Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 13.10.1992
FG Berlin-Brandenburg: verzicht, einkünfte, rechtliches gehör, aufschiebende wirkung, grundstück, kaufpreis, reugeld, behandlung, kaufvertrag, bemessungsgrundlage
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Gericht:
Finanzgericht Berlin-
Brandenburg 6.
Senat
Entscheidungsdatum:
Streitjahr:
2002
Aktenzeichen:
6 K 2614/04
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 22 Nr 3 EStG 2002
Entgelt für den Verzicht auf die Wahrnehmung von
Nachbarschaftsrechten als sonstige Einkünfte steuerbar
Tatbestand
Der Kläger erwarb auf Grund eines notariellen Kaufvertrags vom 13. Oktober 1992
zusammen mit seiner verstorbenen Ehefrau ein ca. 584 m² großes unbebautes Teilstück
des in der L...straße 15 in G... gelegenen Grundstücks. Der Kaufpreis belief sich auf DM
240.000,-. Der Kläger und seine Ehefrau bebauten das Grundstück mit einem
Einfamilienhaus, das am 01. August 1994 fertiggestellt wurde. Die Herstellungskosten
betrugen DM 320.183,25. Der Kläger und seine Ehefrau vermieteten das Einfamilienhaus
ab 15. August 1994.
Das Grundstück L...straße 15 grenzt unmittelbar an das Nachbargrundstück L...straße
11, 13 und 13a an. Für dieses Grundstück beantragte die Gemeinnützige M...
Baugenossenschaft e.G. - im Folgenden: GMB genannt - eine Baugenehmigung beim
Landkreis ..., die dieser am 18. Juli 2000 erteilte. Der Kläger erhob Widerspruch gegen die
Baugenehmigung und begründete dies mit der Verletzung seiner Nachbarschaftsrechte.
Darüber hinaus stellte er einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz nach § 80 Abs. 5, §
80 a Abs. 3 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - beim Verwaltungsgericht P... . Der
Antrag war zum einen darauf gerichtet, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs
anzuordnen, und sollte zum anderen einen einstweiligen Baustopp auf dem
Nachbargrundstück bezwecken.
Im Rahmen eines Erörterungstermins vor dem Berichterstatter der 5. Kammer des
Verwaltungsgerichts P... kam es am 18. Januar 2001 zu einer gütlichen Einigung: Die
GMB erklärte sich bereit, das Grundstück des Klägers in der L...straße 15 zu einem
Kaufpreis von DM 880.000,- zu erwerben, wobei der Kaufpreis am 10. Januar 2003 fällig
werden und der Nutzen- und Lastenwechsel am 30. April 2004 erfolgen sollte. Der Kläger
verpflichtete sich im Gegenzug, keinen Baustopp mehr zu erwirken.
Am 27. Februar 2001 unterbreitete die GMB dem Kläger ein bis zum 10. Januar 2003
befristetes notarielles Kaufangebot, das inhaltlich dem Vorschlag aus dem
Erörterungstermin entsprach. Insbesondere sollte sich der Kläger verpflichten, gegen die
von der GMB ab Mitte 2003 in der L...straße 15 und 17 geplante Wohnhausbebauung
weder im Bauantragsverfahren noch sonst nach ordnungsgemäß erteilter
Baugenehmigung irgendwelche Einsprüche oder Beschwerden bei den zuständigen
Behörden betreffend die Zulässigkeit der Bebauung einzulegen und auch auf seinen
Sohn ... und dessen Familie, den Mietern des Einfamilienhauses in der L...straße 15,
entsprechend einzuwirken. Mit Beschluss vom 01. März 2001 stellte das
Verwaltungsgericht P... daraufhin das Eilverfahren ein, nachdem der Kläger dies am 28.
Februar 2001 zurückgenommen hatte.
Am 08. Juni 2002 trafen der Kläger und die GMB eine privatschriftliche Vereinbarung,
nach der der Kläger "ausdrücklich und unwiderruflich auf Grund der schwierigen
wirtschaftlichen und finanziellen Situation der GMB" auf die Annahme des Angebots vom
27. Februar 2001 verzichtete. Im Gegenzug entrichtete die GMB per Scheck einen
Betrag von € 125.000,- an den Kläger "für den durch die angrenzenden Bebauungen
entstandenen Wertverlust seines Grundstücks". Mit der Erfüllung dieser Vereinbarung
sollten alle tatsächlichen und möglichen Forderungen des Klägers gegenüber der GMB
aus dem Angebot vom 27. Februar 2001 auf Abschluss eines Grundstückkaufvertrags
sowie aus dem Verwaltungsgerichtsverfahren unwiderruflich und rechtsverbindlich
erledigt sein.
In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2002 erklärte der Kläger keine
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In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 2002 erklärte der Kläger keine
Einnahmen aus dem o. g. Vorgang, fügte aber die Vereinbarung vom 08. Juni 2002 bei.
Der Beklagte vertrat die Auffassung, dass der Kläger auf Grund der Vereinbarung vom
08. Juni 2002 sonstige Einkünfte im Sinne von § 22 Nr. 3 Einkommensteuergesetz - EStG
- erzielt habe, und gewährte diesem rechtliches Gehör. Der Kläger war der Ansicht, dass
es sich um einen veräußerungsähnlichen Vorgang gehandelt habe, der nicht steuerbar
sei.
Mit Einkommensteuerbescheid vom 12. November 2003 setzte der Beklagte die
Einkommensteuer auf € ...,- fest und legte dabei u. a. sonstige Einkünfte in Höhe von €
129.926,- zu Grunde, in denen neben sonstigen Einkünften aus Leibrenten in Höhe von €
4.926,- die hier streitige Zahlung von € 125.000,- enthalten war. Er begründet die
Erfassung der Zahlung als sonstige Einkünfte im Sinne von § 22 Nr. 3 EStG damit, dass
der Kläger auf die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften verzichtet habe. Die Tatsache,
dass er zunächst vorgehabt habe, den erlangten Vermögensvorteil durch Verkauf des
Objekts auszugleichen, führe zu keiner anderen steuerlichen Beurteilung.
Hiergegen legte der Kläger fristgerecht Einspruch ein und begründete diesen damit,
dass er auf die Annahme des Kaufangebots vom 27. Februar 2001 verzichtet habe, nicht
jedoch auf die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften.
Mit Einspruchsentscheidung vom 03. Dezember 2004 wies der Beklagte den Einspruch
als unbegründet zurück. Die Zahlung der GMB sei im Hinblick auf den Wertverlust des
Grundstücks des Klägers erfolgt. Der Kläger habe die Wahl gehabt, entweder sein
wertgemindertes Grundstück an die GMB zu veräußern oder aber den Wertverlust durch
die Zahlung der GMB auszugleichen. Die Entschädigung stehe damit nicht in
Zusammenhang mit dem Verzicht des Ankaufrechts.
Mit seiner fristgerecht erhobenen Klage führt der Kläger aus, dass zum einen der Erwerb
der Verkaufsoption und zum anderen der Verkauf der Option steuerlich zu beurteilen
seien. Der Erwerb der Verkaufsoption sei dadurch zu Stande gekommen, dass er, der
Kläger, die unzulässige Bebauung des Nachbargrundstücks nicht geduldet habe. So sei
es zu dem Vergleich vom 27. Februar 2001 gekommen. Hätte er seine Verkaufsoption
ausgeübt, wäre der Verkauf steuerfrei geblieben. Wollte man die Entschädigung als
Einkünfte erfassen, so müsste man konsequenterweise den Wertverlust des
Grundstücks auch als Werbungskosten abziehen.
Der Kläger beantragt, den Einkommensteuerbescheid für 2002 vom 12. November 2003
und die Einspruchsentscheidung vom 03. Dezember 2004 dahingehend zu ändern, dass
die sonstigen Einkünfte nur in Höhe von € 4.926,- angesetzt werden.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Entgegen der Ansicht des Klägers sei es gerade nicht zu einem Veräußerungsvorgang
gekommen. Vielmehr habe der Kläger Beschränkungen in seinen subjektiven
öffentlichen Rechten hingenommen; dies sei nach der Rechtsprechung des
Bundesfinanzhofs - BFH - als sonstige Einkünfte zu erfassen (Urteil vom 18. Mai 2004 IX
R 63/02). Im Übrigen verweist der Beklagte auf die Einspruchsentscheidung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der
Akten Bezug genommen, insbesondere auf das Protokoll des verwaltungsgerichtlichen
Erörterungstermins vom 18. Januar 2001, das Kaufangebot vom 27. Februar 2001 sowie
die Vereinbarung vom 08. Juni 2002.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Einkommensteuerbescheid und die
Einspruchsentscheidung sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen
Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung - FGO -). Zu Recht hat der Beklagte
den Betrag von € 125.000,- als sonstige Einkünfte im Sinne von § 22 Nr. 3 EStG erfasst.
Nach § 22 Nr. 3 EStG sind sonstige Einkünfte (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 EStG ) Einkünfte aus
Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten noch zu den Einkünften im Sinne
der Nummern 1, 1a, 2 oder 4 der Vorschrift gehören, z.B. Einkünfte aus gelegentlichen
Vermittlungen. Eine (sonstige) Leistung im Sinne des § 22 Nr. 3 EStG ist jedes Tun,
Dulden oder Unterlassen, das Gegenstand eines entgeltlichen Vertrages sein kann und
das eine Gegenleistung auslöst (Urteile des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 17. August
2005 IX R 23/03, BStBl II 2006, 248; vom 21. September 2004 IX R 13/92, BStBl. II 2005,
44).
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Allerdings führt nicht jede Einnahme, der eine Tätigkeit gegenübersteht, zu Einkünften
gemäß § 22 Nr. 3 EStG. Die Vorschrift erfasst zur Ergänzung der übrigen Einkunftsarten
das Ergebnis einer Erwerbstätigkeit oder Vermögensnutzung; sie setzt
dementsprechend die allgemeinen Merkmale des Erzielens von Einkünften gemäß § 2
EStG voraus (Jansen in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG/KStG, § 22 EStG Anm. 383).
Nicht erfasst werden danach Veräußerungsvorgänge oder veräußerungsähnliche
Vorgänge im privaten Bereich, durch die ein Vermögenswert in seiner Substanz
endgültig aufgegeben wird (BFH, Urteil vom 18. Mai 2004 IX R 63/02, BStBl. II 2004, 874,
mit weiteren Nachweisen). Dabei ist für die Abgrenzung im Einzelfall der wirtschaftliche
Gehalt der zu Grunde liegenden Vereinbarung maßgebend. Entscheidend ist also nicht,
wie die Parteien diese Leistungen benannt, sondern was sie nach dem Gesamtbild der
wirtschaftlichen Verhältnisse wirklich gewollt und tatsächlich bewirkt haben (vgl. BFH in
BStBl. II 2004, 874).
Verzichtet der Eigentümer gegen Entgelt auf die Wahrnehmung seiner
Nachbarschaftsrechte, so ist das Entgelt nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbar. Dies hat der
BFH bei einem entgeltlichen Verzicht auf die Einhaltung von nachbarrechtlichen
Grundpositionen wie z.B. dem Grenzabstand, bauplanungsrechtliche Vorgaben,
ungehinderten Zugang von Luft und Licht, Schutz vor Lärm-, Geruchs- und
Sichtbelästigung zutreffend entschieden; ein solcher Verzicht stellt eine sonstige
Leistung und keinen Veräußerungsvorgang oder einen veräußerungsähnlichen Vorgang
dar (vgl. BFH, Beschluss vom 22. August 2003 IX B 85/03, BFH/NV 2004, 41, mit weiteren
Nachweisen). In der Hinnahme der Bauausführung auf dem Nachbargrundstück gegen
Entgelt ist ein "Dulden" und damit eine bestimmte Leistung im Sinne von § 22 Nr. 3 EStG
zu sehen. Dies gilt auch dann, wenn das Entgelt der Wertminderung des eigenen
Grundstücks entspricht; denn mit dem Entgelt wurde keine Substanzübertragung des
Grundstücks, die nicht steuerbar wäre, abgegolten, sondern die Wertminderung des
eigenen Grundstücks war lediglich Bemessungsgrundlage für die Höhe des für das
Dulden gezahlten Entgelts.
Dementsprechend ist der dem Kläger gezahlte Betrag von € 125.000,- als Entgelt für
das Dulden der weiteren Bebauung des Nachbargrundstücks L...straße 11, 13 und 13a
zu behandeln. Im (wirtschaftlichen) Ergebnis hat nämlich der Kläger auf seine
Nachbarschaftsrechte auf Grund der Vereinbarung vom 08. Juni 2002 verzichtet, wie sich
aus der Formulierung ergibt, dass alle "tatsächlichen und möglichen Forderungen des
Klägers gegenüber der GMB ... aus dem Verwaltungsgerichtsverfahren unwiderruflich
und rechtsverbindlich erledigt" seien. Soweit in der Vereinbarung auf den "durch die
angrenzenden Bebauungen entstandenen Wertverlust seines [des Klägers]
Grundstücks" Bezug genommen wird, ist hierin bei wirtschaftlicher Betrachtung die
Bemessungsgrundlage für das gezahlte Entgelt zu sehen. Tatsächlich ging es der GMB
zu keinem Zeitpunkt vorrangig um den Erwerb des Grundstücks des Klägers bzw. um
die Loslösung von dem notariellen Kaufangebot vom 27. Februar 2001, sondern darum,
in möglichst kostengünstiger Weise den Verzicht des Klägers auf seine
Nachbarschaftsrechte herbeizuführen, um die Bebauung des Grundstücks L...straße 11,
13 und 13a voranzutreiben. Dies wird durch den Hinweis der GMB auf ihre angespannte
finanzielle Lage in der Vereinbarung vom 08. Juni 2002 deutlich, die dem Erwerb eines
von ihr nicht benötigten Grundstücks entgegen stand und diesen entbehrlich erschienen
ließ, nicht aber den Verzicht des Klägers auf seine Nachbarschaftsrechte.
Der hier vertretenen Auffassung steht das Urteil des BFH vom 18. Mai 2004 (IX R 63/02,
BStBl. II 2004, 874) nicht entgegen. Danach ist der Verzicht auf die
Nachbarschaftsrechte nicht nach § 22 Nr. 3 EStG steuerbar, wenn der Verzicht im
Verkaufsvertrag erklärt wird. In diesem Fall wird das Entgelt für den Erwerb des
Grundstücks gezahlt, während der Verzicht bzw. die Verpflichtung des Veräußerers, alle
Rechtsmittel zurückzunehmen, nur eine Nebenpflicht ist, die kein wirtschaftlich
eigenständiges Verhalten des Veräußerers darstellt (vgl. auch BFH, Beschluss vom 16.
Februar 2007 VIII B 26/06, nicht veröffentlicht, zum Überpreis für die Bereitschaft des
Verkäufers in dem veräußerten Unternehmen weiter mitzuarbeiten). Zudem hat der
Verzicht nur deklaratorische Bedeutung, weil die Nachbarschaftsrechte mit der
Grundstücksveräußerung ohnehin untergehen.
Der Streitfall unterscheidet sich von dem vom BFH (in BStBl. II 2004, 874)
unterschiedenen Fall darin, dass der Kläger sein Grundstück gerade nicht veräußert hat.
Der Verzicht des Klägers wäre deshalb nur bei Annahme des Angebots vom 27. Februar
2001 als Nebenpflicht zu qualifizieren gewesen und hätte dazu geführt, dass der
gesamte Kaufpreis nicht steuerbar gewesen wäre. Dieser Kaufvertrag ist aber nicht
zustande gekommen, so dass der in der Vereinbarung vom 08. Juni 2002 erklärte
Verzicht eine eigenständige Leistung des Klägers darstellt, die nicht mit einer
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Verzicht eine eigenständige Leistung des Klägers darstellt, die nicht mit einer
Veräußerung oder einem veräußerungsähnlichen Vorgang in Zusammenhang steht. Der
Senat sieht bei wirtschaftlicher Betrachtung in dem Kaufangebot vom 27. Februar 2001
auch keine Einräumung einer Option, die der Kläger erworben und mit der Vereinbarung
vom 08. Juni 2002 außerhalb der Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG
veräußert hat. Die GMB wollte am 27. Februar 2001 dem Kläger kein Optionsrecht auf
den Verkauf einräumen, sondern tatsächlich das Grundstück kaufen, so dass das
Bestehen eines eigenständigen Rechts "Option" nicht anzunehmen ist.
Der hier vertretenen Auffassung steht schließlich auch nicht die Rechtsprechung des
BFH zur steuerlichen Behandlung von sog. Reugeldern, die für den Rücktritt von einem
Vertrag gezahlt werden, entgegen. Nach dem BFH-Urteil vom 24. August 2006 (IX R
32/04, BStBl. II 2007, 44) ist ein Reugeld nicht steuerbar im Sinne von § 22 Nr. 3 EStG,
wenn es für die Gewährung und Ausübung eines in einem nicht steuerbaren
Grundstücksvertrag vereinbarten Rücktrittsrechts gezahlt wird. Denn trotz des zwischen
dem Reugeld und dem vertraglichen Rücktrittsrecht bestehenden wirtschaftlichen
Zusammenhangs steht bei dem Reugeld der - nicht steuerbare - Verkauf der
Grundstücke im Vordergrund, der vom Veräußerer angestrebt wird und der durch die
Vereinbarung des Reugelds erst ermöglicht wurde. Dementsprechend ist die
Vereinnahmung des Reugelds ohne den vorherigen Abschluss des nicht steuerbaren
Grundstückskaufvertrags nicht möglich.
Anders verhält es sich im Streitfall. Der Betrag von € 125.000,- kann nicht als - nicht
steuerbares - Reugeld für die Abstandnahme der GMB von ihrem Kaufangebot vom 27.
Februar 2001 gesehen werden. Denn zum einen ist es im Streitfall noch nicht einmal
zum Abschluss eines Kaufvertrags gekommen, auch war das Zustandekommen eines
solchen Vertrags nicht streitig (so aber in dem vom FG des Saarlandes mit Urteil vom
18. Mai 1994 1 K 245/91, EFG 1994, 1001, entschiedenen Fall), sondern es bestand
lediglich ein befristetes Kaufangebot. Zum anderen aber ist in dem Kaufangebot, das
lediglich die nicht steuerbare Vermögenssphäre der Klägerin berührt, die Möglichkeit,
sich gegen Entgelt von dem Angebot lösen zu können, nicht vereinbart worden. Damit
ist der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Betrag von € 125.000,- und einem
nicht steuerbaren Veräußerungsvorgang nicht gegeben, sondern der Betrag wurde für
den Verzicht auf die Nachbarschaftsrechte gezahlt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Die Revision wird wegen
grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache nach § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO zugelassen.
Der BFH hat bislang zwar über die steuerliche Behandlung des Entgelts für einen
Verzicht auf Nachbarschaftsrechte, für einen Verzicht auf Nachbarschaftsrechte im
Rahmen eines Kaufvertrags sowie eines Entgelts für einen Rücktritt vom Kaufvertrag
entschieden; eine höchstrichterliche Entscheidung fehlt aber bislang für Sachverhalte wie
den Streitfall, in dem zunächst der Verzicht auf Nachbarschaftsrechte im Rahmen eines
Kaufangebots erklärt, anschließend aber das Angebot nicht angenommen wird und
stattdessen ein unter dem angebotenen Kaufpreis liegendes Entgelt gezahlt wird.
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