Urteil des BGH, Az. V ZB 2/12

Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
BESCHLUSS
V ZB 2/12
vom
11. Oktober 2012
in der Grundbuchsache
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
WEG § 12 Abs. 1, 3; BGB § 878
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum
nach § 12 Abs. 1, 3 WEG bleibt auch dann wirksam, wenn die Bestellung des
Verwalters vor dem in § 878 BGB genannten Zeitpunkt endet.
GBO § 29
Im Grundbuchverfahren ist grundsätzlich nicht zu prüfen, ob der Verwalter,
dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der Form des § 29
Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem Zeitpunkt zum
Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag eingereicht worden ist.
BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2012 - V ZB 2/12 - OLG Frankfurt/Main
AG Bensheim
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Oktober 2012 durch die
Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke,
Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele
beschlossen:
Auf die Rechtsbeschwerde der Antragsteller werden der
Beschluss des 20. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt
am Main vom 13. Dezember 2011, der Nichtabhilfebeschluss des
Amtsgerichts Bensheim - Grundbuchamt - vom 8. Juli 2011 und
dessen Zwischenverfügung vom 7. April 2011 aufgehoben.
Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag
auf Umschreibung des Eigentums des in dem bei dem
Amtsgericht Bensheim geführten Grundbuch von Lorsch, Blatt ,
eingetragenen Wohnungseigentums von den Beteiligten zu 1 und
zu 2 auf den Beteiligten zu 3 nicht aus den in der
Zwischenverfügung vom 7. April 2011 genannten Gründen
abzulehnen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde
beträgt 3.000
€.
Gründe:
I.
Mit notariellem Vertrag vom 6. Dezember 2010 verkauften die Beteiligten
zu 1 und zu 2 ihre Eigentumswohnung an den Beteiligten zu 3. In dem
Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs ist eingetragen: "Veräuße-
rungsbeschränkung - Zustimmung durch Verwalter". Anfang April 2011
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beantragte der Notar die Umschreibung des Eigentums unter Vorlage einer
Ausfertigung des Kaufvertrags, einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des
Finanzamts sowie einer beglaubigten Zustimmungserklärung der Verwalterin
vom 15. Dezember 2010.
Das Grundbuchamt hat in einer Zwischenverfügung darauf hingewiesen,
dass die Verwalterin nach einem in den Grundakten befindlichen Protokoll nur
bis zum 31. Dezember 2010 bestellt und daher ein Nachweis über die
Verlängerung ihrer Bestellung oder die Zustimmung des derzeitigen Verwalters
erforderlich sei. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 hat das
Beschwerdegericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde
beantragen die Beteiligten, die Entscheidung des Beschwerdegerichts und die
Zwischenverfügung des Grundbuchamts aufzuheben.
II.
Das Beschwerdegericht (dessen Entscheidung in FGPrax 2012, 51
veröffentlicht ist) meint, das Grundbuchamt habe zu Recht die beantragte
Umschreibung von der Vorlage eines Nachweises über die Verlängerung der
Bestellung der Verwalterin oder einer Zustimmung des neuen Verwalters
abhängig gemacht. Eine wirksame Zustimmung zur Veräußerung einer Woh-
nung nach § 12 Abs. 1, 3 WEG liege nur dann vor, wenn der Zustimmende
noch in dem Zeitpunkt zum Verwalter bestellt sei, in dem der Antrag auf
Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingehe.
III.
Das hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.
Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO i.V.m.
§ 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
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1. Richtig ist allerdings, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch
eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts
wegen beachten muss, weil die Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirk-
sam ist, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist
(BayObLG, NJW-RR 1991, 978, 979). Ist die Zustimmung - wie hier - von dem
Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29
GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben
hat, gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen (BayObLGZ 1975, 264, 267;
NJW-RR 1991, 978, 979; OLG Hamm, NJW-RR 1989, 974, 975). Diese
Nachweise sind hier erbracht worden.
2. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts steht der
Wirksamkeit der von der Verwalterin am 15. Dezember 2010 gegenüber den
Vertragsparteien erklärten Zustimmung nicht der Umstand entgegen, dass
deren Bestellung am 31. Dezember 2010 endete und sie bei Eingang des
Umschreibungsantrags am 6. April 2011 nicht mehr zur Verwalterin bestellt war.
Allerdings ist streitig, ob eine von dem Verwalter erklärte Zustimmung über die
Zeit seiner Bestellung hinaus wirkt und daher auch ein erst nach diesem
Zeitpunkt vollzogenes dingliches Geschäft gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG
wirksam wird.
a) Dies wird teilweise mit der Begründung verneint, die Wirksamkeit
einer Einwilligung setze voraus, dass der Zustimmende noch in dem für das
Wirksamwerden des dinglichen Geschäfts maßgeblichen Zeitpunkt Inhaber der
durch das Zustimmungserfordernis geschützten Rechtsposition sei (vgl. OLG
Celle, RNotZ 2005, 542, 543; Erman/Maier-Riemer, BGB, 13. Aufl., § 183
Rn. 2; NK-BGB/Staffhorst, 2. Aufl., § 183 Rn. 15 f.). Die Berechtigung zur
Erteilung einer nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung müsse deshalb
gemäß § 878 BGB noch in dem Zeitpunkt vorliegen, in welchem die Einigung
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nach §§ 925, 873 BGB für den Veräußerer bindend geworden und der Antrag
auf Umschreibung des Eigentums bei dem Grundbuchamt eingereicht worden
sei (OLG Celle, aaO; OLG Hamm, NJW-RR 2010, 1524, 1525; OLG Hamburg,
ZfIR 2011, 528; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 12 Rn. 5; Palandt/Bassen-
ge, BGB, 71. Aufl., § 12 WEG Rn. 10; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 12
Rn. 6; insoweit auch Timme/Hogenschurz, WEG, § 12 Rn. 33). Dies soll auch
für die von dem bisherigen Verwalter zu der Veräußerung erteilte Zustimmung
gelten; diese werde grundsätzlich gegenstandslos, wenn der Verwalter nicht
mehr im Amt sei (OLG Hamm, aaO; OLG Hamburg, aaO; Erman/Grziwotz,
BGB, aaO; Palandt/Bassenge, aaO; für diesen Fall anders: Timme/Hogen-
schurz, WEG, § 12 Rn. 35).
b) Nach anderer Auffassung bleibt die von einem Verwalter erklärte Zu-
stimmung wirksam, wenn dieser im Zeitpunkt des Zugangs bei den Vertrags-
parteien zur Erklärung der Zustimmung berechtigt gewesen und das schuld-
rechtliche Geschäft wirksam geworden ist; ob er auch noch in dem in § 878
BGB bestimmten Zeitpunkt zum Verwalter bestellt gewesen sei, soll dagegen
unerheblich sein (KG, ZWE 2012, 227; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2011, 1456,
1457; OLG München, NZM 2012, 388, 389; LG Mannheim, BWNotZ 1979, 125;
LG Wuppertal, MittRhNotK 1982, 207, 208; Böttcher, Rpfleger 2007, 526, 531;
Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn. 202; Hügel, ZWE 2010,
457; Kesseler, RNotZ 2005, 543, 547; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12
Rn. 33; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 84; Kümmel in
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 38; MünchKomm-
BGB/Commichau, 5. Aufl., § 12 WEG Rn. 40; Riecke/Schmid/Schneider, WEG,
3. Aufl., § 12 Rn. 84; Schmidt, ZWE 2010, 394, 396; Schöner/Stöber,
Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2904; Staudinger/Gursky, BGB [2009], § 183
Rn. 28; Kreuzer, DNotZ 2012, 11, 15; Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], WEG,
§ 12 Rn. 21).
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aa) Begründet wird dies überwiegend damit, dass ein Zustimmungs-
vorbehalt nach § 12 Abs. 1 WEG nicht die Verfügungsbefugnis des Veräuße-
rers einschränke, sondern eine Beschränkung des Inhalts des Wohnungseigen-
tums darstelle. Mit dem Zugang der Zustimmung, die nur einheitlich für das
schuldrechtliche und das dingliche Geschäft erklärt werden könne, falle diese
Beschränkung für die Veräußerung weg. Die Zustimmung werde mit Zugang
der Erklärung gegenüber den Vertragsparteien oder dem von ihnen bevoll-
mächtigten Notar wirksam und unwiderruflich. Ein nachträglicher Wegfall der
Zustimmungsberechtigung schade nicht, weil die Veräußerungsbeschränkung
nach § 12 WEG keine Verfügungsbeschränkung im Sinne von § 137 BGB sei
und demzufolge auch § 878 BGB nicht angewendet werden könne (KG, ZWE
2012, 227; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2011, 1456, 1457; OLG München, NZM
2012, 388, 389; Bauer/von Oefele/Kössinger, GBO, 2. Aufl., § 19 Rn. 202;
Böttcher, Rpfleger 2007, 26, 531; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12
Rn. 33; Riecke/Schmidt/Schneider, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 78; Schmidt, ZWE
2010, 394, 395; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2904a; Stau-
dinger/Gursky, BGB [2012], § 878 Rn. 29).
bb) Zum Teil wird die Beendigung des Amts des Verwalters nach Er-
klärung der Zustimmung gegenüber den Vertragsparteien deshalb als unbe-
achtlich angesehen, weil dieser nicht selbst Zustimmungsberechtigter sei,
sondern für die übrigen Wohnungseigentümer handele. Die von dem Verwalter
in Ausübung seines Amts als Treuhänder in mittelbarer Stellvertretung für die
übrigen Wohnungseigentümer erklärte Zustimmung bleibe nach den für die
Vertretung geltenden Grundsätzen auch dann wirksam, wenn dessen Vertre-
tungsbefugnis nachfolgend durch die Beendigung seines Amts wegfalle (vgl.
LG Mannheim, BWNotZ 1979, 125; Fritsch in Köhler/Bassenge, Anwalts-Hand-
buch Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 17 Rn. 60).
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c) Richtig ist, dass die Wirksamkeit der von dem Verwalter erklärten Zu-
stimmung nicht davon abhängt, dass er das Verwalteramt noch in dem in § 878
BGB genannten Zeitpunkt innehat. Dabei kann hier offenbleiben, ob es zutrifft,
dass § 12 Abs. 1 WEG schon nicht als eine Beschränkung der Verfügungsbe-
fugnis des Wohnungseigentümers anzusehen ist (siehe soeben zu III.2.b.aa).
Die Zustimmung des Verwalters wirkt jedenfalls deshalb fort, weil sie eine Ent-
scheidung ersetzt, die - ohne die Übertragung der Zustimmungsbefugnis auf
ihn - von den anderen Wohnungseigentümern (allen mit Ausnahme des Ver-
äußerers) durch Beschluss zu treffen wäre.
aa) Der Verwalter, dem in der Gemeinschaftsordnung die Befugnis zur
Zustimmung zu einer Veräußerung nach § 12 Abs. 1 WEG übertragen worden
ist, nimmt bei seiner Entscheidung kein eigenes Recht wahr, sondern wird
grundsätzlich als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungs-
eigentümer tätig (BGH, Urteil vom 26. September 1990 - IV ZR 226/89, BGHZ
112, 240, 242; Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, NJW-RR 2011,
1453, 1454 Rn. 9). Eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG dient allein dem
Schutz der Wohnungseigentümer gegen den Eintritt unerwünschter Personen
in die Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni
1962 - V ZB 2/62, NJW 1962, 1613, 1614 - insoweit in BGHZ 37, 203 ff. nicht
abgedruckt). Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen
Wohnungseigentümer dagegen schützen können, dass Wohnungseigentum in
die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät (vgl.
BayObLG, NJW 1973, 152, 153; BayObLGZ 1980, 20, 34; OLG Hamm, NJW-
RR 2001, 1525, 1526; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1987, 269 und OLG
Saarbrücken, DNotZ 1989, 439, 440). Der Verwalter hat bei der ihm über-
tragenen Entscheidung die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer
wahrzunehmen (OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526). Seine Zustimmung
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zur Veräußerung ersetzt den (andernfalls notwendigen) Beschluss der anderen
Wohnungseigentümer.
bb) Die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümer wird allerdings
dadurch, dass die Zustimmungskompetenz in der Gemeinschaftsordnung auf
den Verwalter übertragen worden ist, nicht verdrängt (vgl. Senat, Beschluss
vom 21. Dezember 1995 - V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 351; Klein in Bärmann,
WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 25). Die Wohnungseigentümer können jederzeit
- auch
ohne
eine
Vorlage
des
Verwalters
oder
des
betroffenen
Wohnungseigentümers - dessen Zustimmungsbefugnis an sich ziehen und
über die Erteilung der Zustimmung entscheiden (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai
2011 - V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453, 1454 Rn. 9; BayObLGZ 1980, 29,
35; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558). Zuständiges Organ für solche
Entscheidungen ist die Eigentümerversammlung, die mit Mehrheit anstelle des
Verwalters über die an sich diesem übertragene Verwaltungsangelegenheit
beschließt (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 12 Rn. 25;
Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 12 WEG Rn. 21). Ein Beschluss, mit dem
die Zustimmung erteilt wird, ist - gemäß § 10 Abs. 4 Satz 1 WEG auch für
Sonderrechtsnachfolger - bindend und von dem Grundbuchamt zu beachten
(vgl. OLG Saarbrücken, NJW-RR 1987, 269).
cc) Nichts anderes gilt für die Zustimmung des Verwalters zur Veräuße-
rung. Diese ist (sofern man eine Widerruflichkeit der Zustimmungserklärung
überhaupt bejaht) - ebenso wie ein entsprechender Beschluss - für die anderen
Wohnungseigentümer jedenfalls solange bindend, wie diese nichts anderes
beschließen. Die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG ist daher in
dieser Beziehung nicht anders zu behandeln als rechtsgeschäftliche Er-
klärungen, die Träger eines vergleichbaren privaten Amts (wie bspw.
Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter; vgl. KG, NJW-RR 2004, 1161,
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1162) während ihrer Amtszeit im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen
den Rechtsinhaber abgegeben haben.
3. Ob die Wohnungseigentümer oder ein an deren Stelle befugter neuer
Verwalter die Zustimmung bis zu dem in § 878 BGB bestimmten Zeitpunkt noch
hätten widerrufen können, bedarf hier keiner Entscheidung, weil für einen sol-
chen Widerruf nichts ersichtlich ist. Das Grundbuchamt hat nach dem ihm
unterbreiteten Sachverhalt zu entscheiden; es ist nicht berechtigt, von sich aus
von Amts wegen Ermittlungen zur Erteilung oder Versagung der Zustimmung
anzustellen (vgl. Senat, Beschluss vom 28. April 1961 - V ZB 17/60, BGHZ 35,
135, 139). Im Grundbuchverfahren ist deshalb grundsätzlich nicht zu prüfen, ob
der Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung nach § 12 WEG in der
Form des § 29 Abs. 1 GBO dem Grundbuchamt vorliegt, auch noch in dem
Zeitpunkt zum Verwalter bestellt war, in dem der Umschreibungsantrag
eingereicht worden ist.
4. Das Rechtsmittel hat danach Erfolg. Die angefochtenen Beschlüsse
sind aufzuheben und das Grundbuchamt ist anzuweisen, die Umschreibung
nicht aus den in der Zwischenverfügung genannten Gründen abzulehnen.
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IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des
Geschäftswerts beruht auf § 131 Abs. 4 i.V.m. § 30 Abs. 2 KostO.
Stresemann
Lemke
Schmidt-Räntsch
Czub
Kazele
Vorinstanzen:
AG Bensheim, Entscheidung vom 07.04.2011 - LO-9608-13 -
AG Bensheim - Grundbuchamt -, Entscheidung vom 08.07.2011 - LO-9608-13 -
OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 13.12.2011 - 20 W 321/11 -
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