Urteil des AG Wetzlar vom 18.10.2007
AG Wetzlar: terrasse, kopie, unterzeichnung, nebenkosten, besitz, mietsache, aufrechnung, original, herbst, vertragsinhalt
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Gericht:
AG Wetzlar
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
38 C 747/06 (38),
38 C 747/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 416 ZPO, § 535 Abs 1 BGB, §
535 Abs 2 BGB, § 536 Abs 1
BGB
Wohnraummietvertrag: Beweislastverteilung bei
unterschiedlichen Mietvertragsurkunden
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 243,69 Euro
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
1.04.2006 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Vorab werden dem Kläger die Kosten des Gutachtens des Sachverständigen ...
vom 1.01.2007 auferlegt. Von den Kosten des Rechtsstreits im Übrigen haben der
Kläger 77,5 % und die Beklagten als Gesamtschuldner 22,5 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren
Betrages abwenden, sofern nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger zuvor
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Kautions- bzw. Nebenkostenrückzahlungsansprüche des
Klägers, gegen die die Beklagten mit vermeintlichen Mietzinsansprüchen
aufrechnen.
Im Jahre 2003 gaben die Beklagten ein Zeitungsinserat auf, mit dem sie eine
Wohnung in ... zur Vermietung anboten. In dem Inserat war wörtlich die Rede von
"2 ZKB mit EBK im Neubau mit Terrasse". Auf den weiteren Inhalt der Annonce (Bl.
27 d. A.) wird Bezug genommen. Auf das Inserat meldete sich der Kläger bei den
Beklagten. Auch in den Vertragsgesprächen, die letztlich in die Unterzeichnung
eines schriftlichen Mietvertrages einmündeten, war von der Terrasse die Rede, die
allerdings zum damaligen Zeitpunkt nicht fertig gestellt war. Nach den Angaben
der Beklagten sollte sie bis Herbst 2003 fertig gestellt sein.
Mit Vertrag vom 1. August 2003 mietete der Kläger schließlich die Wohnung an.
Unter § 1 Ziff. 1 des Vertrages befindet sich eine Beschreibung der Mietsache.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob vor Unterzeichnung des Vertrages vor dem
in dem Vertragsformular vorgedruckten Wort "Terrasse" die Ziff. "1" eingetragen
oder ob diese erst nachträglich eingefügt worden war. Jedenfalls wurde der Vertrag
von beiden Parteien unterzeichnet. Nach § 3 des Vertrages war eine Nettomiete
von 299,– Euro zu zahlen. Hinzu kamen Nebenkosten von 61,– Euro. Unter § 3
Abs. 2 heißt es dazu wörtlich:
Auf den weiteren Inhalt des Vertrages (Bl. 89 – 90 R d. A.) wird verwiesen.
Die Terrasse wurde weder bis zum Herbst 2003 noch bis zur Beendigung des
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Die Terrasse wurde weder bis zum Herbst 2003 noch bis zur Beendigung des
Mietverhältnisses der Parteien fertig gestellt. Im April 2004 kürzte der Kläger unter
Hinweis auf die fehlende Terrasse die Miete um 40,– Euro monatlich, was nach
seinen Angaben etwa 15 % der Nettomiete entsprechen sollte. Er begründete
diesen Schritt mit Schreiben vom 13.04.2004, auf dessen Inhalt (Bl. 8 d. A.)
verwiesen wird. Die Kürzung erfolgte für insgesamt 21 Monate bis zum Januar 2006
einschließlich.
Die Beklagten erstellten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004,
in die sie zu Lasten des Klägers neben Heiz- und Warmwasserkosten noch andere
Positionen einstellten, nämlich "Grundsteuer", "Kanalgebühr", "Müllabfuhr",
"Wasser" und "Wohngebäudeversicherung". Auf den Inhalt der Abrechnung für das
Jahr 2004 (Bl. 25, 26 d. A.) wird Bezug genommen. Werden die 5 zuletzt genannten
Positionen aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2003 herausgerechnet,
ergibt sich zugunsten des Klägers über den ihm bereits ausgezahlten Betrag
hinaus ein weiteres Restguthaben in Höhe von 126,27 Euro. Das an den Kläger
bislang noch nicht ausgezahlte Guthaben für das Jahr 2004 in Höhe von 373,02
Euro erhöht sich um einen Betrag von 235,39 Euro auf insgesamt 608,41 Euro.
Im Dezember 2005 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristgerecht zum
28.02.2006. Nach einer Vereinbarung der Parteien war es ihm jedoch gestattet,
einen Nachmieter zu stellen. Daher hatte er für den Monat Februar 2006 unstreitig
keine Miete mehr zu zahlen. Die Januarmiete blieb er schuldig.
Der Kläger berühmt sich eines Anspruchs gegen die Beklagten auf die Zahlung
folgender Positionen:
Die Beklagten erklärten mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 27.01.2006
gegenüber den Ansprüchen des Klägers die Aufrechnung mit einer vermeintlichen
eigenen Forderung auf Nachzahlung der zu unrecht geminderten Miete sowie der
Januarmiete 2007. Auf den weiteren Inhalt des Schreibens, auf das prozessual
Bezug genommen wurde (Bl. 55, 56 d. A.) wird verwiesen.
Der Kläger forderte die Beklagten über seinen Bevollmächtigten mit Schreiben
vom 21.03.2006 unter Fristsetzung zum 30.03.2006 vergeblich zur Zahlung des
ihm vermeintlich zustehenden Betrages auf.
Die Beklagten befanden sich unstreitig schon lange vor der Einleitung des
vorliegenden Rechtsstreits im Besitz einer Kopie des Mietvertrages, bei der sich
unter § 1 Zf. 1 vor dem Wort "Terrasse" lediglich eine nicht ausgefüllte Leerstelle
befindet.
Der Kläger behauptet, dass es lediglich ein von beiden Parteien erstelltes Original
des Mietvertrages gebe, in dem unter § 1 Zf. 1 von Anfang an vor dem Wort
"Terrasse" die Ziffer "1" eingefügt worden sei. Es sei auch keine Kopie des
Mietvertrages angefertigt worden. Er selber habe das Original des Vertrages noch
am Tage der Unterzeichnung mit zu einer Frau ... nach ... genommen und ihr
gezeigt.
Der Kläger vertritt ferner die Auffassung, dass er aufgrund der Regelung unter § 3
Abs. 2 des Mietvertrages lediglich zur Zahlung von Heiz- und Warmwasserkosten
verpflichtet sei, die übrigen Nebenkosten dagegen die Beklagten zu tragen hätten.
Der Kläger beantragt:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 1.089,69
Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz
aus diesem Betrag seit 1.04.2006 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
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Zu dem weiteren Sachvortag der Parteien wird auf den Inhalt ihrer jeweiligen
prozessualen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Gemäß Beschluss vom 24.11.2006 wurde Beweis erhoben durch Einholung eines
schriftvergleichenden Sachverständigengutachtens. Auf den Inhalt des Gutachtens
des Sachverständigen ... vom 1.01.2007 (Bl. 97 – 121 d. A.) wird Bezug
genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage unterliegt in überwiegendem Umfang der Abweisung. Zwar hat
der Kläger dem Grunde nach einen Anspruch auf die Zurückzahlung überzahlter
Nebenkosten für die Jahre 2003 und 2004 sowie auf Rückzahlung der
Mietsicherheit. Diese Ansprüche sind jedoch aufgrund der Aufrechnung der
Beklagten im wesentlichen untergegangen. Im Einzelnen:
Der Anspruch des Klägers auf die Rückzahlung überzahlter Nebenkosten für das
Jahr 2003 in Höhe von 126,27 Euro und für das Jahr 2007 in Höhe von 608,41 Euro
ergibt sich dem Grunde nach aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt. BGB. Der Kläger hat die
genannten Zahlungen an die Beklagten ohne Rechtsgrund erbracht. Zwar haben
die Beklagten für die Jahre 2003 und 2004 Nebenkostenrechnungen erstellt und
diese dem Kläger zur Zahlung vorgelegt. Der Kläger war jedoch nicht zur Zahlung
verpflichtet, da von dem Mieter nach § 3 Zf. 2 des Mietvertrages nur
Vorauszahlungen auf die Nebenkostenpositionen Heizung und Warmwasser zu
entrichten sind. Die im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehene Leerstelle bei dem
Entgelt "für andere Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der 2.
Berechnungsverordnung" ist von den Parteien dagegen nicht ausgefüllt worden.
Da sich auch an anderen Stellen des Vertragswerks keine Grundlage für einen
Anspruch der Vermieter auf die Vorauszahlungen für "andere Betriebskosten"
erkennen lässt, bleibt es damit bei dem gesetzlichen Grundsatz, dass der
Vermieter selber diese Kosten zu tragen hat, § 535 Abs. 1 BGB.
Der Kläger als Mieter hat auch durch sein Verhalten in der Vergangenheit keine
Veranlassung gegeben, von einem Anerkenntnis der fehlerhaften Berechnung der
Beklagten oder gar von einem konkludenten Einverständnis mit einer Erweiterung
seiner Zahlungspflichten auszugehen. Er hat lediglich die
Rückerstattungszahlungen der Beklagten entgegen genommen, jedoch nicht
durch ein eigenes Verhalten zu erkennen gegeben, dass er damit einverstanden
war, zukünftig über die Heizungs- und Warmwasserkosten hinaus weitere
Nebenkosten zu tragen. Der Kläger ist auch nicht durch die Ausschlussregelung
des § 556 Abs. 3 S. 5 und 6 BGB daran gehindert, die überzahlten Beträge
zurückzuverlangen. Die oben genannte Norm findet nur Anwendung bei einer
formell ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Eine
Nebenkostenabrechnung, die im wesentlichen nicht geschuldete
Abrechnungspositionen enthält, kann jedoch nicht als ordnungsgemäß bezeichnet
werden.
Die Beklagten als Vermieter sind durch die Vorauszahlungen des Klägers in Höhe
des ihnen nicht zustehenden Differenzbetrages rechtsgrundlos bereichert und
haben ihm die überzahlten Beträge daher grundsätzlich zurückzuerstatten. Die
Höhe des auf das Jahr 2003 entfallenen Betrages von 126,27 Euro ist zwischen den
Parteien unstreitig. Für das Jahr 2004 steht dem Kläger ohnehin ein Guthaben in
Höhe von 373,02 Euro zu. Zzgl. des auf die nicht geschuldeten
Nebenkostenpositionen geleisteten Betrages von 235,39 Euro ergibt sich für 2004
ein Gesamtbetrag von 608,41 Euro.
Darüber hinaus hat der Kläger dem Grunde nach gegen die Beklagten analog §
1223 BGB auch einen Anspruch auf die Rückzahlung der von ihm erbrachten
Mietsicherheit zzgl. Zinsen in Höhe von insgesamt 608,01 Euro (vgl. Palandt-
Bassenge, Überblick vor § 1204 BGB, Rdz. 5, 6). Das Mietverhältnis ist beendet.
Abrechnungsreife über die Kaution ist inzwischen eingetreten.
Die Forderungen des Klägers sind allerdings im Wesentlichen, nämlich in Höhe
eines Betrages von 840,– Euro, durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen, §§
389, 387 BGB. Die Beklagten haben bereits vorprozessual und erneut in der
Klageerwiderung die Aufrechnung gegen die Klageforderung mit ihnen
zustehenden Mietzinsforderungen erklärt. Es besteht auch eine Aufrechnungslage,
da die Forderungen im Gegenseitigkeitsverhältnis stehen.
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Die Beklagten haben gegen den Kläger nach § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf
die Zahlung der gesamten vereinbarten Miete für den Zeitraum von April 2004 bis
Januar 2006 einschließlich. Soweit der Kläger die Mietzahlungen wegen
vermeintlicher Mängel gekürzt hat, § 536 Abs. 1 BGB, war er dazu nicht berechtigt.
Es lag kein Mangel der Mietsache vor, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufgehoben oder gemindert hätte. Zwar beruft sich der Kläger darauf,
dass die ihm nach seiner Auffassung versprochene Terrasse für ihn nicht nutzbar
war, da sie die Beklagten bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht fertig gestellt
hatten. Dies würde auch ein Minderungsrecht begründen.
Der Kläger hat jedoch den Beweis für seine Behauptung nicht führen können, dass
die Parteien tatsächlich mietvertraglich vereinbart hatten, dass dem Kläger eine
Terrasse zur Verfügung stehen sollte. Allerdings ist zwischen ihnen unstreitig, dass
die Beklagten ein Zeitungsinserat aufgegeben haben, indem die Wohnung bereits
mit Terrasse angeboten worden war. Auch bei den Gesprächen zur
Vertragsanbahnung bzw. bei den Vertragsverhandlungen war davon die Rede,
dass die Beklagten die bereits angelegte Terrasse noch bis zum Herbst 2003 fertig
stellen wollten.
Entscheidend für den Vertragsinhalt ist aber nicht der Inhalt der dem späteren
Vertragsschluss zugrunde liegenden vorbereitenden Gespräche und auch nicht die
Zeitungsanzeige, bei der es sich lediglich um eine unverbindliche Anpreisung der
Mietsache, eine sogenannte , handelt. Maßgeblich ist
vielmehr das, was die Parteien als Ergebnis der Verhandlungen vertraglich
vereinbart und schriftlich fixiert haben. Der für den für ihn günstigen Inhalt des
schriftlichen Vertrages darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat den von ihm
behaupteten Umstand, die Existenz der Zf. "1" vor dem Wort "Terrasse" bereits
zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, aber nicht beweisen können.
Es kommt auch nicht zu einer Beweislastumkehr nach § 416 ZPO. Zwar begründen
Privaturkunden, d. h. auch der vom Kläger vorgelegte Mietvertrag der Parteien,
sofern sie – wie hier – von den Ausstellern unterschrieben worden sind,
grundsätzlich vollen Beweis dafür, dass die in ihnen enthaltenen Erklärungen
tatsächlich auch von den Ausstellern abgegeben worden sind (§ 416 ZPO). Diese
gesetzliche Beweiskraft besteht jedoch dort nicht, wo auch nur der Verdacht einer
nachträglichen Einschaltung besteht, z. B. infolge nicht in das Schriftbild passender
Zusätze (vgl. Zöller-Geimer, 23. A., § 416 Rdz. 5; BGH NJW 1966, S. 1657, zitiert
nach juris). Vorliegend besteht aber ein objektiver Anhaltspunkt für eine
nachträgliche Einschaltung nicht nur deshalb, weil die Beklagten die Authentizität
des vom Kläger vorgelegten Vertrages bestritten und eine Kopie des Vertrages
ohne den Zusatz der Ziff. "1" vor dem Wort "Terrasse" vorgelegt haben. Vielmehr
ergeben sich Zweifel an der Behauptung des Klägers, dass sich die genannte Ziffer
bereits zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung an der angegebenen Stelle
befunden hatte, daraus, dass sie – auch für einen Laien deutlich erkennbar – mit
einem anderen Schreibgerät als der gesamte andere handschriftliche
Vertragsinhalt erstellt worden ist.
Auch die auf Antrag des Klägers durchgeführte sachverständige Begutachtung des
Vertrages hat zu keinem anderen Resultat geführt. Vielmehr hat der
Sachverständige ... in seinem schriftlichen Gutachten vom 1.01.2007 in sich
schlüssig und von einer brauchbaren Arbeitshypothese ausgehend, die
Feststellung getroffen, dass die Wahrscheinlichkeit höher sei, dass die fragliche
Ziffer nachträglich in den Vertrag eingeführt wurde, als dass sie bereits bei
Unterzeichnung vorhanden war. Er hat dies überzeugend damit begründet, dass
sie mit einem Kugelschreiber geschrieben wurde, mit dem keine andere Ziffer in
dem Vertragswerk und keine der Unterschriften gefertigt wurden.
Der Sachverständige hat eine Untersuchung der Schreibmittel im sichtbaren und
extra visuellen Spektralbereich durchgeführt. Die Kugelschreiberpaste der
streitigen Ziffer luminesziert bei 695 nm, die bei den übrigen Eintragungen
verwendete Paste dagegen nicht. Dazu hat der Sachverständige Lichtbilder des
Vertrages bei Bestrahlung mit bestimmten Lichtquellen angefertigt, die seine
Angaben uneingeschränkt bestätigen. Dem Sachverständigen ist letztlich darin zu
folgen, dass dieses Ergebnis seiner Untersuchung eher für ein nachträgliches
Einfügen der Ziffer in das Vertragswerk spricht und damit im Widerspruch zur
Klägerbehauptung steht, dass der Originalvertrag von Anfang an unverändert
geblieben sei.
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Soweit der Kläger die Vernehmung seiner Bekannten, Frau ..., zu seiner
Behauptung beantragt hat, dass er ihr noch am Tag der Vertragsunterzeichnung
den Originalmietvertrag mitsamt der Eintragung der fraglichen Ziffer gezeigt habe,
war diesem Antrag nicht stattzugeben, da auch eine Bestätigung der Angaben des
Klägers nicht zu einem für ihn günstigen Ergebnis der Beweisaufnahme hätte
führen können. Zum einen hat Frau ... – den Klägervortrag zugrunde gelegt – den
Vertrag erst mehre Stunden nach seiner Unterzeichnung gesehen, d. h. nachdem
er sich mehrere Stunden im Besitz des Klägers befunden hatte. Es wäre ihm
hypothetisch also möglich gewesen, die fragliche Ergänzung in dieser nicht
überwachten Zeit selber vorzunehmen.
Auch soweit der Kläger damit belegen möchte, dass es dem Beklagten unmöglich
war, noch am Tag der Unterzeichnung eine Kopie des Vertrages anzufertigen, auf
der die fragliche Ziffer gefehlt hatte, kann dies dahinstehen. Selbst wenn der
entsprechende über die Anfertigung der Kopie am Tage des
Vertragsschlusses oder kurz danach unzutreffend gewesen wäre, würde dies noch
nicht den Beweis dafür erbringen, dass die Behauptung des zutreffend
wäre, dass in dem Vertragswerk von Anfang an vor dem Wort "Terrasse" die Ziffer
"1" gestanden hatte.
Im Übrigen entbehren die Angaben des Klägers insoweit – worauf auch schon im
Verhandlungstermin ausführlich hingewiesen wurde – der Logik. Zwischen den
Parteien ist unstreitig, dass die Beklagten bereits lange vor der Einleitung des
vorliegenden Rechtsstreits im Besitz einer Kopie des Mietvertrages gewesen
waren. Da ihnen aber erst im Rahmen des Rechtsstreits das Original bzw. eine von
Klägerseite angefertigte Kopie des Vertrages zugänglich gemacht worden war ist
nicht erklärbar, wie sie in den Besitz der von ihnen vorgelegten Kopie gelangt sein
könnten, wenn diese nicht schon am Tage der Unterzeichnung angefertigt wurde.
Dies gilt vor allem deshalb, weil der Kläger vorträgt, dass er das Original des
Vertrages vom Tage der Unterzeichnung an durchgängig selber in der Hand
gehabt habe.
Wenn nach alldem aber davon auszugehen ist, dass dem Kläger nicht der
Nachweis für seine Behauptung gelungen ist, dass die Mietsache mangelbehaftet
war, schuldet er die Zahlung des ungeminderten Mietzinses in Höhe von 299,–
Euro netto pro Monat, er hat also die einbehaltene Differenz für 21 Monate in Höhe
von insgesamt 840,– Euro nachzuzahlen.
Unter Einbeziehung der vom Kläger selber vorgenommenen Verrechnung von
259,– Euro geschuldeter Miete für den Monat Januar 2006 ergibt sich damit
folgende Berechnung:
Dieser Betrag ist aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten vom 1.04.2006
an mit dem gesetzlichen Satz zu verzinsen (§§ 280 Abs. 1 u. 2, 241 Abs. 1, 286
Abs. 2 Zf. 1, 288 Abs. 1 BGB).
Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1 Satz 1 und 96 ZPO. Vorab
waren dem Kläger die Kosten des von ihm beantragten
Sachverständigengutachtens aufzuerlegen. Es wäre nicht angemessen, die
Beklagten mit den Kosten des für den Kläger erfolglos gebliebenen Beweismittels
zu belasten, da sie zum einen an seiner Einholung naturgemäß kein Interesse
haben konnten, zum anderen bereits aufgrund des optischen Eindrucks des
Vertragswerkes prognostiziert werden konnte, dass die fragliche Ziffer "1" mit
einem anderen Schreibwerkzeug als der sonstige Vertragsinhalt erstellt worden
war. Da das Gericht in den insgesamt drei Terminen zur mündlichen Verhandlung
auch in Gegenwart des Klägers ausführlich auf diesen Umstand hingewiesen hat,
erscheint es billig, ihn alleine die Kosten des erfolglosen Beweismittels tragen zu
lassen.
Die Kostenentscheidung im Übrigen folgt dem Maß des jeweiligen Obsiegens bzw.
Unterliegens der Parteien.
Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den
43 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet seine Grundlage in den
§§ 708 Ziff. 7 und 711 ZPO.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.