Urteil des BVerwG, Az. 5 C 5.02

Rückzahlung, Eigenschaft, Öffentlich, Eigentumswohnung
BUNDESVERWALTUNGSGERICHT
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
BVerwG 5 C 5.02
Verkündet
VGH 3 S 1622/00
am 5. Juni 2003
Schmidt
Justizobersekretärin
als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
In der Verwaltungsstreitsache
hat der 5. Senat des Bundesverwaltungsgerichts
auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juni 2003
durch den Vorsitzenden Richter am Bundesverwaltungsgericht Dr. S ä c k e r und die
Richter am Bundesverwaltungsgericht S c h m i d t , Dr. R o t h k e g e l , Dr. F r a n k e
und Prof. Dr. B e r l i t
für Recht erkannt:
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Das Urteil des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg vom
20. Juni 2001 wird aufgehoben.
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts
Karlsruhe vom 2. Februar 1996 wird zurückgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Berufungs- und des Revisionsver-
fahrens.
G r ü n d e :
I.
Die Beteiligten streiten darüber, wann die Eigenschaft "öffentlich gefördert" und damit die
Wohnungsbindung bei freiwilliger vorzeitiger Rückzahlung öffentlicher Baudarlehen für ein
Eigenheim endet, das zwar zur Zeit der Darlehensbewilligung, nicht aber zur Zeit der Darle-
hensrückzahlung eigengenutzt wurde.
Die Kläger sind Eigentümer eines Grundstücks im Stadtgebiet der Beklagten. Dort errichte-
ten sie 1974 ein Familienheim mit Garage. Zur Förderung des Bauobjekts als Eigenheim
wurden ihnen mit Bescheid der Landeskreditbank vom 17. Oktober 1974 öffentliche Darle-
hen in Höhe von insgesamt 42 000 DM bewilligt und in der Folgezeit ausbezahlt. Am 11. Juli
1986 zogen die Kläger aus dem bis dahin von ihnen selbst bewohnten Haus aus und vermie-
teten es ab dem 1. August 1986. Diesen Sachverhalt stellte die Beklagte im Januar 1994
fest. Daraufhin forderte sie den Kläger zu 2 auf, die von ihm erhöhte Vergleichsmiete festzu-
setzen, diese von der Landeskreditbank prüfen zu lassen und den entsprechenden Nach-
weis vorzulegen. Mit Bescheid vom 29. März 1994 genehmigte die Landeskreditbank den
Klägern für das Wohngebäude den Übergang von der Vergleichs- zur Kostenmiete und setz-
te die zulässige Miete auf 10,77 DM/m² Wohnfläche im Monat fest. Unter demselben Datum
teilte sie der Beklagten mit, dass am 28. Februar 1994 die als Darlehen bewilligten öffentli-
chen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt worden seien.
Mit Bescheid vom 5. April 1994 bestätigte die Beklagte den Klägern, dass ihr Wohnhaus
(erst) ab dem 1. Januar 2005 nicht mehr als öffentlich gefördert gelte. Die nach erfolglosem
Widerspruch erhobene Klage der Kläger mit dem Antrag, den Bescheid der Beklagten vom
5. April 1994 und den Widerspruchsbescheid vom 9. September 1994 aufzuheben und die
Beklagte zu verpflichten, ihnen zu bescheinigen, dass ihr Haus ab dem 1. März 1994 nicht
mehr als öffentlich gefördert gilt, hat das Verwaltungsgericht abgewiesen. Der Berufung der
Kläger hiergegen hat der Verwaltungsgerichtshof stattgegeben, im Wesentlichen mit folgen-
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der Begründung: Anders als das Verwaltungsgericht meine, erfordere § 16 Abs. 5 Satz 1
WoBindG keinen im Zeitpunkt der Rückzahlung fortbestehenden Eigenheimcharakter der
öffentlich geförderten Wohnung. Vielmehr genüge es, dass die öffentlichen Mittel zur Förde-
rung eines Eigenheims, einer Eigensiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung
bewilligt worden seien, dass sich also die Bewilligungsentscheidung auf eine Förderung der
Herstellung eigengenutzten Wohnraums bezogen habe. Dies folge bereits eindeutig aus dem
Wortlaut des § 16 Abs. 5 Satz 1 WoBindG, der die unmittelbare Beendigung der Eigenschaft
"öffentlich gefördert" bei ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständiger Rückzahlung
allein darauf beziehe, ob das Darlehen "für ein Eigenheim, eine Eigensiedlung oder eine
eigengenutzte Eigentumswohnung" bewilligt worden sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag, die Berufung der
Kläger zurückzuweisen. Sie rügt die Verletzung des § 16 Abs. 5 WoBindG.
Die Kläger verteidigen das Berufungsurteil.
II.
Die Revision der Beklagten ist begründet. Denn die Auslegung des Berufungsgerichts dahin,
§ 16 Abs. 5 WoBindG erfordere keinen im Zeitpunkt der Rückzahlung fortbestehenden Ei-
genheimcharakter der öffentlich geförderten Wohnung, vielmehr genüge es, dass die Woh-
nung im Zeitpunkt der Förderungsbewilligung Eigenheim gewesen sei, verletzt Bundesrecht
(§ 137 Abs. 1 Nr. 1 VwGO).
Zwar kann der Wortlaut des § 16 Abs. 5 Satz 1 WoBindG, der von der Rückzahlung der "für
ein Eigenheim … als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel" spricht, für die Auslegung des
Berufungsgerichts angeführt werden, dass es für die Eigenschaft als Eigenheim entschei-
dend auf die Zeit der Förderungsbewilligung ankomme. Zwingend ist das aber nicht. Viel-
mehr lässt der Wortlaut des § 16 Abs. 5 Satz 1 WoBindG auch eine Auslegung dahin zu,
Voraussetzung sei eine Rückzahlung für eine Wohnung, die auch im Zeitpunkt der Rückzah-
lung noch Eigenheim ist.
Die Systematik des § 16 WoBindG, insbesondere das Verhältnis seiner Absätze 1 und 5
zueinander sowie das Verhältnis der Sätze 1 und 3 des Absatzes 5 zueinander, sprechen
dafür, dass die Eigenschaft Eigenheim, Eigensiedlung oder eigengenutzte Eigentumswoh-
nung grundsätzlich (zur Ausnahme s. § 16 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2 WoBindG) im Zeitpunkt
der Rückzahlung bestehen muss. Wie sich aus § 16 Abs. 5 Satz 3 WoBindG ergibt, erfasst
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§ 16 Abs. 5 Satz 1 WoBindG auch eine Wohnung, die im Zeitpunkt der Förderungsbewilli-
gung noch keine eigengenutzte Eigentumswohnung war. Sie muss allerdings im Zeitpunkt
der Rückzahlung (zum Fall der Eigennutzung nach Rückzahlung vgl. § 16 Abs. 5 Satz 3
Halbsatz 2 WoBindG) eine eigengenutzte Eigentumswohnung sein, wobei sie nach § 16
Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 1 WoBindG als gekorene eigengenutzte Eigentumswohnung nur
dann gilt, wenn sie nicht nur zur Selbstnutzung "bestimmt" ist (s. dazu § 12 Abs. 1 Satz 2
II. WoBauG), sondern auch rechtlich zulässig tatsächlich selbst genutzt wird.
Das Gesetz unterscheidet zwar für das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" zum
Rückzahlungszeitpunkt zwischen geborenen, d.h. bereits bei Förderungsbewilligung, eigen-
genutzten Eigentumswohnungen und gekorenen, d.h. erst nach Umwandlung entstandenen,
eigengenutzten Eigentumswohnungen, setzt aber - wie aus § 16 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 2
WoBindG zu schließen ist - für beide voraus, dass sie bei der Rückzahlung eigengenutzte
Eigentumswohnungen sind. Entsprechend ist für das sofortige Ende der Eigenschaft "öffent-
lich gefördert" bei Eigenheimen Voraussetzung, dass die Eigenschaft Eigenheim im Zeit-
punkt der Rückzahlung vorliegt. Ist dagegen die Bestimmung zum eigenen Bewohnen auf
Dauer aufgegeben und damit die Eigenschaft "Eigenheim" entfallen, so richtet sich das Ende
der Eigenschaft "öffentlich gefördert" nicht nach Absatz 5, sondern nach Absatz 1 des § 16
WoBindG.
Auch Sinn und Zweck der Regelung über ein mit der freiwilligen, vorzeitigen Darlehensrück-
zahlung eintretendes sofortiges Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" und damit der
Wohnungsbindung sprechen für eine Auslegung dahin, dass die Voraussetzung "Eigenheim"
im Zeitpunkt der Rückzahlung vorliegen muss. Ersichtlich wollte der Gesetzgeber nicht ge-
nerell, also insbesondere für die Vielzahl vermieteter Wohnungen die Nachwirkungsfrist auf-
geben, sondern nur für die grundsätzlich selbst genutzten Eigenheime, Eigensiedlungen und
eigengenutzten Eigentumswohnungen. Mit der Nachwirkungsfrist kann nämlich, worauf die
Revision zu Recht hinweist, der Gefahr begegnet werden, dass Sozialwohnungen in einem
größeren Umfang bindungsfrei werden und für die Unterbringung wohnberechtigter Woh-
nungssuchender nicht mehr zur Verfügung stehen. Dieser Schutzzweck besteht bei zur Ei-
gennutzung bestimmten Eigenheimen, Eigensiedlungen und eigengenutzten Eigentums-
wohnungen nicht, weil sie, da allenfalls vorübergehend fremdvermietetet, dem Wohnungs-
mietmarkt grundsätzlich nicht zur Verfügung stehen. Ist danach bei vorzeitiger Rückzahlung
maßgebliches Kriterium für die Nachwirkungsfrist einerseits und den sofortigen Wegfall der
Wohnungsbindung andererseits die Unterscheidung zwischen der Bestimmung zur Mietnut-
zung (Folge: Nachwirkungsfirst) und der Bestimmung zur Eigennutzung (Folge: sofortiges
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Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert"), so kann hierfür nur auf die aktuelle Lage, also
auf den Zeitpunkt der Rückzahlung abgestellt werden.
Diese Auslegung wird durch die Gesetzesmaterialien bestätigt. So hat sich die Bundesregie-
rung zur Stellungnahme des Bundesrates zum Entwurf des Gesetzes zur Vereinfachung
wohnungsrechtlicher Vorschriften (entspricht dem jetzt geltenden § 16 Abs. 5 Satz 1 und 2
WoBindG) wie folgt geäußert (BTDrucks 10/2913 S. 29): "§ 16 Abs. 5 betrifft die Fälle, in
denen der Eigentümer die öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollstän-
dig zurückzahlt oder ganz ablöst. Die Regelung kommt jedoch nur zum Zuge, wenn die
Wohnung 'eigengenutzt' im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 2 (II. WoBauG) ist. Dies bedeutet
aber, dass die Wohnung entweder tatsächlich von dem Eigentümer oder seinen Angehörigen
selbst genutzt wird oder nur vorübergehend vermietet wird mit dem Ziel, die Wohnung(en) in
nicht allzu ferner Zeit … für eigene Wohnzwecke oder für Wohnzwecke seiner Angehörigen
zu nutzen …. Im Hinblick auf die dauernde Zweckbestimmung zur Eigennutzung, die die
vorgeschlagene Regelung voraussetzt, sieht die Bundesregierung keinen Grund, hier
Einschränkungen vorzunehmen." Dass es für § 16 Abs. 5 Satz 1 WoBindG auf die
Eigenschaft als Eigenheim oder eigengenutzte Eigentumswohnung zur Zeit der vorzeitigen
Rückzahlung ankommen soll, ergibt sich auch aus der Beschlussempfehlung und dem
Bericht des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (BTDrucks 10/3478
S. 21 f.): "Die beschlossene Regelung sieht jetzt vor, dass ab dem Zeitpunkt die Bindungen
entfallen, in dem die folgenden Voraussetzungen erstmals alle erfüllt sind: Das öffentliche
Darlehen muss vollständig zurückgezahlt oder ganz abgelöst sein und es muss sich um ein
Eigenheim oder eine eigengenutzte Eigentumswohnung handeln."
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1
ZPO.
Dr. Säcker Schmidt Dr. Rothkegel
Dr. Franke Prof. Dr. Berlit
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B e s c h l u s s
Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Revisionsverfahren auf
4 000 € festgesetzt.
Dr. Säcker Schmidt Dr. Rothkegel
Dr. Franke Prof. Dr. Berlit
Sachgebiet:
BVerwGE:
nein
Wohnungsrecht
Fachpresse:
ja
Rechtsquellen:
WoBindG
§ 16 Abs. 1 und 5
Stichworte:
Eigenheim, Eigenschaft "öffentlich gefördert";
Wohnungsbindung, Nachwirkung;
Nachwirkungsfrist der Wohnungsbindung;
Wohnungsbaudarlehen, freiwillige vorzeitige Rückzahlung.
Leitsatz:
Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" endet mit der freiwilligen vorzeitigen Rückzahlung öf-
fentlicher Baudarlehen nach § 16 Abs. 5 WoBindG nur dann, wenn die Wohnung im Zeit-
punkt der Rückzahlung noch Eigenheim (Eigensiedlung oder eigengenutzte Eigentumswoh-
nung) ist.
Urteil des 5. Senats vom 5. Juni 2003 - BVerwG 5 C 5.02
I. VG Karlsruhe vom 02.02.1996 - Az.: VG 13 K 2936/94 -
II. VGH Mannheim vom 20.06.2001 - Az.: VGH 3 S 1622/00 -