Urteil des BGH vom 20.11.1998

III ZR 43/99

Verkündet am:

28. September 2000

F r e i t a g

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

nein

BGHR:

ja

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BGB § 276 Hb

Zur Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben und zu seiner Pflicht,

solche Angaben richtig zu stellen.

BGH, Urteil vom 28. September 2000 - III ZR 43/99 - OLG Frankfurt a.M.

LG Frankfurt a.M.

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Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 28. September 2000 durch die Richter Streck, Schlick, Dr. Kapsa, Dörr

und Galke

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Oberlandesge-

richts Frankfurt am Main - 2. Zivilsenat - vom 20. November 1998

aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,

auch über die Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Beru-

fungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Aufgrund einer Immobilienkurzbeschreibung eines Einfamilienhauses, in

der es unter anderem hieß, "die Einliegerwohnung ist ebenso realisierbar wie

Wohnen und Arbeiten", nahmen die Kläger Verbindung mit der beklagten

Maklerin auf. Diese übersandte den Klägern mit Telefax vom 2. Februar 1996,

das die Provisionserwartung enthielt, ein Exposé, in dem unter anderem eine

Wohnfläche im Souterrain/Einliegerwohnung von 67,90 qm ausgewiesen ist.

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Nach der Besichtigung des Objekts unterzeichneten die Klägerin zu 2) und die

Beklagte am 5. Februar 1996 eine Reservierungsvereinbarung. Die Kläger er-

hielten von der Beklagten noch das Original des Exposés, dem ein Plan bei-

gefügt war, in welchem drei Räume des Untergeschosses als "Zimmer" be-

zeichnet waren. Nach unmittelbaren Verhandlungen mit den Verkäufern erwar-

ben die Kläger die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Februar 1996

zu einem Kaufpreis von 750.000 DM und zahlten an die Beklagte die auf dieser

Grundlage berechnete Provision von 43.125 DM.

Im März 1996 erfuhren die Kläger vom Kreisbauamt, die Räume im Un-

tergeschoß seien nicht als Wohnräume genehmigt. In den Originalbauplänen

sind die in Rede stehenden Räume mit dem Stempelaufdruck "kein Aufent-

haltsraum" versehen. Mit der Behauptung, der Beklagten seien die Origi-

nalbaupläne bekannt gewesen und sie hätten bei Kenntnis dieses Umstandes

die Immobilie nicht zu einem Preis von 750.000 DM gekauft, verlangen die Klä-

ger als Schadensersatz den Betrag, um den das Haus wegen der mangelnden

Realisierbarkeit einer Einliegerwohnung weniger wert sei, und den hierauf be-

zogenen Anteil der Maklerprovision. Ihre auf Zahlung von 130.019,52 DM

nebst Zinsen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Entscheidungsgründe

Die Revision der Kläger führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils

und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

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I.

Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Genehmigung der Nut-

zung des Untergeschosses als Einliegerwohnung noch möglich ist. Es verneint

eine Schadensersatzpflicht der Beklagten, weil nicht nachgewiesen sei, daß

der für die Beklagte tätig gewesene frühere Büroleiter W. gewußt, aber den

Klägern verschwiegen habe, daß die Räume im Untergeschoß in der Bauge-

nehmigung nicht als Wohnräume genehmigt gewesen seien. Die Beklagte ha-

be auch nicht gegen die dem Makler obliegende Pflicht verstoßen, dem Auf-

traggeber keine unrichtigen Vorstellungen zu vermitteln. Zwar sei die Aussage

im Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv falsch ge-

wesen. Daß diese Aussage bereits insofern unrichtig gewesen sei, als eine

Einliegerwohnung schon mangels einer Küche nicht vorhanden gewesen sei,

hätten die Kläger selbst erkennen können. Für die Frage der Realisierbarkeit

einer Einliegerwohnung gelte dies zwar nicht. Insoweit treffe die Beklagte aber

kein Verschulden. Der Beschaffenheit der Fußbodenbeläge habe der Büroleiter

der Beklagten entnehmen können, daß die Voreigentümer die Räume als

Wohnräume genutzt hätten. Für die Nutzbarkeit als Wohnräume hätten auch

ihre Höhe und die großen Fenster zur Gartenseite gesprochen. Da die Kläger

nicht behauptet hätten, daß die Möglichkeit der Nutzung einer Einliegerwoh-

nung bei den Kaufverhandlungen eine Rolle gespielt hätte, habe der Büroleiter

der Beklagten keinen Anlaß gehabt, diese Frage näher zu prüfen; er habe sich

mit dem sich aufdrängenden Augenschein zufrieden geben dürfen.

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II.

Diese Beurteilung hält den Rügen der Revision in einem maßgebenden

Punkt nicht stand.

1.

Der Makler steht - wie das Berufungsgericht nicht verkennt - zu seinem

Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treuever-

hältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Ne-

benpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrnehmung gebietet re-

gelmäßig, den Auftraggeber nicht nur über das aufzuklären, was unerläßlich

ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler

bekannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Be-

deutung sein können (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80 - NJW

1981, 2685 f). Wieweit die Unterrichtungspflicht im einzelnen zu ziehen ist,

hängt von den Umständen des konkreten Falles ab. Ist der Makler hiernach zu

einer Unterrichtung seines Auftraggebers verpflichtet, gebietet es die von ihm

wahrzunehmende Sorgfalt, keine Informationen zu erteilen, für die es an einer

hinreichenden Grundlage fehlt. Steht ihm eine solche nicht zur Verfügung oder

kann er sie sich nicht verschaffen, muß er - ebenso wie der Bundesgerichtshof

dies für den Anlagevermittler entschieden hat (vgl. Urteil vom 25. November

1981 - IVa ZR 286/80 - NJW 1982, 1095, 1096; Senatsurteile vom 13. Mai

1993 - III ZR 25/92 - NJW-RR 1993, 1114, 1115 und vom 13. Januar 2000

- III ZR 62/99 - NJW-RR 2000, 998) - zumindest diesen Umstand offenlegen.

Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, daß sie

bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln (vgl. BGH,

Urteil vom 17. Oktober 1990 - IV ZR 197/89 - NJW-RR 1991, 627, 628). Hier-

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aus folgt für den Makler, der sich in Verhandlungen mit einem Kunden befindet,

ebenso wie für den Anlagevermittler im Rahmen eines stillschweigend ge-

schlossenen Auskunftsvertrags (vgl. Senatsurteil vom 12. Juni 1997 - III ZR

278/95 - NJW 1998, 448), auch die Pflicht, fehlerhafte Angaben richtig zu stel-

len.

2.

Gemessen an diesen Maßstäben kann nach den bisherigen Feststellun-

gen des Berufungsgerichts eine schuldhafte Verletzung von Nebenpflichten der

Beklagten nicht verneint werden.

a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Aussage im

Exposé, das Haus verfüge über eine Einliegerwohnung, objektiv unrichtig war.

Insoweit liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten vor; denn für

ihre Aussage im Exposé fehlte es ihr an jeder Grundlage. Soweit das Beru-

fungsgericht diesem Umstand haftungsrechtlich keine Bedeutung beimißt, weil

die Kläger im Rahmen der Besichtigung das Nichtvorhandensein der Einlie-

gerwohnung wahrgenommen hätten, ist seine Entscheidung nicht zu beanstan-

den.

b) Demgegenüber konnten die Kläger bei der Besichtigung nicht erken-

nen, daß die in Frage stehenden Räume im Untergeschoß nicht als Aufent-

haltsräume genehmigt waren. Mangels anderweitiger Feststellungen des Be-

rufungsgerichts muß im Revisionsverfahren ferner zugunsten der Kläger davon

ausgegangen werden, daß - jedenfalls auch aus diesem Grund - die Angabe

der Beklagten, im Untergeschoß des Hauses ließe sich eine Einliegerwohnung

realisieren, unrichtig war.

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c) Wegen der hierin liegenden Pflichtverletzung hat die Beklagte den ihr

obliegenden Entlastungsbeweis nicht geführt. Das Berufungsgericht übersieht

bzw. berücksichtigt nicht, daß die Beklagte auch für ihren Hinweis auf die Rea-

lisierbarkeit einer Eigentumswohnung im Untergeschoß keine ausreichende

Grundlage hatte. Nach ihrem eigenen Vortrag hatten die Voreigentümer ihrem

Büroleiter bei der Hereinnahme des Objekts anläßlich einer Besichtigung er-

klärt, ein Raum sei von ihrem Vater als Gymnastikraum benutzt worden, einen

anderen hätten sie als Arbeitsraum bezeichnet, in einem dritten habe einer von

ihnen gewohnt. Auch wenn diese Darstellung nicht in jeder Einzelheit mit den

Bekundungen der als Zeugen vernommenen Verkäufer übereinstimmt, läßt sich

ihr doch nichts für eine Information der Beklagten durch die Verkäufer entneh-

men, im Untergeschoß des Hauses befinde sich eine Einliegerwohnung oder

eine solche sei realisierbar. Deshalb hätte die Beklagte lediglich die Informati-

on der Verkäufer weitergeben dürfen, die fraglichen Räume im Untergeschoß

seien von den Vorbesitzern als Wohnräume genutzt worden. Zu einer entspre-

chenden Richtigstellung ihrer ohne ausreichende Grundlage gemachten Aus-

sagen in der Kurzbeschreibung und im Exposé war die Beklagte spätestens im

Zusammenhang mit der Besichtigung des Anwesens oder kurz danach ver-

pflichtet. Denn da sich ihre haltlose Aussage über das Vorhandensein einer

Einliegerwohnung jedenfalls bei der Besichtigung herausstellte, bestand für sie

Anlaß, auch ihre weitere Aussage über die Realisierbarkeit einer Einliegerwoh-

nung zu überprüfen. Da die Beklagte nach ihrem Prozeßvortrag jedenfalls sei-

nerzeit noch nicht die Erkundigungen beim Kreisbauamt eingeholt hatte, mit

denen sie im anhängigen Rechtsstreit die Richtigkeit ihrer Angaben über die

Realisierbarkeit der Einliegerwohnung dartun will, hätte eine solche Überprü-

fung ergeben, daß sie ihre zu weit gehenden Angaben hätte zurücknehmen

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und sich auf eine Weitergabe der von den Verkäufern erteilten Informationen

hätte beschränken müssen.

Gegen eine solche Verpflichtung kann nicht eingewandt werden, die

Kläger hätten das Haus selbst nutzen wollen und an eine Vermietung der

Räumlichkeiten im Untergeschoß nicht gedacht. Zum einen war der Beklagten

dies nicht sicher bekannt, als sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Ab-

schluß des Maklervertrages das von ihr hereingenommene Objekt in der Kurz-

beschreibung und im Exposé beschrieb. Vielmehr spricht der Umstand, daß der

Kunde des Maklers auf einen solchen Nachweis eingeht und das Objekt so-

dann besichtigt, grundsätzlich für ein entsprechendes Interesse. Zum anderen

ergibt sich aus der Bekundung des Zeugen K., daß bei der Besichtigung die

Frage erörtert wurde, ob ein Raum als Küche genutzt werden könne. Dann

stand aber ungeachtet der möglicherweise im Vordergrund stehenden Absicht

der Kläger, das Haus selbst zu nutzen, auch für die Beklagte erkennbar die

Möglichkeit der Einrichtung einer Einliegerwohnung als eine - vielleicht später

zu realisierende - Option im Raum, die die Beklagte dazu verpflichtete, ihre

wirklichen Kenntnisse zu offenbaren und von dem zu trennen, was zum dama-

ligen Zeitpunkt Gegenstand bloßer Vermutungen war.

III.

Die angefochtene Entscheidung stellt sich auch nicht aus anderen

Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO).

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1.

Ist die Genehmigung der Nutzung des Untergeschosses als Einlieger-

wohnung nicht möglich, ist nach dem derzeitigen Sachstand grundsätzlich von

einer Haftung der Beklagten auszugehen. Die Kläger, die am Kaufvertrag mit

den Verkäufern festgehalten haben, können als Ersatz ihres Vertrauens-

schadens den Betrag verlangen, um den sie das Haus objektiv zu teuer erwor-

ben haben. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es ihnen bei Kenntnis der wah-

ren Sachlage gelungen wäre, den Vertrag zu einem günstigeren Preis abzu-

schließen (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1988 - VII ZR 83/88 - NJW 1989,

1793, 1794). Daß den Klägern, die einen Wert ihres Hauses von maximal

627.000 DM behauptet haben, überhaupt ein Schaden in dieser Hinsicht ent-

standen ist, haben sie zulässigerweise in das Wissen eines Sachverständigen

gestellt. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Wertfestsetzung nach

§ 19 Abs. 1, 2 KostO durch die Geschäftsstelle der Abteilung 6 a des Amtsge-

richts Frankfurt am Main vom 21. November 1995 für die Beurteilung des den

Klägern möglicherweise entstandenen Schadens ohne Bedeutung.

2.

Einem Anspruch der Kläger steht auch nicht nach § 254 BGB entgegen,

daß sie auf eine vom Zeugen G. T. bekundete Anregung nicht eingegangen

sind, mit Rücksicht auf die bekannt gewordenen Umstände den Kauf rückgän-

gig zu machen. Die Kläger, die nach ihrem Vortrag zu diesem Zeitpunkt schon

mit der Renovierung des Hauses begonnen hatten, mußten sich wegen eines

möglichen Fehlverhaltens der Beklagten nicht auf eine Rückabwicklung des

Kaufvertrages einlassen, zumal die Frage noch völlig offen war, wer für die

durch den Vertragsschluß bereits entstandenen und durch seine Rückgängig-

machung weiter anfallenden Kosten hätte aufkommen sollen. Den Verkäufern

war dies nicht anzusinnen. Daß die Beklagte bereit gewesen wäre, die Kläger

hiervon zu entlasten, hat sie nicht dargetan.

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3.

Der Senat kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium davon absehen,

auf die Verfahrensrügen der Revision gegen die Würdigung des Berufungsge-

richts einzugehen, die Kläger hätten nicht nachgewiesen, daß dem Büroleiter

der Beklagten der Originalbauplan bekannt gewesen sei. Das Berufungsgericht

hat, sollte es hierauf im weiteren Verfahren ankommen, Gelegenheit, diesen

Fragenkreis unter Berücksichtigung der von der Revision erhobenen Rügen

erneut tatrichterlich zu würdigen.

Streck Schlick Kapsa

Dörr Galke