Urteil des AG Wedding vom 06.04.2007

AG Wedding: treu und glauben, zustand der mietsache, einvernehmliche regelung, treuwidrige verhinderung, akte, minderung, widerklage, mieter, abrede, zugang

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Gericht:
AG Wedding
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
18 C 267/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 242 BGB, § 536 BGB, § 554
Abs 1 BGB, § 554 Abs 3 BGB
Wohnraummiete: Duldung von Instandsetzungsarbeiten ohne
detaillierte Information; Mietminderung bei treuwidriger
Verhinderung der Mangelbeseitigung
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 334,54 Euro nebst Jahreszinsen in Höhe
von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz von je 167,27 Euro seit dem 06. März
und 06. April 2007 zu zahlen.
2. Der Beklagte wird ferner verurteilt, nach vorheriger Ankündigung die Instandsetzung
der Wasserschäden im Bereich des Installationsschachtes im zum Hof gelegenen Büro
der von dem Beklagten angemieteten Geschäftsräume ... Berlin, Erdgeschoss, zu
dulden.
3. Der Beklagte wird ferner verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten
Handwerkern nach vorheriger Ankündigung zum Zwecke der Instandsetzung gemäß
Ziffer 2. werktags in der Zeit von 8.00 Uhr bis 16.00 Uhr freien Zugang zu den
angemieteten Räumlichkeiten zu gewähren.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Die Widerklage wird abgewiesen.
6. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 1/3, der Beklagte zu 2/3 zu tragen.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 10.05.2001, wegen dessen Einzelheiten auf
Blatt 12 bis 19 der Akte Bezug genommen wird, sind die Klägerin Vermieterin, der
Beklagte Mieter von im Hause ... Berlin, belegenen Gewerberäumen, in denen der
Beklagte das Büro einer Reinigungsfirma betreibt. Für diese Räumlichkeiten hat der
Beklagte nach dem Mietvertrag eine monatliche Miete von 360,12 Euro (Kaltmiete:
334,56 Euro, Heizkostenvorschuss 25,56 Euro) zu entrichten. Die Klägerin begehrt die
Entrichtung rückständiger Mieten wie folgt:
Am 10.07.2006 kam es in den Räumlichkeiten zu einem Wasserrohrbruch innerhalb
eines 50 cm breiten und 30 cm tiefen Installationsschachtes, der – senkrecht
angeordnet – durch den hinteren der beiden Büroräume verläuft. Ein von der Klägerin
beauftragter Notdienst öffnete den Schacht und reparierte die Rohrverbindung. Sie ließ
den Schacht aber zunächst geöffnet, weil der Schacht und das daneben befindlichen
Mauerwerk durchnässt waren.
Die Klägerin verlangt vom Beklagten neben den vorbezeichneten Mietrückständen die
Duldung einer Instandsetzung der Wasserschäden.
Sie behauptet, der Beklagte verhindere nach wie vor eine Mangelbeseitigung.
Eine von der vorherigen Hausverwaltung im November 2006 angeblich in Auftrag
gegebene Reparatur sei daran gescheitert, dass es der Reparaturfirma mehrfach nicht
gelungen sei, mit dem Beklagten einen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu
vereinbaren. Die von ihrer seit Januar 2007 eingeschalteten neuen Hausverwaltung
mehrfach durchgeführten Versuche, die Reparaturarbeiten einzuleiten, seien an
überzogenen (insbesondere: Informations-) Forderungen des Beklagten gescheitert.
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überzogenen (insbesondere: Informations-) Forderungen des Beklagten gescheitert.
Zwischen den Parteien gab es ab Januar 2007 einen regen Schriftverkehr unter anderem
mit Schreiben vom 19.01.2007, 23.01.2007, 29.01.2007 und 02.02.2007. Wegen dieser
Schreiben wird auf Blatt 38; 39; 40, 41 und 42, 43 der Akte Bezug genommen.
Die Klägerin ist der Auffassung, wegen einer Verhinderung der Mangelbeseitigung
schulde der Beklagte auch die vollständigen Mieten, zumal die Nutzung des betroffenen
Raumes – wie aus von ihr eingereichten Lichtbildern, derentwegen auf Blatt 78 bis 80 der
Akte verwiesen wird, ersichtlich sei – kaum eingeschränkt gewesen sei.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 1624,24 Euro nebst Jahreszinsen in Höhe
von fünf Prozentpunkten über den jeweiligen Basiszinssatz von 286,00 Euro seit dem
06.08.2006 und von jeweils 167,28 Euro seit dem 06.09., 06.10., 06.11., 06.12.2006,
06.01., 06.02., 06.03. und 06.04.2007 zu zahlen,
2. den Beklagten zu verurteilen, nach vorheriger Ankündigung die Instandsetzung
der Wasserschäden im Bereich des Installationsschachtes im zum Hof gelegenen Büro
der von dem Beklagten angemieteten Geschäftsräume ... Berlin, Erdgeschoss, zu
dulden,
3. ihr und den von ihr beauftragten Handwerkern nach vorheriger Ankündigung
zum Zwecke der Instandsetzung gemäß Ziffer 2 werktags in der Zeit von 8:00 Uhr bis
16:00 Uhr freien Zugang zu den angemieteten Räumlichkeiten zu gewähren.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
widerklagend,
die Klägerin zu verurteilen, an ihn 124,20 Euro nebst Jahreszinsen in Höhe von
fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz von 9,00 Euro seit dem 10.07.2006 und von
je 12,78 Euro seit dem 06.08., 06.09., 06.10., 06.11., 06.12.2006, 06.01., 06.02., 06.03.
und 06.04.2007 zu zahlen.
Der Beklagte behauptet, die Nutzung der Räumlichkeiten sei durch den Wasserschaden
erheblich beeinträchtigt gewesen: so sei es zu Feuchtigkeitserscheinungen und
Schimmelbildung gekommen, die mit Gesundheitsgefahren verbunden gewesen seien.
Er habe Regale entfernen und teilweise mit Planen abdecken müssen; auch habe er den
Bodenbelag teilweise aufnehmen müssen. Der betreffende Raum sei "geschlossen" und
seit dem 10.07.2006 nicht mehr für Geschäftszwecke nutzbar.
An dem von der Klägerin mit Schreiben vom 29.01.2007 genannten Anfangstermin für
die Arbeit habe er vergeblich auf Handwerker gewartet.
Er vertritt die Auffassung, der Mietzins sei um 50% herabgesetzt gewesen. Gegenüber
der Miete für August 2006 hat er die "Verrechnung" mit einer angeblich im Juli 2006
erfolgten minderungsbedingten Überzahlung auf die Miete in Höhe von 118,72 Euro
erklärt. Der Beklagte macht ferner ein Zurückbehaltungsrecht wegen der bestehenden
Unzulänglichkeiten geltend. Er behauptet, eine Mangelbeseitigung sei bislang lediglich
wegen eines "unangemessenen Tons" in den klägerischen Schreiben und einseitiger,
nicht abgestimmter Terminvorschläge wie auch wegen der fehlenden Mitteilung von
Einzelheiten zu Art und Dauer der beabsichtigten Abhilfemaßnahmen gescheitert.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von
den Parteien eingereichten Schriftsätze sowie deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat in der Sache teilweise Erfolg.
Zunächst kann die Klägerin von dem Beklagten die Duldung der Instandsetzung der
Wasserschäden im hinteren Büro verlangen, §§ 535 Abs. 1, 554 Abs. 1 BGB. Unstreitig
weist das hintere Büro einen geöffneten Versorgungsschacht auf und sind die in diesem
Bereich befindlichen Wände durchnässt und mit Schimmel behaftet. Ein solcher Zustand
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Bereich befindlichen Wände durchnässt und mit Schimmel behaftet. Ein solcher Zustand
ergibt sich aus dem übereinstimmenden Parteivortrag und im Übrigen auch den von der
Klägerin eingereichten Lichtbildern Blatt 78 bis 80 der Akte, deren Authentizität der
Terminsvertreter des Beklagten im Termin nicht in Abrede gestellt hat. Eine
diesbezügliche Schriftsatzfrist war dem Beklagtenvertreter nicht zu bewilligen, weil er –
als vollinformierter und zum Vergleichsschluss ermächtigter Vertreter des Beklagten, §
141 ZPO – zu den Lichtbildern unmittelbar aus eigener Kenntnis hätte Stellung nehmen
können.
Die von der Klägerin geltend gemachten Maßnahmen stellen sich als solche dar, die zur
Erhaltung der Miete erforderlich sind. Denn zu einem von der Klägerin als Vermieterin
geschuldeten ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache gehören naturgemäß ein
verschlossener Versorgungsschacht sowie – nach Austrocknung der Räumlichkeiten –
die Beseitigung etwaiger Schäden aus einem Wasseraustritt.
Von weiteren klägerischen Informationen ist der Instandsetzungsanspruch nicht
abhängig. Denn § 554 Abs. 1 BGB macht die Duldungspflicht des Mieters bei
Reparaturen nicht von einer besonders detaillierten Ankündigung und Information
gemäß § 554 Abs. 3 BGB abhängig. Diese gesetzlichen Voraussetzungen gelten nur für
beabsichtigte Modernisierungsmaßnahmen, deren (mehr oder weniger: heimliche)
Planung der Beklagte jedenfalls nicht hinreichend dargetan hat.
Die Klägerin als Vermieterin hat derartige Maßnahmen danach lediglich anzukündigen
(vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 554, Rn. 5). Eine solche Information ist
vorliegend jedenfalls mit dem klägerischen Schreiben vom 19.01.2007 (vgl. Blatt 38 der
Akte) erfolgt. Überzogen sind die umfangreichen Informationen, die der Beklagte
wiederholt mit seinen Schreiben vom 23.01.2007 und 02.02.2007 verlangt hat. Diese
Forderungen erwecken – wie letztlich auch das Verhandeln des Beklagtenvertreters im
Termin zur mündlichen Verhandlung, bei dem der Beklagtenvertreter auch auf
weitgehende klägerische Angebote nicht eingegangen ist – in der Tat den Eindruck, als
wolle der Beklagte gar keine schnelle und unkomplizierte Beseitigung der
Unzulänglichkeiten, sondern versuche, aus dem Schadensfall unangemessen Kapital zu
schlagen.
Zwar war der anfängliche kategorische Ton der klägerischen Hausverwaltung nicht als
besonders konstruktiv für eine einvernehmliche Durchführung der notwendigen Arbeiten
anzusehen. Aber das danach erfolgte, minutiöse und ausufernde Informationsverlangen
des Beklagten war eindeutig überzogen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich
bei den normalen Trocknungsarbeiten, deren zeitliche Intensität naturgemäß von
vornherein nicht bestimmt werden kann, weil diese von der Eigenart der Räumlichkeiten
und des Schadens abhängt, um dringende Notmaßnahmen zum Schutz der
Haussubstanz handelt, über die lange Diskussionen völlig fehl am Platze sind. Jeder
durchschnittliche Mieter hätte – im eigenen wohlverstandenen Interesse – einem
schnellstmöglichen Beginn der Arbeiten auch im Vertrauen auf eine vernünftige
Handhabung und Durchführung zugestimmt.
Um der Klägerin die Durchführung der Arbeiten reibungslos zu ermöglichen, hat der
Beklagte gemäß dem Klageantrag zu 3. der Klägerin und ihren Handwerkern auch – zu
den geltend gemachten angemessenen Geschäftszeiten – Zutritt zu den Räumlichkeiten
zu gewähren, § 554 Abs. 1 BGB. Die Klägerin muss sich dabei nicht besonders nach
etwaigen eingeschränkten Öffnungszeiten des Beklagten richten.
Der Zahlungsantrag hat demgegenüber in der Sache nur teilweise Erfolg.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf weiteren Mietzahlungen für die
Monate März und April 2007 in Höhe von je 167,28 Euro zu, § 535 Abs. 2 BGB. Für die
vorherige Zeit vom 10.07.2006 bis Februar 2007 ist der Beklagte demgegenüber zu
Nachzahlungen auf die Mieten nicht verpflichtet, § 535 Abs. 2, 536 BGB.
Es ist davon auszugehen, dass der vertragsgemäße Gebrauch aufgrund des erheblichen
Wasserschadens ab dem 10.07.2006 erheblich herabgesetzt war, weshalb der Beklagte
von der Entrichtung eines Teils der Kaltmiete (50%) befreit war. Wie aus den Lichtbildern
ersichtlich ist, war fast die komplette die komplette hintere Bürowand, an der sich der
Versorgungsschacht befand, massiv in Mitleidenschaft gezogen. Der
Versorgungsschacht war geöffnet und die angrenzenden Partien großflächig durchfeucht
und mit Schimmel behaftet. Ferner ist ersichtlich, dass auch die übrigen Teile des
Raumes durch den Schaden insoweit betroffen waren, als Regale mit Planen zugehängt
und Sitzmöbel gestapelt waren. Angesichts dessen kann nicht entsprechend dem
Klägervortrag ernsthaft davon ausgegangen werden, dass lediglich 1 m² des Raumes
nicht ordnungsgemäß benutzt werden konnte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass
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nicht ordnungsgemäß benutzt werden konnte. Vielmehr ist davon auszugehen, dass
dieser gesamte Raum nicht mehr regulär zur Verfügung stand. Es kommt hinzu, dass
von dem Wasserschaden naturgemäß eine erhebliche Geruchsbelästigung ausging, die
immer dann, wenn die Tür geöffnet war, auch in den anderen Geschäftsraum hinein
wirkte. Angesichts dessen erscheint es gerechtfertigt, diesen gesamten hinteren Raum
als faktisch nicht nutzbar zu betrachten. Dies rechtfertigt es, eine Herabsetzung der für
die beiden Räume geschuldeten Miete um 50% anzunehmen.
Diese Minderung gilt jedoch lediglich bis einschließlich Februar 2007. Ab März 2007 ist
davon auszugehen, dass der Beklagte eine Beseitigung des Mangels
unberechtigterweise verweigert hat. Bei einer Verhinderung von Reparaturarbeiten
kommt eine berechtigte Minderung in Wegfall (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., §
536, Rn 38).
Keine treuwidrige Verhinderung der Mangelbeseitigung ist für die Monate November und
Dezember 2006 – vorher hat die Klägerin eine Mangelbeseitigung gar nicht angeboten –
festzustellen. Denn in diesen Monaten hat sich die ehemalige Hausverwaltung der
Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag darauf beschränkt, eine Firma mit der
Mangelbeseitigung zu beauftragen und diese damit zu betrauen, zwecks einer
Terminvereinbarung mit dem Beklagten Kontakt aufzunehmen. Abgesehen davon, dass
der Beklagte diese Gesprächsversuche in Abrede gestellt hat, war die Klägerin bzw. ihre
Hausverwaltung selbst verpflichtet, sich im Kontakt mit dem Beklagten um eine
Regelung der Einzelheiten zu kümmern. Sie konnte diese Verhandlung nicht auf
irgendeine Fremdfirma verlagern, sondern hatte als Vermieterin in eigener Zuständigkeit
für eine Regelung der Angelegenheit zu sorgen. Auch die für November und Dezember
2006 zu verzeichnende Verzögerung fällt also (wie auch die der Vorzeit) in den alleinigen
Verantwortungsbereich der Klägerin.
Dasselbe gilt hinsichtlich der Monate Januar und Februar 2007. Eine erste
Kontaktaufnahme durch die neue klägerische Hausverwaltung gab es mit Schreiben vom
19.01.2007 (vgl. Blatt 38 der Akte). Auf dieses Schreiben hin wäre der Beklagte
verpflichtet gewesen, der Mangelbeseitigung nicht weiter im Wege zu stehen. Eine solche
Mangelbeseitigung hätte nach den unbestritten gebliebenen Schreiben der von der
Klägerin eingeschalteten Munters Service GmbH vom 25.01.2007 (vgl. Blatt 41 der Akte)
vier bis sechs Wochen gedauert. Unter Berücksichtigung dessen, dass nach diesem
Schreiben auch die betroffenen Decke und Wände gestrichen werden sollten, ist davon
auszugehen, dass die Arbeiten bis zum Ablauf des Februar 2007 hätten erfolgreich
durchgeführt werden können. Die Möglichkeit einer Minderung entfiel mithin mit Beginn
des März 2007, so dass für die Folgemonate, hier März und April 2007, der Beklagte die
vollen Mietrestbeträge von je 167,28 Euro nach zu entrichten hat.
Auch den weiteren Teilbetrag in Höhe von 118,72 Euro der Augustmiete 2006 (286,00
Euro – 167,28 Euro), den er unstreitig nicht entrichtet hat, schuldet der Beklagte nicht.
Denn diese Teilforderung ist aufgrund einer Aufrechnung mit einer im Vormonat Juli 2007
wegen des Wasserschadens erfolgten Überzahlung auf die Miete (ab 10.07.2006) im
Wege der Aufrechnung erloschen, § 387, 389, 535, 536, 812 Abs. 1 BGB.
Wegen der Weigerung, die Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, entfällt auch
ein Zurückbehaltungsrecht des Beklagten bezüglich des Mietzinses, § 320 BGB. Denn
bei einer unberechtigten Verweigerung einer vermieterseitigen Mangelbeseitigung
entfällt jedenfalls nach Treu und Glauben das Leistungsverweigerungsrecht eines
Mieters, § 242 BGB (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 320, Rn 10 und 17).
Die Zinsforderung beruht auf Verzug, der aufgrund der vereinbarten Fälligkeit zum
dritten Werktag eines jeden Monats automatisch am 06.03. und 06.04.2007 eingetreten
ist, § 286, 288 BGB.
Die Widerklage hat in der Sache keinen Erfolg.
Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Heizkostenvorschüsse
in Höhe von 124,20 Euro nicht zu, §§ 535 Abs. 2, 536, 812 BGB.
Die vom Beklagten geltend gemachte und (lediglich) für die Monate Juli 2006 bis Februar
2007 begründete Herabsetzung des Mietzinses erfasst Vorauszahlungen auf die
Heizkosten nicht. Denn die maßgeblichen Minderungsbeträge sind unter
Zugrundelegung der Kaltmiete zu beziffern. Eine Berücksichtigung einer Minderung auch
dergestalt, dass die zu leistenden Heizkostenvorauszahlungen reduziert sind, ist deshalb
nicht gerechtfertigt, wenn – wie hier – nicht anzunehmen ist, dass minderungsbedingt
niedrigere Heizkosten entstehen werden. Jedenfalls wäre bei einer Reduzierung der
Heizkostenvorauszahlungen für den Mieter deshalb nichts gewonnen, weil sich der im
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Heizkostenvorauszahlungen für den Mieter deshalb nichts gewonnen, weil sich der im
Zuge der Abrechnung der tatsächlich entstandenen Heizkosten entstehende Saldo
entsprechend erhöhen würde.
Der diesbezügliche Zinsanspruch scheitert an dem fehlenden Bestehen einer
Hauptforderung, §§ 286, 288 BGB.
Eine Schriftsatzfrist war den Parteien bezüglich der jeweiligen letzten gegnerischen
Schriftsätze nicht zu bewilligen, weil das Gericht bei seiner Entscheidung keine in diesen
Schriftsätzen neu vorgebrachten Tatsachen berücksichtigt hat, § 283 ZPO.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 ZPO. Der Beklagte hat auch
die auf die – erfolgreichen – Klageanträge zu 2. und 3. entfallenden Kosten zu tragen.
Dies gilt zum einen deshalb, weil er die diesbezügliche Klageforderung nicht – unter
Protest gegen die Kosten – anerkannt hat, § 93 ZPO, sondern mit seinem Antrag auf
Klageabweisung unterlegen ist, § 91 ZPO.
Im übrigen hätte selbst für den Fall eines Anerkenntnisses dieser Klageanträge eine
Veranlassung zur Klage vorgelegen, weil der Beklagte sich auch nach den klägerischen
Ankündigungen der Arbeiten mit Schreiben vom 19.01. und 29.01.2007 in seinem
Schreiben vom 02.02.2007 zu der geschuldeten Duldung nicht bereiterklärt hat, sondern
eine Fülle von weiteren Informationen verlangt und von diesen eine weitere
einvernehmliche Regelung abhängig gemacht hat.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7 und 11, 711
ZPO.
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