Urteil des BGH vom 11.10.2013
Leitsatzentscheidung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 271/12
Verkündet am:
11. Oktober 2013
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
WEG § 28 Abs. 3
Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem Ab-
rechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die
Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die
Jahresabrechnung eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung darstellt,
sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich.
BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 - V ZR 271/12 - LG Berlin
AG Charlottenburg
- 2 -
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 11. Oktober 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den
Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter
Dr. Kazele
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Landge-
richts Berlin vom 17. Oktober 2012 wird auf Kosten der Kläger zu-
rückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger sind seit Februar 2009 Eigentümer einer Eigentumswohnung.
Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Woh-
nung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenüber der
Wohnungseigentümergemeinschaft; ferner muss der Verwalter einen sich aus
der Abrechnung ergebenden Überschuss auszahlen, soweit er nicht verrechnet
werden kann. Im Jahr 2010 wurden die Kläger erstinstanzlich zur Zahlung von
Wohngeldrückständen der Voreigentümerin in Höhe von 18.095,01
€ nebst Zin-
sen verurteilt. Im Dezember 2010 zahlten sie darauf einen Teilbetrag von
11.574,51 € (Hauptforderung) zuzüglich 1.676,45 € (Zinsen) an die Gemein-
schaft.
In der Eigentümerversammlung vom 21. Juli 2011 wurden die Gesamt-
jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen für 2010 mehrheitlich geneh-
migt (TOP 4). In der Gesamtabrechnung werden die Gemeinschaftskosten in
1
2
- 3 -
Höhe von 63.211,59 € einzeln aufgeschlüsselt. Unter der Überschrift „Gemein-
schaftserträge“ wird die Zinszahlung der Kläger als „Zinsen aus Rechtsstreit“ in
Höhe von 1.676,45 € aufgeführt. Eine „Zusammengefasste Abrechnung für die
Eigentümergemeinschaft“ weist ein „Abrechnungsergebnis: Guthaben“ von
27.108,14 € aus. Dieses errechnet sich aus „Hausgeldzahlungen“ in Höhe von
93.643,28 € zuzüglich der „Gemeinschaftserträge“ von 1.676,45 €, abzüglich
der Gemeinschaftskosten in Höhe von 63.211,59 € und abzüglich der „Sollzu-
weisung zu den Rücklagen“ in Höhe von 5.000 €. Die Zahlung der Kläger auf
die Hausgeldrüc
kstände aus den Vorjahren in Höhe von 11.574,51 € wird nicht
gesondert aufgeführt, sondern ist in den „Hausgeldzahlungen“ in Höhe von
93.643,28 € enthalten. Den Einzelabrechnungen zufolge werden die Gemein-
schaftserträge - also die von den Klägern gezahlten Zinsen auf die Rückstände
- an die einzelnen Eigentümer anteilig ausgekehrt, nicht aber das als Abrech-
nungsergebnis ermittelte Guthaben insgesamt. Tatsächlich führte die Verwal-
tung den von den Klägern auf die Hauptforderung gezahlten Betrag von
11.574,51
€ im Jahr 2011 dem Rücklagenkonto zu.
Mit der Anfechtungsklage wollen die Kläger erreichen, dass die Geneh-
migung der Jahresabrechnung hinsichtlich der Berechnung und Feststellung
der Abrechnungspositionen „Gemeinschaftserträge“ und „Abrechnungsergeb-
nis:
Guthaben“, die Genehmigung der Einzelabrechnungen dagegen insgesamt
für ungültig erklärt wird. Hilfsweise wollen sie die Nichtigkeit des unter TOP 4
gefassten Beschlusses feststellen lassen. Das Amtsgericht hat den Beschluss
hinsichtlich der Einzelabrechnung der Kläger auf das Anerkenntnis der Beklag-
ten hin für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung
der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revisi-
on, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgen die Kläger ihr
Klageziel hinsichtlich der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen der
übrigen Eigentümer weiter.
3
- 4 -
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, sowohl die Gesamtjahresabrechnung als
auch die Einzelabrechnungen genügten den Anforderungen des § 28 Abs. 3
WEG. Die Abrechnung sei verständlich, obwohl die Hausgeldzahlungen aus
dem laufenden Jahr mit Zahlungen auf Rückstände der Vorjahre zusammenge-
fasst worden seien. Denn aus den Hausgeldkonten ergebe sich, dass die Zah-
lungen das Soll überstiegen hätten. Danach werde deutlich, dass Hausgelder
nicht nur auf das abgerechnete Haushaltsjahr gezahlt worden seien. Die Zu-
sammensetzung der Hausgeldzahlungen im Einzelnen könne durch Einsicht-
nahme in die Verwaltungsunterlagen in Erfahrung gebracht werden. Entgegen
der Ansicht der Kläger sei es auch nicht zu beanstanden, dass das in der Ge-
samtabrechnung ermittelte Guthaben dem Rücklagenkonto zugeführt worden
sei. Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Verpflichtung des Verwal-
ters zur Auszahlung von Guthaben beziehe sich nur auf die Einzelabrechnun-
gen. Die Wohnungseigentümer hätten darüber zu entscheiden, wie mit einem
solchen Überschuss verfahren werden soll. Dazu habe es eines gesonderten
Beschlusses nicht bedurft. Vielmehr hätten die Wohnungseigentümer mit der
Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen
auch darüber beschlossen, dass nur die von den Klägern auf die Rückstände
gezahlten Zinsen, nicht aber die weiteren Überschüsse ausgekehrt werden soll-
ten.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand.
4
5
- 5 -
1. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß
§ 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Ein-
nahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine geordnete
und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch
Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen
Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung ver-
ständlich sein. Diesen Anforderungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie,
anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vor-
gesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten aus-
weist (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127
Rn. 10; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 16).
Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die
Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu
erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollzie-
hen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob
sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind.
Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der
endgültigen Höhe der Beiträge (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009
- V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; Urteil vom 4. März 2011
- V ZR 156/10, ZWE 2011, 256 Rn. 6; Beschluss vom 15. Mai 2012
- V ZB 282/11, NJW-RR 2012, 1103 Rn. 7).
2. Daran gemessen ist es zunächst nicht zu beanstanden, dass die von
den Klägern auf die Rückstände gezahlten Zinsen in Höhe von 1.676,45
€ in
der Gesamtabrechnung als „Gemeinschaftserträge“ verbucht und in den Ein-
zelabrechnungen anteilig ausgekehrt wurden. Denn Rechtsfrüchte des Verwal-
tungsvermögens und damit auch Zinserträge auf Hausgeldrückstände gehören
zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1
WEG und stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Solche Er-
6
7
- 6 -
träge können - sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet
werden sollen - an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden; dazu bedarf
es einer Beschlussfassung (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11,
ZWE 2012, 373 Rn. 16), die hier mit der Genehmigung der Jahresabrechnung
und der Einzelabrechnungen - die die anteilige Auskehrung vorsehen - erfolgt
ist. Entgegen der Auffassung der Kläger ist insoweit durch die weitere Bezeich-
nung „Zinsen aus Rechtsstreit“ eine hinreichende Information der Wohnungsei-
gentümer erfolgt.
3. Auch die im Dezember 2010 eingegangene Nachzahlung auf das
Hausgeld ist richtig dargestellt.
a) Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen- und Ausgabenrech-
nung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückstände aus Vorjahren
- im Gegensatz zu offenen Forderungen - in der Gesamtabrechnung eine Ein-
nahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar, und
zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB). Da in der Ein-
zelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben
entsteht, kann sowohl die Einzel- als auch die Gesamtabrechnung den buchhal-
terischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus
den Vorjahren informatorisch aufzeigen (BayObLG, ZWE 2002, 577, 580; ZWE
2004, 372, 373; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl.,
9. Teil Rn. 247). Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch we-
der Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses;
die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die
Schlüssigkeit der Abrechnung liefern (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl.,
§ 28 Rn. 126a ff.).
8
9
- 7 -
b) Im Kern wollen die Kläger hinsichtlich der Gesamtabrechnung eine
nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzahlungen erreichen, aus der die Ab-
rechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren. Eine solche
Aufschlüsselung ist jedoch wegen des Charakters der Jahresabrechnung als
reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich (vgl.
Wanderer in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Teil C
Rn. 1616, 1628; aA BeckOK-WEG/Batschari, Edition 16, § 28 Rn. 66). Die Ge-
samtabrechnung wird durch die von den Klägern gewünschten Angaben auch
nicht unbedingt übersichtlicher bzw. verständlicher. Denn dass Zahlungen nicht
in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind,
kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige
Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist es erst in dem Folgejahr
als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt; wird umgekehrt
eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden De-
zember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres (vgl. Becker in
Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 115 mwN; Niedenführ in Niedenführ/
Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn. 100). Abrechnungsspitzen
aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst mit dem Beschluss über die Jahresab-
rechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahme zu verbuchen.
Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahingehend aufschlüsseln;
rechtlich zwingend sind solche Angaben indes nicht.
c) Die Ausführungen in der Revisionsbegründung, wonach die Abrech-
nung widersprüchlich sei, weil in der zusammengefassten Abrechnung unter
„Hausgeldzahlungen“ eine Summe von 93.643,28 €, in dem Nachweis der
Hausgeldkonten dagegen eine Summe von 77.051,98 € unter Hausgeldzahlun-
gen genannt werde, verhilft dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Der Nachweis
der Hausgeldkonten ist - wie ausgeführt - weder Bestandteil der Jahresabrech-
nung noch des Genehmigungsbeschlusses. Dass sich die im Jahr 2010 gezahl-
10
11
- 8 -
ten Hausgelder nicht auf den in der Abrechnung genannten Betrag von
93.643,28 € beliefen, behaupten die Kläger jedoch nicht. Auch zeigen sie - wie
die Beklagten zutreffend erwidern - nicht auf, dass sie ihre Klage innerhalb der
Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auf diesen Aspekt gestützt ha-
ben; nach den getroffenen Feststellungen haben sie sich in erster Instanz ledig-
lich gegen d
ie fehlende Aufschlüsselung der Summe von 93.643,28 € gewen-
det, nicht aber gegen deren inhaltliche Richtigkeit.
4. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger schließlich gegen die Ausweisung
eines Guthabens in der Gesamtabrechnung und gegen die Einzelabrechnungen
der übrigen Wohnungseigentümer, weil sie meinen, das Guthaben müsse an
alle Wohnungseigentümer ausgekehrt werden.
a) Das Guthaben von 27.108,14 € ist zunächst nur ein rechnerisches Er-
gebnis der Gesamtabrechnung, das schon dadurch entstehen kann, dass be-
stehende Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen. Ein sol-
ches Guthaben als Ergebnis der Gesamtabrechnung begründet keinen An-
spruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung. Auch aus § 12
Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ergibt sich das nicht; die dort vorgesehene
Auskehrung von Guthaben setzt nämlich - wie das Berufungsgericht zutreffend
ausführt - voraus, dass die Einzelabrechnungen ein Guthaben ergeben.
b) Allerdings kann durch die Zahlung der Kläger auf die Rückstände ein
Guthaben entstanden sein, das nicht zur Deckung der laufenden Kosten erfor-
derlich ist. Denn die in früheren Abrechnungszeiträumen entstandenen Haus-
geldrückstände müssen in der Vergangenheit durch erhöhte Beiträge der übri-
gen Wohnungseigentümer ausgeglichen worden sein, weil die laufenden Kos-
ten gedeckt werden mussten (zu den Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan
vgl. Senat, Urteil vom 7. Juni 2013 - V ZR 211/12, WuM 2013, 566 Rn. 15).
12
13
14
- 9 -
Folglich sind die übrigen Wohnungseigentümer in Vorleistung getreten, wäh-
rend bei dem säumigen Wohnungseigentümer - hier dem Rechtsvorgänger der
Kläger - Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft
entstanden; diese Verbindlichkeiten wurden nun in einem späteren Abrech-
nungszeitraum getilgt.
c) Selbst wenn der Betrag von
27.108,14 € aus diesem Grund teilweise
nicht zur laufenden Deckung der Kosten benötigt werden sollte, begründet die
Gesamtabrechnung keinen Anspruch auf Auskehrung des Guthabens. Das
Guthaben kann - wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemein-
schaft - der Instandhaltungsrücklage zugeführt, zur Deckung der laufenden
Kosten verwendet oder an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden (Se-
nat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, ZWE 2012, 373 Rn. 16; vgl. auch
Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 78). Insoweit hat das Be-
rufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beschluss über die Jahresab-
rechnung und die Einzelabrechnungen zugleich die Entscheidung beinhaltet,
dass das Guthaben jedenfalls vorerst nicht ausgekehrt, sondern auf den Konten
der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben soll. Eine Beschlussfassung
über die Auskehrung des Guthabens oder dessen weitere Verwendung - die die
Kläger zunächst herbeiführen müssten - ist nicht Gegenstand des Verfahrens.
d) Schließlich ist es auch nicht - wie die Revision meint - Aufgabe der
Gesamtabrechnung, aufzuzeigen, ob die in dem Jahr 2010 entstandenen Kos-
ten durch die laufenden Hausgeldzahlungen des Jahres 2010 gedeckt werden;
ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch des
Genehmigungsbeschlusses (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28
Rn. 126a ff.). Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wirt-
schaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es
15
16
- 10 -
der Verwaltung ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu be-
gleichen.
5. Nach alledem sind auch Nichtigkeitsgründe nicht ersichtlich.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Roth
Brückner
Weinland
Kazele
Vorinstanzen:
AG Charlottenburg, Entscheidung vom 17.11.2011 - 74 C 77/11 -
LG Berlin, Entscheidung vom 17.10.2012 - 85 S 244/11 WEG -
17
18