Urteil des AG Tiergarten vom 01.07.2006, 4 C 397/06

Entschieden
01.07.2006
Schlagworte
Wohnung, Bad, Balkon, Anforderung, Dusche, Zwangsvollstreckung, Sicherheitsleistung, Auto, Mieter, Einbau
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Gericht: AG Tiergarten Quelle:

Entscheidungsdatum: 03.01.2007 Norm: § 558 BGB

Aktenzeichen: 4 C 397/06

Dokumenttyp: Urteil

Mieterhöhung bei Wohnraum: Beurteilung von Wohnwertmerkmalen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Miete auf 303,83 Euro monatlich netto/kalt zum 01. Juli 2006 für die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause T straße ..., ... B, gelegen im 2. Obergeschoss links, zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 32 %, der Beklagte 68 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 300,00 Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Klägerin wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der vollstreckbaren Kosten abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin ist die im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des im Urteilstenor zu Ziffer 1. näher bezeichneten Hausgrundstückes. Der Beklagte hat mit Mietvertrag vom 03. Februar 1999 die diesbezügliche Wohnung gemietet. Das Objekt wurde 1961 bezugsfertig. Die Wohnung liegt in mittlerer Wohngegend und umfasst eine Fläche von 70,33 qm. Sie verfügt über ein Bad und WC sowie eine Sammelheizung. Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest. In der Küche befindet sich eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken. Bodenfliesen sind jedoch nicht vorhanden. Weiter ist vorhanden ein Elektroherd mit Ceranfeld , eine Dunstabzugshaube und eine Spüle. Im Einverständnis beider Parteien hatte die Klägerin im Jahre 2001 die Einbauküche angeschafft und als Modernisierungszulage die Nettomiete um 50,00 DM erhöht. Ausweislich der Anlage K 6 vom 06. Juni 2001 hat sich der Beklagte hiermit einverstanden erklärt. Im Haus befindet sich zwar ein Kabelanschluss, dieser kann aber nur auf Grund eines Vertrages mit einer Betreiberfirma frei geschaltet werden. Die Beund Entwässerungsinstallation liegt hinsichtlich der Wohnung überwiegend auf Putz. Im Jahre 2004 erfolgte auf Grund einer Ankündigung eine Erneuerung der Heizanlage. Die Klägerin legte ausweislich der Mieterhöhungserklärung vom 23. September 2004 11 % der Kosten um und erhöhte die Miete um 4,92 Euro. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage B 3 Bezug genommen. Der Beklagte erklärte sich mit der diesbezüglichen Erhöhung ab 01. Dezember 2004 einverstanden. Die Hauseingangstür ist versehen mit einem elektrischen Türöffner. Sie kann auf Anforderung geöffnet werden, aber nicht durch einen Schlüssel separat verriegelt werden.

2Die Nettokaltmiete hinsichtlich der Wohnung des Beklagten betrug am 01. Juli 2003 276,10 Euro. Mit Schreiben vom 23. April 2006 verlangte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete von 281,02 Euro um 33,76 Euro auf 314,78 Euro. Zur Begründung hat die Klägerin verwiesen auf den Berliner Mietspiegel 2005 und hier auf das Mietspiegelfeld H 6. Wegen der Einzelheiten wird auf die Erklärung aus der Anlage K 2 Bezug genommen.

3Mit der vorliegenden Klage nimmt die Klägerin den Beklagten weiterhin auf Erhöhung in Anspruch.

4Sie ist der Auffassung, die verlangte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete

4Sie ist der Auffassung, die verlangte Miete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Hierzu behauptet sie, hinsichtlich der Küche liege das Sondermerkmal der modernen Einbauküche vor. Im Übrigen befänden sich Wandfliesen im Arbeitsbereich. Die Wohnräume seien überwiegend gut belichtet und besonnt. Es befände sich auch ein Abstellraum innerhalb der Wohnung. Der Balkon sei geräumig. Im Übrigen liege ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes vor.

5Die Klägerin hat im Laufe des Verfahrens ein Freistellungsanspruch hinsichtlich außergerichtlicher Kosten ihres Prozessbevollmächtigten zurückgenommen.

6Sie beantragt,

7den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Miete von derzeit 281,02 Euro netto/kalt um 33,76 Euro auf 314,78 Euro netto/kalt zum 01. Juli 2006 für die von ihm innegehaltene Wohnung im Objekt T straße ..., ... B, gelegen im 2. OG links, zuzustimmen.

8Der Beklagte beantragt,

9die Klage abzuweisen.

10 Er behauptet, eine funktionsfähige Badewanne oder Dusche sei nicht vorhanden, so dass das Ausstattungsmerkmal Bad oder Dusche fehle und die Wohnung daher nicht in das Mietspiegelfeld H 6 einzuordnen sei. Im Übrigen seien die Modernisierungszuschläge unwirksam, so dass von einer Nettokaltmiete von 250,53 Euro auszugehen sei.

11 Im Übrigen würden die Fenster der Wohnung lediglich eine einfache Verglasung aufweisen. Die Elektroinstallation sei unzureichend, denn die Wohnung sei mit einer so genannten Zweidrahttechnik mit Elektrokabeln ausgelegt. Eine Waschmaschine sei weder im Bad noch in der Küche stell- oder anschließbar. Im Übrigen sei die Hauseingangstür nicht abschließbar. Eine moderne Gegensprechanlage mit elektrischen Türöffnern sei nicht vorhanden. Schließlich sei die Wärmedämmung des Gebäudes unzureichend, da mit einem einfachen Putz versehen. Die Müllstandsflächen seien ungepflegt und offen. Schließlich liege die Wohnung an einer Schienenstrecke mit hoher Lärmbelastung. Bedingt durch die Öffnung des Berliner Hauptbahnhofes im Sommer 2006 sei der Schienenverkehr am S-Bahnhof B in ca. 220 m Entfernung von der Wohnung des Beklagten sprunghaft angestiegen.

12 Das Gericht hat Beweis erhoben auf Grund des Beweisbeschlusses vom 22. November 2006 durch Einnahme des Augenscheins hinsichtlich der Wohnung des Beklagten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 07. Dezember 2006 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

13 Die Klage ist zum Teil begründet.

14 Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB bis zur Höhe von 303,83 Euro zu.

15 Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nämlich zur Überzeugung des Gerichts fest, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf diesen Wert beläuft. Dabei war hinsichtlich der Beweislage vom Berliner Mietspiegel 2005 auszugehen, der gleichsam einem antizipierten Sachverständigengutachten hinreichende Anhaltspunkte für die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung enthält und demgemäß einem anderweitigen Sachverständigengutachten überlegen ist. Hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung war vom Mietspiegelfeld H 6 auszugehen. Insoweit ist unstreitig, dass die Wohnung 1961 errichtet wurde. Darüber hinaus hat sie Bad und Sammelheizung. Dabei kann dahinstehen, inwieweit die Versorgung mit Warmwasser ausreichend ist, denn hier kommt es allein auf die Einrichtung mit einem Handwaschbecken, einer Toilette und einer Duschbadewanne an.

16 Die ortsübliche Vergleichsmiete aber beläuft sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und anhand der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2005 auf 303,83 Euro und wegen der Größe der Wohnung von 70,33 qm damit auf 4,32 Euro/qm und damit auf den Mittelwert des diesbezüglichen Rasterfeldes. Insoweit ist nämlich die Merkmalgruppe 1 unstreitig negativ besetzt, die Merkmalgruppe 2 positiv und die anderen Merkmalgruppen jeweils als ausgeglichen zu bewerten. Das Bad ist unstreitig hinsichtlich der Wände überwiegend nicht gefliest, so dass die Merkmalgruppe insgesamt negativ zu bewerten ist.

17 In der Küche ist eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken vorhanden, so dass die Merkmalgruppe als positiv besetzt ist. Wohnwertmindernde Merkmale sind seitens des Beklagten nicht vorgetragen. Das Sondermerkmal "Moderne Einbauküche" liegt nicht vor, denn insoweit sind Bodenfliesen nicht vorhanden.

18 Die Merkmalgruppe "Wohnung" ist als neutral zu bewerten. Eine Einfachverglasung liegt nicht vor, denn durch Augenschein des Gerichts wurde festgestellt, dass sich Holzverbundfenster in der Wohnung befinden. Diese sind aus doppeltem Glas und haben insoweit entscheidend höheren Schall- und Wärmschutz gegenüber Einfachfenstern. Von einer unzureichenden Elektroinstallation kann auch nicht ausgegangen werden, denn der Beklagte hat nicht dargelegt, welche einzelnen elektrischen Geräte er nicht betreiben kann. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob die Elektroinstallation mit einer Zwei- oder Dreidrahttechnik ausgelegt ist. Auch liegt das wohnwertmindernde Merkmal einer nicht stellbaren Waschmaschine in Bad oder Küche nicht vor. Zwar kann der Beklagte im Bad nach der Augenscheinseinnahme eine Waschmaschine nicht stellen und auch in der Küche im Moment nicht mehr. Allerdings hatte der Beklagte bei Einrichtung der Einbauküche durchaus die Möglichkeit, eine Waschmaschine im Unterbau im Rahmen der Küchenzeile zu stellen. Er hat dann jedoch einen Geschirrspüler vorgezogen, so dass er sich selbst die Stellmöglichkeit genommen hat. Allerdings liegen zwei wohnwertmindernde Merkmale dadurch vor, dass unstreitig die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz gelegt ist und dass ein Breitbandkabelanschluss nicht besteht. Zwar ist die Möglichkeit des Kabelanschlusses in der Wohnung ausgelegt, diese Möglichkeit ist aber nur nutzbar, wenn ein separater Vertrag mit einem Kabelbetreiber geschlossen wird. Damit liegt keine Vermieterleistung vor, so dass insoweit von einer Wohnwertminderung auszugehen ist. Diese beiden mindernden Merkmale werden jedoch aufgehoben durch die positiven Merkmale dergestalt, dass die Wohnräume überwiegend gut belichtet und besonnt sind und ein Abstellraum in der Wohnung vorhanden ist. Von der guten Belichtung hat sich das Gericht anlässlich der Augenscheinseinnahme überzeugt. Insoweit war sowohl das Wohnzimmer wie auch das Schlafzimmer gut belichtet, so dass in der Mitte des jeweiligen Zimmers ohne Beleuchtung ein Zeitungslesen möglich gewesen wäre. Auch ist ersichtlich gewesen, dass bei den nach Süden gerichteten Fenstern bereits ab mittags eine Sonneneinstrahlung stattfinden kann. Durch die Augenscheinseinnahme ist auch festgestellt worden, dass sich ein Abstellraum innerhalb der Wohnung befindet. Dabei kommt es nicht auf die Größe an, denn auch die vorhandene Nische von ca. 1 qm stellt einen derartigen Abstellraum dar. Er ist von drei Wänden umgeben, wobei auch unbeachtlich ist, ob der Abschluss durch eine Tür, durch einen Vorhang oder durch eine Jalousie erfolgt. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale sind nicht vorhanden, denn der Balkon hat sich nach Augenscheinseinnahme nicht als geräumig erwiesen. Zwar sind dort ein kleiner Tisch und drei Stühle stellbar; das Heraustreten auf den Balkon und das Hereintreten in die Wohnung wird aber dadurch erschwert, dass bei einer derartigen Stellung von Gegenständen die Tür versperrt ist. Insofern können höchstens zwei Personen den Balkon ungehindert benutzen, so dass von einer Geräumigkeit nicht ausgegangen werden kann.

19 Auch die Merkmalgruppe 4 des Gebäudes ist als ausgeglichen anzusehen. Unstreitig ist als wohnwertminderndes Merkmal die fehlende moderne Gegensprechanlage anzusehen. Ein weiteres wohnwertminderndes Merkmal findet sich nicht. Die Hauseingangstür ist zwar nicht durch einen Schlüssel abschließbar, sie ist jedoch als verschlossen zu betrachten, so dass dem Schutzbedürfnis der Mieter genauso Rechnung getragen wird, wie bei einer abschließbaren Hauseingangstür. Da die Hauseingangstür erst auf Anforderung durch einen elektrischen Türöffner zu öffnen ist, liegt die gleiche Schutzvorrichtung vor, als wenn die Hauseingangstür zuvor verschlossen und dann mit einem Schlüssel geöffnet werden kann. Ein Verschließen dieser elektrischen Türöffnung mittels eines Schlüssels aber würde dem Komfort einer elektrischen Türöffnung wieder zunichte machen. Ein unzureichende Wärmedämmung vermochte das Gericht nicht festzustellen, denn der Beklagte hat insoweit hierzu nicht substantiiert vorgetragen. Dass der Putz dem entspricht, wie er bei Errichtung des Hauses war, stellt allein keine unzureichende Wärmdämmmaßnahme dar. Darüber hinaus liegt auch keine Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad vor, denn der Einbau der Heizanlage erfolgte unstreitig im Jahre 2004. Hieraus aber ergibt sich sogar das wohnwerterhöhende Merkmal des Einbaus einer modernen Heizanlage nach 1994. Damit aber ist die Merkmalgruppe ausgeglichen. Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes vermochte das Gericht im Termin vom 07. Dezember 2006 nicht festzustellen, da die Fassade dem Erhaltungszustand der umliegenden Gebäude entspricht.

20 Auch die Merkmalgruppe des Wohnumfeldes ist als ausgeglichen anzusehen. Die

20 Auch die Merkmalgruppe des Wohnumfeldes ist als ausgeglichen anzusehen. Die Wohnung liegt nicht an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrsbelastung, denn im Straßenverzeichnis ist die T straße nicht aufgeführt. Das Gericht vermochte auch keine besondere Beeinträchtigung durch Geräusche festzustellen. Zwar sind vom Balkon aus die Geräusche der Bahn in der Nähe des S-Bahnhofes B feststellbar. Diese Geräusche können aber in der Wohnung nicht weiter vernommen werden, so dass keine übermäßige Geräuschentwicklung konstatiert werden kann. Im Übrigen würde jedes durchfahrende Auto auf der Straße mehr Lärm machen als Geräusche von der Bahnstrecke, so dass von einer ortsüblichen Belastung auszugehen ist. Ein ungepflegte und offene Müllstandsfläche vermochte das Gericht anlässlich des Ortstermins auch nicht festzustellen.

21 Die übrigen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens liegen vor. Insbesondere durfte die Klägerin von der Nettomiete von 281,02 Euro am 01. Juli 2005 ausgehen. Die diesbezüglichen beiden Mieterhöhungen aus den Jahren 2001 und 2004 sind einverständlich zwischen den Parteien zu Stande gekommen. Insoweit hat die Klägerin keine einseitige Erhöhung durchgeführt, die das Gericht gegebenenfalls auf ihre Wirksamkeit zu untersuchen hätte, sondern der Beklagte hat sich einverstanden erklärt und den diesbezüglich angeforderten Mietzins auch in der Folgezeit entsprechend gezahlt. Damit besteht keine Veranlassung, dass sich der Beklagte nunmehr auf eine Unwirksamkeit berufen kann. Darüber hinaus ist auch die Kappungsgrenze eingehalten, denn die verlangte Erhöhung liegt weiter unter dieser Kappungsgrenze.

22 Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs.1, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

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