sowohl die Baugenehmigung

als auch der Vorbescheid des … vom 26. April 1994, in dem insbesondere der

vorgesehenen Nutzung des Baugeländes für Wohnungsbau in Verbindung mit

gewerblicher Nutzung sowie dem geplanten Maß der Nutzung zugestimmt wird, auf dem

Plan einer Wohnbebauung mit Gewerbe beruhten. Vor allem aus der Baugenehmigung

folgt, dass der Bauantrag vom 15. November 1994 durch eine sog. Nachlieferung vom

16. März 1995 ergänzt wurde und neben der Baubeschreibung noch u.a.

Bauzeichnungen eingereicht wurden. Darüber hinaus ergibt sich aus dem - in den vom

Beklagten angeforderten Feststellungsakten des Finanzamtes … betreffend die Klägerin

- enthaltenen Betriebsprüfungsbericht (… der Steuerakte …), dass die C - Bank nach

Eingang des Förderungsantrages am 21. Dezember 1994 am 22. März 1995 die

Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt hatte, dem dann der Bewilligungsbescheid vom

10. Mai 1995 folgte. Weiter waren nach dem Bericht die Endfinanzierungsmittel der

öffentlichen Förderung aufgrund der Vorlage des Bewilligungsbescheides vom 10. Mai

1995 bereits deutlich vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages beschafft worden.

Daneben waren - wie es in dem Bericht noch heißt - die Pflichten des Auftragnehmers,

d.h. der A, hinsichtlich der Auswahl des Förderprogramms, der Erstellung der

Wirtschaftlichkeitsberechnung und zumindest teilweise hinsichtlich der notwendigen

Verhandlungen bereits erfüllt. Nach alledem stand im maßgeblichen Zeitpunkt des

Zustandekommens des Erbbauvertrages ein von der A vorbereitetes, jedenfalls ihr

zuzurechnendes detailliertes Bebauungskonzept fest. Dies wird durch den von der

Geschäftsbesorgerin, der A, am 7. Juli 1995 herausgegebenen Prospekt, der die

Werbung mit dem betreffenden Bebauungskonzept darstellt, bestätigt. Aufgrund des

beschriebenen Zeitablaufes ist es ausgeschlossen, dass in der Zeit zwischen dem 30.

Mai 1995 und dem 7. Juli 1995 ein neues Bebauungskonzept ausgearbeitet worden ist.

Die fast vollständige Fortführung des vor dem 30. Mai 1995 entworfenen Konzeptes wird

zudem durch den Schlussbericht der C - Bank für das streitige Bauvorhaben (… der

Steuerakte) bestätigt, wonach von den der Darlehensbewilligung zugrunde liegenden

Unterlagen nur insoweit abgewichen worden ist, als statt der bewilligten …

Wohnungseinheiten mit 13.200,20 m² Wohnfläche jetzt … Wohnungseinheiten mit

13.268,23 m² Wohnfläche errichtet wurden, die Tiefgarage wegfiel und eine Änderung der

Gewerbeflächen erfolgt war.

Den auch aus dem Prospekt ersichtlichen Bauplan hat die Klägerin ganz überwiegend

befolgt und damit ihre Einbindung in das Konzept der A bereits zum Zeitpunkt der

Erbbaurechtsbestellung am 30. Mai 1995 deutlich gemacht. Es ist nicht ersichtlich, dass

mit den Anfang September 1995 begonnenen Bauarbeiten ein eigenständiger, von dem

Konzept der Initiatorin, der A, abweichender Bauplan in Angriff genommen werden sollte.

Von einer irgendwie gearteten Entscheidungsfreiheit der Klägerin, abweichend von dem

Prospekt eine andere Gesellschaft als Geschäftsbesorgerin zu beauftragen und mit

dieser ein neues Bebauungskonzept zu realisieren, kann nicht die Rede sein. Davon

abgesehen hat die Klägerin jedenfalls von einer etwaigen Entscheidungsfreiheit keinen

Gebrauch gemacht, sodass auf den tatsächlich verwirklichten Sachverhalt abzustellen ist

(vgl. auch BFH, Urteile vom 16. Juli 1997, II R 39/95, BFH/NV 1998, 213; vom 30. April

2003, II R 29/01, BFH/NV 2003, 1446).

Eine Beschränkung des Erwerbsgegenstandes auf das unbebaute Grundstück kommt

insbesondere nicht unter dem Gesichtspunkt des Verkaufes "an sich selbst" in Betracht.

Denn dies würde Personenidentität auf der Veräußerer- und der Erwerberseite

voraussetzen, was hier bereits deshalb ausscheidet, weil die Klägerin als GbR

grunderwerbsteuerrechtlich ein eigenständiges Rechtssubjekt darstellt. Eine Identität mit

den auf der Veräußererseite handelnden Personen, der Grundstückseigentümerin und

der A als Initiatorin, liegt deshalb nicht vor (vgl. Boruttau, a.a.O., § 9 Tz. 171 a).

Dem Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes steht es weiter nicht entgegen,

dass die Klägerin noch nicht unumkehrbar auf die Beauftragung bestimmter

bauausführender Unternehmen festgelegt war. Ist das die Erbbaurechtsbestellung

enthaltende Rechtsgeschäft in ein Vertragsgeflecht mit mehreren Vertragspartnern

einbezogen, so kann das Grundstück bzw. das Erbbaurecht auch dann mit noch zu

errichtendem Gebäude Erwerbsgegenstand sein, wenn der Bauunternehmer, der das

Gebäude tatsächlich errichtet, in die Abstimmung auf der Anbieterseite nicht

eingebunden und der eigentliche Bauvertrag nicht Teil des auf die Erschaffung eines

bebauten Grundstückes gerichteten und nur einheitlich annehmbaren Vertragsgeflechts

ist (vgl. BFH, Urteil vom 28. Oktober 1998, II R 36/96, BFH/NV 1999, 667). Das ist hier der

Fall, weil mit der Tätigkeit der Initiatorin vor dem 30. Mai 1995 bereits die Grundlage für

die Bauverpflichtung der Klägerin geschaffen wurde, unabhängig davon, wer die

Bauarbeiten im Einzelnen tatsächlich ausgeführt hat. Maßgeblich ist vielmehr die hier

vorliegende grundsätzliche Bindung der Klägerin an das projektierte Bebauungskonzept;

die Bindung muss sich nicht notwendigerweise darauf beziehen, mit wem der einzelne

Bau- oder der Generalunternehmervertrag zu schließen ist (BFH, Urteil vom 4.

September 1996, II R 62/94, BFH/NV 1997, 308).

Dass die Klägerin das von der Geschäftsbesorgerin vorbereitete Geschehen mit

Abschluss des Erbbaurechtsvertrages zumindest hingenommen hat und sich damit in

das betreffende Bebauungskonzept hat einbinden lassen, folgt auch aus dem Prospekt

vom 7. Juli 1995 mit dem Hinweis auf die vorliegende detaillierte Baubeschreibung und

den dort wiedergegebenen AVB, denen sich die Klägerin dann auch, wie insbesondere

der - damit übereinstimmende - Geschäftsbesorgungsvertrag vom 4. September 1995

zeigt, unterworfen hat. Jedenfalls hat A als Gesellschafterin der Klägerin und

maßgebliche Initiatorin und vorgesehene Geschäftsbesorgerin (siehe Prospekt …) die

Klägerin notwendigerweise auf das von ihr entworfene Baukonzept bereits vor der

Erbbaurechtsbestellung (30. Mai 1995) festgelegt, weil anderenfalls der Erwerb des

Erbbaurechts mit Baugenehmigung und Bewilligungsbescheid wirtschaftlich nicht sinnvoll

gewesen wäre.

Darüber hinaus war der finanzielle Rahmen aufgrund der mit dem Bewilligungsbescheid

zugesagten öffentlichen Förderung, die der Prospekt mehrfach hervorhebt (siehe …), im

Wesentlichen abgesteckt, wie auch ein Vergleich der Kosten für Herstellung einschließlich

Außenanlagen mit den Ia- und Ib-Darlehen der C - Bank zeigt (siehe Prospekt S. … zur

Investitionsplanung einerseits und Finanzierungsplanung andererseits). Der Umstand,

dass es sich bei den diesen Planungen zugrunde liegenden Zahlen um allerdings recht

genaue Schätzungen gehandelt hat, spricht zudem für eine weitgehende Vorbereitung

des Bauvorhabens in engem zeitlichem Zusammenhang mit der

Erbbaurechtsbestellung. Dies folgt auch daraus, dass A nach ihrem eigenen Vorbringen

in den letzten rund - Jahren über -- geschlossene Immobilienfonds als Geschäftsbesorger

oder Initiator begleitet hat. Außerdem ist aus wirtschaftlichen Gründen die Annahme

abzulehnen, dass die Klägerin am 30. Mai 1995 ohne Kenntnis des finanziellen Rahmens

die Bauverpflichtung übernommen hätte.

Die theoretische Möglichkeit der Übertragung der Bauverpflichtung durch Weiterverkauf

des Erbbaurechts ist unerheblich. Zum einen wurde im Anschluss an die

Erbbaurechtsbestellung das Erbbaurecht auf A als Grundbuchtreuhänder übertragen.

Zum anderen war diese Gesellschaft bereits vor dem 30. Mai 1995 in erheblichem

Umfang tätig geworden (siehe die oben wiedergegebenen Feststellungen des

Prüfungsberichts). Außerdem hat A die öffentliche Ausschreibung der Bauleistungen vor

Abschluss des Erbbaurechtsvertrages vom 30. Mai 1995 vornehmen lassen, wie sich aus

der Bekanntgabe der öffentlichen Ausschreibung im … vom 26. Mai 1995 sowie im …

vom 2. Juni 1995 ergibt. Auch insoweit ist der tatsächlich verwirkte Sachverhalt

maßgeblich.

Aus diesem Grund zerstört auch die bloß theoretische Möglichkeit für die nach dem

Erbbaurechtsvertrag eingetretenen Gesellschafter, ein anderes Konzept zu beschließen,

nicht die aufgrund der Hinnahme des vorbereiteten Geschehensablaufes im Zeitpunkt

der Erbbaurechtsbestellung eingetretene Bindung der Klägerin (siehe auch BFH, Urteil

vom 29. November 1989, II R 254/85, BStBl. II 1990, 230). Desgleichen steht der

Annahme eines sachlichen Zusammenhanges nicht entgegen, dass die Vorplanung in

bautechnischer Hinsicht maßgebend von A veranlasst worden ist. Abgesehen davon,

dass diese Gesellschaft als Initiatorin und Projektanbieter der Veräußererseite

zuzurechnen ist (siehe oben), wäre ein Einfluss oder eine Veranlassung hinsichtlich des

Baukonzeptes durch die Erbbauberechtigte selbst für die Frage der Bindung an dieses

Konzept ohne Bedeutung (vgl. BFH, Urteil vom 21. September 2005, II R 49/04, BStBl. II

2006, 269). Weiterhin kommt es auf die ertragsteuerliche Behandlung der Klägerin als

Bauherrin nicht an, weil in den Fällen des engen sachlichen Zusammenhanges der

Erwerber zwangsläufig der Bauherr ist, seine Bindung an einen Bauplan dadurch nicht

berührt wird.

Ferner fehlt es nicht an der erforderlichen Verbindung zwischen der

Grundstückseigentümerin und der Initiatorin. Treten nämlich mehrere Personen auf der

Anbieterseite als Vertragspartner auf, so liegt ein enger sachlicher Zusammenhang

zwischen den Verträgen nur vor, wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich

oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden bei der

Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den

Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrages als auch der Verträge, die der

Bebauung des Grundstückes dienen, hinwirken (siehe z.B. BFH, Urteil vom 2. März 2006,

a.a.O.). Die personelle Verflechtung ist indes nach dem eigenen Vorbringen der Klägerin

zu bejahen, denn zwei Vorstandsmitglieder der Gesellschafter der Klägerin sind oder

waren jedenfalls im Mai 1995 zugleich Geschäftsführer der Grundstückseigentümerin.

Aus dieser - neben der Bindung an ein Bebauungskonzept - für die Annahme eines

engen sachlichen Zusammenhangs ausreichenden personellen Verbindung (siehe auch

Boruttau, a.a.O., § 9 Tz. 165) ist darüber hinaus auf eine Zusammenarbeit bei der

Bestellung des Erbbaurechts in (zukünftig) bebautem Zustand zu schließen, da die

Eigentümerin den Vertrag vom 30. Mai 1995 mit der zusätzlichen Bauverpflichtung ohne

Gefährdung ihres Gesellschaftsvermögens nur abschließen konnte, wenn sie aufgrund

der Zusammenarbeit mit den betreffenden Vorstandsmitgliedern den finanziellen

Hintergrund der Klägerin kannte.

Schließlich ist auch beim Erbbaurechtsvertrag nicht allein auf den Erbbauzins

abzustellen, wenn ein einheitliches Vertragswerk oder ein einheitlicher

Leistungsgegenstand vorliegt (vgl. Boruttau, a.a.O., § 9 Tz. 553 mit Nachweisen).

Nach alledem ist der von der Klägerin insbesondere hervorgehobene Gesichtspunkt der

eigennützigen Erbwerberleistung nicht maßgeblich, weil die umfangreiche Tätigkeit der A

auf der Veräußererseite stattgefunden hat (s.o.). Sofern die Klägerin eine fehlende

Anbindung an das Zivilrecht rügt, ist dem entgegenzuhalten, dass die Rechtsfigur des

engen sachlichen Zusammenhangs vom Sinn und Zweck der Erwerbstatbestände des §

1 GrEStG gerechtfertigt ist und eine teleologische Auslegung auch im Zivilrecht

stattfindet.

Soweit der Beklagte nach dem Verböserungshinweis die Bemessungsgrundlage auf

insgesamt 77.564.297,- DM erhöht hat, begegnet dies keinen rechtlichen Bedenken. Die

Kosten der Fremdfinanzierung bis zur Fertigstellung des Erwerbsgegenstandes sind stets

in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen (BFH, Urteil vom 19. Juli 1989, II R 95/87,

BStBl. II 1989, 685). Dass die tatsächlich angefallenen Finanzierungskosten nur

5.415.197,54 DM betragen hätten, hat die Klägerin lediglich behauptet, aber nicht

nachgewiesen. Unerheblich ist, dass nach Maßgabe der eben genannten

Bemessungsgrundlage die Grunderwerbsteuer 1.551.285,- DM (siehe § 11 Abs. 1

GrEStG a.F.) beträgt, was 793.159,42 € (genau: 793.159,4259 €) und nicht wie vom

Beklagten festgesetzt 793.159,88 € entspricht.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 135 Abs. 1 (oder Abs. 3), 139 Abs. 4 FGO.

Der Senat hat die Revision zugelassen, weil es die Frage, ob ein Initiator auch in Fällen

der vorliegenden Art der Veräußererseite zuzurechnen ist, grundsätzliche Bedeutung

hat.

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