Urteil des BGH vom 05.11.2002, V ZB 21/03

Entschieden
05.11.2002
Schlagworte
Treu und glauben, Abrechnung, Verteilung, Antragsteller, Abwasserentsorgung, Verwaltung, Einbau, Antrag, Zustimmung, Vereinbarung
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BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 21/03

vom

25. September 2003

in der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

WEG § 16 Abs. 2

Die Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums.

WEG §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 1

Erfolgt der Einbau von Kaltwasserzählern zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten, so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung und nicht um eine bauliche Veränderung.

WEG § 21 Abs. 3

Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist.

WEG § 21 Abs. 4

b) Die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung entspricht im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben bei ihrer Entscheidung aber einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände abzuwägen.

BGH, Beschluß v. 25. September 2003 - V ZB 21/03 - KG LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 25. September 2003 durch

den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel, die Richter

Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein, Dr. Gaier und die Richterin Dr. Stresemann

beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß der Zivilkammer 85 des Landgerichts Berlin vom 5. November 2002 wird

auf Kosten der Antragsteller zurückgewiesen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert wird für alle Instanzen auf 6.000 esetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus 17 Reihenhäusern und neun Eigentumswohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage in B. . In dem Teilungsvertrag vom 30. April 1980 ist unter § 13 Abs. 1

Satz 1 unter der Überschrift "Lasten und Kosten" geregelt, daß die Wohnungseigentümer "alle Betriebskosten der Wohnanlage gemeinsam tragen, und zwar

im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit nichts anderes bestimmt ist."

Abweichendes gilt nach § 13 Abs. 1 Satz 2 nur für die Kosten der Beheizung

und Warmwasserversorgung, die beim Vorhandensein von Heizuhren nach

dem tatsächlichen Verbrauch umzulegen sind, und nach § 13 Abs. 2 für die

nach Einheiten abzurechnenden Verwalterkosten. Gleichwohl wurden die Ko-

sten der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung bis 1997

nach der Größe der jeweiligen Wohnfläche auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt; erst seither erfolgt die Abrechnung nach dem Verhältnis

der Miteigentumsanteile.

In der Eigentümerversammlung am 11. November 1999 wurde mit der

Mehrheit der Stimmen der Einbau von Kaltwasserzählern beschlossen. Dieser

Beschluß wurde vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt.

Im vorliegenden Verfahren verlangen die Antragsteller, die als Eigentümer von Reiheneckhäusern über verhältnismäßig große Miteigentumsanteile

am Grundstück verfügen, unter Hinweis auf den erheblichen Anstieg der Wasserkosten von den übrigen Wohnungseigentümern die Zustimmung zu einer

Änderung des Teilungsvertrags dahin, daß die Kosten der Versorgung mit

Kaltwasser und der Abwasserentsorgung nach Maßgabe des jeweiligen Verbrauchs umgelegt und zu diesem Zweck Kaltwasseruhren installiert werden

sollen.

Das Amtsgericht hat den hierauf gerichteten Antrag zurückgewiesen. Die

sofortige Beschwerde der Antragsteller ist erfolglos geblieben. Auf die sofortige

weitere Beschwerde möchte das Kammergericht den angefochtenen Beschluß

aufheben und die Sache an das Landgericht zur weiteren Sachaufklärung zurückverweisen. Es sieht sich hieran jedoch durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 13. Juni 2001 (NJW-RR 2002, 731) gehindert

und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 10. März 2003 (NZM 2003, 319 =

ZfIR 2003, 422 m. Anm. Derleder, ZfIR 2003, 407 = FGPrax 2003, 117 = WuM

2003, 401 = ZMR 2003, 600 = ZWE 2003, 281 m. Anm. Kümmel) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28 Abs. 2

FGG).

Das vorlegende Gericht meint, die Kosten des individuellen Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer seien durch den Gebrauch ihres

jeweiligen Sondereigentums und nicht durch den gemeinschaftlichen Gebrauch

des Gemeinschaftseigentums veranlaßt. Die Kosten seien daher weder von der

gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG noch von einer diesen Verteilungsschlüssel abändernden Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung erfaßt,

so daß die Wohnungseigentümer über die Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluß gemäß § 21 Abs. 3 WEG entscheiden könnten. Unter der - im vorliegenden Fall noch zu prüfenden - Voraussetzung der Wirtschaftlichkeit der

Maßnahme komme ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf

Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten gemäß § 21 Abs. 4 WEG in Betracht. Daneben bedürfe es gemäß § 22 Abs. 1

Satz 2, § 14 WEG keiner Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zum

Einbau von Kaltwasserzählern. Die Beschlußkompetenz zur Einführung einer

verbrauchsabhängigen Kostenabrechnung erstrecke sich auch auf die hierfür

erforderliche Installation von Verbrauchserfassungsgeräten.

Demgegenüber geht das Oberlandesgericht Düsseldorf in seiner auf

weitere Beschwerde ergangenen Entscheidung vom 13. Juni 2001 davon aus,

daß die Kosten des privaten Wasserverbrauchs in den Regelungsbereich des

§ 16 Abs. 2 WEG fielen. Deshalb bestehe ein Anspruch auf Abänderung nur

dann, wenn der hierdurch oder abweichend vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel grob unbillig und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren sei.

Die beiden Gerichte sind danach unterschiedlicher Auffassung über die

Voraussetzungen, unter denen ein Wohnungseigentümer von den anderen

eine verbrauchsabhängige Abrechnung der durch die Versorgung mit Kaltwasser und die Abwasserentsorgung anfallenden Kosten verlangen kann. Dies

rechtfertigt die Vorlage. Bei Prüfung der Zulässigkeit der Vorlage ist nämlich

die Ansicht des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, für

den Senat bindend (Senat, BGHZ 99, 90, 92).

III.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45

Abs. 1 WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässig, bleibt in der Sache selbst jedoch ohne Erfolg.

1. Entgegen der von dem vorlegenden Gericht geäußerten Zweifel leidet

das Verfahren der Vorinstanzen im Hinblick auf die förmliche Beteiligung der

Antragsgegner nicht an einem Mangel. Materiell Beteiligte an dem vorliegenden Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind sämtliche Wohnungseigentümer 43 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Die Ordnungsmäßigkeit der damit gebotenen

förmlichen Beteiligung derjenigen Wohnungseigentümer, gegen die sich der

Antrag richtet, begegnet keinen Bedenken. In allen Instanzen sind sämtliche

Schriftsätze mit Sachanträgen, ferner die Terminsbestimmungen sowie die gerichtlichen Verfügungen und Entscheidungen dem Verwalter der Wohnanlage

unter ausdrücklichem Hinweis auf § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG und damit zweifelsfrei als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer übermittelt worden. Dies

war ausreichend. Zwar setzt § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG dem Wortlaut nach eine

Zustellung an "alle" Wohnungseigentümer voraus, so daß eine Regelungslücke

für die Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 (oder auch Nr. 4) WEG besteht, in denen einzelne Wohnungseigentümer als Antragsteller auftreten und deswegen

die Zustellung nur an die "übrigen" Wohnungseigentümer erfolgen muß. In diesen Fällen rechtfertigt jedoch der mit der Vorschrift verfolgte Zweck, die Abwicklung des Rechtsverkehrs mit Wohnungseigentümergemeinschaften zu vereinfachen (BGHZ 78, 166, 172), eine entsprechende Anwendung des § 27

Abs. 2 Nr. 3 WEG (BayObLGZ 1989, 342, 344; BayObLG, ZMR 1997, 613,

614; OLG Hamm Rpfleger 1985, 257; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1989, 433,

434; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 126 ff; Niedenführ/Schulze,

WEG, 6. Aufl., vor §§ 43 ff WEG, Rdn. 118; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl.,

Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn. 35; a.A. Weitnauer/Hauger, WEG, 8. Aufl., § 27

Rdn. 17; wohl auch Derleder, ZfIR 2003, 407, 408).

2. Die Vorinstanzen haben den Antrag, den Antragsgegnern die Einführung eines neuen Kostenverteilungsschlüssels durch Zustimmung zur Änderung der "Teilungserklärung" vom 30. April 1980 aufzugeben, im Ergebnis zu

Recht abgewiesen. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung,

den allein die Antragsteller im vorliegenden Verfahren geltend machen (dazu

näher unten III. 2 e), ist nicht gegeben.

a) Das von den Antragstellern verfolgte Ziel, die Zustimmung der Antragsgegner zur Änderung des Teilungsvertrags vom 30. April 1980 zu erlangen, beruht auf der Annahme, die in diesem Vertrag als Teil II enthaltene Gemeinschaftsordnung regele in § 13 Abs. 1 Satz 1 auch die Verteilung sämtlicher in der Wohnungseigentumsanlage anfallender Kaltwasserkosten, also

auch die Kosten der (Kalt-)Wasserversorgung des jeweiligen Sondereigentums

nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Nach den Vorstellungen der Antragsteller soll diese Regelung künftig durch eine Erfassung des individuellen

Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer und eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten ersetzt werden. Wäre dieses Verständnis

der Gemeinschaftsordnung zutreffend, so käme die Einführung einer verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung auf der Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses, wie er in der Eigentümerversammlung am 11. November

1999 gefaßt worden war, nicht in Betracht. Die Änderung eines in der Gemeinschaftsordnung geregelten Kostenverteilungsschlüssels kann - wie bei einer

gesetzlichen Regelung - nach § 10 Abs. 1 und Abs. 2 WEG nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen (Senat, BGHZ 130, 304, 313; 145,

158, 169; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 760; Wenzel, ZWE 2000, 2, 6 = NZM

2000, 257, 261 = PiG 59, 55, 66); ein vereinbarungs- oder gesetzesändernder

Mehrheitsbeschluß wäre mangels Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung nichtig (Senat, BGHZ 145, 158, 168; Wenzel, ZWE 2001, 226, 234).

Läßt sich - wie hier - ein solches Einvernehmen nicht erzielen, so bleibt nur die

fehlende Zustimmung durch gerichtliche Entscheidung herbeizuführen (vgl.

Senat, BGHZ 130, 304, 313). Ein dahingehender Anspruch kommt allerdings

nur dann in Betracht, wenn der bestehende Kostenverteilungsschlüssel bei

Anlegung eines strengen Maßstabs nicht sachgerecht erscheint und zu grob

unbilligen, mit Treu und Glauben 242 BGB) nicht zu vereinbarenden Ergeb-

nissen führt (Senat, BGHZ 130, 304, 312; BayObLG, ZWE 2001, 320; OLG

Köln, WuM 1998, 621, 622; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 119).

b) Jedoch regelt die Gemeinschaftsordnung unter § 13 Abs. 1 Satz 1

- entgegen der Annahme der Antragsteller - nicht die Verteilung der Kosten des

privaten Wasserverbrauchs der einzelnen Wohnungseigentümer. Für die von

den Antragstellern erstrebte Vereinbarungsänderung fehlt es mithin an einem

Regelungsgegenstand in der Gemeinschaftsordnung.

aa) Der Senat, der vorliegend als Rechtsbeschwerdegericht zu entscheiden hat 28 Abs. 3 FGG), kann die als Inhalt des Sondereigentums in

das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung 10 Abs. 2 WEG) selbständig auslegen. Maßgebend ist hierbei - wie stets bei Auslegung einer

Grundbucheintragung - der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie er sich

aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt

(Senat, BGHZ 121, 236, 239; 139, 288, 292). Die Regelung unter § 13 der

Gemeinschaftsordnung erfaßt ausdrücklich nur die "Betriebskosten der Wohnanlage". Damit ist keine gegenständliche Erweiterung der Kostenarten gegenüber den in § 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten verbunden, vielmehr ist in der Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich einzelner der gesetzlich

geregelten Kosten ein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart. Hierauf

weist bereits die Überschrift des § 13 der Gemeinschaftsordnung ("Lasten und

Kosten") hin. Überdies ist unter § 4 der Gemeinschaftsordnung die grundsätzliche Anwendbarkeit der gesetzlichen Vorschriften vereinbart, so daß es für ein

Abweichen von diesen einer eindeutigen, zweifelsfreien Regelung bedurft hätte

(vgl. KG, WuM 1996, 171, 172; Bub, ZWE 2001, 457, 459; Armbrüster, ZWE

2002, 145, 147 = PiG 63, 117; Kümmel, ZWE 2003, 285, 286). Dem in der Gemeinschaftsordnung verwendeten Begriff der "Betriebskosten der Wohnanlage"

läßt sich jedoch nicht entnehmen, daß die Vereinbarung über die von § 16

Abs. 2 WEG erfaßten Lasten und Kosten hinausgehen sollte (vgl. Niedenführ/Schulze, aaO, § 16 Rdn. 9).

bb) Die Kosten der Wasserversorgung des Sondereigentums und die

hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung zählen nicht zu den in

§ 16 Abs. 2 WEG geregelten Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums. Dementsprechend enthält für diese Kosten auch die Gemeinschaftsordnung, namentlich § 13 Abs. 1 Satz 1, keine Vereinbarung; sie beschränkt

sich vielmehr auf die Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung

des Gemeinschaftseigentums.

(1) Allerdings hat eine früher verbreitete Auffassung die Kosten des gesamten Wasserverbrauchs einer Wohnungseigentumsanlage als Kosten der

Verwaltung oder des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen

Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG angesehen. Dies sollte unabhängig

davon gelten, ob das Wasser im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums verbraucht worden ist (BayObLGZ 1972,

150, 155; BayObLG, WuM 1994, 160, 161; ZMR 1997, 152, 153; OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 731, 732; BGB-RGRK/Augustin, 12. Aufl., § 16 WEG

Rdn. 21; MünchKomm-BGB/Röll, 3. Aufl., § 16 WEG Rdn. 7; Soergel/Stürner,

BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rdn. 6; Staudinger/Bub, aaO, § 16 WEG Rdn. 161;

anders aber BayObLG, ZMR 1997, 152 für die Kosten von Wasser, das ein

Teileigentümer in seinem Ladengeschäft "veredelt" oder "verarbeitet" und in

Flaschen abgefüllt veräußert). Zur Begründung wurde angeführt, die Wasser-

versorgungsunternehmen seien zum Abschluß von Einzellieferungsverträgen

mit den Wohnungseigentümern regelmäßig nicht bereit, so daß durch die notwendige gemeinschaftliche Abnahme des Wassers eine gemeinschaftliche

Schuld der Wohnungseigentümer entstehe. Darüber hinaus erfolge die Verteilung des von der Eigentümergemeinschaft abgenommenen Wassers an die

einzelnen Wohnungseigentümer - ebenso wie die Abwasserentsorgung - über

die im Gemeinschaftseigentum stehende Rohrleitungsanlage.

(2) Dieser Auffassung tritt der Senat - in Übereinstimmung mit dem vorlegenden Gericht - nicht bei. Ob in einer Wohnungseigentumsanlage anfallende Kosten dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, hängt allein von dem jeweiligen Gegenstand der Verwaltung oder des

Gebrauchs ab. Das Verhalten eines außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten ist insoweit ohne Belang. Insbesondere kann die

Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft nicht von dem in rechtlicher Hinsicht zufälligen Umstand abhängen, ob sich ein Versorgungsunternehmen - wie

etwa für die Belieferung mit Strom - zum Vertragsschluß mit jedem einzelnen

Wohnungseigentümer oder - wie regelmäßig für die Versorgung mit Wasser

und die Abwasserentsorgung - nur zu einem Vertragsschluß mit der Gemeinschaft bereit findet. Daß im letztgenannten Fall auf Grund der vertraglichen

Konstruktion eine gemeinschaftliche Schuld der Wohnungseigentümer entsteht, sagt nichts darüber aus, ob diese Verbindlichkeit auf den Gebrauch des

Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums zurückzuführen ist. Der

Vergleich mit den regelmäßig individuell abzurechnenden Stromkosten zeigt

zudem, daß dem Gesichtspunkt der Verteilung einer Leistung über das gemeinschaftliche Leitungsnetz keine ausschlaggebende Bedeutung zukommen

kann. Die Kosten, um deren Verteilung es geht, entstehen in keinem Fall durch

den Gebrauch des Leitungsnetzes, sondern sind das Entgelt für die Leistung

des Versorgungsunternehmens. Da der individuelle Wasserverbrauch ausschließlich dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit dient, sind

auch die hierdurch verursachten Kosten - mit der in der Literatur im Vordringen

begriffenen Auffassung - als solche des Sondereigentums anzusehen und mithin von § 16 Abs. 2 WEG nicht erfaßt (Niedenführ/Schulze, aaO, § 16 Rdn. 10;

Slomian, ZWE 2000, 566, 567 in Fußn. 3; Bub, ZWE 2001, 457, 458; Schuschke, NZM 2001, 497, 501; Hogenschurz, NZM 2001, 1122, 1123; Wenzel, ZWE

2001, 226, 236; Jennißen, ZWE 2001, 461, 462; Armbrüster, ZWE 2002, 145,

146; Bielefeld, Grundeigentum 2002, 306, 307; Derleder, ZfIR 2003, 407, 409;

Kümmel, ZWE 2003, 285; im Ergebnis auch Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16

Rdn. 46).

c) Ergibt sich danach weder aus der Gemeinschaftsordnung noch aus

dem Gesetz eine Regelung über die Verteilung der Kosten für Kaltwasser, das

im räumlichen Bereich des Sondereigentums verbraucht wird, so bedarf es zur

Einführung einer verbrauchsabhängigen Wasserkostenabrechnung keiner Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Vielmehr kann diese Angelegenheit, wovon das vorlegende Gericht zutreffend ausgeht, gemäß § 21 Abs. 3 WEG

durch Mehrheitsbeschluß geregelt werden.

aa) Dagegen läßt sich nicht einwenden, daß der Wasserverbrauch in

den einzelnen Sondereigentumseinheiten keine gemeinschaftliche Angelegenheit sei und deshalb auch nicht der Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft unterliege (so jedoch Drasdo, NZM 2001, 886, 887, der

deshalb davon ausgeht, die Wohnungseigentümer handelten gegenüber dem

Versorgungsunternehmen - mit der Folge des Einstimmigkeitsprinzips aus

§ 709 Abs. 1 BGB - als Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Gegenstand der

Beschlußfassung ist nämlich nicht der individuelle Wasserverbrauch, sondern

die Verteilung der durch den Verbrauch an den einzelnen Entnahmestellen

verursachten Kosten. Das ist aber eine Angelegenheit der Gemeinschaft, wenn

die Wohnungseigentümer gegenüber dem Versorgungsunternehmen mit dem

Abschluß eines Vertrages über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung eine gemeinschaftliche Verpflichtung eingegangen sind (Armbrüster, ZWE 2002, 145, 147 f). Soweit daher die Gemeinschaftsordnung - wie im

vorliegenden Fall - keine Regelung zur Verteilung der Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten und der damit verbundenen Kosten der

Abwasserentsorgung enthält, können Wohnungseigentümer über diese Frage

gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluß entscheiden (Niedenführ/Schulze, aaO, § 16 Rdn. 10; Bub, ZWE 2001, 457, 459; Hogenschurz,

NZM 2001, 1122, 1123; Jennißen, ZWE 2001, 461, 462; Armbrüster, ZWE

2002, 145, 148; Bielefeld, Grundeigentum 2002, 306, 307; Derleder, ZfIR 2003,

407, 409; Kümmel, ZWE 2003, 285, 286).

bb) Der hiernach gegebenen Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer steht ferner nicht entgegen, daß es zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Installation von Kaltwasserzählern für die einzelnen

Sondereigentumseinheiten bedarf.

(1) Zwar ist für bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige

Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ein Mehrheitsbeschluß grundsätzlich nicht ausreichend, sondern die Zustimmung aller Wohnungseigentümer

erforderlich. Aber selbst wenn man eine solche bauliche Veränderung in dem

nachträglichen Einbau von Kaltwasserzählern sehen wollte (so etwa Staudinger/Bub, aaO, § 22 WEG Rdn. 153), wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, weil deren Rechte nicht

über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden

(Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 22 Rdn. 237; Bub, ZWE 2001, 457, 460; Derleder, ZfIR 2003, 407, 410; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1988, 273 zum Einbau

von Wärmemengenzählern).

(2) Tatsächlich stellt der Einbau von Kaltwasserzählern, wenn er zur

Umsetzung der beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt, jedoch keine § 22 Abs. 1 WEG unterfallende

bauliche Veränderung dar, sondern eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG (Wenzel, ZWE 2001, 226, 236; Armbrüster, ZWE 2002, 145, 148). Insoweit gilt im Ergebnis nichts anderes als bei

der durch §§ 3, 4 HeizkostenV vorgeschriebenen Ausstattung einer Wohnungseigentumsanlage mit Geräten zur Erfassung des Warmwasserverbrauchs. Sie kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Instandsetzung (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 Rdn. 135; Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG

Rdn. 176, 178a) bzw. ordnungsmäßiger Verwaltung (Niedenführ/Schulze, aaO,

HeizkostenV Rdn. 22; Bielefeld, Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990,

S. 1, 17) nach § 21 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Zwar besteht hier keine

gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung bestehender Gebäude mit Kaltwasserzählern, die Wohnungseigentümer sind jedoch in vergleichbarer Weise

durch einen von ihnen gefaßten Beschluß über eine verbrauchsabhängige

Verteilung der Kosten der Wasserversorgung verpflichtet. Ohne Installation der

erforderlichen Meßgeräte ließe sich der von ihnen neu eingeführte Verteilungsschlüssel nämlich nicht vollziehen. Da es sich um eine notwendige Fol-

gemaßnahme handelt, unterfällt sie nicht anders als die ihr zugrundeliegende

Entscheidung über den Verteilungsschlüssel dem Anwendungsbereich des

§ 21 Abs. 3 WEG.

d) Nicht zu folgen ist dagegen der Ansicht des vorlegenden Gerichts, ein

Anspruch des Wohnungseigentümers auf verbrauchsabhängige Abrechnung

der Wasserkosten aus § 21 Abs. 4 WEG sei immer schon dann zu bejahen,

wenn nach Abzug der Aufwendungen innerhalb von zehn Jahren eine deutliche

Kostenersparnis zu erwarten ist. Diese Auffassung ist ersichtlich von der

Rechtslage beeinflußt, die für die Verteilung der Kosten der Wärme- und

Warmwasserversorgung gilt. Hierbei läßt das vorlegende Gericht jedoch außer

Betracht, daß - anders als bei den Heizkosten nach § 3 HeizkostenV - die

Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall nicht gesetzlich zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten der Kaltwasserversorgung verpflichtet sind.

Zwar sieht § 39 Abs. 2 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) seit dem Achten

Änderungsgesetz vom 4. Juli 1997 (GVBl. S. 376) vor, daß jede Wohnung mit

einem eigenen Wasserzähler auszustatten ist, eine Verpflichtung zur Nachrüstung für eine - wie hier bereits - rechtmäßig bestehende bauliche Anlage fehlt

jedoch im Hinblick auf den Bestandsschutz nach § 77 BauO Bln (vgl.

Hahn/Radeisen, Bauordnung für Berlin, § 39 Rdn. 6; anders dagegen § 40

Abs. 2 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern). Im Unterschied zu

den genannten Energiekosten (vgl. dazu KG, Grundeigentum 1989, 779, 781;

Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 13, 22) ist es hier mithin nicht

möglich, eine gesetzliche Regelung zur Begründung eines Anspruchs aus § 21

Abs. 4 WEG (vgl. Staudinger/Bub, aaO, § 21 WEG Rdn. 111) heranzuziehen.

Vielmehr ist zu unterscheiden:

aa) Ist die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung geregelt, so

besteht ein Anspruch auf deren Änderung - wie ausgeführt (oben III. 2 a) - nur

dann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung als

grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen

lassen. Nichts anderes gilt, wenn die Kostenverteilung - in Fällen entsprechender Beschlußkompetenz - wirksam durch Eigentümerbeschluß geregelt worden

ist. Auch die Abänderung eines Mehrheitsbeschlusses kann von einem Wohnungseigentümer nämlich nur in besonderen Ausnahmefällen unter den Voraussetzungen des § 242 BGB verlangt werden (BayObLG, NJW-RR 1989,

1165; 1994, 658, 659). Zwar sind die Wohnungseigentümer grundsätzlich berechtigt, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu

beschließen, hierbei kann aber jeder Wohnungseigentümer verlangen, daß der

neue Beschluß schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigt (Senat, BGHZ 113, 197, 200). Die Erwartung einer

deutlichen Kostenersparnis durch verbrauchsabhängige Abrechnung in einem

Zeitraum von zehn Jahren, wie sie das vorlegende Gericht als maßgebend ansehen will, reicht für die zu danach zu beachtenden strengen Voraussetzungen

nicht aus. Der Senat verkennt nicht, daß bei einer Kostenverteilung, die sich an

der tatsächlichen Inanspruchnahme von Leistungen orientiert, regelmäßig

deutliche Einsparungen erwirtschaften lassen. Ob mit einem Festhalten an

nicht verbrauchsabhängigen Abrechnungsmaßstäben eine grobe Unbilligkeit

verbunden ist, läßt sich indes nicht generell, sondern nur im Einzelfall beantworten (a.A. Derleder, ZfIR 2003, 407, 410). Unterhalb der Grenze zur groben

Unbilligkeit bleibt es dem Gesetzgeber vorbehalten, nach dem Vorbild der Regelung für die Wärme- und Warmwasserversorgung privatautonome Entscheidungen - auch im allgemeinen Interesse der Schonung natürlicher Ressourcen - zu beschränken.

bb) Ist die Verteilung der Kosten des Sondereigentums - wie hier - nicht

durch Gesetz, Vereinbarung oder Beschluß geregelt, wird die Einführung einer

verbrauchsabhängigen Abrechnung im allgemeinen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, weil sie dem Verursacherprinzip Rechnung trägt und als Anreiz zur Sparsamkeit zu deutlichen Einsparungen führt. Die Wohnungseigentümer haben allerdings auf Grund ihres Selbstorganisationsrechts (Senat,

BGHZ 139, 288, 293) einen Ermessensspielraum, der es ihnen ermöglicht, alle

für und gegen eine verbrauchsabhängige Abrechnung sprechenden Umstände

abzuwägen (vgl. Bub, ZWE 2001, 457, 459; Armbrüster ZWE 2002, 145, 149).

Hierbei können die Umstände des Einzelfalls im Wege der Ermessensreduktion dazu führen, daß nur die verbrauchsabhängige Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das ist namentlich dann der Fall, wenn

der Einbau von Wasserzählern gesetzlich vorgeschrieben ist, oder wenn jede

andere Abrechnungsmethode grob unbillig erscheint. Gleiches gilt auf Grund

der § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zugrundeliegenden Wertung des Gesetzgebers,

wenn in der Wohnungseigentumsanlage Verbrauchserfassungseinrichtungen

bereits vorhanden sind. Umgekehrt kann die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen für die Nachrüstung mit Kaltwasserzählern, deren

Wartung und Ablesung sowie etwa zusätzliche Abrechnungskosten unverhältnismäßig hoch sind. Ob das der Fall ist, kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nach den Grundsätzen beurteilt werden, welche die Rechtsprechung

im Hinblick auf § 11 Abs. 1 Nr. 1 lit. a, Abs. 2 HeizkostenV zur Verbrauchserfassung für die Wärme- und Warmwasserversorgung entwickelt hat (vgl. hierzu

BayObLG, NJW-RR 1994, 145, 146; KG, NJW-RR 1993, 468; ZMR 1996, 282,

283; OLG Köln, WuM 1998, 621; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 16 Rdn. 128;

Niedenführ/Schulze, aaO, HeizkostenV Rdn. 11; auch BGH, Urt. v. 30. Januar

1991, VIII ZR 361/89, NJW-RR 1991, 647, 649). Danach steht die Einführung

der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten

nicht mehr in Einklang mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung,

wenn die Aufwendungen die Einsparungen übersteigen, die sich über zehn

Jahre hinweg voraussichtlich erzielen lassen.

e) Obwohl es hiernach möglich ist, daß die Antragsteller eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserversorgungskosten der Sondereigentumseinheiten über den Individualanspruch nach § 21 Abs. 4 WEG durchsetzen können, bleibt ihre Rechtsbeschwerde ohne Erfolg. Die Antragsteller

erstreben nämlich in dem vorliegenden Verfahren nicht die Zustimmung der

Antragsgegner zu einem Beschlußantrag über die verbrauchsabhängige Abrechnung bzw. die gerichtliche Ersetzung eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses (vgl. dazu BGH, Urt. v. 6. März 1997, III ZR 248/95, NJW 1997,

2106, 2107). Sie verlangen vielmehr die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung, obwohl diese keine

einschlägige Regelung enthält.

aa) Entgegen der Auffassung sowohl des Beschwerdegerichts als auch

des vorlegenden Gerichts kann der Antrag auf Zustimmung zur Änderung der

"Teilungserklärung" nicht in einen Antrag "umgedeutet" werden, der die gerichtliche Ersetzung der Beschlußfassung zum Ziel hat. Auch wenn in Wohnungseigentumssachen an die Bestimmtheit eines Antrags grundsätzlich weniger strenge Anforderungen zu stellen sind als nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO im

Zivilprozeß, muß der Antrag doch das verfolgte Rechtsschutzziel zweifelsfrei

erkennen lassen (vgl. Staudinger/Wenzel, aaO, Vorbem. zu §§ 43 ff WEG Rdn.

25). Da das Gericht an das mit dem Antrag verfolgte Rechtsschutzziel gebunden ist (Staudinger/Wenzel, aaO, § 43 WEG Rdn. 46), kann nur innerhalb des

damit gezogenen Rahmens eine interessengerechte Auslegung des Antrags

(vgl. dazu Senat, BGHZ 151, 164, 168) möglich und geboten sein. Auch in

Wohnungseigentumssachen gilt, daß der Antragsteller durch seinen Antrag

den Verfahrensgegenstand mit der Folge bestimmt, daß das Gericht ihm nicht

mehr oder etwas anderes zusprechen darf, als begehrt (Senat, Urt. v.

20. November 1992, V ZR 279/91, NJW 1993, 593; BayObLG, WuM 1990,

178, 179; Niedenführ/Schulze, aaO, vor §§ 43 ff Rdn. 43).

bb) Die Antragsteller haben ausdrücklich erklärt, daß sie gerichtliche

Hilfe allein deshalb in Anspruch nehmen, weil sich eine - von ihnen für notwendig gehaltene - Vereinbarung der Wohnungseigentümer über die Verteilung

der Wasserkosten nicht erreichen läßt. Hingegen ist es ohne jeden Zweifel

nicht ihr Ziel, einen Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft über diesen Gegenstand durch eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen oder zu

ersetzen. Ein solcher Eigentümerbeschluß kann nach dem Vorbringen der Antragsteller ohne weiteres gefaßt werden, weil die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kaltwasserkosten

wünscht und demgemäß auch bereits am 11. November 1999 den Einbau von

Kaltwasserzählern beschlossen hat.

cc) Der Senat sieht davon ab, die Sache an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen, damit dort die der Sache nach gebotene Antragstellung

nachgeholt werden kann. Im vorliegenden Fall müßte nämlich auch der auf das

Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses gerichtete Antrag ohne Erfolg

bleiben, weil es im Hinblick auf den aller Voraussicht nach erreichbaren Mehr-

heitsbeschluß für eine gerichtliche Ersetzung am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis fehlen würde (vgl. BayObLG, NJW-RR 1986, 445, 446; OLG Hamburg, NJW-RR 1994, 783; KG, WuM 1994, 38, 40; OLG Hamm, WE 1996, 33,

39; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 21 Rdn. 85; Staudinger/Bub, aaO, § 21

Rdn. 117). Die Rechtskraft der Entscheidung des Amtsgerichts, mit der der Eigentümerbeschluß vom 11. November 1999 über den Einbau von Kaltwasserzählern für ungültig erklärt worden ist, hindert die Wohnungseigentümer nicht

an einer (erneuten) Beschlußfassung über die Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung. Die materielle Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung 45 Abs. 2 WEG) erstreckt sich nämlich nur auf den konkreten, für ungültig erklärten Beschluß (vgl. BayObLG, WuM 1989, 342; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 118; Staudinger/Wenzel, aaO, § 45 WEG

Rdn. 58).

IV.

Die Kostenentscheidung findet ihre Grundlage in § 47 WEG. Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG, wobei das maßgebende Interesse aller Beteiligter nach den voraussichtlichen Kosten für die

Nachrüstung mit Kaltwasserzählern nebst den Kosten für deren Wartung und

Ablesung zu bestimmen ist (vgl. BayObLG, WuM 1994, 160, 161). Diese Kosten schätzt der Senat - unter Berücksichtigung des vorgelegten Angebots für

den Einbau der benötigten Zähler - auf insgesamt 6.000

macht der Senat von der Möglichkeit Gebrauch, die in den Vorinstanzen erfolgten Wertfestsetzungen abzuändern 31 Abs. 1 Satz 2 KostO).

Wenzel Krüger Klein

Gaier Stresemann

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil