Urteil des AG Stuttgart vom 26.05.2005
AG Stuttgart: ex tunc, einbau, duldung, erneuerung, mietobjekt, haus, mietsache, erhaltung, gebrauchswert, pauschal
AG Stuttgart Urteil vom 26.5.2005, 30 C 1290/05
Wohnraummiete: Pflicht zur Konkretisierung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme im Ankündigungsschreiben
Tatbestand
1 (aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
2 Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die klägerische Wohnung Nr. 6, S.-Straße 16. Der Kläger begehrt von den Beklagten die
Duldung diverser Modernisierungsmaßnahmen in dieser Wohnung.
3 Mit Schreiben des Stuttgarter Haus- und Grundbesitzervereins e.V. vom 22.8.2003 kündigte der Kläger den Beklagten die Durchführung einer
Grundrissveränderungen des WCs zum Einbau einer Badewanne, die Erneuerung der Sanitäranlagen der Küche, den Einbau einer neuen
Gasetagenheizung nebst Heizkörpern sowie die Neuinstallation der elektrischen Leitungen an. Der Beginn der Arbeiten wurde für in drei Monaten
angekündigt und als Bauzeit wurden zehn bis zwölf Wochen angesetzt. Über dies wurde im Hinblick auf die voraussichtlichen Kosten der
Maßnahmen in Höhe von EUR 29000,– eine Erhöhung des monatlichen Mietzinses um EUR 200,– angekündigt. Nachdem die Beklagten mit
Schreiben des Mietervereins vom 5.9.2003 die angekündigten Maßnahmen abgelehnt hatten, wurden sie mit Schreiben des Stuttgarter Haus- und
Grundbesitzervereins vom 8.3.2004 nochmals fruchtlos aufgefordert, binnen Frist ihre Zustimmung zu den angekündigten Arbeiten zu erklären.
4 Der Kläger ist der Auffassung, dass es sich bei den angekündigten Maßnahmen um notwendige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
handele, welche dem Kläger auch für die Zukunft die Möglichkeit erhalten sollen, die Wohnung zu vermieten. Insbesondere sei den Beklagten die
Duldung der Maßnahmen zuzumuten, da diese den Winter jeweils in ihrer Heimat in Portugal verbringen würden.
5 Die Beklagten weisen darauf hin, dass sie allenfalls einmonatige Besuche in ihrem Heimatland Spanien machen würden und der Beklagte 2 zu
60% schwerbehindert sei, weshalb ihn die ganze Angelegenheit sehr belaste. Auch könnten sie sich angesichts ihrer finanziellen Verhältnisse
eine Mieterhöhung in der angekündigten Größenordnung nicht leisten. Über dies weisen Sie darauf hin, dass nicht klar sei, welche Arbeiten
tatsächlich durchgeführt werden sollen. Insbesondere sei den Beklagten bis heute kein Bauplan vorgelegt worden, welcher die geplanten
Veränderungen der Wohnung im Einzelnen zeige, und in der früheren Korrespondenz sei auch noch von einem Gesamtaufwand der Renovierung
in Höhe von EUR 35000,– ausgegangen worden, woraus sich eine noch höhere Mieterhöhung ergeben würde.
Entscheidungsgründe
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Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Duldung der streitgegenständlichen Maßnahmen gem. § 554 BGB.
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Bei den streitgegenständlichen Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen gem. § 554 Abs. 2 BGB, da die Maßnahmen nicht
zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
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Der Kläger hat die Maßnahmen in dem Ankündigungsschreiben vom 22.8.2003 selbst als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet und weder in
diesem Schreiben noch in dem vorliegenden Rechtsstreit substantiiert vorgetragen, dass bzw. inwieweit diese zur Instandsetzung oder
Instandhaltung der Mietwohnung in ihrem ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand notwendig sein sollen. Zwar bezeichnet der Kläger die
Maßnahmen in der Klageschrift pauschal als „notwendige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“, führt dies jedoch nicht näher aus.
Insbesondere trägt er nicht vor, dass mit den Maßnahmen bestehende Mängel behoben werden sollen oder drohende Schäden am Mietobjekt
verhindert werden. Das Gericht geht daher davon aus, dass der Kläger durch die Maßnahmen lediglich den Gebrauchswert der Wohnung
erhöhen will. Eindeutig ist dies der Fall bezüglich der Grundrissveränderung des WCs zum Einbau einer Badewanne, da insoweit das Mietobjekt
umgestaltet wird, um den Mietwert zu erhöhen. Aber auch bezüglich der Erneuerung der Sanitäranlage in der Küche, dem Einbau einer neuen
Gasetagenheizung und der Neuinstallation elektrischer Leitungen ist davon auszugehen, dass es sich um bloße Modernisierungen handelt, da
dem Vortrag des Klägers nicht zu entnehmen ist, dass insoweit Mängel bestehen, die zur Erhaltung der Mietsache beseitigt werden müssten.
Zwar hat der Kläger bezüglich der Heizung behauptet, dass nach Einführung der EnergiesparVO eine Veränderung ohnehin notwendig sei, dies
jedoch wiederum nicht konkretisiert. Weder wird vorgetragen, welchen Anforderungen die bestehende Heizungsanlage diesbezüglich nicht
entsprechen soll, noch ab wann und ob diese die gesetzlichen Vorgaben nicht mehr erfüllt.
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Modernisierungsmaßnahmen gem. § 544 Abs. 2 BGB sind jedoch nur dann vom Mieter zu dulden, wenn dieser in angemessener Frist rechtzeitig
über Art und Umfang der Maßnahmen informiert wird. Dieser Mitteilungspflicht ist der Kläger vorliegend nicht ausreichend nachgekommen.
10 Ein Vermieter muss diesbezüglich die geplanten Maßnahmen, ihrer Bedeutung und ihren Auswirkungen nach so konkret wie möglich
beschreiben. Er muss klar und präzise darlegen, welche baulichen Maßnahmen beabsichtigt sind, so dass der Mieter deren Auswirkungen auf
alle Räume, einschließlich auf die Möblierung der Wohnung prüfen kann (vgl. Schmidt-Futterer, § 554 BGB, 8. Aufl., Rdnr. 240 und 250). Diesen
Anforderungen genügt das Ankündigungsschreiben vom 22.8. 2003 keinesfalls. Weder lässt das Schreiben erkennen, in welcher Weise der
Grundriss des WCs verändert werden soll, noch an welcher Stelle die geplante Badewanne eingebaut werden soll. Auch bleibt im Dunkeln,
welche Sanitäranlagen der Küche im Einzelnen erneuert werden sollen und durch welche Anlagen diese ersetzt werden würden. Was den
angekündigten Einbau der neuen Gasetagenheizung nebst Heizkörpern angeht, so macht der Kläger in dem Schreiben keinerlei Angaben zur
Lage von Leitungen und Heizkörpern. Der Mieter erfährt nicht, wo Wanddurchbrüche vorgenommen werden müssten und in welchen Räumen
vorhandene Öfen beseitigt werden müssten. Auch wird weder die Größe, die Anzahl, noch der Ort der Aufstellung der neuen Heizkörper mitgeteilt
(vgl. AG Neukölln MM 1995, 147). Die vorliegende lediglich ungefähre und stichwortartige Beschreibung der Bauarbeiten reicht daher nicht aus,
dem Informationsbedürfnis der Beklagten gerecht zu werden, da eine Prüfung der konkreten Auswirkungen der beabsichtigten Maßnahme den
Beklagten auf dieser Basis nicht möglich ist.
11 Etwas anderes ergibt sich auch nicht auf Grundlage des klägerseits nachgereichten Schriftsatzes vom 14.5.2005, mit dem der Umfang der
streitgegenständlichen Maßnahmen konkreter dargelegt werden soll. Ungeachtet dessen, dass dieser erst nach Ablauf der Schriftsatzfrist am
10.5.2005 bei Gericht eingegangen ist, ist eine solche nachträgliche Substantiierung ohnehin unbeachtlich, da eine Heilung ex tunc insoweit
nicht möglich ist (vgl. AG Neukölln MM 1993, 398).
12 Die Klage ist demzufolge vollumfänglich abzuweisen.