Urteil des AG Schöneberg vom 14.03.2017, 16b C 55/06

Entschieden
14.03.2017
Schlagworte
Ausstellung, Vermieter, Mietvertrag, Hauptsache, Betriebskosten, Wohnung, Vollstreckung, Sicherheitsleistung, Bestätigung, Verzug
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Gericht: AG Schöneberg Quelle:

Entscheidungsdatum: 19.06.2006 Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 242 BGB, § 368 BGB, § 511 Abs 4 ZPO

Aktenzeichen: 16b C 55/06

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummiete: Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nach Beendigung des Mietvertrages

Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages anwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

1Der Kläger begehrt von der Beklagten die Ausstellung einer „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“.

2Mit Mietvertrag vom 26.08.2002 mietete der Kläger von der Beklagten eine 2-Zimmer- Wohnung in der ... straße in ... Berlin. Dieses Mietverhältnis kündigte der Kläger zum 31.05.2006. Mit der Kündigung bat der Kläger die Beklagte um Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung, die diese unter Hinweis auf angeblich bestehende Betriebskostenrückstände, die zum Teil mit Mahnbescheid vom 17.08.2005 geltend gemacht wurden, verweigerte.

3Der Kläger ist der Ansicht, ihm stünde ein Anspruch auf Erteilung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu. Die Beklagte sei auch nicht berechtigt die Ausstellung dieser Bescheinigung zu verweigern, da es sich bei den Betriebskosten nicht um eine Miete im Sinne des Gesetzes handele und die Forderung aus der Betriebskostenabrechnung unbegründet, zumindest aber nicht fällig sei. Auch werde diese Forderung von der Beklagten nicht mehr weiter verfolgt, so dass es rechtsmissbräuchlich sei, sich auf diese etwaigen Rückstände zu berufen. Ferner trägt der Kläger vor, dass er die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung benötige, um eine neue Wohnung anmieten zu können.

4Nachdem der Kläger zum 01.06.2006 einen neuen Mietvertrag unterzeichnen konnte, hat er mit Schriftsatz vom 11.05.2006 den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung weder angeschlossen noch dieser widersprochen.

5Der Kläger beantragt gegen die im Termin am 12.06.2006 trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen Beklagte ein Versäumnisurteil mit dem Inhalt,

6festzustellen, dass sich die Hauptsache erledigt hat und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

7Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze des Klägers nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

8Die zulässige Klage ist unbegründet.

9Der Antrag auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat,

9Der Antrag auf Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, stellt, nachdem die Erledigungserklärung des Klägers einseitig geblieben ist, eine zulässige Beschränkung des Klageantrages im Sinne des § 264 Nr.2 ZPO dar (vgl. Zöller, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rn. 34). Dies hat zur Folge, dass nunmehr darüber zu entscheiden ist, ob die Klage tatsächlich erledigt ist (vgl. Zöller a.a.O.), d.h. ursprünglich zulässig und begründet war, nachträglich aber gegenstandslos geworden ist (vgl. Zöller a.a.O., § 91a Rn.3).

10 Dies wiederum führt zu dem Ergebnis, dass die ursprüngliche Klage auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zwar zulässig aber nicht begründet war.

11 Die Klage war zulässig, da sie auf Vornahme einer vertretbaren Handlung im Sinne des § 887 ZPO, nämlich der Erstellung einer schriftlichen Erklärung/Bestätigung gerichtet war.

12 Indes war die Klage von Anfang an unbegründet, da dem Kläger kein Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zustand. Entgegen der Auffassung des Klägers und des Amtsgerichts ... (Urteil vom 30.03.2006, ... , Veröffentlich in MM 6/06 , S. 183) ergibt sich ein solcher Anspruch weder aus § 242 noch aus § 241 Abs.2 BGB. Eine Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbestätigung auszustellen besteht nicht. Unabhängig davon, dass sich Umfang und Inhalt einer solchen Bescheinigung nicht hinreichend präzise bestimmen lassen, es insoweit zu einer Folge von weiteren Auseinandersetzungen kommen könnte, lässt sich aus solch einer Erklärung kein Rückschluss auf die Solvenz und Zuverlässigkeit des Mieters ziehen, was der eigentliche Zweck der Mietschuldenfreiheitsbestätigung sein dürfte. So bleibt zum einen offen, für welchen Zeitraum diese Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausgestellt werden soll, ob in dieser Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen o.ä. aufgenommen werden dürfen und ob in dieser Bescheinigung ein Hinweis auf ausstehende Gerichts- und Prozesskosten aufgenommen werden können, wie in dem vom Amtsgericht ... entschiedenen Fall. Gleichfalls ergibt sich aus einer möglicherweise sehr allgemein zu haltenden Mietschuldenfreiheitsbestätigung nicht, wann die einzelnen Mieten gezahlt wurden (stets oder gelegentlich mit Verzug), wer diese geleistet hat (Zahlung durch Dritte) und wie diese geleistet wurden (Raten, etc.). Eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung gibt damit nicht verlässlich Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters, was das eigentliche Ansinnen einer solche Mietschuldenfreiheitsbestätigung sein dürfte. Soweit der Mieter die pünktliche Zahlung der letzten Mieten einem etwaigen neuen Vermieter belegen will, wäre daran zu denken, dass der Mieter dem Vermieter zur Ausstellung einer Quittung gem. § 368 BGB in Anspruch nimmt. Der ursprüngliche Antrag des Klägers wird hiervon indes nicht getragen, da das Interesse des Klägers ersichtlich ein anderes war und weiter ging.

13 Darüber hinaus steht dem Kläger auch kein Rechtsschutzbedürfnis zur Seite. Die in Berlin beginnende Praxis, sich vor Abschluss eines neuen Mietvertrages eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausstellen zu lassen, berücksichtigt die Besonderheiten des Berliner Wohnungsmarktes führt aber nicht dazu, dass es auch ohne eine solche Mietschuldenfreiheitsbestätigung besonders schwierig oder gar ausgeschlossen wäre, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

14 Selbst wenn jedoch entgegen obiger Ausführungen von einem Anspruch des Klägers auszugehen wäre, wäre die Klage unbegründet, da die Beklagte nach dem eigenen Vortrag des Klägers zu Recht keine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausgestellt hat. Bereits nach dem eigenen Vorbringen des Klägers ist bzw. war ein Rechtsstreit über ausstehende Betriebskosten anhängig. Entgegen der Auffassung des Klägers ist es weder rechtsmissbräuchlich, wenn die Beklagte unter Berufung auf etwaig ausstehende Betriebskosten keine Mietschuldenfreiheitsbestätigung ausstellt, noch kann davon ausgegangen werden, dass Betriebskostenzahlungen nicht in eine solche Bestätigung mit aufzunehmen wären. Da der Sinn einer Mietschuldenfreiheitsbestätigung darin liegt, einen neuen Vermieter auf etwaige Zahlungsrückstände hinzuweisen, die aus dem vorhergehenden Mietverhältnis stammen, sind auch etwaige Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen aufzunehmen. Da bereits nach dem eigenen Vortrag des Klägers keine Mietschuldenfreiheit besteht, war die Beklagte nicht gehalten, eine Mietschuldenfreiheitsbestätigung auszustellen.

15 Nach alledem war die Klage gem. § 331 Abs.2 2. Hs. ZPO abzuweisen.

16 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr.11, 711 ZPO.

17 Die Berufung war zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs.4 ZPO vorliegen. Zu der Problematik „Mietschuldenfreiheitsbestätigung“ liegt ersichtlich noch keine

Zu der Problematik „Mietschuldenfreiheitsbestätigung“ liegt ersichtlich noch keine obergerichtliche Rechtsprechung vor. Die Klärung dieser Problematik hat jedoch für eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen grundsätzliche Bedeutung, so dass die Voraussetzungen des § 511 Abs.4 Nr.1 ZPO gegeben sind. Ferner hat das Amtsgericht ... mit Urteil vom 30.03.2006, ... , veröffentlicht in ... , eine gegenteilige Rechtsauffassung vertreten, so dass zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erforderlich wird, § 511 Abs.4 Nr.2 ZPO.

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