Urteil des AG Wiesbaden vom 03.11.2010, 93 C 1739/10

Entschieden
03.11.2010
Schlagworte
Mittelwert, Wohnung, Abschlag, Bestandteil, Vermieter, Ausstattung, Mietrecht, Mietvertrag, Hauptsache, Anteil
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Gericht: AG Wiesbaden Quelle:

Entscheidungsdatum: 03.11.2010 Norm: § 558 BGB

Aktenzeichen: 93 C 1739/10 (31)

Dokumenttyp: Urteil

Leitsatz

Im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen auch dann nicht angesetzt werden, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Mietvertrag vom Vermieter zu tragen sind und bei der Mietspiegel von der Abwälzung auf die Mieter ausgeht.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte zuvor selbst Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Der Beklagte ist Mieterin, die Klägerin Vermieterin einer Wohnung im dritten Obergeschoss des Hauses ... Str. 15 in W.. Es handelte sich ursprünglich um eine preisgebundene Wohnung. Nach § 2 des Mietvertrages war vereinbart, dass sich die monatlich insgesamt seine Miete von damals 950,27 DM zusammensetzt aus Einzel/Grundmiete in Höhe von 532,81 DM, einem Zuschlag für Einzelmodernisierung in Höhe von 112,46 DM und Vorauszahlungen auf Nebenkosten in Höhe von 305 DM. Nach § 3 Abs. 1 des Mietvertrages übernimmt der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Der in der Miete enthaltene Kostenansatz hierfür wurde mit 14,40 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr beziffert.

2Die monatliche Grundmiete betrug bisher 499,49 und bestand unverändert seit mehr als 15 Monaten. Mit Schreiben vom 26.10.2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zum 01.01.2010. Zu begründen sie Bezug auf den Wiesbadenern Mietspiegel und ordnete die Wohnungen in die Gruppe II, Größenklasse B, Ausstattung mit Heizung und Bad und gute Wohnlage ein. Den Zahlen des Wiesbadener Mietspiegels liegt zu Grunde, dass die Schönheitsreparaturen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen von den Mietern zu tragen sind.

3Ausgehend vom Mittelwert des Wiesbadener Mietspiegels für diese Gruppe mit 7,42 und der Wohnungsgröße von 73,99 sowie einem Zuschlag von 0,78 begehrte sie Zustimmung zu einer neuen Grundmiete in Höhe von 599,39 €. Der Beklagte ließ der Mieterhöhung der Schreiben des von ihm beauftragten Mieterbundes Wiesbaden vom 16.12.2009 auf 521,63 zustimmen.

4Die Klägerin ist der Auffassung, ihr stehe aufgrund ihrer Pflicht zur Zahlung der Kosten der Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu dem von ihr begehrten neuen Mietzins zu. Der Schönheitsreparaturenzuschlages sei Bestandteil der Grundmiete und bei einer

Schönheitsreparaturenzuschlages sei Bestandteil der Grundmiete und bei einer Mieterhöhung insoweit zu berücksichtigen, als er einen Bestandteil der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Mietverhältnisse mit solchen Regelungen darstelle. Er sei zu ermitteln nach den Werten, die erfahrungsgemäß für Schönheitsreparaturen anfielen und könne unter Heranziehung der §§ 28, 26 der II. Berechnungsverordnung ermittelt werden.

5Die Klägerin beantragte zunächst,

6den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung ... Str. 15 in W. von 499,49 monatlich um 99,90 monatlich auf 599, 39 monatlich zum 01.01.2010 zuzustimmen.

7Nach einer Teilrücknahme der Klage wegen der bereits vorprozessual abgegebenen Teilzustimmung zur Mieterhöhung und der Teileinigung der Parteien über einen Abschlag von 2,5% von Mittelwert des Wiesbadener Mietspiegels wegen lagebedingter Beeinträchtigungen und weiteren Teilzustimmung des Beklagten zur Erhöhung des Mietzinses auf 7,92 je Quadratmeter = 5 mit 430,20 haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

8Die Klägerin beantragt nunmehr,

9den Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihm bewohnte Wohnung ... Str. 15 in W. von 534,20 monatlich um 65,19 monatlich auf 599, 39 monatlich zum 01.01.2010 zuzustimmen.

10 Der Beklagte beantragt,

11die Klage abzuweisen.

12 Der Beklagte ist der Ansicht, ein Anspruch auf Zahlung eines Schönheitsreparaturenzuschlages bestehe nicht. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

13 Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt. Das Gericht den Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, auf den 22. 10. 2010 festgelegt.

Entscheidungsgründe

14 Nach dem sich die Parteien zur Vermeidung der Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe des Abschlages wegen der lagebedingter Nachteile darüber einigten, dass ein Abschlag in Höhe von 2,5% von Mittelwert vorzunehmen ist und sie sich auch darüber einig sind, dass für vergleichbare Wohnungen, bei denen die Schönheitsreparaturen durch die Mieter zu tragen sind, der Mittelwert des Mietspiegels die ortsüblichen Miete darstellt, war lediglich über die Frage zu entscheiden, ob die ortsübliche Miete in der für Schönheitsreparaturen von der Klägerin aufzuwendenden Kosten zu erhöhen ist.

15 Diese Frage war zu verneinen. Der in der Literatur vertretenen Auffassung, wonach bei der von Anfang an nicht beabsichtigten Abwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf Mieter ein solcher Zuschlag verlangt werden kann, wenn die einem Mietspiegel zugrunde gelegten Zahlen von der Abwälzung auf die Mieter ausgehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a BGB, Rz 50,51), war nicht zu folgen. Zwar ist das Argument nachvollziehbar, dass der Wert der Gegenleistung des Mieters sich aus der Mietzahlung und den sonstigen von ihm übernommenen Gegenleistungen zusammensetzt und die Werte des Mietspiegels deshalb nur einen Teil der Gegenleistung enthalten.

16 Diese Rechtsauffassung, der auch das Gericht zunächst zuneigte, lässt sich jedoch mit den gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung nicht in Einklang bringen. Zulässig ist eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurde. Maßgeblich hierbei sind die Marktverhältnisse und die genannten Kriterien, nicht vertragliche Vereinbarungen über weitere Pflichten der Miete mit Entgeltcharakter. Die Einführung eines Kostenelements ohne Rücksicht auf die Durchsetzbarkeit am Markt verletzt das

Kostenelements ohne Rücksicht auf die Durchsetzbarkeit am Markt verletzt das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten (so auch Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage, IV Randziffer 186; BGH, Urteil vom 09.07.2008, NJW 2008,2840 ff). Dieses Argument gilt unabhängig davon, ob eine Pflicht des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereits ursprünglich vereinbart wurde oder ob die Übertragung auf den Mieter unwirksam war. Abgesehen von dem gesonderten geregelten Fall die Betriebskosten stellen sonstige Leistungen des Mieters keine gesetzlich vorgesehenen Elemente für die Feststellung der Ortsüblichkeit der Miete dar.

17 Hinzukommt, dass die Parteien im Mietvertrag keinen Zuschlag für Schönheitsreparaturen vorsahen sondern lediglich in § 3 des Mietvertrages der von der damaligen Vermieterin kalkulatorisch einbezogene Anteil beziffert wurde. Eine vertragliche Vereinbarung, neben der ortsüblichen Miete einen weiteren Kosten Anteil zu zahlen, kann hieraus nicht entnommen werden.

18 Eines gerichtlichen Hinweises auf die gegenüber dem Hinweis vom 10.09.2010 geänderte Rechtsauffassung bedurfte es nicht, da die Parteien bereits erschöpfend ihre Rechtsauffassung vorgetragen haben.

19 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2,269 Abs. 3 und 91a ZPO. Soweit die Klägerin in der Hauptsache unterlag und die Klage zurückgenommen hat, waren ihr die Kosten aufzuerlegen. Hinsichtlich des erledigten Teils des Rechtsstreits war nach den Grundsätzen des § 91a ZPO zu entscheiden. Der ansonsten vorzunehmenden Kostenverteilung hinsichtlich dieses Teils, der die Einigung über den Höhe des lagebedingten Abschlages beinhaltet, steht der hier zu berücksichtigende Grundsatz des § 92 Abs. 2 ZPO entgegen. Das Unterliegen des Beklagten war im Verhältnis zum Gegenstandswert geringfügig und verursachte keine besonderen Kosten.

20 Das Urteil war gemäß § 708 Nr. 11 ZPO für vorläufig vollstreckbar zu erklären. Die Entscheidung über die Abwendungsbefugnis beruht auf § 711 ZPO.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch die obersten Bundesgerichte erfolgt.

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Anmerkungen zum Urteil