Urteil des BGH vom 16.12.2004, VII ZR 210/05

Entschieden
16.12.2004
Schlagworte
Gewährleistung für sachmängel, Erwerber, Sache, Gebäude, Umfang, Umstand, Aufstockung, Liste, Beweisverfahren, Partei
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VII ZR 210/05 Verkündet am: 26. April 2007 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: nein

BGHR: ja

BGB § 633

Hat sich der Veräußerer von Wohnungseigentum in den Verträgen mit den Erwerbern zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes mit zwei zusätzlichen Geschossen verpflichtet, so sind derartige Arbeiten nach

Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar und rechtfertigen die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht auf Mängel der gesamten Bausubstanz (im Anschluss

an BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau

2005, 216 = ZfBR 2005, 263).

BGH, Urteil vom 26. April 2007 - VII ZR 210/05 - OLG Karlsruhe

LG Karlsruhe

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 22. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die Richter

Dr. Haß, Prof. Dr. Kniffka, Bauner und Dr. Eick

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 8. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 28. Juli 2005 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch

über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, verlangt von der 1

Beklagten Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum.

2Die Wohnungseigentümer erwarben von 1997 bis 2004 von der Beklagten Wohnungen in ehemaligen Gebäuden der amerikanischen Streitkräfte. Zu

ihnen gehören die 32 Wohnungseigentümer, die im Berufungsurteil als Kläger

aufgeführt sind. Die Beklagte hatte zuvor die Gebäude gekauft, modernisiert

und mit zwei weiteren Stockwerken aufgestockt.

3

enthielten unter anderem jeweils die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung folgender Leistungen: Wärmeschutzfassade, Wärmedämmung, Kellerdecke, neue Fenster und Rollläden, (teilweise) neue Eingangstüren, neu zu errichtender Balkon, zusätzlich einzubauendes WC, Erneuerung der Dachentwässerung, neue Treppenhaustürelemente, Überarbeitung der Heizungstechnik, Einbau neuer Steigleitungen für Wasser, Modernisierung der Bäder, Innenanstricharbeiten, Wärmeschutzmaßnahmen und Überarbeitung der Böden. Bestandteil der Verträge über die Wohnungen im Aufstockungsbereich der beiden

neuen oberen Etagen waren weitergehende Baubeschreibungen mit umfassenden Pflichten zur Neuherstellung.

In allen notariellen Erwerbsverträgen war folgende Klausel enthalten: 4

"Die Gewährleistung für Sachmängel hinsichtlich der nicht renovierten 5

Altsubstanz wird gänzlich ausgeschlossen. Der Käufer erwirbt das Objekt insoweit wie es steht und liegt …"

6Seit 2001 trat in den Wohnungen eine Braunfärbung des Leitungswassers auf.

Durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom

7 Die Erwerbsverträge betreffend die Wohnungen im Altgebäudebestand

15. September 2001 wurde die Hausverwaltung beauftragt, ein selbständiges

Beweisverfahren gegen die Beklagte durchzuführen. Da sich die Beklagte nach

Vorlage des Gutachtens weigerte, die als Ursache der Wasserfärbung erkannten korrodierten Steigleitungen aus verzinktem Stahlrohr im Altbaubestand auszutauschen, und lediglich kulanzhalber eine Phosphatierungsanlage einbauen

wollte, fasste die Mehrheit der Eigentümerversammlung am 17. März 2004 folgenden Beschluss:

8"Die Verwalterin wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt, im Namen und auf Rechnung der Eigentümergemeinschaft einen

Rechtsanwalt zu beauftragen, gerichtlich gegen die V. GmbH wegen der im

selbständigen Beweisverfahren festgestellten Mängel vorzugehen und eine

Kostenvorschussklage zu erheben."

9Der Klageerhebung der "Wohnungseigentümer der Eigentumswohnanlage …, namentlich aufgeführt in der anliegenden Liste …" war eine im Prozess

mehrfach aktualisierte Liste aller Wohnungseigentümer beigefügt.

10Das Landgericht hat der auf Zahlung von 377.000,- gerichteten Klage

stattgegeben, das Berufungsgericht hat das landgerichtliche Urteil abgeändert

und die Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt

die Klägerin die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:

11Die Revision ist begründet. Sie führt zur Aufhebung des Berufungsurteils

und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I.

121. Das Berufungsgericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft

nicht für rechtsfähig. Kläger des Rechtsstreits seien die Wohnungseigentümer.

132. Nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom

24. Juni 2005 - V ZR 350/03, NJW 2005, 3146) ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein rechtsfähiger Verband sui generis. Ihre Rechtsfähigkeit ist

nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt,

bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Diese

Änderung der Rechtsprechung hat der für die Rechtsstreitigkeiten aus Wohnungseigentümergemeinschaften zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs umfassend und überzeugend begründet. Der Senat hat sich ihr angeschlossen (Urteile vom 12. April 2007 - VII ZR 236/05 und 50/06, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als insoweit rechts- und 14

parteifähiger Verband unter den von der Rechtsprechung unter Berücksichtigung der Interessen der Wohnungseigentümer und des Veräußerers bestimmten Voraussetzungen befugt, die Rechte der Erwerber wegen Mängeln an der

Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geltend zu machen und gerichtlich

durchzusetzen. Diese Befugnis leitet sich aus der gesetzlichen Ermächtigung

des § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG ab. Sie verleiht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Prozess die Stellung eines gesetzlichen Prozessstandschafters. Das hat der Senat in der Sache VII ZR 236/05 ausführlich begründet. Darauf wird Bezug genommen.

4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft "R. 15

hat beschlossen, die Ansprüche der Erwerber geltend zu machen.

Damit hat sie von ihrer Verwaltungskompetenz Gebrauch gemacht, die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich zu ziehen und diese Ansprüche als Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen.

Die damit erhobene Klage ist eine Klage des insoweit rechtsfähigen Verbandes.

Dementsprechend hat der Senat das Rubrum nach Anhörung der Parteien berichtigt. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass

auch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung grundsätzlich das Rechtssubjekt als

Partei anzusehen ist, das durch die fehlende Bezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll. Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die

klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet hat (BGH, Urteil vom

14. September 2005 - VIII ZR 117/04, NJW-RR 2006, 42; BGH, Urteil vom

15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043; Wenzel, ZWE 2006, 2, 10;

Briesemeister, ZWE 2006, 15, 19).

II.

161. Das Berufungsgericht führt aus, den Erwerbern stehe gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung des Mangels der Trinkwasserfärbung aus § 633 Abs. 3 BGB a.F. oder

§§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB n.F. zu. Dem stehe der in allen Erwerbsverträgen

enthaltene Gewährleistungsausschluss für den Altbaubestand entgegen. Dieser

sei nicht wegen Verstoßes gegen § 11 Nr. 10 a) AGBG bzw. § 309 Nr. 8 b) aa)

BGB n.F. unwirksam, denn bei den Erwerbsverträgen handele es sich nicht um

Verträge über die Lieferung einer neu hergestellten Sache. Die von der Beklagten übernommene Herstellungsverpflichtung sei einer Verpflichtung zur Neuherstellung nicht vergleichbar. Um diese Voraussetzungen zu erfüllen, müssten

Bauleistungen in ihrer Gesamtheit von ihrem Umfang und ihrer Bedeutung her

ein solches Gewicht haben, dass die Erwerber nach ihrem Empfängerhorizont

von einer umfassenden Sanierungstätigkeit des Veräußerers hätten ausgehen

können, die einer Neuherstellung des Gebäudes gleichkomme. Das sei deshalb

nicht der Fall, weil durch die Umbau- und Renovierungsarbeiten nicht in den die

Gebäude bautechnisch prägenden Baubestand wie Fundamente, Außenwände

und Geschossdecken eingegriffen worden sei und weil die Erwerber durch den

deutlichen Hinweis auf den Haftungsausschluss für den nicht betroffenen Altbestand auch keine dahingehende Erwartungshaltung hätten haben können.

172. Das hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die Feststellungen

des Berufungsgerichts tragen den angenommenen Haftungsausschluss der

Beklagten für Mängel der Bausubstanz nicht.

a) Beim Erwerb von Altbauten ist Werkvertragsrecht anwendbar, wenn 18

der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.

Übernimmt der Veräußerer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für

die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.

Ohne Bedeutung ist es, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich

selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben (vgl. BGH, Urteil vom 8. März

2007 - VII ZR 130/05, zur Veröffentlichung bestimmt; Urteil vom 6. Oktober

2005 - VII ZR 117/04, BGHZ 164, 225; Urteil vom 16. Dezember 2004 - VII ZR

257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263; Urteil vom

29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167 f).

Dies gilt auch dann, wenn die vom Veräußerer übernommenen Arbeiten 19

vor Vertragsschluss bereits ausgeführt wurden (BGH, Urteil vom 16. Dezember

2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542, 544 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005,

263). Daran dürfte sich durch die Neuregelung des Schuldrechts für nach dem

1. Januar 2002 abgeschlossene Erwerbsverträge nichts geändert haben; dies

kann aber offen bleiben. Eventuelle kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche

sind nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits. Die Klägerin macht auf der Grundlage der ihr erteilten, ihre Prozessstandschaft begründenden Ermächtigung nur

werkvertragliche Vorschussansprüche der Erwerber geltend, soweit diesen solche Ansprüche gemäß der jeweils für sie maßgeblichen Vertragslage zustehen

können.

20b) Nach diesen Grundsätzen haftet die Beklagte für Sachmängel der gesamten Bausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts.

21Die Beklagte hat sich in den Verträgen mit den Erwerbern aller Wohnungen zu umfangreichen Maßnahmen verpflichtet, die dem gesamten, zuvor als

Wohngebäude der amerikanischen Streitkräfte genutzten Objekt einen neuen

Charakter gaben. Dazu dienten sowohl umfangreiche Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten im Altbaubestand als vor allem auch die Aufstockung mit

zwei Geschossen. Derartige Arbeiten sind sowohl aus der Sicht der Erwerber

der Wohnungen in den neuen Obergeschossen als auch der übrigen Erwerber

derart umfassend, dass sie nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind und die Anwendung des Werkvertragsrechts auf Mängel der gesamten Bausubstanz rechtfertigen. Das ergibt sich zunächst daraus, dass die

beiden oberen Stockwerke vollständig neu errichtet sind. Der Umstand, dass

die Obergeschosse auf den Altbau aufsetzen und dessen Substanz und Installationen für die Funktionsfähigkeit der Wohnungen eine Rolle spielen, nimmt

diesen Wohnungen nicht den Charakter von Neubauwohnungen. Darüber hinaus ist der Altbaubestand einer umfangreichen Modernisierung unterzogen

worden. Zu berücksichtigen ist weiterhin, dass die Baumaßnahmen für das gesamte Gebäude technisch und funktional aufeinander abgestimmt sein müssen.

So sind die Maßnahmen zur Aufstockung der Obergeschosse von wesentlicher

Bedeutung für das Gesamtbauwerk, z.B. in statischer Hinsicht wie auch für den

Schutz durch das neue Dach. Auch sonstige weitere Maßnahmen, wie z.B. der

Heizungs- und Sanitärtechnik, können nicht isoliert beurteilt werden. Dem vom

Berufungsgericht hervorgehobenen Umstand, dass in den Baubestand der

Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wurde,

kommt keine besondere Bedeutung zu. Das ist häufig auch bei einer so genannten Kernsanierung nicht anders (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. Dezember

2004 - VII ZR 257/03, BauR 2005, 542 = NZBau 2005, 216 = ZfBR 2005, 263;

Urteil vom 29. Juni 1989 - VII ZR 151/88, BGHZ 108, 164, 167).

Ebenso wenig spielt für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen 22

Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, eine Rolle, ob der Veräußerer

der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er

für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will, wie

das Berufungsgericht wohl meint. Eine derartige formularmäßige Beschränkung

der Haftung ist gemäß § 11 Nr. 10 a) AGBG nicht möglich (BGH, Urteil vom

7. Mai 1987 - VII ZR 368/85, BGHZ 100, 391, 397 f; Urteil vom 16. Dezember

2004 - VII ZR 257/03, aaO). Das gilt auch für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2001 geschlossen worden sind, § 309 Nr. 8 b) aa) BGB n.F..

c) Das bedeutet nicht, dass der Veräußerer für alle Fehlfunktionen der 23

unberührt gebliebenen Altbausubstanz haftet. Seine Verpflichtung zur Gewährleistung hängt vielmehr davon ab, inwieweit ein Mangel der Werkleistung vorliegt. Dazu ist zu prüfen, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben.

Bei der Auslegung der Beschaffenheitsvereinbarung ist die berechtigte Erwartung des Erwerbers an die Bauleistung von Bedeutung. Danach kann allein aus

dem Umstand, dass alte Rohre in dem Gebäude verblieben, nicht hergeleitet

werden, dass deren Korrosion und die Braunfärbung des Wassers der vereinbarten Beschaffenheit entsprechen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2004

- VII ZR 257/03, aaO). Das mag bei den Erwerbsverträgen aus 2001 und da-

nach, in denen auf die Braunfärbung des Wassers hingewiesen worden sein

soll, anders zu beurteilen sein.

III.

24Das Berufungsurteil ist aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dieses wird die bisher folgerichtig unterlassenen Feststellungen zu den Voraussetzungen des Vorschussanspruchs nachzuholen haben.

Dressler Haß Kniffka

Bauner Eick

Vorinstanzen:

LG Karlsruhe, Entscheidung vom 26.11.2004 - 4 O 254/04 -

OLG Karlsruhe, Entscheidung vom 28.07.2005 - 8 U 289/04 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil