Urteil des BGH vom 13.03.2017, VIII ZR 250/05

Entschieden
13.03.2017
Schlagworte
Wohnung, Vorkaufsrecht, Verkauf, Umwandlung, Mieter, Eigentumswohnung, Begründung, Zweck, Zeitpunkt, Inkrafttreten
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BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

VIII ZR 250/05 Verkündet am: 29. März 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk: ja

BGHZ: ja

BGHR: ja

BGB § 577

Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung auch im freien Wohnungsbau nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am

1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des § 570 b BGB a.F., der Vorgängerbestimmung des § 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeitpunkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194).

BGH, Urteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 250/05 - LG München I AG München

- 2-

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit

Schriftsatzfrist bis zum 22. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin

Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball und Dr. Wolst sowie die Richterin

Hermanns

für Recht erkannt:

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 31. Zivilkammer des

Landgerichts München I vom 15. September 2005 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Kläger begehren von den Beklagten Auskunft und Feststellung einer 1

Schadensersatzverpflichtung wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts. Dem

liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

2Die Kläger sind als Mitglieder einer Wohngemeinschaft Mieter, die Beklagten waren Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in M.

, J. straße . Die Klägerin zu 1) ist nach ihren Angaben Anfang Januar

1983, der Kläger zu 2) ist im Laufe des Jahres 1986 in die Wohnung eingezogen. Am 26. Januar 1983 wurde das Anwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Aufgrund eines Kaufvertrages vom 2. Februar 1983 erwarb die inzwischen ver-

storbene und von den Beklagten beerbte E. S. die Wohnung.

Am 20. Januar 1984 wurde sie als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Die Beklagten veräußerten die Wohnung mit Kaufvertrag vom 4. November

2003 an den jetzigen Eigentümer A. J. , ohne die Kläger hiervon zu

unterrichten.

3Die Kläger sind der Auffassung, dass ihnen ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB 570 b BGB a.F.) zugestanden habe. Da die Beklagten

sie über den Verkauf an den Erwerber J. nicht unterrichtet und dadurch die

Geltendmachung des Vorkaufsrechts vereitelt hätten, seien sie ihnen - den Klägern - zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei komme es nicht darauf an, dass

die Wohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des

§ 570 b BGB a.F. schon einmal verkauft worden sei.

4Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die

hiergegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in

vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe:

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5

6Ein Auskunftsanspruch stehe den Klägern nicht zu, weil sie bei der Veräußerung der Wohnung im Jahre 2004 nicht vorkaufsberechtigt gewesen seien

und die Beklagten ihnen deshalb nicht zum Schadensersatz verpflichtet seien.

Das Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nur für den ersten Verkaufsfall nach der

Umwandlung der Mietwohnung; dieser sei jedoch bereits am 2. Februar 1983

erfolgt. Damals habe den Mietern kein Vorkaufsrecht zugestanden, da § 570 b

BGB a.F. erst am 1. September 1993 in Kraft getreten sei. Durch die Übergangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes

vom 21. Juli 1993, nach der § 570 b BGB a.F. auf vor dem 1. September 1993

abgeschlossene Kaufverträge nicht anzuwenden sei, habe der Gesetzgeber zu

erkennen gegeben, dass die Vorschrift für "Altfälle", bei denen der erste Verkauf vor dem 1. September 1993 erfolgt sei, nicht gelten solle.

II.

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1. Die Revision des Klägers zu 2) ist bereits deshalb unbegründet, weil 8

sein Mietverhältnis nach seinem eigenen Vorbringen erst im Jahre 1986, mithin

mehrere Jahre nach der Begründung des Wohnungseigentums am 26. Januar

1983, abgeschlossen worden ist. Auf eine solche Fallgestaltung ist § 577 BGB,

der durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) mit

geringfügigen sprachlichen Änderungen und einer Klarstellung an die Stelle des

§ 570 b BGB a.F. getreten ist, nach seinem Wortlaut von vornherein nicht anwendbar. § 577 BGB setzt ebenso wie § 570 b BGB a.F. voraus, dass das

Wohnungseigentum erst nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter

begründet worden ist.

2. Die Revision der Klägerin zu 1) bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Zu Recht 9

und mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts verneint.

10 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand.

a) § 577 BGB räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Abschluss des Mietvertrages und Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungsei-

gentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung sodann

an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz geht also von der zeitlichen Reihenfolge Mietvertrag und Überlassung - Umwandlung - Verkauf aus. Die durch das

Vierte Mietrechtsänderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I, 1257) in das

Bürgerliche Gesetzbuch eingefügte Bestimmung des § 570 b BGB (a.F.) gewährte erstmals allen Mietern, auch im freien Wohnungsbau, das gesetzliche

Vorkaufsrecht. Die hierzu erlassene Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des

Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes schließt nach ihrem Wortlaut nur diejenigen Verkaufsfälle aus, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1. September

1993 erfolgt sind. Ob der Ausschluss auch für einen weiteren Verkauf nach diesem Zeitpunkt gelten soll, lässt sich der Bestimmung nicht unmittelbar entnehmen und ist umstritten.

11Nach einer Auffassung soll das Vorkaufsrecht bei jedem Weiterverkauf

der Wohnung bestehen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 577 Rdnr. 4),

nach anderer Ansicht für alle Verkaufsfälle nach dem 31. August 1993

(Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 577 Rdnr. 3; Blank/Börstinghaus,

Miete, 2. Aufl., § 577 Rdnr. 3). Eine dritte Auffassung hält § 577 BGB 570 b

BGB a.F.) nur für den ersten Verkaufsfall nach Inkrafttreten des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes am 1. September 1993 für anwendbar, wobei offen

bleibt, ob dies auch für den Fall gilt, dass die umgewandelte Wohnung bereits

einmal vor dem 1. September 1993 verkauft worden ist (so LG Oldenburg, WuM

1997, 436 und Palandt/Weidenkaff, aaO Rdnr. 1 a.E.; nicht eindeutig Bamberger/Roth/Reick, BGB, § 577 Rdnr. 18). Soweit ein Vorkaufsrecht nur für den

ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung (Müller/Walther/Krenek, Miet- und

Pachtrecht, Stand November 2005, § 577 Rdnr. 19) oder ohne nähere zeitliche

Differenzierung angenommen wird (Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 577

Rdnr. 4, und MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 577 Rdnr. 11), dürfte im

Hinblick auf den Ausschlusstatbestand des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet-

rechtsänderungsgesetzes ersichtlich gleichfalls nur der erste Verkaufsfall nach

dem 31. August 1993 gemeint sein. Schließlich wird die Auffassung vertreten,

nach dem Zweck des § 577 BGB 570 b BGB a.F.) sei das Vorkaufsrecht des

Mieters auch dann ausgeschlossen, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Wohnung vor dem 1. September 1993 bereits einmal verkauft worden sei und nach

diesem Stichtag ein weiterer Verkauf stattfinde (Lammel, Wohnraummietrecht,

2. Aufl., § 577 Rdnr. 5; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 577

Rdnr. 31; unklar insoweit jedoch ders., aaO Rdnr. 16).

12b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Sie steht im Einklang mit dem Wortlaut und Zweck der Übergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes und wird insbesondere auch dem Sinn und Zweck

des § 577 BGB (früher: § 570 b BGB) gerecht.

aa) Die Vorschrift des § 570 b BGB a.F. ist dem - inzwischen durch Art. 6 13

Nr. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September

2001 (BGBl. I, 2376) mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehobenen - § 2 b

WoBindG nachgebildet (vgl. dazu die Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts, BT-Drucks. 12/3013,

S. 18, sowie die Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf des

Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/3254, S. 40). Für diese

Vorschrift, deren Anwendungsbereich auf den öffentlich geförderten Wohnungsbau beschränkt war, hat der Senat in einem Urteil vom 14. April 1999

(BGHZ 141, 194) klargestellt, dass das dort geregelte gesetzliche Vorkaufsrecht

dem Mieter nicht für jeden, sondern nur für den ersten Verkaufsfall nach der

Umwandlung der Mietwohnung zusteht. Entscheidend hat er dabei auf den Sinn

und Zweck der Bestimmung abgestellt (aaO S. 198 ff.).

14Mit der Schaffung des § 2 b WoBindG hat der Gesetzgeber das Ziel verfolgt, der Gefahr einer spekulativen Umwandlung von Sozialmietwohnungen in

Eigentumswohnungen und der sich daraus ergebenden Verdrängung der Mieter

entgegenzuwirken (Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses für

Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, BT-Drucks. 8/3403, S. 35 und 40 f.).

Diese Gefahr besteht, wie der Senat in seinem Urteil vom 14. April 1999 ausgeführt hat (aaO S. 199), regelmäßig nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung, weil der Eigentümer, der von der Umwandlung profitieren will, sein Spekulationsinteresse typischerweise durch einen baldigen Verkauf der umgewandelten Wohnungen realisieren will.

bb) Allerdings hatte der Senat bei der Prüfung des Anwendungsbereichs 15

des § 2 b WoBindG nicht zu entscheiden, ob die Beschränkung auf den ersten

Verkaufsfall auch dann gilt, wenn zu jenem Zeitpunkt das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters - wie hier - noch nicht bestanden hat und eine Rückwirkung

der entsprechenden Bestimmung ausgeschlossen ist (Art. 6 Abs. 4 des Vierten

Mietrechtsänderungsgesetzes). Sinn und Zweck des § 2 b WoBindG und ebenso des ihm nachgebildeten § 570 b BGB a.F. (jetzt § 577 BGB) gebieten jedoch

eine Auslegung in diesem Sinn.

16In dem Gesetzgebungsverfahren, das dem Vierten Mietrechtsänderungsgesetz vorausgegangen war, ist zur Begründung der Einführung eines

gesetzlichen Vorkaufsrechts im freien Wohnungsbau wiederholt betont worden,

für die Ausweitung des im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden

Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförderten oder bindungsfrei gewordenen Bestand spreche, dass der Schutz des Mieters "vor einer Verdrängung

im Zusammenhang mit einer Umwandlung" bei frei finanzierten Wohnungen

nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3013 S. 18;

BT-Drucks. 12/3254 S. 40). Ein solcher Zusammenhang ist aber in aller Regel

nur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwandlung gegeben, weil hier bei dem Eigentümer, der die Umwandlung vorgenommen hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufserlöses im Vordergrund steht (BGHZ 141, 194, 199). Veräußert dagegen der

Ersterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheidet sich dieser Verkauf insoweit nicht vom Verkauf eines anderen Wirtschaftsgutes; der vom Gesetzgeber als auslösendes Moment für die drohende Verdrängung des Mieters

angenommene Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung besteht hier regelmäßig nicht mehr. Ist eine durch die Umwandlung verursachte gesteigerte Verdrängungsgefahr bei einem späteren erneuten Verkauf der Wohnung aber nicht mehr vorhanden, ist der Eingriff in die

Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit

des Wohnungseigentümers (Art. 14 Abs. 1 GG) auch nach der Vorstellung des

Gesetzgebers nicht mehr gerechtfertigt.

17cc) Der Umstand, dass im Zeitpunkt des ersten Verkaufs der umgewandelten Wohnung (hier: im Februar 1983) das gesetzliche Vorkaufsrecht noch

nicht bestand, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Situation ist in diesem

Fall vergleichbar mit der vom Senat (aaO) entschiedenen Fallgestaltung, in

welcher bei der ersten Veräußerung der umgewandelten Wohnung dem Mieter

ein Vorkaufsrecht deshalb nicht zustand, weil der Eigentumserwerb im Wege

der Zwangsversteigerung erfolgte 471 BGB; früher: § 512 BGB a.F.).

18dd) Dafür, dass der Gesetzgeber die "Altfälle", in denen der erste Verkauf einer umgewandelten Mietwohnung vor dem 1. September 1993 stattgefunden hat, aus dem Anwendungsbereich des § 570 b BGB a.F. herausnehmen

wollte, spricht auch die Übergangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten

Mietrechtsänderungsgesetzes; hierauf hat das Berufungsgericht zu Recht hingewiesen. Hätte der Gesetzgeber dem Mieter ein Vorkaufsrecht für alle späte-

ren Verkaufsfälle einräumen wollen, so hätte es nahe gelegen, dies in § 570 b

BGB a.F. oder zumindest in Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes ausdrücklich zu regeln (BGHZ 141, 194, 199). Auch die Reform des

Mietrechts durch das Gesetz vom 19. Juni 2001 hat er nicht zum Anlass genommen, eine entsprechende "Klarstellung" in § 577 BGB einzufügen, obwohl

zu diesem Zeitpunkt das genannte Senatsurteil bereits vorlag und der Gesetzgeber in anderem Zusammenhang bei der Begründung des Entwurfs zu § 577

BGB auf die Rechtsprechung des Senats eingegangen ist (BT-Drucks. 14/4553

S. 92).

III.

19Stand den Klägern nach alledem bei dem Verkauf der Wohnung durch

die Beklagten an A. J. am 4. November 2003 ein Vorkaufsrecht

nicht zu, entfällt damit die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch wegen

Vereitelung des vermeintlichen Vorkaufsrechts und damit auch für den geltend

gemachten Auskunftsanspruch. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

Dr. Deppert Dr. Beyer Ball

Dr. Wolst Hermanns

Vorinstanzen:

AG München, Entscheidung vom 07.12.2004 - 433 C 30983/04 -

LG München I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 1217/05 -

Urteil vom 29.09.2016

X ZR 58/14 vom 29.09.2016

Urteil vom 06.10.2016

I ZR 97/15 vom 06.10.2016

Urteil vom 09.11.2016

5 StR 425/16 vom 09.11.2016

Anmerkungen zum Urteil