Urteil des BGH vom 20.11.1998, III ZR 43/99

Entschieden
20.11.1998
Schlagworte
Haus, Raum, Verkäufer, Auftraggeber, Objektiv, Umstand, Preis, Kenntnis, Betrag, Stand
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

III ZR 43/99 Verkündet am: 28. September 2000 F r e i t a g Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

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BGB § 276 Hb

Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,

solche Angaben richtig zu stellen.

BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.

LG Frankfurt a.M.

Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr

und Galke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998

aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in

der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie

Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten

Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996,

das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine

Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.

Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die

Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger erhielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan beigefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" bezeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwarben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996

zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser

Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.

Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Untergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen

sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufenthaltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Originalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes

die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Kläger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden

Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf bezogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM

nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils

und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint

eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß

der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den

Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Baugenehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte habe auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auftraggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage

im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch gewesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine

Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei,

hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit

einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber

kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter

der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als

Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch

ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger

nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwohnung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter

der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich

mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.

II.

Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden

Punkt nicht stand.

1.Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem

Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich

ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler

bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW

1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist,

hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu

einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm

wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer

hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder

kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof

dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November

1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai

1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000

- III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen.

Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie

bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH,

Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-

aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet,

ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR

278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stellen.

2.Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der

Beklagten nicht verneint werden.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im

Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war.

Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für

ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Berufungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil

die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einliegerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstanden.

b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erkennen, daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufenthaltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon

ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe

der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung

realisieren, unrichtig war.

c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr

obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht

bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Realisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende

Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem

Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung erklärt, ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen

anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von

ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den

Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich

ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entnehmen, im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder

eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Information der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß

seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entsprechenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aussagen in der Kurzbeschreibung und im Exposé war die Beklagte spätestens im

Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach verpflichtet. Denn da sich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer

Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie

Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls seinerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit

denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die

Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprüfung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen

und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen

hätte beschränken müssen.

Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die

Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der

Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten

dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurzbeschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der

Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt sodann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen

ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die

Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann

stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht

der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die

Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später

zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre

wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum damaligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.

III.

Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen

Gründen als richtig dar 563 ZPO).

1.Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einliegerwohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von

einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit

den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauensschadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erworben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzuschließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989,

1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal

627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht entstanden ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen

gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach

§ 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den

Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.

2.Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen,

daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen

sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgängig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon

mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines

möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des

Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die

durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängigmachung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern

war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger

hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.

3.Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen,

auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsgerichts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter

der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht

hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen

Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen

erneut tatrichterlich zu würdigen.

Streck Schlick Kapsa

Dörr Galke

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil