Urteil des AG Tiergarten vom 15.03.2017
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Gericht:
AG Tiergarten
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
5 C 337/09
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 194 Abs 1 BGB, § 195 BGB, §
199 Abs 1 BGB, § 199 Abs 5
BGB, § 535 BGB
Wohnraummiete: Beginn der Verjährung eines
Vermieteranspruchs auf Durchführung einer vereinbarten
Anfangsrenovierung
Leitsatz
Bei der Frage der Verjährung von Ansprüchen aus einem Dauerschuldverhältnis, z.B. aus
einem Mietvertrag, ist für jeden Anspruch gesondert zu prüfen, ob er auf ein einmaliges oder
ein dauernd positives Verhalten gerichtet ist. Anders als der Anspruch des Pächters gemäß §
581 Abs. 1 Satz 1 BGB findet § 199 Abs. 5 BGB auf den Anspruch des Vermieters gegen den
Mieter auf eine vereinbarte anfängliche Instandsetzung der Mietsache keine entsprechende
Anwendung.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Klägerin darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110
% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn der Beklagte nicht
zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Am 28. Juli 2005 schloss der Beklagte als Mieter mit der Voreigentümerin des von der
Klägerin erworbenen und an diese übertragenen Grundstücks in Berlin einen Mietvertrag
- auf dessen Inhalt (Bl. 3 bis 9 d.A.) Bezug genommen wird - über dort gelegenen
Wohnraum im 1. Stock rechts. Unter § 15 Ziffer 5 dieses Mietvertrags heißt es unter
anderem wörtlich wie folgt:
„Mieter übernimmt nach eigenem Ermessen die Umgestaltung des Bades und stellt
einen nutzungsfähigen Zustand im Sinne heutiger Mindestanforderung her. Das heißt,
Wand- und Bodenverkleidung und Anbringung eines Waschbeckens. Hierfür erhält der
Mieter den Nachlass von drei weiteren Nettokaltmieten á 224,68 €. Die Betriebskosten-
und Heizkostenvorschüsse in Höhe von insgesamt 102,00 € sind ab dem 01.08.2005 zu
zahlen. Die Gesamtmiete ist ab dem 01.01.2006 zu zahlen.“
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
den Beklagten zu verurteilen, im Bad in seiner Wohnung in der in Berlin im
Quergebäude, erstes Obergeschoss rechts, eine Wand- und Bodenverkleidung sowie ein
Waschbecken anzubringen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Klage vom 14. Juli 2009 ist bei Gericht am 17. Juli 2009 eingegangen. Mit Schriftsatz
vom 29. September 2009 hat der Beklagte hinsichtlich des Anspruchs der Klägerin auf
Instandsetzung des Bades die Einrede der Verjährung erhoben.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, denn ein etwaiger Anspruch auf Instandsetzung des
Bades ist jedenfalls gemäß §§ 194 Abs. 1, 195, 199 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15
Ziffer 5 des Mietvertrags vom 28. Juli 2005 verjährt.
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Der Anspruch auf Instandsetzung des Bades entsprechend § 15 Ziffer 5 des
Mietvertrags vom 28. Juli 2005 ist mit Ablauf des 31. Dezember 2008 verjährt. So nicht
sofort gemäß § 271 Abs. 1 BGB, war der Instandsetzungsanspruch jedenfalls spätestens
am 31. Dezember 2005 fällig, da die vereinbarte Befreiung von der Zahlung der Miete
bis Dezember 2005 insofern allenfalls dahingehend verstanden werden kann, dass der
Beklagte die Renovierungsarbeiten auch noch während der mietfreien Zeit vornehmen
konnte.
Soweit eine analoge Anwendung des § 199 Abs. 5 BGB bei Ansprüchen auf ein
dauerndes positives Verhalten in Betracht kommt (vgl. Münchener Kommentar / Grothe,
BGB, 5. Aufl. 2006, § 199 Rn. 49 m.w.N.), ist ein derartiges Verhalten vorliegend vom
Beklagten nicht geschuldet. Dass sich der Anspruch aus einem Mietvertrag und somit
aus einem Dauerschuldverhältnis ergibt, genügt insofern noch nicht. Vielmehr ist für
jeden einzelnen sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Anspruch zu prüfen, ob er
durch die perpetuierte Verpflichtung zur Erbringung einer bestimmten Leistung eine
Ausprägung des Dauerschuldcharakters des Vertragsverhältnisses darstellt. Der
Anspruch auf Instandsetzung (und nicht -haltung) des Bades ist lediglich auf die
einmalige Erbringung einer Leistung gerichtet, wenngleich sich eine entsprechende
Unterlassung auf Dauer auswirken mag. Insofern trägt der Vergleich mit dem vom
Bundesgerichtshof durch Urteil vom 26. April 1995 - Az. XII ZR 105/93 - (NJW 1995, 2548-
2550) entschiedenen Fall, welchem ein Anspruch des Pächters auf dauernde Gewährung
des Gebrauchs und Fruchtgenusses gemäß § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB zugrunde lag,
nicht. Im dort entschiedenen Fall entsteht der Leistungsanspruch permanent neu,
wohingegen vorliegend aufgrund der - einmalig geschuldeten - Unterlassung lediglich der
bisherige (vertragswidrige) Zustand perpetuiert wird; der Anspruch auf Instandsetzung
des Bades kann anders als der nach § 581 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine einmalige
Leistung erfüllt werden.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91, 708 Nr. 11, 711 BGB.
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