Urteil des BGH vom 25.06.2003, VIII ZR 335/02

Entschieden
25.06.2003
Schlagworte
Mieter, Anlage, Klausel, Zeitpunkt, Unwirksamkeit, Wohnung, Vertrag, Mietvertrag, Teil, Vermieter
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

VERSÄUMNISURTEIL

VIII ZR 335/02 Verkündet am: 25. Juni 2003 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

AGBG § 9 Bb Abs. 2 Nr. 1

Zur Unwirksamkeit zweier die Renovierungspflicht des Mieters betreffender Klauseln

in einem Mietvertrag.

BGH, Versäumnisurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 25. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter

Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des

Landgerichts Düsseldorf vom 10. Oktober 2002 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit Vertrag vom 16. September 1994 mieteten die Beklagten von den

Klägern eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderem

folgende Formularklausel:

16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

...

4.a)Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

...

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

...

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

..."

Zudem finden sich in dem Mietvertragsformular folgende maschinengeschriebene Eintragungen:

- bei § 16 Ziff. 5 Buchst. a): "siehe Anlage 1 zum § 16 Zi. 5"

- bei § 27 Sonstige Vereinbarungen: "Anlage 1 § 16 Ziffer 5 ist Bestandteil des Mietvertrags".

Zwischen Seite 4 und Seite 5 des Mietvertragsformulars ist unter anderem folgende, ebenfalls von den Mietern und für die Vermieter unterschriebene

Vereinbarung zwischengeheftet:

"Anlage Nr...1 ..... zum Mietvertrag vom

...

§ Renovierungsverpflichtung

a) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. ...

b) ..."

Das Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2000. Am 4. August 2000 übergaben die Beklagten die Mietwohnung den Klägern. Sie hatten keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und vertraten die Auffassung, sie seien auch zu

diesem Zeitpunkt zur Renovierung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Kläger

forderten die Beklagten im November 2000 schriftlich vergeblich zur Durchführung näher bezeichneter Renovierungsarbeiten auf.

Die Kläger haben gegen die Beklagten Vollstreckungsbescheide über

25.300 DM nebst Zinsen erwirkt. In diesem Betrag waren Renovierungskosten

von über 21.000 DM, die noch nicht bezahlte Miete für Juli 2000, Nebenkosten

für das Jahr 2000 und eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August

2000 bis einschließlich Januar 2001 eingerechnet, weil die Wohnung erst zum

1. Februar 2001 wieder habe vermietet werden können. Nach Einspruch der

Beklagten gegen die Vollstreckungsbescheide hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von 12.100 DM nebst Zinsen - Miete für den Monat Juli 2000

und Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis 31. Januar

2001 - verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die gegen

die Beklagten ergangenen Vollstreckungsbescheide mit der Maßgabe aufrechterhalten, daß die Beklagten 654,45 1.280 DM) nebst Zinsen zu zahlen haben.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Für die Beklagten ist in

der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand erschienen. Die Kläger

haben den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.

Entscheidungsgründe:

I.

Über die Revision der Kläger ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil

zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer

Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und

Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

II.

Das Berufungsgericht hat, soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

Den Klägern stehe lediglich ein Anspruch auf den Teil der Mietforderung

für den Monat Juli 2000 zu, der nicht durch Aufrechnung mit Zinsansprüchen

der Beklagten wegen der von ihnen gezahlten Kaution erloschen sei (1.280 DM

vom 1. bis 4. August 2000 wegen der verspäteten Übergabe sei durch die von

= 654,45 ! ! #" %$'&( )+* !% ,)-% ! . /$ 0 1. 2 . )

den Beklagten erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückgabe der gezahlten Kaution erloschen. Für die Zeit vom 5. August 2000 bis zum 31. Januar

2001 stehe den Klägern weder ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung noch

ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls wegen der von den Beklagten bei Vertragsende unterlassenen Renovierungsarbeiten zu. Ein Vorenthalten der Wohnung durch die Beklagten zu Lasten der Kläger könne für diese

Zeit nicht angenommen werden. Schadensersatz wegen Mietausfalls könnten

die Kläger nicht verlangen, weil sowohl die Endrenovierungsklausel wie auch

die Vertragsklausel über eine turnusmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien.

III.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht sowohl die Klausel in Buchst. a) Satz 1 der Anlage zu § 16 Ziff. 5 des Mietvertrages vom 16. September 1994 als auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme turnusmäßiger Schönheitsreparaturen nach § 16 Ziff. 4 Buchst. a) dieses Vertrages auf den Mieter für unwirksam gehalten hat.

1. Zu Recht hat das Landgericht angenommen, beide Regelungen seien

Formularklauseln im Sinne der Vorschrift des § 1 Abs. 1 AGBG, die ebenso wie

die sonstigen Bestimmungen des AGB-Gesetzes nach Art. 229 § 5 Satz 1

EGBGB auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwenden sind. Dies bedarf

zu § 16 Ziff. 4 Buchst. a) keiner weiteren Begründung. Im Ergebnis gilt für die

Klausel Buchst. a) der Anlage 1 nichts anderes. Wie das Berufungsgericht fehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ausgeführt hat, ist auch insoweit

angesichts des Formularcharakters von einer Vorformulierung dieser Klausel

auszugehen, so daß eine Vermutung dafür spricht, daß es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

2. Zutreffend hält das Landgericht die Formularklausel über die Verpflichtung der Mieter zur Endrenovierung für unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile v. 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114

unter III 2 a; und vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, z.Veröff.best.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den

Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach

§ 9 AGBG unwirksam. Um eine solche handelt es sich beim Inhalt der Anlage 1

zum Mietvertrag, die im übrigen zu § 16 Ziff. 4 Buchst. b) im Widerspruch steht.

Zwar kann sich nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO

unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt, bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl

als wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil dort durch eine unmittelbar nachfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte

Endrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen

waren. Im Streitfall verbleibt es indes bei der Unwirksamkeit der Klausel der

Anlage 1 Buchst. a), weil dort eine solche Einschränkung der Pflicht zur Endrenovierung nicht vorgesehen ist. In der Anlage Nr. 1 heißt es unter Buchst. b)

ausdrücklich, der Mieter müsse den für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zahlen. Unklarheiten,

die dadurch entstehen könnten, daß der Mieter nach § 16 Ziff. 4 Buchst. c) des

Vertragstextes nur anteilige Kosten zu tragen haben soll, würden ohnehin gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger gehen.

3. Zu folgen ist auch den Ausführungen in dem angefochtenen Urteil,

aufgrund eines Summierungseffektes sei auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4

Buchst. a) unwirksam. Wie das Berufungsgericht richtig angenommen hat, führen beide Regelungen bei einer Gesamtbetrachtung dazu, daß der Mieter durch

ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne des § 9 Abs. 1

AGBG unangemessen benachteiligt wird (vgl. BGHZ 101, 253, 264). Die Regelung über die Pflicht des Mieters zur turnusmäßigen Renovierung und zur

Renovierung am Ende der Mietzeit stehen in engem sachlichen Zusammenhang. Sie sind zwar äußerlich nicht in einem einzigen Klauselwerk zusammengefaßt. Sie sind jedoch dadurch untrennbar miteinander verbunden, daß in § 16

Ziff. 5 des Mietvertrages auf die Anlage 1 verwiesen wird, die zudem in den

Vertrag eingeheftet ist.

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit

eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben, davon abgesehen

aber auch dann, wenn eine dieser Klauseln, wie hier, schon für sich betrachtet

unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.; Senat, Urteil v. 14. Mai 2003, aaO).

Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer

Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere unwirksam ist, kann sich wegen

des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf

die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen. Nichts anderes kann bei

äußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten

Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Deppert für den wegen urlaubsbedingter Abwesenheit an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, den 15.07.2003 (Dr. Deppert)

Wiechers Dr. Wolst

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil