Urteil des BGH vom 08.05.2002

BGH (zustandekommen des vertrages, abweisung der klage, juristische person, zpo, mietvertrag, mieter, erklärung, herstellung, auslegung, abtretung)

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

XII ZR 28/99

Verkündet am:

29. Mai 2002

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 8. Mai 2002 durch die Richter Gerber, Sprick, Weber-Monecke, Dr. Ahlt

und Dr. Vézina

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 10. Zivilsenats

des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 18. Dezember

1998 (nicht: 11. Dezember 1998) im Kostenpunkt und insoweit

aufgehoben, als die Klage gegen die Beklagten zu 1 und 3 abge-

wiesen wurde. Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die ausscheidbaren außergerichtlichen Kosten

der Beklagten zu 2; diese trägt keine Kosten.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung

und Entscheidung, auch über die weiteren Kosten des Revisions-

verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht Schadensersatz wegen

nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und wegen Beschädigungen einer

Villa in B. N. , die er mit notariellem Kaufvertrag vom 19. April 1996 er-

worben hat.

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Die Voreigentümerin A. hatte das Hausgrundstück mit Mietvertrag vom

17. April 1991 für die Zeit bis zum 14. April 1996 an den Beklagten zu 1 und

- nach Ansicht des Klägers - zugleich auch an die Beklagte zu 2 zu einem

Mietzins von zunächst 3.000 DM und später 3.750 DM monatlich zur Unterbrin-

gung jüdischer Aussiedler aus der ehemaligen UdSSR vermietet. Mit Unter-

mietvertrag vom 10. Juni 1991 hatte der Beklagte zu 1 das Hausgrundstück zu

einem monatlichen Mietzins von 5.000 DM zur Unterbringung von Obdachlosen

an die Beklagte zu 3 untervermietet, die das Objekt am 16. April 1996 geräumt

hat.

Der notarielle Kaufvertrag enthält die nachstehende Erklärung der Ab-

tretung von Ansprüchen der Verkäuferin gegen die Beklagten zu 1 und 3 auf

Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen sowie we-

gen Beschädigungen, die nach der Behauptung des Klägers während der

Mietzeit der Beklagten zu 3 entstanden sind:

"Dem Käufer ist der derzeitige renovierungsbedürftige Zustand des Hau-

ses bekannt. Der Verkäufer tritt dem Käufer sämtliche ihm gegenüber

dem Mieter, Herrn M. M., sowie der Stadt N. zustehenden Ansprüche,

mit Ausnahme des Anspruchs auf Zahlung der Miete, das heißt insbe-

sondere die Ansprüche auf Durchführung von Renovierungsarbeiten,

Schadensersatz usw. an den Mieter mit sofortiger Wirkung ab. Dieser

nimmt die Abtretung an."

Mit privatschriftlicher Abtretungserklärung vom 1./18. Oktober 1996 er-

weiterten die Voreigentümerin A. und der Kläger diese Abtretung auch auf An-

sprüche gegen die Beklagte zu 2. Eingangs dieser Urkunde heißt es unter Be-

zugnahme auf den Kaufvertrag:

"Dabei wurde vereinbart, daß sämtliche aus Mietvertrag und Eigentum

und sonstigem Rechtsgrund herrührenden Ansprüche gegen die Mieter

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und die Stadt B. N. als Untermieterin mit Ausnahme des Anspruchs auf

Zahlung der Miete auf Dr. B., Käufer, übergehen sollen.

Bei Abfassung der Abtretungserklärung wurde übersehen, daß auch die

J. G. B. N. Mieterin ist. Zur Klarstellung bestätigen und

bekräftigen die Kaufvertragsparteien ihre Erklärungen wie folgt: ..."

Der Beklagte zu 1 trat seinerseits die ihm aus dem Untermietvertrag ge-

gen die Beklagte zu 2 zustehenden Ansprüche an den Kläger ab.

Die Klage hatte im ersten Rechtszug Erfolg. Auf die Berufung der Be-

klagten änderte das Oberlandesgericht das Urteil des Landgerichts ab und

wies die Klage ab. Dagegen richtet sich die Revision des Klägers, mit der er

die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist unbegründet, soweit die Klage gegen die Beklagte zu 2

abgewiesen wurde. Im übrigen führt sie zur Aufhebung der angefochtenen Ent-

scheidung und zur Zurückweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

1. Das Berufungsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen,

Ansprüche gegen die Beklagte zu 2 seien schon deshalb nicht entstanden, weil

die Auslegung des Mietvertrages vom 17. April 1991 ergebe, daß sie nicht ne-

ben dem Beklagten zu 1 Vertragspartei geworden sei. Im übrigen hat es dahin-

stehen lassen, ob und in welchem Umfang die Voreigentümerin Schadenser-

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satz von den Beklagten zu 1 und 3 habe verlangen können, weil derartige An-

sprüche jedenfalls mit der Veräußerung des Grundstücks erloschen seien.

Denn wenn der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück veräußere, be-

vor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten habe, werde die

Herstellung mit der Folge unmöglich, daß der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB

erlösche (BGHZ 81, 385, 390 ff; und Urteil vom 5. März 1993 - V ZR 87/91 -

NJW 1993, 1793, 1794). Für den Schadensersatzanspruch wegen unterlasse-

ner Schönheitsreparaturen könne nichts anderes gelten.

Das hält der rechtlichen Prüfung nicht in allen Punkten stand.

2. Mit der gegebenen Begründung kann die Abweisung der Klage gegen

die Beklagten zu 1 und 3 keinen Bestand haben. Denn die Rechtsprechung

des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes (zuletzt: Nichtannahmebeschluß

vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97 - NJW 1998, 2905), auf die das Berufungsge-

richt seine Auffassung stützt, etwa bestehende Schadensersatzansprüche sei-

en hier mit der Veräußerung des Grundstücks erloschen, hat sich nach Erlaß

der angefochtenen Entscheidung geändert. Zumindest für den hier vorliegen-

den Fall, daß ein Anspruch auf Zahlung des zur Herstellung erforderlichen

Geldbetrages spätestens mit dem Wirksamwerden der Übertragung des Ei-

gentums an dem Grundstück an den Erwerber abgetreten wird, geht der

V. Zivilsenat nunmehr vom Fortbestand dieses Anspruchs aus (vgl. Urteil vom

4. Mai 2001 - V ZR 435/99 - ZIP 2001, 1205, 1206 f. m. Anm. Vogel, EWiR

§ 249 2/01).

Dies entspricht auch der Auffassung des erkennenden Senats. Selbst

wenn man mit dem V. Zivilsenat davon ausgeht, daß der Fortbestand des An-

spruchs aus § 249 Satz 2 BGB davon abhängig ist, daß die Herstellung des

ursprünglichen Zustandes noch möglich wäre, ist diese Voraussetzung jeden-

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falls auch dann noch gegeben, wenn das Eigentum an dem Grundstück und

der Herstellungsanspruch (in der Ausgestaltung des § 249 Satz 1 oder 2 BGB)

in einer Hand verbleiben. Es ist auch nicht einzusehen, warum der Anspruch

des Grundstückseigentümers aus § 249 Satz 2 BGB, der im Falle der Gesamt-

rechtsnachfolge, zum Beispiel im Erbfall, auf den Rechtsnachfolger übergeht,

im Fall der umfassenden Einzelrechtsnachfolge durch Eigentumsübertragung

und Forderungsabtretung erlöschen soll.

Der Senat kann indes nicht abschließend entscheiden, weil das Beru-

fungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen dazu getrof-

fen hat, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Voreigentümerin und dem

Beklagten zu 1 die an den Kläger abgetretenen Schadensersatzansprüche zu-

standen. Ebenso folgerichtig hat es sich auch nicht mit den Behauptungen der

Beklagten auseinandergesetzt, die Schäden durch Gewalteinwirkung seien erst

nach Rückgabe des Mietobjekts an die Voreigentümerin entstanden, die das

Haus unverschlossen dem Zugriff Dritter preisgegeben habe, und ein weiterer

Teil der Schäden sei bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen.

3. Hingegen hält die Abweisung der gegen die Beklagte zu 2 gerichteten

Klage der rechtlichen Prüfung stand. Die vom Berufungsgericht vorgenommene

Auslegung des Hauptmietvertrages dahin, daß allein der Beklagte zu 1 Mieter

sein sollte, ist möglich und revisionsrechtlich unbedenklich; Auslegungsfehler

vermag die Revision nicht aufzuzeigen.

Entgegen der Auffassung der Revision liegt insbesondere kein Ge-

ständnis der Beklagten zu 2 im Sinne des § 288 ZPO dahingehend vor, sie sei

ebenfalls auf Mieterseite Vertragspartei geworden.

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Richtig ist zwar, daß die Beklagte zu 2 im ersten Rechtszug vorgetragen

hatte, der "ursprünglich abgeschlossene Mietvertrag mit der j. G. "

sei niemals vollzogen worden, und diese sei von der Rechtsvorgängerin des

Klägers "einverständlich aus dem ursprünglichen Mietvertrag entlassen wor-

den". Richtig ist ferner, daß über diesen Vortrag mündlich verhandelt worden

ist und die Wirksamkeit eines Geständnisses nicht von dessen in § 160 Abs. 3

Nr. 3 ZPO vorgesehenen Protokollierung abhängt (vgl. Zöller/Greger, ZPO

23. Aufl. § 288 Rdn. 5).

Das Revisionsgericht kann aber selbst und auch erstmalig prüfen, ob die

Prozeßhandlung einer Partei die Voraussetzungen eines Geständnisses erfüllt

(vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 1994 - IX ZR 115/93 - NJW 1994, 3109 m.N.). Das

ist hier nicht der Fall.

Gegenstand eines Geständnisses können nur Tatsachen sein; diese al-

lerdings auch in ihrer juristischen Einkleidung als einfacher Rechtsbegriff (vgl.

BGH, Urteil vom 2. Februar 1990 - V ZR 245/88 - BGHR ZPO § 288 Abs. 1

Rechtsbegriff 3). Zur Auslegung eines Vertrages heranzuziehende Umstände

sind auch dann, wenn es sich um innere Vorgänge wie die Willensrichtung des

Erklärenden handelt, dem Beweis und damit auch einem Geständnis zugängli-

che Tatsachen (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 1986 - IVa ZR 169/85 -

NJW 1987, 901 m.N. und vom 26. März 1981 - IVa ZR 141/80 - NJW 1981,

1562, 1563). So kann auch die Tatsache, daß eine Person (auch) im Namen

eines Dritten aufgetreten ist, Gegenstand eines Geständnisses sein (vgl. BGH,

Urteil vom 7. Februar 1996 - IV ZR 335/94 - BGHR ZPO § 288 Geständniswil-

le 5).

Von dem Sachverhalt, der der zuletzt genannten Entscheidung zugrunde

lag, unterscheidet sich der vorliegende Fall aber dadurch, daß die Beklagte

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zu 2 zu keinem Zeitpunkt vorgetragen oder zugestanden hat, der Beklagte zu 1

sei auch in ihrem Namen aufgetreten. Sie hat darüber hinaus auch weder zu-

gestanden, daß der Beklagte zu 1 alleinvertretungsberechtigt oder von ihr zum

Abschluß des Mietvertrages bevollmächtigt gewesen sei, noch daß sie im

Nachhinein die Erklärungen des Beklagten zu 1 genehmigt oder eine ander-

weitige Mieteintrittsvereinbarung geschlossen habe. Ihre Erklärung, der ur-

sprünglich (auch) mit ihr zustande gekommene Mietvertrag sei niemals vollzo-

gen worden und die ursprüngliche Vermieterin habe sie aus dem Mietvertrag

entlassen, erweist sich daher als bloße Rechtsansicht, an die sie - anders als

an ein Geständnis - ebensowenig gebunden war wie das Gericht.

Zwar mag die Erklärung, Mieter geworden zu sein, im Einzelfall als Tat-

sachenerklärung gewertet werden können, da es sich insoweit um einen einfa-

chen, auch Nichtjuristen geläufigen Rechtsbegriff handelt. Dies setzt aber vor-

aus, daß für die Art und Weise, in der dieses Mietverhältnis im konkreten Fall

zustande gekommen sein soll, ersichtlich nur ein ganz bestimmtes tatsächli-

ches Geschehen in Betracht kommt. Denn nicht das Rechtsverhältnis als sol-

ches, sondern nur die Tatsachen, aus denen sich dieses Rechtsverhältnis er-

geben soll, können bestritten oder aber zugestanden werden (vgl. BGH, Urteil

vom 17. September 1986 - IVa ZR 13/85 - BGHR ZPO § 288 Abs. 1 Rechtsbe-

griff 2).

Ist ein an sich einfacher Begriff hingegen im konkreten Fall zweifelhaft,

scheidet ein Geständnis im Sinne des § 288 ZPO aus (vgl. Musielak, ZPO

2. Aufl. § 288 Rdn. 4 m.N.). Als Geständnis einer Tatsache kann die einen sol-

chen Begriff verwendende Erklärung aber auch dann nicht angesehen werden,

wenn - wie hier - schon der Mietvertrag selbst hinsichtlich der Frage, ob neben

der auf Mieterseite unterzeichnenden Naturalperson auch eine juristische Per-

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son Mitmieterin sein sollte, der Auslegung bedarf und mehrere, einander zum

Teil ausschließende tatsächliche Vorgänge in Betracht kommen, infolge derer

die juristische Person ebenfalls Partei dieses Vertrages geworden sein könnte.

Denn der Erklärung der Beklagten zu 2 ist hier lediglich zu entnehmen, daß sie

einer bestimmten Vertragsauslegung (zunächst) nicht entgegentreten will, nicht

aber, daß damit zugleich eine von mehreren in Betracht kommenden tatsächli-

chen Voraussetzungen für das Zustandekommen des Vertrages auch mit ihr

unstreitig gestellt werden solle.

Gerber

Sprick

Weber-Monecke

Ahlt

Vézina