Urteil des BGH vom 22.12.1999, XII ZR 37/00

Entschieden
22.12.1999
Schlagworte
Mietvertrag, Fortsetzung des mietverhältnisses, Falsche auskunft, Wichtiger grund, Falsche angabe, Ohg, Gesellschaft, Umwandlung, Handelsregister, Vertrag
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 37/00 Verkündet am: 10. April 2002 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 6. März 2002 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Hahne und die Richter

Gerber, Prof. Dr. Wagenitz, Fuchs und Dr. Ahlt

für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 13. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Dresden vom 22. Dezember 1999 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als der Klage (Feststellungsantrag) stattgegeben, die Widerklage abgewiesen und die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Zwickau

vom 19. Mai 1999 insoweit zurückgewiesen worden ist.

Der Rechtsstreit wird im Umfang der Aufhebung zur erneuten

Verhandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Revisionsverfahrens - an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien streiten darüber, ob zwischen ihnen ein Mietvertrag besteht

und um Ansprüche aus diesem Mietverhältnis.

Die Klägerin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 10./12. Februar 1992

von der M. GmbH (im folgenden

M. GmbH) Gewerberäume mit einer Laufzeit von 15 Jahren. § 15 des Mietvertrages lautet:

"Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, mit schuldbefreiender Wirkung seine Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag ganz oder teilweise auf einen Dritten zu übertragen."

Zwischen den Parteien besteht Streit, ob die M. GmbH im Jahre

1992ihre Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf die B.

KG (im folgenden B. KG) übertragen hat und die Beklagte, die B. OHG, Rechtsnachfolgerin dieser Gesellschaft ist.

Am 13. Januar 1998 wurde die M. GmbH wegen Vermögenslosigkeit

im Handelsregister gelöscht. Deshalb kündigte die Klägerin jeweils mit Schreiben vom (richtig) 15. Oktober 1998 gegenüber der M.

GmbH fristlos sowie

gegenüber der B. KG und der Beklagten zum 30. Juni 1999. Die Beklagte

hält die Kündigungen für unwirksam und macht hilfsweise geltend, der Mietvertrag sei am 30. Juni 1999 von zwei Treuhändern der in Liquidation befindlichen

M. GmbH aufgrund eines Treuhandvertrages aus dem Jahre 1988 auf sie

übertragen worden.

Die Klägerin hat Feststellung begehrt, daß zwischen den Parteien kein

Mietverhältnis bestehe, hilfsweise, daß ein etwa bestehendes Mietverhältnis

am 30. Juni 1999 geendet habe. Außerdem hat sie 10.000 DM aus einem selbständigen Schuldversprechen der Beklagten geltend gemacht.

Die Beklagte hat mit ihrer Widerklage Mietnebenkosten in Höhe von

24.553,44 DM verlangt. Das Landgericht hat der Feststellungsklage stattgegeben und im übrigen die Klage und die Widerklage abgewiesen.

Die Berufung der Klägerin, die ihre Leistungsklage um 15.421,25 DM

erweitert hat, und die Berufung der Beklagten blieben ohne Erfolg. Dagegen

wendet sich die Beklagte mit der Revision, mit der sie ihre Berufungsanträge

weiterverfolgt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision der Beklagten führt im Umfang der Aufhebung zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.

1. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, für die Annahme eines selbständigen Schuldversprechens durch die Beklagten fehle es an einem eindeutigen Sachvortrag der Klägerin. Es sei nicht auszuschließen und sogar wahrscheinlich, daß die Beklagte die behauptete Erklärung nur für den Fall habe

abgeben wollen, daß sie als Vermieterin angesehen werde. Ein Anspruch auf

Schadensersatz bestehe schon deshalb nicht, weil ein Mietvertrag mit der Beklagten nicht geschlossen sei. Eine Vertragsübertragung von der M. GmbH

auf die B. KG im Jahre 1992 scheitere schon daran, daß der Geschäftsführer der Komplementärin der B. KG nicht alleinvertretungsberechtigt gewesen sei. Im übrigen sei der Beklagten der Nachweis einer Übertragungsvereinbarung nicht gelungen.

Die Wirksamkeit der Treuhandverträge und der Vereinbarung vom

30. Juni 1999 könne dahinstehen, weil die bereits am 15. Oktober 1998 gegenüber der M. GmbH erklärte fristlose Kündigung des Mietvertrages wirksam sei. Ein Vermieterwechsel habe deshalb am 30. Juni 1999 nicht mehr

stattfinden können. Mietverträge könnten nach § 242 BGB außerordentlich gekündigt werden, wenn einer Partei die Fortsetzung nicht mehr zugemutet werden könne. An die Feststellung der Unzumutbarkeit seien strenge Anforderungen zu stellen. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung sei der Klägerin ein

Festhalten am Vertrag nicht mehr zumutbar gewesen. Die Klägerin habe am

18. Mai 1998 erfahren, daß die M. GmbH - allenfalls bis auf ihre Mietzinsansprüche gegen die Klägerin - vermögenslos geworden und deswegen im

Handelsregister gelöscht worden sei. Die zwischen den Parteien streitige Vermögenslosigkeit könne offenbleiben. Zumindest aus der Sicht der Klägerin zum

Zeitpunkt ihrer Kündigung habe die akute Gefahr bestanden, daß ihre Vermieterin, die M.

GmbH, als Gesellschaft bereits voll beendet und nicht mehr existent gewesen

sei. Die Planungssicherheit der Klägerin sei deshalb in unzumutbarer Weise

beeinträchtigt gewesen. Auf Vermieterseite habe eine verantwortliche Person

oder ein für die Verbindlichkeiten haftendes Stammkapital nicht mehr existiert.

Hinsichtlich der beklagten OHG, die angeblich durch Umwandlung aus der KG

entstanden sei, sei der Klägerin auf Nachfrage vom 3. Juli 1998 mit Schreiben

des Rechtsanwalts H. vom 8. Juli 1998 mitgeteilt worden, die Beklagte existiere nicht. Der Klägerin sei somit nicht nur die angebliche Vertragsübertragung im Juli 1992 nicht mitgeteilt worden, sie sei auch über die Vorgänge der nunmehr behaupteten Umwandlung unrichtig informiert worden. Damit

sei auch die Vertrauensgrundlage zerstört. Die Widerklageforderung sei unbegründet. Da zwischen den Parteien kein Vertragsverhältnis bestehe, habe die

Beklagte keinen Anspruch auf Nebenkostenzahlung.

2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Es steht nicht fest, daß die Beklagte nicht durch Vertragsübernahme in die Rechtsstellung der Vermieterin eingetreten ist.

a) Die Revision nimmt es hin, daß das Berufungsgericht eine wirksame

Vertragsübertragung der M. GmbH an die B. KG im Jahre 1992 verneint hat. Aus Rechtsgründen ist diese Entscheidung des Berufungsgerichts

auch nicht zu beanstanden.

b) Das Oberlandesgericht geht jedoch zu Unrecht davon aus, daß der

Mietvertrag mit der M. GmbH im Oktober 1998 wirksam gekündigt worden

ist. Zwar ist es im Ausgangspunkt zutreffend, daß ein befristeter Mietvertrag

auch bei Fehlen der Voraussetzungen des § 554 a BGB a.F. gekündigt werden

kann, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung

des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlagen derart gefährdet ist, daß sie dem Kündigenden auch bei

Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zuzumuten ist. Grundlage für

dieses Kündigungsrecht ist § 242 BGB (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977

- VIII ZR 119/76 - WM 1978, 271, 273).

Der Begriff "wichtiger Grund" ist ein Rechtsbegriff. Die für seine Feststellung nötige Würdigung aller Umstände obliegt dem Tatrichter. Das Revisionsgericht hat aber sowohl die richtige Anwendung des Rechtsbegriffs als

auch die Frage nachzuprüfen, ob alle für die Entscheidung wesentlichen Umstände berücksichtigt sind (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1977 aaO).

Das Oberlandesgericht hat die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung allein deshalb bejaht, weil die M. GmbH von Amts wegen im Handelsregister wegen Vermögenslosigkeit gelöscht worden und die Klägerin über

die Umwandlung der B. KG in die B. OHG nicht richtig informiert worden sei. Damit hat das Oberlandesgericht zu geringe Anforderungen an das

Vorliegen eines wichtigen Grundes gestellt und den gebotenen strengen Maß-

stab für die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht ausreichend beachtet.

aa) Bei Vermögensverfall einer Mietvertragspartei gewährt das Gesetz

dem Vertragspartner jedenfalls im Grundsatz kein Recht, sich vom Vertrag zu

lösen. Die Rechtsfolgen aus der enttäuschten Erwartung der Mietvertragsparteien, die Vermögensverhältnisse des Vertragsgegners würden sich nach Abschluß des Mietvertrages nicht wesentlich verschlechtern, sind ausschließlich

in § 321 BGB a.F. geregelt. Danach kann der aus dem Mietvertrag Vorleistungspflichtige seine Leistung solange zurückhalten, bis die Gegenleistung

bewirkt ist, wenn sie durch eine nach Mietvertragsabschluß eintretende wesentliche Vermögensverschlechterung gefährdet ist. Weitere Rechte stehen

ihm nicht zu (Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete

3. Aufl. II. Rdn. 631). Nach dem hier noch anwendbaren § 21 KO blieb selbst

der Konkurs des Vermieters ohne Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mietvertrages, sofern das Mietobjekt dem Mieter bei Konkurseröffnung bereits

überlassen war (Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. §§ 535, 536 Rdn. 168).

Die Ansprüche des Mieters sind auf seiten des Vermieters Masseverbindlichkeiten (Belz in Bub/Treier aaO Kap. VII B Rdn. 171). Nach neuem Recht besteht bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters das Mietverhältnis fort 108 InsO). Ein Sonderkündigungsrecht für den

Mieter gibt es nicht (Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 7. Aufl., § 564 BGB

Rdn. 123).

bb) Auch die Löschung der GmbH wegen Vermögenslosigkeit nach § 2

LöschG (seit 1. Januar 1999: § 141 a FGG, § 60 Abs. 1 Nr. 7 GmbHG) hat keine rechtsgestaltende Wirkung in dem Sinne, daß sie die GmbH endgültig erlöschen läßt. Stellt sich nach der Löschung heraus, daß die GmbH doch noch

Vermögen hat, wird nunmehr eine Abwicklung durchgeführt. Die GmbH kann in

diesem Stadium weiter am Rechtsverkehr teilnehmen (BGHZ 48, 303, 307;

Rowedder-Rasner GmbHG 3. Aufl. Anh. nach § 60 Rdn. 18). Erfüllt sie ihre

mietvertraglichen Verpflichtungen, so ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses

für den Mieter nicht unzumutbar. Erfüllt sie ihre Verpflichtungen nicht mehr, so

kann der Mieter sein gesetzliches Kündigungsrecht aus § 542 BGB a.F. ausüben und ist auf ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 242 BGB nicht

angewiesen. Wegen ihrer Rechte aus dem Mietvertrag mit der Klägerin war die

M. GmbH nicht vermögenslos und bestand deshalb trotz Löschung im

Handelsregister weiter.

cc) Die Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit, von der das Berufungsgericht ausgegangen ist, rechtfertigt im zu entscheidenden Fall eine nach § 242 BGB gestützte Kündigung nicht. Das Mietobjekt war der Klägerin seit Jahren überlassen und konnte von ihr ohne

Schwierigkeiten genutzt werden. Anhaltspunkte dafür, daß die Vermieterin der

Klägerin dieses verwehren würde, sind nicht ersichtlich. Nur wenn sich abzeichnete, daß die Vermieterin ihre Verpflichtung aus dem Mietvertrag nicht

mehr erfüllen würde, wäre die Klägerin nach § 242 BGB zur außerordentlichen

Kündigung berechtigt. Das ist aber nicht der Fall. Die Beklagte, die mit der

M. GmbH personenidentisch ist, hat noch vor der Kündigung der Klägerin

dieser gegenüber geltend gemacht, daß sie den Mietvertrag übernommen habe

und auf jeden Fall am Mietvertrag festhalten wolle. Die Übernahme der Vermieterstellung durch die Beklagte hätte die vertragliche Position der Klägerin

sogar verbessert. Im Gegensatz zur M. GmbH, die vermietete, ohne Eigentümerin zu sein, war die Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts Eigentümerin des Grundstücks und konnte damit der Klägerin eine siche-

rere Rechtsstellung einräumen. Damit war die Gefahr gering, daß die Klägerin

wegen der finanziellen Situation der Vermieterin einen Schaden erlitt.

dd) Die falsche Auskunft des Rechtsanwalts H. vom 8. Juli

1998, daß eine B. OHG nicht existiere, rechtfertigt ein nach § 242 BGB gestütztes Kündigungsrecht ebenfalls nicht. Zwar hat sich die B. KG mit Vertrag vom 20. Dezember 1995 in die B. OHG umgewandelt und war am

25. Januar 1996 als B. OHG ins Handelsregister eingetragen worden. Die

Umwandlung änderte aber an der Identität der Gesellschaft nichts (Koller/

Roth/Morck HGB 2. Aufl. § 105 Rdn. 55). Der Klägerin drohte weder durch die

Umwandlung, noch durch deren Verschweigung noch durch die - offensichtlich

versehentlich - falsche Angabe des Rechtsanwalts ein gravierender Nachteil.

Sie ging davon aus, daß die Gesellschaft als Verwalterin für die Vermieterin

tätig war, während sich die Gesellschaft selbst als Vermieterin sah. Die

Rechtsform der Beklagten war für die Klägerin von untergeordneter Bedeutung.

3. Da die außerordentliche Kündigung vom 15. Oktober 1998 das zwischen der Klägerin und der M. GmbH bestehende Mietverhältnis nicht

wirksam beendet hat, kann das Urteil mit der vom Oberlandesgericht gegebenen Begründung nicht bestehenbleiben. Der Senat ist auch nicht in der Lage,

abschließend selbst zu entscheiden. Denn für die Beklagte, die mit ihrer Widerklage für sich Rechte aus dem Mietvertrag herleiten will und dazu vorträgt,

der Mietvertrag sei am 30. Juni 1999 auf sie übertragen worden, kommt es auf

den von der Klägerin bestrittenen Umstand an, ob der Treuhandvertrag von

1988 bestand und ob die Treuhänder auf der Grundlage dieses Vertrages die

Vermieterstellung der M. GmbH wirksam auf die Beklagte übertragen konnten. Das Oberlandesgericht hat diese Fragen - aus seiner Sicht folgerichtig -

dahin-

stehen lassen. Daher ist die Sache an das Oberlandesgericht zurückzuverweisen, damit es - gegebenenfalls nach weiterem Vortrag der Parteien - die notwendigen Feststellungen zu den näheren Umständen der Übertragung treffen

kann.

Hahne Gerber Wagenitz

Fuchs Ahlt

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 278/01 vom 17.10.2001

Urteil vom 17.10.2001

2 ARs 245/01 vom 17.10.2001

Leitsatzentscheidung

NotZ 39/02 vom 31.03.2003

Anmerkungen zum Urteil