Urteil des AG Waiblingen vom 30.08.2002, 8 C 423/02

Aktenzeichen: 8 C 423/02

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AG Waiblingen Urteil vom 30.8.2002, 8 C 423/02

Wohnraummiete: Keine Umlage von Kapital- und Instandhaltungskosten bei Umstellung der Zentralheizung auf Fernwärmeheizung

Tatbestand

1 (aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht)

2 Die Kläger begehren von den Beklagten die Zahlung der Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung 2000.

3 Die Beklagten sind seit 1963 Mieter der Wohnung S.-Straße 26. Die Kläger sind durch Eigentumserwerb später in den Mietvertrag eingetreten.

4 Im Jahr 1994 wurde einverständlich eine Änderung in der Mietstruktur hinsichtlich der Heizkosten vorgenommen. Im Schreiben der damaligen Hausverwaltung heißt es:

5 Grundmiete425,75 DM

6 + Betriebskosten 65,50 DM

7 Kostenmiete 491,25 DM

8 + Heizkostenvorauszahlung 80,00 DM

9 Gesamtmiete bisher 571,25 DM

10 Mit Schreiben vom 3l.8.1999 erhöhten die Kläger die Miete. Über die Mieterhöhung wurde ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Waiblingen (9 C 2558/99) geführt.

11 Die Kläger rechneten gegenüber den Beklagten Nebenkosten für die Jahre 1994 bis 1997 ab. Im Rechtsstreit 7 C 976/99 wurden diese klagweise geltend gemacht und vom Prozessbevollmächtigten der Beklagten anerkannt.

12 Mit Schreiben vom 26.11.2001 rechnen die Kläger gegenüber den Beklagten die Nebenkosten für das Jahr 2000 ab.

13 Die Kläger vertreten die Auffassung, da die Beklagten die Nebenkosten im Prozess 7 C 976/99 anerkannt hätten, sei eine Vereinbarung über die Änderung der Mietstruktur zustande gekommen. Die Beklagten seien nunmehr verpflichtet, die Nebenkosten aufgrund einer Abrechnung zu bezahlen. Nach § 7 Abs.4 Heizkostenverordnung seien auch Reparaturen, Instandhaltung und Kapitaldienst bei Fernwärme umlagefähig.

14 Die Beklagten tragen vor, sie hätten eine Wohnung mit Zentralheizung gemietet. Anfang der 90er Jahre sei ohne ihre Zustimmung auf Fernwärme umgestellt worden. Sie seien nicht verpflichtet, Reparaturkosten, Instandhaltung und Kapitaldienst, der bei der Fernwärme enthalten sei, an die Kläger zu bezahlen. Da dies nicht aus der Abrechnung erkennbar sei, sei diese derzeit nicht fällig.

15 Das Anerkenntnis im Rechtsstreit 7 C 976/99 sei ohne ihre Weisung erfolgt und habe nicht zu einer vertraglichen Bindung der Beklagten geführt.

Entscheidungsgründe

16 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2000 ist derzeit nicht fällig.

17 Die vorgelegte Abrechnung vom 26.11.2001 entspricht nicht den Anforderungen, die an eine nachvollziehbare Nebenkostenabrechnung zu stellen sind. Eine Nebenkostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Hierzu ist erforderlich, dass die Abrechnung folgende Mindestangaben enthält (vgl. BGH WM 1982, 207ff.):

18 1. Die Zusammenstellung der Gesamtkosten

19 2. Die Angabe und Erläuterung des zugrundegelegten Verteilerschlüssels

20 3. Die Berechnung des Anteils des Mieters

21 4. Der Abzug der Vorauszahlungen

22 Erforderlich ist bei der Angabe der Gesamtkosten, dass alle angesetzten Kostenarten im einzelnen bezeichnet werden. Nicht ausreichend ist die Angabe "Versicherungen", wie in der von den Klägern übersandten Abrechnung. Der Mieter soll schon aus der Abrechnung ersehen können, ob umlagefähige Kosten abgerechnet werden (vgl. Schmidt-Futterer-Langenberg, § 546 Rd.-Ziffer 331).

23 Im übrigen fehlt es an einer Erläuterung des Umlageschlüssels. Worauf dieser basiert, ist aus der Abrechnung nicht erkennbar. Vermutlich erfolgt die Abrechnung nach Miteigentümeranteilen.

24 Die Abrechnung der Heizkosten durch techem enthält - worauf bereits mit der Terminsverfügung hingewiesen wurde - Kosten, die nicht nachvollzogen werden können. So sind z.B. Sonderkosten Warmwasser und Kosten Kaltwasser für WW und Kanal enthalten.

25 Zwischen den Parteien ist unstreitig - was aus zahlreichen Vorprozessen auch gerichtsbekannt ist -, dass die im Rahmen der Fernwärme anfallenden Kapitaldienste, Instandhaltungskosten und Reparaturkosten in den Grundkosten enthalten sind. In welcher Höhe ist nicht vorgetragen. Die Umlegung der Kosten der Wärmelieferung gem. § 7 Abs.4 Heizkostenverordnung bedarf einer Vereinbarung. Die Parteien haben im Mietvertrag eine Heizkostenpauschale vereinbart. Diese wurde im Rahmen einer Änderung der Mietstruktur im Jahr 1994 auf eine Heizkostenvorauszahlung umgestellt.

26 Von einer Überwälzung der Kosten der Wärmelieferung ist nach dem Schreiben vom 7.12.2001 nicht auszugehen. Insoweit sind diese Kosten nicht umgelegt. Nur was von den nach § 7 der HeizkV umlagefähigen Kosten auf den Mieter umgelegt ist, kann abgerechnet werden. Ist die Formulierung im Mietvertrag oder einer sonstigen Vereinbarung unklar, geht dies zu Lasten des Vermieters (vgl. Schmidt-Futterer-Lammel § 2 HeizkV RZ 7, Emmerich/Sonnenschein § 4 MHRG RZ 7, LG Kiel WM 1987, 360).

27 Dem Schreiben vom 7.12.2001 ist nicht zu entnehmen, welche Heizkosten vom Mieter getragen werden sollen. In der Abrechnung vom 26.11.2001 sind solche nicht umgelegten Kosten enthalten. Da sie nicht ausgewiesen sind, sind sie nicht herausrechenbar. Die Abrechnung ist damit nicht nachvollziehbar und derzeit nicht fällig (vgl. hierzu LG Stuttgart, Az.: 5 S 164/94 zur Problematik der Fernwärme in der S.-Straße).

28 Der Auffassung der Kläger, die Beklagten hätten durch das Anerkenntnis im Rechtsstreit 7 C 976/99 konkludent die Zahlung sämtlicher nunmehr abgerechneter Nebenkosten vereinbart, kann nicht gefolgt werden. Zwar ist auch eine Betriebskostenvereinbarung durch schlüssiges Verhalten möglich. Dabei muss dem Mieter klar sein, dass die abgerechneten Nebenkosten bisher nicht umgelegt sind. Dies muss sich aus dem Abrechnungsschreiben ergeben. Es fehlt am rechtsgeschäftlichen Willen der Mieter, wenn nicht klar ist, dass eine Änderung des Mietvertrages beabsichtigt ist. Dieses wäre der Fall, wenn die Parteien über die Umlage bestimmter Kosten streiten. Im Rechtsstreit 7 C 976/99 war dies nicht der Fall. Es wurde der Saldo anerkannt. Dies wirkt nur für die konkret anerkannten Abrechnungen und führt nicht zu einer konkludenten Vereinbarung sämtlicher den Nebenkostenabrechnungen zugrundeliegender Nebenkosten. Das prozessuale Anerkenntnis ist nicht anders zu sehen als die Zahlung nicht geschuldeter Betriebskosten auch über einen längeren Zeitraum. Es ist im Zweifel nicht von einer schlüssig vereinbarten Vertragsänderung auszugehen (vgl. hierzu Schmidt-Futterer-Langenberg § 546 Rd.-Ziffer 40).

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